九岛梦都城2期推广

「2期代理营销定位提案」九岛梦都城Ⅱ期南京已经改变太多,传承的记忆不变.寻找一方理想的净土，种植遐远的芬芳谱写新的人生,新的城市用新的建筑塑造新的空间.我们已经改变了一座城市,我们自然有能力,在历史的肩膀上,回味满园绿色的韵味与悠长.UPCS不会停下前进的脚步,将伴随城……本篇谨呈金梦都地产匹配绝非偶然DemarcationandAchievementsPART1—市场篇1.1市场扫描1.2项目分析1.3SWOT分析PART3—战略篇3.1策略蓝图3.2推售策略3.3升级建议PART5—服务篇5.1专业团队5.2服务体系目录ContentsPART2—定位篇2.1项目定位2.2价格定位2.3客层定位PART4—营销篇4.1推广形象4.2推广策略4.3推广执行项目认知SWOT分析市场观点营造品牌核心价值精准打击目标客户宏观市场与项目市场精准透析项目价值体系挖掘及整体定位拟订项目营销战略蓝图推广定位及营销策略建议市场扫描对本项目而言，市场空间如何，市场竞争的重点何在？Content专业团队与服务体系7.207.155.30[国务院发布土地市场国五条强化土地调控][银监会：密切关注二三线城市楼市风险，部分二三线城市将纳入限购范围][央行上调存款准备金率0.5个百分点]严格执行价格备案南京3个月内不得调高开盘前5天必须公开房源及价格]8.0112.07【宏观政策】2011.7“新国五条”的出台，到2011.12限购令的延续，以及2012年房产税即将试点,整体市场政策调控不松懈，政策市将变成常态市场，我们需要做长期应对的准备；继续稳定货币政策，执行差别化房贷住建部要求限购到期延续调控政策坚决不松懈12年1.12房产税试点将扩大不排除广州南京跟进2月南京重申限制别墅用地出让下调存款准备金率0.5%九岛梦都城市场扫描政策市场扫描6.20项目名称营销活动取得效果栖园多重折扣、理性价格半月成交金额过亿保利项目刚需盘“团立方”20天成交金额1.94亿【楼市扫描】从2月份开始，各家开发商开始“曲线跑量”，合理的价格使部分楼盘逆市热销，南京库存房源也开始了15个月来的首降；九岛梦都城市场扫描价格市场走势扫描【趋势预判】从目前的调控政策来看，各项政策松懈的可能性不大2010.4国十条2012.6政策放松期从03年至今，政策共经历了6次放松-收紧的转变，每次转变都与房地产市场走势密切相关;政策的转变期一般在14个月左右，这也说明了中国的房地产市场是一个“政策市”;政策市场走势扫描九岛梦都城市场扫描【政策小结】:政策的出台，先后从扩大限购范围及深化土地调控等方面做出要求，调控效应必将持续；在现行政策下，各家开发商开始“曲线跑量”，合理的价格使部分楼盘逆市热销，南京库存房源也开始了15个月来的首降【别墅发展轨迹】南京别墅发展时间相对略晚，目前单纯依靠景观资源的别墅较少,开始进入一个综合创新阶段;环紫金山片区三山百家湖浦口溧水句容南京别墅区域轨迹:96-97年，南京别墅首先新兴于主城及环紫金山区域，依靠自然资源；97-2000年，江宁的三山百家湖区域别墅兴起，板块热度上升；2001年开始，方山板块别墅逐渐进入视野；随着主城用地稀缺，2005年左右，郊区别墅（浦口、溧水、句容）等板块别墅吸引一部分购房人的目光，板块别墅印象逐渐深化；随着各个板块别墅的兴起，谷里板块作为城郊区域，其发展相对滞后，成为了市场的空白，认知度较低；拥有的良好的发展前景及自然资源，后续将成为南京别墅潜力板块;九岛梦都城市场扫描别墅市场扫描【南京别墅格局】主城别墅用地的稀缺导致了郊区及远郊别墅市场的快速发展城中别墅主城别墅郊区别墅远郊别墅城中紫金、三山、百家湖仙林、汤山、江北、方山句容、溧水区域上由郊区向远郊区发展，项目聚集效应形成多个成熟别墅板块；功能上更为丰富，度假别墅市场日益壮大成熟；产品上由独栋、双拼、联排、叠加等延伸出独联、多独联、围合型等更为丰富的产品类型；近郊区三山百家湖南京别墅市场分布板块示意图仙林方山汤山主城区江北溧水宝华九岛梦都城市场扫描别墅市场扫描【别墅供求】从11年逐月别墅供求关系可以看出，调控政策对于高档房影响明显；上市房源量不断攀升，但成交量却逐步下降；2011-2012.1南京别墅逐月供求884501358140610627925426532478250451278613694453123374746609646799649882448913110121562049919027201071253417837927614397236801414102000040000600008000010000012000014000016000011.111.211.311.411.511.611.711.811.911.1011.1111.1212.1供应量成交量上市量涨—13.4%随着政策的出台及市场现状，别墅房源上市量虽仍在上涨，但复苏明显放缓；成交量跌—36.58%相比于7月份“新国五条”出台之后，下半年销量相比上半年下降了36.58%;2011-2012.1南京别墅房源成交均价16365182371242615740213532001018672133291424415442185391578616612050001000015000200002500011.111.211.311.411.511.611.711.811.911.1011.1111.1212.1成交均价新国五条【成交均价】调控政策出台后，价格波动相对平缓，成交结构导致的正常波动，房源成交均价上涨幅度放缓;九岛梦都城市场扫描别墅市场扫描【竞争市场】主要经济型别墅项目2011年整体推盘296套，2012年至今无项目新推房源；11年整体去化188套，去化率63.5%项目名称建面(万㎡)容积率2011年推盘套数2011年销售套数奥斯博恩800.674033森湖溪谷12.780.236612卧龙湖国际社区800.352244新湖仙林翠谷350.45019大吉山水田园6.50.7//世纪天城20.80.5487224世外边城100.395914翡翠湾9.90.53106合计//296188九岛梦都城市场扫描别墅市场扫描项目名称上市时间建面容积率物业类型主力户型（㎡）单价（元/㎡）总价（万）奥斯博恩08-4月800.67联排2207500165-200森湖溪谷09-8月12.780.236独栋197、25210000200-250卧龙湖国际社区08-7月800.35独栋237-29314000300-420新湖仙林翠谷09-3月350.4独栋双拼220-23012000256-326大吉山水田园09-4月6.50.7联排180-25011000160-280世纪天城09-11月20.80.548独栋联排290-350独栋：11000300-380世外边城08-5月100.39独栋290-32010000290-350翡翠湾10-1月9.90.53独栋30012000350-480中浩青溪庄园10-11月8.60.42独栋330-70015000500-2000大山地08-11月110.39独栋联排独栋：260-330联排：190-210联排：10000联排：180-230独栋、联排为主，主力户型集中在180-250㎡（联排）及230-350㎡（独栋）；价格主要集中在8000-10000元/㎡（联排）及10000-15000元/㎡（独栋）市场解读：整体市场政策调控不松懈，政策市将变成常态市场，我们需要做长期应对的准备；2月以来价格市场竞争效果显著，购房者已纷纷入市，价格依然是撬动市场的第一因素；别墅市场11年整体去化达64%,低总价紧凑型成为市场去化的主流；匹配绝非偶然DemarcationandAchievements【旅游资源】项目毗邻“全国农业旅游示范点”千盛农庄；周边旅游资源丰富，景点众多，具有丰富的自然景观资源；定林寺塔千盛农庄牛首山风景区南唐二陵南唐二陵九岛梦都城基地分析基地分析谷里这块93平方公里的腹地，山水秀美，人文荟萃，南京著名的四十八景之一“牛首烟岚”位于谷里；弘觉塔、郑和衣冠冢、南唐二陵、银杏湖等风景名胜和历史古迹为这块土地积淀了深厚的文化底蕴；本案江宁谷里主城江宁【项目区位】项目位于江宁谷里街道，板块认知度不高但发展潜力巨大；距离谷里镇商业中心较近，车行距离3分钟左右；项目基地分析牛首大道庆兴路吉庆路规划路项目九岛梦都城基地分析项目基地分析【项目现状】目前一期房源正在交付，内部均已竣工，部分景观为做完，二期房源即将开工；【项目四至】项目东临牛首大道，与千盛农庄毗邻；南靠庆兴路为谷里经济开发区；西临吉庆路，北倚规划道路，有天然山丘为屏；基地分析【项目经济指标】从项目指标看，二期用地38.7万㎡，共计904户主要以E户型为主；九岛梦都城基地分析【周边配套】项目目前依靠谷里镇配套，随着项目的逐渐开发成熟，项目自身的教育、商业、服务等配套将日益成熟；谷里镇商业项目苏果超市好又多购物广场谷里中心小学上海华联超市基地分析项目基地分析【综合评价】项目目前所处区域自然环境优异，前景规划良好，但板块认知度较低，交通现状有待改善；项目所在区域市场认知度较低，但区域自然资源及地块级别较好；周边拥有“全国生态示范农庄”千盛农庄，景观生态环境较好；区位交通相对便捷，但通往主城的最便捷道路目前正在施工，道路状况较差；项目与弘觉塔、宏觉寺、南唐二陵等景区相邻，人文旅游资源较好；周边配套匮乏，随着项目的开发，状况会随之好转；基地资源价值评估：权比细目优良一般较差差土地级别★生态景观★环境污染★交通情况★生活配套★学区情况★社会治安★社会人文★区位形象★九岛梦都城基地分析基地分析项目基地分析项目共分两期开发，目前一期已经基本销售完毕；二期1标段3月份已经动工，12月份竣工；二期剩余产品工期待定；一标段56套二期共计规划227栋,其中包含62栋双联,105栋四联及60栋六联；二期1标段共规划有12栋产品，1栋双拼、7栋四联及4栋六联,共计56套；九岛梦都城项目解读项目解读项目解读分析联排双拼户型单栋面积栋数单套面积（端户）单套面积(中间)户型A526.0623291.6双联B527.365291双联C570.3730291.6双联D548.574291.4双联E1087.5664302.7248.4四联F1098.5641302.3251.9四联G1576.4621300.6248.6六联H1579.2120302.7248.4六联J1582.6410300.6246.1六联L1584.568302.7248.4六联K1580.11302.7248.1六联合计/227//【户型配比】产品以联排为主且户型跨度不大，双拼户型面积在290㎡左右；联排端户面积302㎡、中间户250㎡左右；九岛梦都城项目解读项目解读分析物业类型栋数套数面积段双联12套291四联端户612套302中间户12套248、251六联端户510套300中间户20套248合计1256/【一标段户型】一标段目前共计56套房源（其中2套双联，24套四联及30套六联）,主力面积段集中在248-251㎡的中间户；露台设备阳台露台【户型解读】二期户型采用多露台设计,赠送空间较大,让渡价值高；主卧采用套房式设计,体现产品尊崇感；项目解读九岛梦都城项目解读项目解读分析项目解读【立面风格】北美风格立面，简洁清新，素雅大方北美风格立面；用材方面采用了色彩淡雅的石材及喷沙涂料,深色与浅色的合理搭配使得整体十分协调，整体品质感较强；【项目景观】项目内无明显景观带，仅有人工湖，内部树木部分枯萎，景观有待提高；九岛梦都城项目解读项目解读分析项目解读【项目配套】规划有一幢约1万平方米的高档会所，集高档餐饮、健身、文化中心、酒店等生活配套为一体上述图片仅供参考项目总结：二期房源主要以联排为主，辅以部分双拼，户型赠送空间较大，让渡价值高；北美风格外立面，用材考究，细节明显，品质感较强；项目无明显景观带，内部景观有待加强；Strength优