中原_江苏淮安清河新区项目整体策划报告_158P_XXXX

二级市场策划品控中心淮安清河新区项目整体策划报告南京中原地产2010.3.232报告内容第一部分：投资环境分析第一部分：投资环境分析第二部分：项目本体定位第三部分：物业发展建议第四部分：营销推广方案3投资环境分析城市宏观背景研究房地产宏观市场研究房地产微观市场研究城市概述宏观经济城市规划4淮安地理位置城市位置：淮安市地处江苏省北部地域。北接连云港市，东毗盐城市，南连扬州市和安徽省滁州市，西邻宿迁市。交通环境：淮安是江苏南北交通交汇中心，公路、铁路、水路航运四通八达，京沪高速、同三高速、宁徐高速及新长铁路交汇于淮安。京杭运河、苏北灌溉总渠、淮河等纵横交错，是江淮平原重要商埠和历史文化名城。苏北要地，位置优越关键词一：5淮安产业介绍鱼米之乡，新兴工业城市关键词二：农业：淮安物产富饶，是鱼米之乡。全境平原广袤，土地肥沃，粮丰林茂，水域宽广。是全国闻名的绿色农副产品产加销基地。工业：淮安是新兴的工业城市，全市有各类工业企业近三万家，包括淮阴卷烟厂等大型企业集团和江苏清印集团等50户重点企业。近年来，外向型经济发展迅猛，特别是台资集聚，正逐渐形成继深圳、东莞、昆山之后的国内第四大台资高地。全市初步形成了以特钢、电子信息和化工新材料三大千亿产业为主体的工业体系。6自然人文环境平原水乡，底蕴浓厚关键词三：地形地貌：淮安市地处黄淮平原和江淮平原，无崇山峻岭，地势平坦，地形地貌以平原为主。境内河湖交错，水网纵横，是典型的“平原水乡”。自然资源：淮安属黄淮平原和江汉平原，耕地和水域面积较大，盛产优质稻麦、棉油、林木、畜禽、鱼虾、鳖蟹、银鱼、珍珠等名特优产品。矿产资源：地下蕴藏有石油、天然气、凹凸棒土、岩盐、芒硝等非金属矿产资源。旅游资源：淮安自建县起，至今已有2200年的历史，是一个古老而文明的城市，并于1986年，被列入全国历史文化名城。7淮安交通配套公路为主，水路并举关键词四：公路交通：淮安是江苏南北交通交汇中心。北京到上海的京沪高速公路、淮安到连云港的淮连高速公路、南京到徐州的宁宿徐高速公路贯穿淮安境内，使淮安到北京、上海、南京的车距分别只需约8.5小时和3.5小时、2.5小时。水路交通：京杭大运河、苏北灌溉总渠、淮河及其入江、入海水道等航道纵横交错。铁路交通：十五以来，淮安市建成新长铁路淮安段、新淮铁路南延段2条铁路正线；“十一五”期间，淮安市规划开工建设淮扬、淮宿、淮连、淮蚌和宁淮铁路，逐步构建淮安作为苏北地区铁路枢纽的地位。8淮安行政区划市辖五区，清河、清浦为主城区关键词五：清河区辖区面积50平方公里，总人口33万，为淮安市委、市政府所在地，全市政治、经济、文化、交通的中心和对外交流的窗口。清浦区总面积296平方公里，人口34万。是全市工业企业最集中地区。规划面积40平方公里的新城区落户清浦城南片区，将成为淮安未来的城市中心。楚州区淮安市古城区，是一代伟人周恩来总理故乡。总面积1510平方公里，人口120万。物产资源丰富，是国家商品粮百强县、全国肉产品生产百强县，地下岩盐资源储量巨大。淮阴区南临洪泽湖，人口近90万，区域面积1264平方公里。区内坐落着淮阴工学院等大中专院校，拥有淮州中学、淮海中学等享誉省内外的重点中学，也是全市的医疗中心。开发区行政管辖面积93平方公里，常住人口近10万人。紧依主城区东侧，位于淮安城区未来发展的中心区域。近年来，开发区吸引了来自美国、日本、韩国等15个国家和地区的客商在区内投资兴业，初步形成了台资的集聚高地。淮阴区清浦区清河区经济开发区9城市概述小结1、淮安是苏北要地，位置优越。2、淮安是鱼米之乡，新兴工业城市。3、淮安已有2200年历史，是文化名城。4、淮安公路，铁路，水路贯穿，交通便利。5、淮安市辖五区，其中清河、清浦区为主城区。10投资环境分析城市宏观背景研究房地产宏观市场研究房地产微观市场研究城市概述宏观经济城市规划11城市经济GDP经济的快速发展为房地产提供了良好的基础2008年，全市实现地区生产总值915.83亿元。近年来，GDP年增幅始终保持15%以上，经济发展速度较快。根据一般国际经验，其房地产市场正处于飞速发展时期。宏观经济增长小于4%4-5%5-8%大于8%10-15%房地产业发展状况萎缩停滞甚至倒退稳定发展高速发展飞速发展2008年，全市人均GDP18907元（合2780美元），同比增幅20.96%。按城市房地产发展的标准，淮安房地产市场进入快速发展期。发展期启动期快速发展期平稳发展阶段减缓发展阶段人均GDP（美元）800-10001000-40004000-80008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主发展特征超速发展单纯数量型快速发展以数量为主数量和质量并重平稳发展以质量为主数量和质量并重缓慢发展综合发展关键句一：淮安历年GDP单位：亿元淮安历年人均GDP单位：元1212固定投资水平淮安房地产投资比例不断增大，房地产市场发展环境良好关键句二：淮安历年资产投资额单位：亿元固定资产投资额逐年增加。在2008年的金融危机中，房地产开发投资额仍持续保持增长，且在固定资产投资额中所占的比例逐年上升。按照一般比例标准，当地房地产业应处于快速发展期。然而，由于08年全国范围的市场调整，对于房地产行业市场有较一定影响。13经济活跃度存款余额增幅显著，但贷款动力欠缺，经济活跃度欠佳。财政总收入不断增长，但政府支出巨大，城市建设任重而道远。关键句三：淮安历年存贷款情况单位：亿元淮安历年地方政府收支情况单位：亿元存款余额无论从增幅和总量上都远高于贷款增幅和总量，资本供给充足，而资本需求则相对不够旺盛，经济相对不够活跃。财政收支严重失衡，政府支出巨大，财政连年赤字，城市建设任重而道远。14居民收入状况城镇居民收入逐年不断增加，但消费增长较缓关键句四：城镇居民人均可支配收入与人均消费支出均保持增长势头，2008年分别达到14007元和9058元。通过两者的比较来看，人均可支配收入在近年保持较快增长，城镇居民消费实力不断增强；而人均消费支出的增长率出现一定下滑，主要是受金融危机的冲击，人们防范意识加强，也从侧面反映出城镇居民整体的消费意识较为保守和传统。淮安历年人均可支配收入单位：元淮安历年人均消费支出单位：元15城市人口规模输出型城市，人口增长缓慢关键句五：淮安历年人口及其增长单位：万人2008年，全市人口达到536.91万人，较上年增长2.91万人，增长率仅为0.54%，中心城区城市人口114.18万。淮安的人口一直保持缓慢增长态势，年平均增长不到1%，年均增长人口3万人左右。从规划来看，淮安市政府计划近期2015年中心城区城市人口增长到150万人。中期2020年中心城区城市人口增长到180万人。16城市化率淮安城市化发展迅速，大量农村人口向城市转移关键句六：不同发展阶段城市化特征发展次序第一阶段第二阶段第三阶段第四阶段发展阶段初步城市化高速发展期调整发展期稳定发展期城市化率30%30%—50%50%—75%75%以上城市发展特征工农业生产水平较低，工业提供的就业机会有限，农业人口缓慢释。工业基础比较雄厚，经济实力明显增强，工业产业快速扩大，工业吸引大批农业人口。工业产业成为城市绝对的经济支柱，城市经济的乘数效应迅速刺激第三产业的发展，城市经济进入高速发展阶段。城市经济高度发达，农村人口的绝对数量已经不大，城市发展表现为内部人口向第二三产业转移。淮安近年城市化进程发展图城市化进程持续进行中，08年达40.10%，按照一般城市发展阶段特征，淮安处于高速发展期。在工业发展的带动下，使得大量农村人口向城市转移。17宏观经济小结1、经济的快速增长，即将突破千亿的GDP，将带领淮安房地产进入快速发展期。2、固定资产投资出现的新一轮强劲增势，使房地产业向上发展的势头明显。3、存款有余、贷款不足，经济活跃度不足。财政收支连年赤字，城建任重而道远。4、城市整体消费水平增长与收入水平不正比，城市消费趋于保守，消费还需要引导。5、淮安仍为输出型城市，城市人口缓慢增长，家庭日趋小型化。6、城市化进程明显，在工业发展的带动下，大量农村人口将向城市转移。18投资环境分析城市宏观背景研究房地产宏观市场研究房地产微观市场研究城市概述宏观经济城市规划19城市发展方向主城区发展方向——东扩南移关键句一：城市发展方向：受到城市周边各种发展阻力与引力影响，淮安市将形成主要向东、向南方向发展，主城区和楚州区逐渐融为一体的城市发展格局。主城区近期主要向东发展，以水渡口广场为重点，城区东扩、中心东移，建成高标准、高起点的淮安新的行政、信息、金融、商贸、文化、休闲娱乐中心。重点建设水渡口中心区、钵池山公园及周边地区、江苏淮安经济开发区及相应的生活居住区；中远期主要向南发展。20清河新区规划关键句二：新区发展定位：新城、新园、新产业发展及规模：2004年3月，清河新区由市委、市政府通过区划调整成立。新区位于淮安市主城区东部。新区区位优势明显，紧临京沪高速、宁连一级公路，距市区仅3公里。发展理念：清河新区以国外新城建设中“精明增长”模式和“新城市主义”理念为导向，确立了“新城、新园、新产业”的发展定位，形成以高新技术产业为龙头的高端产业密集区。21清河新区发展关键句三：房地产业、生态景区、企业工程成为新区发展的三大重心引进产业：古淮河文化生态景区：白鹭湖生态公园、古淮河生态公园、青龙湖国际健身会所、长荣大剧院、中国淮扬菜文化博物馆、清河文化馆。重点项目：红星美凯龙、丰球白鹭湖新城、旺旺食品、利安科技、淮通物流、安洁医疗、九州通医药等22经济开发区规划发展及规模：淮安经济开发区位于市区东侧，总面积20.5平方公里,规划居住人口约25万人。截止2008年底，淮安经济开发区已吸引到美国、日本、韩国、比利时和香港、台湾等20多个国家和地区的客商来区投资兴业，累计进区企业2000余家，外资企业200多家。淮安经济开发区将成为未来淮安经济发展的亮点，并将有力推动淮安经济发展的步伐。开发区的迅速崛起将成为未来淮安经济发展的亮点关键句四：23城市规划小结1、随着淮安“东扩南移”，清河新区和经济开发区都将城市的重点发展对象。2、清河新区“新城、新园、新产业”的发展定位，促进了区域内房地产业、生态景区和企业工程的快速崛起。3、经济开发区的快速发展和壮大，也将带动周边房地产业的蓬勃发展。24城市宏观背景小结【中原观点】淮安作为南北分界点的苏北重要城市，受江苏和国家振兴苏北经济政策的影响，近年来城市综合实力稳步提升，人民收入水平逐步提高。经济的发展带动了城市的扩张，促进了淮安的城市化进程，大量的农村人口被吸引到城市工作、居住，农村人口的城市化和城市居民生活水平的提升，直接推进了房地产市场的发展。清河新区作为淮安城市“东扩南移”的发展方向，受到当地政府的高度重视。近两年来，区域的市政配套、生态园林建设和企事业工厂发展正迅速崛起，这将积极有利于区域房地产业的蓬勃发展。25投资环境分析城市宏观背景研究房地产宏观市场研究房地产微观市场研究土地市场房地产市场26土地成交面积淮安历年土地成交面积07-10年2月淮安历年分区域土地成交（万平米）关键句一：09年土地市场快速回暖，促使未来楼市竞争激烈07年全市土地成交面积超过500万方。08年由于全国范围的房地产市场调整，走势低迷，土地市场也受到影响，成交面积下降。随着09年的房地产市场回暖，土地市场也应声而起，成交面积达到741.15万平方米。从分区域成交来看，清河区、开发区是淮安主要的土地出让区域，两区域出让土地量历年均超过50%。老城区的改造升级，城市近期规划的向东发展，直接导致清河区、开发区土地成交量的放大。27土地成交价格07年-10年2月淮安分区域土地成交单价（万元/亩）土地价格快速上扬，为楼市上涨奠定基础关键句二：近年土地单价年增幅在8～10%左右，增长明显。2010年单价又有明显上升，突破百万元/亩大关，涨幅更是高达34.59%。从分区域来看，2010年清河区土地出让单价已达到122.88万元／亩，开发区涨幅迅速也达到了115.6万元／亩。虽然09年房地产市场的火热，再度提