二装管理培训

COVERSLIDE:Ifyouseethistext,youmustcopythe‘swish’graphicfromapre-builtCOVERslideandontothisslide.Thistextwillnolongerbevisibleifdonecorrectly.二装管理DTZ戴德梁行物业顾问服务专题培训PRIVATE&CONFIDENTIAL索引三、二装管理各部门的职责六、装修验收二、二装管理的依据五、装修过程监管四、装修管理流程一、二装管理的定义、目的及特点七、二装管理中常见问题2二次装修，是指为了使建筑物、构筑物内外空间达到一定的环境质量要求，使用装饰装修材料，对建筑物、构筑物外表和内部进行修饰处理的工程建筑活动。二装管理就是物业管理单位根据政府有关法规、条例受发展商或是全体业主委托对物业管辖范围内的业主或者使用权人在物业装修过程中，监督施工单位在施工过程中符合结构安全、消防、供水、供电、燃气、环境保护等物业管理的有关要求。•什么是二装管理经过装修3案例【引例】某小区业主吴先生搬进其购买并装饰好的某套三居室。搬进新房不到一个月，发现其主卧室卫生间的漏水严重，导致三间卧室及走廊地面铺装的复合地板大部分被污水浸泡了，踢脚板、卧室门和门套的下沿也被水浸泡，屋内臭味弥散。物业公司在疏通过程中发现，原来阻塞的部位是与楼上房屋相连的主下水管线处阻塞，阻塞物有水泥等装修垃圾和其他生活垃圾。吴先生找楼上业主，未果。于是找物业公司。吴先生认为由于物业公司未履行职责造成了很大的损失，故要求物业公司进行赔偿，一气之下将物业公司告上了法庭。哼，我不管！跟你说不清，只好去找物业公司了。4为维护项目及全体业租户的利益，更好地协助业租户进行二次装修施工，同时对业租户/施工单位提供有关项目的技术资料的协助，明确物业公司在业租户/施工单位施工过程中的服务项目及管理规定，以保证二装工程顺利完成，从而提供优质的物业管理服务。物业公司二次装修管理的目的5二次装修的特点1、二次装修必须符合原建筑工程的即定规范，不能突破原有的一些规定性的技术指标。2、施工过程应不影响相邻用户的正常生活工作，否则将引起相邻用户的投诉。3、对施工人员的专业素质要求比较高。4、施工中的防火要求特别重要。6我国对物业装饰装修管理的规定主要体现在两个法律文件中：（一）《山东省物业管理条例》（2009年1月8日颁布，同年5月1日施行。）存在于第47条和第48条的规定。（二）《住宅室内装饰装修管理办法》110号。（建设部于2002年3月5日发布、同年5月1日施行。）是专门的装饰装修管理的部门规章。二装管理的法律依据7第四十七条业主或者物业使用人在住宅装饰装修工程开工前，应当持有关资料向物业服务企业办理登记手续；按照规定需要报有关部门批准的，应当依法办理批准手续。业主拒不办理登记、批准手续的，物业服务企业有权按照管理规约或者临时管理规约，禁止装饰装修施工人员进入物业管理区域。第四十八条业主或者物业使用人应当与物业服务企业签订住宅装饰装修服务协议。住宅装饰装修服务协议应当包括下列内容：（一）装饰装修工程的实施内容和实施期限；（二）允许施工的时间；（三）废弃物的清运与处置；二装管理的法律依据山东省物业管理条例8（四）住宅外立面设施及防盗设施的安装要求；（五）禁止行为和注意事项；（六）装修保证金的收取和退还；（七）违约责任；（八）其他需要约定的事项。第四十九条业主或者物业使用人在住宅装饰装修工程开工前，应当告知相邻业主。物业服务企业对住宅装饰装修活动进行巡查时，业主不得拒绝和阻碍。山东省物业管理条例9二装管理各部门的职责客服部：1、负责受理用户装修申请，装修禁止告知。2、检查用户的装修资格及装修申报材料。3、填写用户室内装修批准书，通知用户缴纳装修费用。4、批准用户装修加班申请；5、审批用户使用专用货梯搬运装修材料；6、批准用户大件物品放行等。10工程部：1、负责对用户房间作装修前的设施、设备安全检查，并封闭室内进出风口。2、负责审批装修图纸，填写用户室内装修申请书内的装修收费栏。3、审批涉及较大工程改动的用户装修项目。4、负责定期巡检装修单位，确保装修符合安全要求；巡检期间，如发现严重的违规装修，应及时向服务中心报告，并提出处理意见。5、审批施工单位的临时用电申请，并核定收费。6、与秩序维护部共同审批装修单位动火申请。7、装修完毕后，负责对装修单位进行验收或二次验收，直到验收合格。8、验收合格后，在用户室内装修验收申请书上签批意见，交财务部安排清退装修保证金。二装管理各部门的职责11秩序维护部：1、负责检查装修单位的灭火器配备和使用情况。2、负责定期巡检装修单位，巡检期间如发现严重的违规装修，及时向服务中心报告，并提出处理意见。3、与工程部共同审批装修单位动火申请。4、负责处理因用户室内装修导致的各类投诉，保证装修不滋扰其他用户的正常办公。5、协助客服部、工程部巡检装修单位，如发现严重的违规装修，及时向管理公司报告，并提出处理意见。二装管理各部门的职责12财务部：1、根据用户室内装修申请书向用户收取装修保证金及装修垃圾清运费等费用。2、根据用户室内装修申请书于装修验收合格后的7个工作日内为用户办理装修保证金退款手续。二装管理各部门的职责13装修管理流程商户办理《装修申请表》业主提交身份证＼装修公司营业执照、资质证书＼装修方案＼图纸等资料审批合格后提交客服中心财务部门收费(装修押金\出入证押金\垃圾清运费\灭火器租赁)客服中心＼业主＼施工队签定《装修协议书》《消防安全协议书》物业告知装修禁止及注意事项转下页14物业告知装修禁止及注意事项客服中心办理《装修许可证》、《出入证》施工队进行装修物业公司装修巡查物业验收施工队返修验收合格，退还装修保证金等费用装修完成，装修资料存档接上页151、装修申请的受理及资格的审核：（1）、服务中心受理用户室内装修申请。由服务中心审核用户装修资格（包括验证用户身份），经确认为小区/大厦用户，其管理费已按规定缴付，承租资料齐备后，提供用户室内装修申请书给用户。（2）、用户按要求填写用户室内装修申请书、用户室内装修验收合格后方可迁入入住的承诺书及装修图纸审查表，交管理公司，并做出遵守装修规定的承诺。装修图纸内容应至少包括：照明系统图；天花平面布置图（灯具、送回风口、烟感、喷淋等设备在同一张图纸上表示其位置）；照明平面布置图；装修间隔平面图。（3）、服务中心向用户简述室内装修的程序及规定，发给用户室内装修规定。物业管理二装管理培训162、装修审批流程：（1）、服务中心将申请书、装修图纸原件交工程部审查。（2）、工程部对用户房间进行装修前的设施、设备安全检查。如检查不符合安全用电等规定或存在工程遗留问题，工程部将具体内容记录在用户室内设施检验记录表上，交服务中心。服务中心根据记录表内容分别发用户室内工程遗留问题通知书给业主和用户，要求业主解决存在的问题，并将申请书及装修图纸退回用户。（3）、检查符合规定的，工程部于1个工作日内批复装修申请，连同用户室内装修申请书交服务中心。（4）、服务中心以公司名义发关与单位室内装修工程申请的批复给用户，并电话通知用户缴纳有关装修费用。物业管理二装管理培训173、装修收费及有关手续办理：（1）、财务部向用户收取以下费用：①装修保证金②装修垃圾清运费③施工人员出入证押金等。（2）、缴费后，客户服务中心为施工人员办理出入证，并将用户室内装修批准书与用户室内装修违约记录交给用户。物业管理二装管理培训18装修过程监管1、装修期间业户责任及配合事项（1）、装修期间，用户须将用户室内装修批准书及非办公时间加班申请表（如需在非办公时间内加班）张贴于用户大门室内面上（批准书一面朝向走廊，装修违约记录一面朝向室内），以便服务中心核检。（2）、施工现场需配备一定数量的灭火器。（施工单位可以自行购买或向物业服务中心租借）。192、物业服务中心各部门监管（1）、工程部①负责监督按图施工，保证装修单位在装修过程中不违反装修规定。②将日常检查情况记录在用户室内装修巡检记录表上。③工程部在巡查期间发现装修单位违反用户室内装修规定：A、初次应及时加以制止并口头警告要求其纠正，同时在大门上的用户室内装修违约记录内记录第一次口头警告的时间、巡查人，要求装修公司签名确认。B、装修单位若屡次不听劝告，工程部将向用户下达关于贵单位违反装修规定的最后警告书。C、如违规现象仍然存在，其他用户投诉不断，将有秩序维护部将装修单位停电或清场，直到装修单位承认错误，保证遵守装修规定，方可让其重新进场施工。物业管理二装管理培训20④装修过程中用户须动明火作业的：应到服务中心申请，经工程部、秩序维护部审批后方可动火。动火时须接受工程部、保安部监督指导。施工单位需有动火负责人在现场监管。⑤装修过程中用户需临时用电的，应到服务中心申请，经工程部审核定价、财务部收费后，由工程部提供临时用电并做好检查监督。⑥装修材料运送及电梯使用管理。物业管理二装管理培训21（2）、秩序维护部①每天对装修单位进行巡检，确保装修不影响其他用户正常办公，不损坏和污染公共设施和公共部位，并将日常检查情况记录在用户室内装修巡检记录表上。②负责检查用户室内灭火器的配备和使用情况。③施工人员佩戴施工证情况。④装修施工是否违反消防安全条例。⑤是否办理非办公时间加班装修申请等。⑥装修过程中用户须动明火作业的，应到服务中心申请，经工程部、秩序维护部审批后方可动火。动火时须接受工程部、保安部监督指导。施工单位需有动火负责人在现场监管。⑦装修垃圾清运管理。物业管理二装管理培训22（3）、客服部①、业户装修投诉的接待、处理②、业户装修的巡视检查③、灭火器的出租管理④、动用明火手续申请及协助办理⑤、临时用电申请手续及协助办理物业管理二装管理培训23（4）、环境管理部①、装修期间环境维护。②、违规装修的监督、制止、举报。③、义务安全巡逻员制度。④、装修垃圾清运监管。物业管理二装管理培训24装修验收1、用户室内装修完毕后于2个工作日内到服务中心办理验收手续，并填写用户室内装修工程竣工验收申请书。2、服务中心将申请书和竣工图纸交工程部，工程部于1个工作日内到用户室内验收，验收结果填写在用户室内设施检验记录表内。（1）、若验收不合格，服务中心发用户室内装修整改通知书给用户，要求在限期内整改。（2）、如验收合格，服务中心向用户发室内装修工程竣工验收合格通知书。3、财务部于1个月内把装修保证金退还用户。4、用户到服务中心办理施工出入证的退证退款手续。251、由于二装的原因，无证人员很难控制。建议：在日常管理中采用现场负责人挂牌制度，每个施工现场指定一位现场负责人，现场的一切事务由其负责，如现场负责人离开现场，应将负责人胸牌交于他人，由其代行职责，使物业人员进入现场检查时能够找到相关责任人，这样有利于各项管理措施的落实。2、二装巡视流于形式，不能起到应有的作用。主要原因是巡视人员由于其专业技能水平的限制，不能及时发现现场存在的问题，特别是现场用电安全、防火安全以及不规范施工所带来的消防隐患，而这一点恰恰是二装现场管理的重点。建议：挑选一个各专业综合能力较强的专业人员负责二装现场管理，其他人员的巡视只起辅助作用。二装工程管理常见问题263、动火证的发放目前，施工人员需要动火作业时，只需向有关部门提出申请就可办理动火证，然后自行安排施工作业。建议：在接到施工人员动火申请后，要派有关人员对施工现场进行检查，清理易燃易爆物品，灭火器材到位，并核实确需动火作业后发放，动火证的有效期应以一天为限，并应规定明确的动火时间，要求施工人员合理安排工序，动火作业集中在相对较短的时间内，这样较有利于管理，并减少事故隐患。物业管理二装管理培训274、加强隐蔽工程验收的管理力度隐蔽工程由于其位于吊顶内，墙内、地面下，所以在施工完毕后进行检验十分困难，而这些环节恰恰容易出问题，特别是吊顶内安装的电气设备，由于吊顶内没有相应的消防报警等设施，发现事故时往往已经呈扩大态势，所