中山龙瑞中央商务公馆_商业部分发展策划报告

中广国际皮具城项目定位策划方案中山龙瑞中央商务公馆商业部分发展策划报告二零壹零年六月十日前言1城市与区域商业发展分析2项目定位研究4项目整改建议6项目招商策略及流程5目录项目分析3深度访谈7前言项目位于沙溪镇沙溪南路，现状为空置物业，暂未交付使用，物业建筑面积约为6000㎡，由于项目周边商业配套齐全，而且项目所处区域的是中山服装、皮具等小商品批发的集散地，有着明显的地理优势，虽然项目周边商业氛围较好，但同样竞争也很激烈，因此在定位方面的难点是如何在经营中凸显项目的经营特色，才能在众多的竞争项目中立于不败之地。1.发展方向：以经营批发零售作为项目的主要发展方向2.定位：中山市首个皮具精品批发市场；3.形象定位：我们不是最大，但要做最精项目发展方向前言中山未来专业市场竞争更加激烈项目区域特征：中山服装、小商品批发集散地周边大型专业市场招商非常成功皮具市场潜力巨大项目定位思路：瞄准市场空白点，借力打力中山首个皮具精品城前言1城市与区域商业发展分析2项目定位研究4项目整改建议6项目招商策略及流程5目录项目分析3深度访谈7中山的城市印象是什么？休闲服之乡伟人故里宜居城市中山沙溪镇纺织业已有数百年历史，90年代以来，沙溪的休闲服装生产迅速壮大，沙溪休闲服装品牌迅速崛起，成为中国休闲服装重要的生产基地，在中国服装界有“休闲服装看沙溪”的评价，2000年起，沙溪镇与中国服装协会、中国服装设计师联手举办一年一度的中山国际休闲服装节暨中国休闲服装博览会，服装节的经贸成果一年比一年显著。可谓中国“休闲服之乡”。中山商业格局：人口密度低、业态重叠严重、体量巨大对本案的影响：从中山现有的、未来的商业格局、发展趋势来看，高、中、低档的Mall都齐备了。未来兴中广场、益华、大信二期等计算在内，中山综合零售性商业合共将接近60万平方，市场容量已趋于饱和，所以如果本案定位综合商业MALL没有差异化优势，将面临激烈的竞争，生存面临较大的风险。对策：独辟蹊径，瞄准市场空白点，利用区位优势，延续周边的商业价值，项目价值最优化。中山市总体社会经济经济发展稳定，保持增长2008年生产总值（GDP）1409亿元,，按可比价格计算，同比增长10.5%。常住人口人均生产总值56034元,，同比增长约10%。中山市近十年GDP情况345.44404.38469.73572.05704.30880.201036.321210.701409.0015077170351963623731290603620742058483955603403006009001200150018002100240027003000200020012002200320042005200620072008亿元0100002000030000400005000060000元全市生产总值(亿元)人均生产总值(元)资料来源：中山市统计年鉴中山市近年GDP变化情况中山市总体社会经济经济位列广东第五，经济增速靠前中山市的GDP及人均GDP均排在广东全省的第五位（详见下图）。中山经济增长速度居全球第七，广东第二（东莞为广东第一）——《2009年中国城市竞争力蓝皮书》2008年(广东)GDP前十位对比820078074300371014091280127712001050992.10100020003000400050006000700080009000广州深圳佛山东莞中山惠州江门茂名湛江珠海单位:亿元第一梯队第二梯队第三梯队资料来源：中山市统计年鉴2008年(广东)人均GDP前十位对比796147227461255611664872946690288572665017882132210100002000030000400005000060000700008000090000深圳广州佛山珠海中山东莞惠州江门茂名湛江单位:元广东省人均GDP37588元中山市产业结构(比例示意)0%10%20%30%40%50%60%70%80%比例(%)第一产业第二产业第三产业第一产业6.81%5.97%5.35%4.53%4.13%3.50%3.05%2.90%3.20%第二产业52.35%54.67%56.44%59.92%61.57%61.28%61.61%61%60.20%第三产业40.84%39.37%38.21%35.55%34.30%35.22%35.34%36.10%36.60%200020012002200320042005200620072008资料来源：中山市统计年鉴中山市总体社会经济以第二产业为主，形成五大支柱产业产业结构不断优化，三次产业结构由上年的3：61：36调整为3：60：37。支柱产业：电子信息、电气机械、化学制品、纺织服装、金属制品等。新兴产业：装备制造、现代物流、高新技术、新能源新材料等。10年1月和4月国务院分别发布2道通知，目的主要调控高涨的房价。金融信贷外商投资土地房地产提高买房首付比例，二套住房首付款比例不得低于40%，房贷款利率提高10%加强土地供应调控，缩短土地开发周期限制开发商囤地行为，提高拿地门槛，遏制房地产投资需求规范房地产市场外资准入和房地产市场外汇管理，打击投机性的短期行为央行连续提高存贷款利率，上调存款准备金率限制房地产开发贷款央行连续5次下调利率，4次降低存款准备金率取消商业银行信贷规模限制，鼓励银行向房地产开发企业提供信贷支持商业性住房贷款利率下限扩大为贷款基准利率的0.7倍，首付比例调整为20%加大保障性住房建设规模，降低住房交易税费，支持居民购房提高住房公积金贷款上限国13条《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》降低房地产开发资本金比例2005年开始国家对房地产进行调控的政策叠加效应在2007年10月爆发，并延续至2008年08年9、10月份开始，政策风向逆转，形成一条从税费、利率、首付到二手房的减负政策线路。系列政策的密集出台意味着对于房地产行业从紧的调控政策基调向暖市扭转国家与地方房地产相关政策20052008、200920072010、2011…延长缴纳土地出让价款期限（2年）。允许分期缴纳土地增值税央行对二次置业贷款首付作出调整，提高到5成贷款利率也能低于基准利率的1.1倍严格查处土地闲置和“炒地”行为，并限制有违法违规的企业新购土地加大保障性用房土地的供应量，并闲置商品房用地的供应量中山近年社会商品零售总额持续快速增长，其中2008年社会消费品零售总额476.9亿元，增长20.5%。零售批发增长近20.3%，其中服装类销售增长超过25%，可见服装类销售有着极大的市场潜力。中山市历年社会消费品零售总额201.5234.61276.6331.07395.66476.920.53%12.40%16.43%17.90%19.69%19.51%01002003004005006002003年2004年2005年2006年2007年2008年0%5%10%15%20%25%社会消费品零售总额增长速度亿元中山市零售批发市场发展情况社会消费品零售总额持续增长对本案的影响：服装市场需求还不断上升，但由于本案周边有多个成熟的服装批发市场，在定位方面既要与周边商业形成错位竞争，又要延续周边的商业价值，这就是本案定位的难点中山商业展望中山商业地产发展势头强劲。仲量联行最新研究报告预计到2020年，一线城市在中国商业地产总量中的比重将仅占10%，这也预示着今后十年里二、三线城市商业地产蕴含着巨大商机。《珠三角地区改革发展规划纲要》的出台，珠三角城市一体化的推进，将有助中山现代服务业扶摇直上。从统计数据看出，近年来商业性用房供应量持续上升，营业性用房成交量一定程度上反映商业市场未来容量的增幅。同时反映投资者对商业市场未来充满信心，特别是皮具批发零售业更是增长势头迅猛。21世纪近几年上世纪90年代中上世纪80年代商业演变/成熟进程90年代中后期21世纪初阶段80-90年代阶段十八间商铺孙文路成为中山商业的发源地。中山第一代服装批发市场诞生西郊小商品批发市场应运而生，当时是全中山唯一一个批发市场。随着中山市城市化规模越来越大，新的专业市场不断出现。中山的又一个服装批发市场于1997年落成于龙瑞，就是龙瑞小商品批发市场，随着龙瑞小商品的诞生，中山批发展进入飞跃的时代特征：•第一代专业市场建筑简陋，升铁棚架为主体结构，规模比较小，但由于当时整个中山的商业发展缓慢，西郊小商品批发市场生意火爆，让当时的经营者赚了第一桶金。特征：•龙瑞小商品的建筑同样比较简陋，但规模比西郊小商品要大，而且品种齐全。•龙瑞小商品与当时西郊小商品形成互补，使该区域的商业价值得到很大的提升。•水牛城和新龙瑞的出现改变了中山服装批发的格局，同时进入竞争时代随着中山商业的不断发展，之前的服装批发市场已经不适合当时的市场，随之中南服装城、龙瑞新小商品批发市场相继出现中山市服装批发市场演变进程概述中山服装批发已进入白热化阶段第二代服装专业市场诞生第三代服装专业市场诞生中山市服装批发市场概述中山近年社会商品零售总额持续快速增长，对商业物业的需求同步增长，一批新型的批发市场诞生使行业得到快速发展。以龙瑞小商品为中心，与其他两个批发市场水牛城和西郊小商品形成互补，区域价值不断上升。批发市场不但吸引中山城区和镇区的居民消费，而且还吸引了珠三角及省外的客户，致使中山服装批发得到快速的发展。沙溪主要产业是服装制作业，也逐渐全国化，而且不断向国际化发展，对批发市场也有很大的拉升。中山服装批发市场近年得到了快速发展中山三大服装批发市场概况及项目分析水牛城龙瑞西郊小商品批发市场中山最早的服装批发市场——概况：由于项目已有30多年的历史，虽然已多次翻新，始终是破旧不堪，但人流依旧不减规模：场内600多个商铺，但周边已经成型的多个小型批发市场，与西郊小商品形成了较大的商业圈商品档次：低档特点：中山最早的批发市场，以服装批发为主，兼营小商品批发，由于早年建设规划极不合理，配套设施落后，经营档次较低，竞争相当激烈。业态经营比例：服装：皮具：小商品=52：8：40西郊小商品批发市场小结：商品档次偏低：西郊小商品是中山批发业的发源地，但由于地处老城区，而且发展速度过快，造成交通不便，以及安全隐患等问题，加上经营档次较低，同质化严重；有被边缘化的威胁：经营模式落后，与周边的小型项目没有统一管理，各自为政，而且业态单一，不久的将来势必被取而代之；水牛城服装批发市场中山最完善的服装批发市场——概况：水牛城建于90年代，当时是中山唯一一个规模较大、配套设施最齐全的服装批发市场；规模：市场占地4万平方米，总建11万平方米，市场分上下2层，配备手扶电梯、货梯等经营档次：低档特点:水牛城凭借优越的地理位置、完善的配套等有利因素，与龙瑞小商品形成庞大的商圈，经营曾异常火爆，但随着龙瑞小商品迁新址后，水牛城生意一落千丈，目前市场内除北门人流量较大，其余各门人流稀少，好多商家都转租或转让。业态经营比例：服装：皮具：配套=78：12：10水牛城服装批发市场小结布局不合理：水牛城当时是中山最大和配套设施最好的批发市场，但在整体布局和规划上不太合理，过于分散难以聚集人流业态定位欠缺特色：水牛城在业态定位上基本与龙瑞小商品重叠，没有自己经营特色，导致龙瑞迁移后人流大减部分商铺已售出：水牛城大部分的临街商铺和部分的场内商铺已经售出，这样对招商有很大的影响，有很多商铺业主自行出租商铺，导致业态零乱不堪，有很多业态是偏离了批发市场的主题。中山最大、最旺的服装批发市场——龙瑞小商品批发市场概况：龙瑞小商品于09年迁移新址后，在各方面都迎合目前市场的需求，现时整个批发市场出租率达100%，目前已经成为服装批发的领头羊，引领着中山服装批发业的发展规模：目前是中山最大的服装批发市场，建筑面积约12万方，分上下2层，配备手扶电梯、货梯等经营档次：中低档特点：龙瑞小商品凭借合理的规划、统一招商、统一管理，以及庞大的客户群，并保持一直霸主地位业态经营比例：服装：皮具：小商品=54：25：21龙瑞小商品批发市场小结：