中原_深圳_龙岗三科溪涌项目前期策划报告_75页

开创·蓝海PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建深圳，别墅市场发展商在顶级资源豪宅与功能型泛豪宅的红海中浴血奋战......三科，做残喘的市场跟随者？还是拿出所谓的“亮剑”精神，去挑战行业领军人？我们不要承担红海中血的洗礼！我们要：开创蓝海疆域，走出葵涌，引领资源型豪宅市场......PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建︱差异化竞争优势利基︱产品价值实现︱市场蓝海选择PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建市场红海——深圳现有别墅供应1/A3.2万元/平米独栋、联排观澜湖地产宝安观澜湖高尔夫大宅2.5万元/平米独栋、联排华来利宝安圣莫丽斯预计4万元/平米以上双拼、联排国投宝安水榭山庄4~5万元/平米双拼、联排中海福田香蜜湖1号8万元/平米联排、双拼华侨城南山东方花园预计3万元/平米左右独栋、联排万科地产东莞松山湖1号未定独栋富春东方盐田天琴湾三期5万元/平米左右双拼、联排万科地产龙岗万科十七英里未定独栋、联排新世纪龙岗世纪海景别墅独栋独栋独栋、联排双拼、联排、叠加产品类型预计2万元/平米左右中海地产龙岗中海大山地未定联泰地产盐田联泰大梅沙项目1.6万元/平米振业地产龙岗振业城华侨城开发商5万元/平米盐田东部华侨城均价区域项目名称别墅红海：居住型与资源型PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建市场红海——典型项目分析1/B1自住渡假无独栋产品交通配套、周边配套差；山景资源利用差浓厚社区生活气息；强势媒体营销山景、品牌大社区165-228㎡联排双拼东海岸三面积过大，总价高，客户群相对小，购买门槛高价格购买门槛高；生态资源的私属性营造差；客户的亲地感不强户型购买门槛高无独栋产品纯粹性差价格购买门槛高缺陷点自住渡假山体附加值的打造，生态资源的利用；园林景观对自然景观的延展量少、大面积山、海、湖景主题旅游区品牌发展商大社区228-568㎡独栋东华侨城投资自主配套豪华会所大社区山景、海景0.23容积率400-1000㎡独栋联泰别墅投资渡假退台式建筑豪华会所岛居生活方式一线海景超低容积率大社区350-1000㎡独栋天琴湾40-60188221280联排投资渡假产品空间设计私属领地沙滩生活方式营销一线海景品牌发展商著名设计公司超过建筑面积30-50%80313双拼十七英里特征借鉴点购买用途项目产品赠送面积占建筑面积比例赠送面积（㎡）主力面积（㎡）特征资源优势：极佳的山、海景观资源以及部分的旅游配套品牌优势：品牌发展商以及产品品牌打造产品特点：知名建筑设计、豪华会所、注重产品外立面的用材用料，以及细节打造注重产品附加值的提升社区体量：大社区、人文气息浓厚综合考虑居住者在归属感、领域感、私密感、社会交往等众多方面的因素物业管理：品牌物业管理公司PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建市场红海——典型项目分析2/B1投资自住较大的户型面积导致后期销售瓶颈山景资源的利用内部园林的打造极佳的山景资源户型面积偏大30-40%214240-340叠墅圣莫丽斯二50%以上4254双拼无独栋产品纯粹性差周边、交通配套差农民房散布周边缺陷点78150-158叠加自住产品空间设计样板房打造园林中弱化私家花园与公共区间的过渡，延展私属空间山体资源应用品牌发展商著名设计公司78160-250联排大山地特征借鉴点购买用途项目产品赠送面积占建筑面积比例套数主力面积区（㎡）特征资源优势：景观资源次优，且较为单一，典型项目均以山景为卖点品牌特点：品牌发展商集中度较低产品特点：知名建筑设计、完善配套、豪华会所注重通过产品附加值的打造实现产品溢价，典型代表：圣莫丽斯山体景观打造社区体量：大社区、人文气息浓厚物业管理：品牌物业管理公司PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建市场蓝海——蓝海搜索模型1/Cp居住型豪宅：高端项目具有极强的区位优势，景观资源次优，配套完善，具有极强的议价能力，买家偏重于居住功能。p资源型豪宅：高端项目具有极强的景观资源优势，远离城市中心，配套尚未完善，但旅游渡假功能明显。景观资源区位中心区优次优华侨城东方花园香蜜湖1号水榭山庄观澜湖东部华侨城南澳世纪海景天琴湾联泰万科·十七英里万科东海岸万科东莞松山湖1号圣莫丽斯1小时交通圈大山地振业城资源型居住型PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建市场蓝海——蓝海搜索模型1/C居住型资源型顶级豪宅豪宅泛豪宅观澜湖东部华侨城南澳世纪海景天琴湾联泰华侨城东方花园香蜜湖1号国投·水榭山庄圣莫丽斯大山地振业城万科东海岸万科·十七英里Ø顶级豪宅物业——并无明显的价格天花板，议价能力强，增值空间大Ø豪宅物业——均价在2~4万元/平米之间，议价能力较强，有一定的增值空间Ø泛豪宅物业——均价在2万元/平米左右万科东莞松山湖1号档次蓝海：资源型豪宅PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建大山地/154套东海岸/约90套观澜尚堤/约190套观湖园/80套23456世纪海景/140套左右水榭山庄/约140套联泰大梅沙市场蓝海——推售节点空白点1/D松山湖1号/146套2008年供应蓝海：资源型豪宅类PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建根据深圳现有豪宅供应，按照景观资源以及区位的价值，我们将别墅类物业划分为：资源型、居住型2.根据销售均价，我们将资源型与居住型别墅细分为：顶级豪宅、豪宅、泛豪宅3.根据现有别墅类产品市场存量供应以及未来供应趋势，我们找寻到的别墅类产品供应蓝海为：资源型豪宅思考1？Question资源型豪宅的需求支撑？PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建产业结构：葵涌-大鹏高新产业园结构新能源、生物制药、数码视听、通讯电子设备及器件；集产学研为一体的现代综合性产业园区进驻企业：绿鹏公司、三九集团、比亚迪公司、雄韬公司、知己集团；中兴新通讯、安科讯、天意等几十家高新企业未来将有近百家企业入驻周边产业园区功能定位：以滨海休闲渡假为主，拥有自然生态特征和风情特色的山海小镇高端别墅：万科东海岸、十七英里、东部华侨城、天琴湾等蓝海支撑——片区客户•片区分析1本项目地块关键词：高新人群集中旅游渡假配套别墅形象高端片区吸引力/EPDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建蓝海支撑——葵涌本地客户•项目区域价值特征分析葵涌Ø2005年年末常住人口约10万人，其中户籍人口10856人Ø经济跨越式发展，葵涌-大鹏高新产业园区、留学生创业园区比亚迪近万名员工入住，国内外高级管理者云集但多在中心区租住本地公寓，存在部分炒家；Ø房地产业发展、高新产业带动居民收入跳跃式上升，形成数量庞大的财富阶层，由于本地缺少高端大社区别墅产品，多自建独栋别墅，渴望入住高档大型社区关键词：财富阶层涌现缺少高档大社区自建别墅传统1/EPDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建投资、渡假公寓类产品：60%~70%天琴湾自住、渡假80~90%东海岸投资、渡假60%十七英里关内客所占比例购买用途项目Ø深圳客户：品牌发展商项目云集、片区形象认同感认同感，以及对海居生活的向往蓝海支撑——中原三级市场客户分析1/E典型客户分析：XXX先生，50岁，高级政府行政人员•置业用途：自住、养老，•消费经历：非首次置业，深圳市区拥有多套房产•需求特点：大社区，高品质，大花园•现居住地：万科东海岸认知——认同，自住倾向日益明显PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建Ø外来驻本地高新企业管理层：在梅沙—葵涌—大鹏片区的成交比例占该片区成交比例的5%左右；投资比例达到70%左右；高新企业高层管理人员中，高达90%左右的人员希望能够提高自身居住品质他们的年收入，普遍达到30万元以上，具备着较强的别墅物业的购买力蓝海支撑——中原三级市场客户分析1/E认同感强，就近购置物业，巨大的潜在购买力群体PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建蓝海支撑——中原三级市场客户分析1/E本地财富阶层：根据中原三级市场的随即客户调查，被调查者中（20人），有30%30%以上被访问者希望能够住进高档别墅社区典型客户分析：XXX先生，中年成功人士，现在葵涌本地拥有个人公司，年薪在百万元以上。•需求特征：葵涌本地物业，大社区，高品质，大花园•消费经历：看过梅沙-大鹏周边物业，但由于距离现居住地，因此均放弃购买•现居住地：自家建设别墅本地情结、高档大社区，以及高档的物业管理PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建？Question我们的地块能否敲动哪类别墅板块？居住or资源？2006年深圳停止别墅用地审批，深圳市高端别墅类物业的需求口扩大，葵涌别墅供应巨大缺口这是我们所面临的绝佳机会点；此外，片区别墅类物业高端市场形象也为项目提供借势的土壤；通过分析片区现有的三类客户群，深圳关内别墅类物业需求客户、外来驻本地高新管理层、本地财富阶层，我们看到，市场的需求蓝海是：居住型类物业PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建蓝海支撑——地块分析占地面积：78682平米容积率：0.61建筑面积：48000平米其中：住宅44000平米，商业500平米，幼儿园2500平米，其他1000平米建筑覆盖率：≤30%绿化率：≥45%退红线：东向≥12米，其他6米/F1PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建本项目地块位于深圳市龙岗区葵涌镇大鹏湾沿岸的溪涌片区，西临盐田区小梅沙，是大鹏半岛连接特区的门户。沿着盐坝高速可直达盐田区和大鹏半岛。本项目地块蓝海支撑——地块位置/F1PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建万科十七英里海景金海滩旅游渡假俱乐部溪涌村及高速边的烂尾别墅盐坝高速溪涌段入口地块内的烂尾别墅厂房及部分村民自建房蓝海支撑——地块周边及景观/F1PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建西南东北Ø项目三面环山，一面隔村可远看大海，非一线海景；Ø海景属远处可见，与同类项目相比不具备优势；Ø项目山形不秀丽，但坡度较大，基底基本是岩石层，可适当利用。蓝海支撑——地块四至/F1PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建地块价值排序：阶梯三＞阶梯二＞阶梯一阶梯一紧靠市政道路、小区配套；阶梯二没有与山体完全接触、视野较好；阶梯三与山体完全接触、高位视野开阔。市政道路第二阶梯第三阶梯第一阶梯小区配套山体地块价值排序：阶梯三＞阶梯二＞阶梯一市政道路蓝海支撑——地块价值1/FPDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建蓝海支撑——资源、区位定位1/Fp具备打造资源型豪宅的景观资源基础，同时，1小时交通圈内，加之自住需求，具备居住型物业发展空间带有居住型物业性质的资源型豪宅景观资源区位中心区优次优华侨城东方花园香蜜湖1号水榭山庄观澜湖东部华侨城南澳世纪海景天琴湾联泰万科·十七英里万科东海岸万科东莞松山湖1号圣莫丽斯1小时交通圈大山地振业城资源型居住型本案PDF文件使用pdfFactoryPro试用版本创建亲地山