奥林匹克花园中小户型设计及户型创新-35页

厉心中小户型设计及创新中小户型设计及创新20072007年3月30日奥林匹克花园中小户型设计及户型创新研讨会前言„讲过的相关课程1/城市多层住宅创新……变化、提升价值2/高层小户型设计研究……特点3/小联排的设计研讨……新的市场空间4/应对国六条的户型设计研究……对策5/相对小户型设计探讨……相对、复合„我今天谈什么……实践与体会目录„市场部分„设计部分„成本部分市场部分否定之否定概念户型大小的决定因素否定之否定、循环上升：户型面积的变化过程及分析，其中的规律具有共性，各城市都会有这个过程。小……大……小……大……小计划经济年代发展初期：地价低、房价低房价上涨：总价因素郊区化：房价不高、舒适房价再涨：客户变化市场部分市场部分户型大小的决定因素：„楼盘整体1/地块……地理位置、资源（城市中心、郊区、地铁口、景观等）2/竞争环境……市场情况、竞争对手（现状产品、策略）3/公司……开发思路、项目定位（档次、销售速度、品牌）4/政策等其他因素设计部分设计措施设计关注点设计创新设计部分„减少公共交通面积1/一梯多户的情况、走道的处理2/小高层、高层的情况（设备间、管井）3/首层入户门厅的处理„减少户内交通面积1/户型组合方式2/走道的处理3/客户的感受（入口玄关、客厅与餐厅、主卧室的入户）„根据功能分配面积，分清主次，强调功能的复合性。1/书房与卧室的复合2/卫生间功能的分开，解决冲突。„„设计措施设计措施设计部分„面积的梯级、房间尺寸的匹配1/客厅、主卧室2/厨房、卫生间„规范要求、使用要求……最小尺寸、面积要求1/厨房、卫生间2/客厅的家具布置、流线可行„结构形式的影响1/砖混、框架、异型框架的墙厚变化2/厨房、卫生间的面砖、抹灰厚度„家具尺寸的变化1/电视机采用液晶、尺寸在变大、变薄。2/床的尺寸在变化3/柜式空调机室外机的尺寸较大。„„设计关注点设计关注点设计部分面积计算折减列表（规划与建设口径不一致/地方规定不同）：„户型内部1/凸窗、2200以下的落地凸窗2/两层高阳台、露台3/阳台计算一半面积4/户内的两层高空间5/室外空调机位、外墙管井和管道„公共空间1/一层的架空花园、2200层高以下的一层车库、储藏间。2/室外的楼梯3/楼梯下部空间„„设计创新设计创新设计部分面积计算折减列表（规划与建设口径不一致/地方规定不同）：„公共空间1/一层的花园2/半地下、地下车库等空间不计入容积率„模糊地带1/不可利用空间。2/正负零标高的确定3/住户自行搭建„„设计创新设计创新设计创新„8989平方米三房系列（平方米三房系列（11））设计创新„8989平方米三房系列（平方米三房系列（22））设计创新„8989平方米三房系列（平方米三房系列（33））设计创新„8989平方米三房系列（平方米三房系列（44））设计创新„8989平方米三房系列（平方米三房系列（55））设计创新„8989平方米三房系列（平方米三房系列（66小高层）小高层）设计创新„挑高系列（外廊与内廊）挑高系列（外廊与内廊）设计创新„挑高系列（挑高与多层连接）挑高系列（挑高与多层连接）设计创新„挑高系列（两代居结合商业）挑高系列（两代居结合商业）设计创新„挑高系列（情花系列挑高、高汤做法）挑高系列（情花系列挑高、高汤做法）设计创新„挑高系列（高前汤组合）挑高系列（高前汤组合）设计创新„挑高系列（内廊适当开口）挑高系列（内廊适当开口）设计创新„挑高系列（现代建筑立面分色）挑高系列（现代建筑立面分色）设计创新„挑高系列（酒店类型）挑高系列（酒店类型）设计创新„挑高系列（与多层结合的坡屋顶）挑高系列（与多层结合的坡屋顶）设计创新„挑高系列（加州风情化）挑高系列（加州风情化）设计创新„挑高系列（现代建筑、强调体量变化）挑高系列（现代建筑、强调体量变化）设计创新„挑高系列（高校建筑的感觉，体量的高低错落）挑高系列（高校建筑的感觉，体量的高低错落）设计创新„挑高系列（公建化的处理）挑高系列（公建化的处理）成本部分成本的影响精装修成本的影响其他成本影响成本部分户型大小成本比较：为分析比较户型与成本和关系，以东郊小镇多层为例，现将有关直接与“户”有关的成本罗列如下，不同户型面积成本差异分析：90平方户型成本＝21270/90＝236元/平米；100平米户型成本＝21270/100＝213元/平米，比89户型成本降低23元/平米；110平米户型成本＝21270/110＝193元/平米，比89户型成本降低43元/平米；120平米户型成本＝21270/120＝177元/平米，比89户型成本降低59元/平米；130平米户型成本＝21270/150＝164元/平米，比89户型成本降低72元/平米；以上费用只是与“户”直接相关的成本，楼梯间建安成本和配套费用。其他成本与户型(如开间、进深等)也有关系，但就砖混结构来说，按平方米造价而言，差异应不大。如果是框架结构且内隔墙可以不做，则户型越大，成本越低。户型大小的成本差异在小高层、高层上体现的将更加明显，如要增加电梯等费用的分摊等。成本部分各种户型精装修工程成本比较不同：由于住宅装修中卫生间、厨房间的装修成本要大大高于其他房间的装修成本。因此在其他房间装修用材标准相同的情况下，卫生间、厨房间所占的面积比例越小，则成本越高；如果采用两卫单位成本会增加，在此仅考虑直接成本分析。A1B2C184.44平米（二房二厅一卫）104.92平米（三房二厅一卫）113.36平米（三房二厅二卫）甲方单独分包部分187.58168.54184.69甲供材部分96.0179.69114.78工程施工费用170170170其他费用40.9236.7635.48合计494.51454.99504.96户型成本组成（元/平米）成本部分其他成本影响：„同样面宽条件，户型面积减小，进深减小将会导致容积率降低。„总的建筑面积不变的情况下，户型面积减小，将导致户数增加，人口密度增加，社区配套会增加，典型指标是停车数的增加，也会导致成本上升，特别是车位销售难度较大的楼盘，压力增大。„户数增多，销售口相关部门的工作量会增加；总价降低、门槛降低，有可能客户的层次下降，会加大公司包括物业的管理难度，最终也反映为成本增加。谢谢大家个人体会/仅供参考/互相学习