笋岗清水河项目交流——城市设计操作性kppt课件

如何提高大规模城市更新地区城市设计的可操作性公司七周年庆-项目交流规划一部邝瑞景1概况与罗湖中心区近在咫尺一、笋岗-清水河片区简介香港经笋岗清水河向内地延伸的消费和创意流线2概况原特区内大型仓储区的华丽转身一、笋岗-清水河片区简介原来的铁路专用线和活口仓3概况原特区内大型仓储区的华丽转身一、笋岗-清水河片区简介自发进行的功能置换，大力发展专业市场42010年1月，市委四届十三次全会提出把深圳建设为区域性国际消费中心城市的目标；同年9月，市政府批准《罗湖区先行先试建设国际消费中心的行动计划》，明确围绕金融、商业商贸、黄金珠宝、文化创意四大支柱产业基础，将罗湖建设成有一定影响力的国际金融中心和国际知名的商业贸中心，其中笋岗、清水河片区被确定为该计划的最核心区域。概况原特区内大型仓储区的华丽转身一、笋岗-清水河片区简介5概况一、笋岗-清水河片区简介笋岗-清水河片区一直在努力描绘蓝图《法定图则》《法定图则调整》《法定图则修编》《整体城市设计导则》《子单元规划》系列泰富、城建梅园、长城、物资集团等概念设计《国际咨询》/工作坊《发展单元规划大纲》《功能调整研究》2012201020031999201120071980地铁站点周边交通研究20156概况一、笋岗-清水河片区简介国际时尚消费中心与都市创意总部基地时尚消费文化创意转型物流特色化与主题式商业发展新型产业培育物流升级与转型7概况一、笋岗-清水河片区简介美好愿景——生态活力、时尚创意8概况一、笋岗-清水河片区简介美好愿景——生态活力、时尚创意9特殊二、城市更新地区开展城市设计的特殊性与重要性深圳三个重点地区的比较10特殊二、城市更新地区开展城市设计的特殊性与重要性前海——深港合作现代服务业集聚区建设用地规划15KM2总平面图11特殊二、城市更新地区开展城市设计的特殊性与重要性前海——深港合作现代服务业集聚区水城将水融入城市，并用水来赋予鲜明的区域特征。利用并拓宽现状河流和排水渠，引入线性滨水走廊，将大尺度的基地划分为一系列易于管理且特色鲜明的都市分区。12特殊二、城市更新地区开展城市设计的特殊性与重要性坪山新区——深圳转型与跨越发展的先锋城区、战略性新兴产业和自主创新基地坪山中心区是坪山新区的动力引擎，为新区产业发展提供高端生产性服务，为新区市民提供商业、文化娱乐、教育、医疗等生活性服务和公共配套服务。13特殊二、城市更新地区开展城市设计的特殊性与重要性坪山新区中心区——坪山新区的动力引擎魅力湾通过半月环中心绿廊公园打造坪山中心区最具特色的城市景观门面与地方魅力场所，带动周边地块价值提升。14特殊二、城市更新地区开展城市设计的特殊性与重要性笋岗-清水河——15特殊二、城市更新地区开展城市设计的特殊性与重要性笋岗-清水河——大平台利用大平台，缝合南北，构建核心价值空间，带动土地价值提升。16特殊二、城市更新地区开展城市设计的特殊性与重要性笋岗-清水河——现实改良结合现状历史遗存，构建公共空间体系，挖潜和重塑片区特质，带动功能调整和品质提升。17特殊二、城市更新地区开展城市设计的特殊性与重要性深圳三个重点地区的比较方案构思管理机构国有储备用地规划管理前海水城前海深港现代服务业合作区管理局51.3%前海管理局坪山中心区半月环坪山新区管理委员会26.4%规土委坪山新区管理局笋岗-清水河现实改良物流办、区重建局16.8%（水/山）规土委有条件的改善没有专门的管理机构大规模城市更新繁琐的规划管理程序18方案三、编制体系构建，不同层面规划解决不同的问题逐层深入，逐步实施19规划层次，是自上而下的规划大纲指导子单元范围划定子单元控制导引区域交通衔接分区开发量整体城市设计导则调整导则控制实施控制空间优化开发量落实指导子单元规划统筹及细分，明确公共利益的内容，多维度充分考虑规划的可操作性落实优化更新单元规划操作层面，符合深圳城市更新的相关规则落实细化开发量总量确定总体定位国际咨询/工作坊开发模式功能定位协调性研究操作层面，针对不同项目间的技术衔接协调，弥补上层次规划的不足协调细化操作层面，是自下而上的参与协调参与协调主导主导主导主导政府开发商规划科更新办区重建局20方案四、拆留并存-活化为先的资源利用方式现状——历史符号丰富铁路专用线水塔活口仓仓库机理元勋旧址21方案四、拆留并存-活化为先的资源利用方式发展单元规划大纲22方案四、拆留并存-活化为先的资源利用方式整体城市设计导则23例举13子单元为例片区少有的地形高差区域片区小轨道主线之一片区小轨道主线之一片区唯一条小轨道支线八五大爆炸原址220KV高压走廊红岗公园2425清水河空间重构思路清水河空间重构26在更大的范围里，可结合红岗公园进一步畅想27设施覆土设计–规划区有大量的公共服务设施和市政设施围绕在红岗公园周边，并且有一条城市十分重要的高压走廊东西横穿公园。这些市政设施将大大影响生态环境的品质。–我们建议将这些设施整合融入到规划区的绿色公共空间中去，以解决这种不协调的空间状况。所有的设施都会像插座一样融入到山体中去。绿色的顶部或绿色的空间要素将作为公共活动空间的一份子服务于整体的公园绿色空间。2829例举15子单元为例清水河仓库–活口仓、仓库–体现清水河地区的工业历史，建议保留原有肌理和布局水塔–规划区内水塔三处，是具有历史特色的人文景观。–每一座水塔有其自己的特色，适合改造为地标，并在周围设置公共空间。铁路线–两段铁路走廊现已废弃，是清水河片区历史发展的见证。–铁路线是本子单元的特色空间，规划会将它改造为公共空间30旧仓库地方遗产活化31旧仓库——中粮活口仓大坡道、二层建筑、大庭院未来可改造成为中粮集团公司的展示窗口、中粮画廊、国际样式餐厅、咖啡馆、书吧等，将文化、商业、展示等集于一体，同时处理好和公共空间体系的关系，成为开放式片区客厅。地方遗产活化323334铁路专用线地方遗产活化353637方案五、基于现实的改良而非盲目的理想构建1、充分尊重城市更新政策的客观要求更新单元划定用地贡献率开发规模核算公共开敞空间土地权属……38改造项目建议范围线例举15子单元为例——划分更新单元40余个产权地块，18个用地业主，地籍权属地块总面积44.2公顷。其中最大的业主中粮集团占地面积高达13公顷，占地籍权属地块总面积的近30%，而最小的独立地块还不到2000平方米。39更新单元用地规模不小于1公顷根据城市更新相关政策要求，将本子单元划分为10个更新单元和两处现状保留用地，合理确定更新方式。1111222222234566778910保留保留保留保留保留土地整备例举15子单元为例——划分更新单元40方案五、基于现实的改良而非盲目的理想构建2、保证经济基本可行充分尊重城市更新的客观条件。规划从经济平衡、土地权属、开发时序、政策要求与规范标准等多个维度进行综合评估和反复校正，结合更新单元的规模、原业主的数量和开发实力，明确各更新单元的开发价值和社会贡献属性，以此作为城市设计工作的基础。41例举导则——贡献率研究42例举5子单元为例——基于开发量核算的更新模式方案结合大纲要求、现状权属界线和现状建设情况，对更新改造进行初步判断，将现状建筑分为：已批更新改造建筑、建议现状保留建筑、确定迁出建筑、更新改造待定建筑4344KCAP&蕾奥可建规模《大纲》规定：5号子单元总建筑面积105万㎡，现状统计总建筑面积：59.94万㎡其中：田心村更新改造规划中现状建筑总量19.52万㎡；迁出笋岗小学地块的现状建筑总量0.95万㎡；其余：39.47万㎡已批改造专项5子单元范围内的建筑总量48.98万㎡剩余可使用建筑增量：16.55万㎡从经济可行性角度出发，若按照拆建比2.2计算，现状可拆迁量约为13.04万㎡田心村（已批）现状：19.52万㎡增量：29.46万㎡总量：48.98万㎡笋岗小学（迁出）现状：0.95万㎡105万㎡规划根据以宗地为单位，进行多种更新组合45–田心三号路以北用地城市更新–——难度大，建议综合整治–难以实施的原因–1、联合开发的权属单位多。需要4家权属单位联合开发。–2、用地贡献后开发强度大，超过了深标可建极限，难以保证保障房建设比例。–更新用地总面积10395㎡，贡献3000㎡用地，现状拆迁总建筑面积约2.35万㎡。–拆建比2.0时最小开发容积率需要6.34.–3、不满足小地块城市更新要求（2014年8号文件），无法单独开发。–规划建议：–2和3号宗地结合梨园路建设进行综合整治，开放小区围墙、优化沿街界面–6和8号宗地则保留现状。梨园路和环仓路北段修通后–对1、9、10、11号宗地剩余土地进行整备，用于建设街头公园，优化街道环境。按照深标规定核算建筑量地块编号可建设用地面积（㎡）商业容积率最大值（基准容积率5.4）居住容积率最大值（基准容积率3.2）商业服务业用地规模修正系数居住用地规模修正系数周边道路修正系数（两边临路）地铁站点修正系数（0~200米）商业和居住建筑面积占比可建建筑总量（㎡）现状建筑量（㎡）增量（㎡）拆建比综合容积率2、3、5、773955.63.3-0.06-0.060.1——商业100%4141223451179611.85.6按经济可行性计算46–田笋路（《大纲》命名田心六号路）调整——建议优化道路线位–按照《大纲》规划，田笋路规划道路红线宽7米–经测量，村民建筑与元勋旧址相隔仅3.3米，若要修通道路，需要拆除村民建筑总量约2719平方米。–规划建议：改线至田心庆云花园南侧–优点：–1、避免拆除建筑；–2、增加了田心和笋岗两个社区的联系性，成为5子单元重要的东西向交通通道。元勋旧址元勋旧址庐江春天公寓田心庆云花园田心庆云花园笋岗小学笋岗小学笋岗新村笋岗新村3.3米庐江春天公寓30–环仓路（田心一号路以南段）建设——建议调整道路红线为10米–环仓路17.5米，建筑拆迁总量3.71万㎡；–环仓路10米，建筑拆迁总量0.56万㎡，拆迁量相差6倍以上。涉及拆迁量统计一览表改造内容地块编号现状建筑总量（㎡）宗地号业主环仓路17.5米拆迁29-33486H302-0004深圳市笋岗实业股份有限公司29-42787829-6144029-8212929-92128合计37061环仓路10米拆迁29-3348629-92128合计5614元勋旧址元勋旧址田心庆云花园田心庆云花园笋岗新村笋岗新村48–环仓路（田心一号路以南段）建设——拆迁建筑另行安置–改造方式一——与笋岗村西南片区联合开发–（1）环仓路拆建筑与26、32地块联合开发；–难点：现状村庄建设好；拆建后经济上难实现–（2）环仓路拆建筑与26地块联合开发，现状权属为居住用地，不符合小地块城市更新条件，且开发用地局促。规划调整路网（10米）按照深标规定核算建筑量宗地编号可建设用地面积（㎡）可贡献用地面积（㎡）商业容积率最大值（基准容积率5.4）居住容积率最大值（基准容积率3.2）商业服务业用地规模修正系数居住用地规模修正系数周边道路修正系数（两边临路）地铁站点修正系数（0~200米）商业和居住建筑面积占比可建建筑总量（㎡）现状建筑量（㎡）增量（㎡）拆建比综合容积率26、32、29-3、29-9（环仓10米）1524630007.94.4-0.05-0.10.10.4商业70%，居住30%104435.17229432141.11.446.85商业65%，居住35%101767.129473.11.416.68基于经济可行性计算的拆建量一览表方案宗地编号总用地面积（㎡）可建设用地面积（㎡）用地贡献率（%）现状建筑总量（㎡）拆建比2.0时建筑量（㎡）拆建比2.2时建筑量（㎡）总量增量总量增量环仓10米+26+3226、32、29-3、29-9182461524616.447229414458872294159046.886752.8容积率9.510.4环仓10米+2626、29-3、29-96755435035.6018578371561857840871.622293.6容积率8.59.449–环仓路（田心一号路以南段）建设——拆迁建筑另行安置–改造方式二–——建