花样年物业盈利模式浅析-sc0507

花样年物业盈利模式研究营销管理中心市场研究部2014年5月报告结构CONTENTS第一章花样年物业简介12第二章盈利模式分析第一章：花样年物业简介花样年集团花样年物业第3页花样年集团花样年集团是中国地产百强企业花样年集团1998年成立，总部设立于深圳。2009年香港上市，香港联交所主板成功上市，股份代号为HK1777。2012年资产规模超过人民币245亿元，拥有员工7500多名。2013年底:集团资产规模超过人民币300亿元，拥有员工12000余人。是中国领先的以金融为驱动、服务为平台、开发为工具的金融控股集团，致力于成为有趣、有味、有料的生活空间及体验的引领者。成立16年，公司获得多个奖项。2004年度十大品牌企业”2008年中国地产企业公民大奖2010中国房地产低碳榜样企业2011中国杰出房地产商2011中国房地产上市公司综合实力50强2012年中国杰出房地产商第4页花样年集团BHDFA酒店业务板块地产开发业务板块彩生活集团业务板块物业国际业务板块金融业务板块CGE商业业务板块养生养老业务板块文化旅游业务板块花样年集团下辖八个板块,物业板块为其中之一第5页花样年物业6年从三级资质到一级资质，从深圳3个项目到目前全国500个项目，发展迅速2002年6月，花样年物业成立，三级资质。2003年通过了ISO9001、IS014001国际质量标准体系认证。在管服务项目3个，管理面积13万平方米。2007年，花样年物业的管理项目达到104个，管理面积达到750万平方米。2008年，正式建立深圳市彩生活服务集团有限公司，一级资质。2010年，在管服务项目超过300个，服务面积超过1500万平方米，年净利润达3100多万元，形成了集物业服务、酒店管理、楼宇智能、资产运营、社区增值服务为一体的科技型、综合性运营集团，已经连续三年入选中国物业服务百强，并且获得了“2010中国物业服务优秀品牌”荣誉。“彩生活”的品牌价值经有关机构鉴定已达到1.69亿元。2012年，深圳市彩生活在管服务项目已超过350个，管理服务面积逾5000万平方米。截至目前为止，在管服务项目已超过500个，管理服务面积逾6000万平方米。已经初步形成了以深圳总部为基地，辐射全国的战略布局。全资控股深圳市彩生活物业管理有限公司深圳市彩生活网络服务有限公司深圳市开元同济楼宇科技有限公司深圳市彩生活彩虹清洁服务有限公司陕西中强物业管理有限公司天津新塘物业管理有限公司惠州市友邻物业管理有限公司第6页花样年物业全国布局宁夏辽宁天津四川大理福建江苏广西江西上海陕西北京河北形成了以深圳总部为基地辐射至西北、华北、东北、西南、华中、华东、华南等区域的战略布局。第7页企业发展历程概览彩生活模式孕育于物业管理行业，这种有别于传统物业管理服务模式的创意从产生到形成公司载体并进行实施，以至形成规模，自成一派，期间的发展历程可圈可点。彩生活的发展向世人展现了新事物曲折迂回的发展历程，也呈现出深圳物业管理人在行业发展过程中不断创新的新思路与大格局。1、彩生活的萌芽早在十年前，基于对传统物业管理的思考，彩生活模式的缔造者唐学斌敏锐的感觉到可以通过物业管理的平台，从事社区渠道经营。所谓社区渠道经营，即是将社区作为产品和服务的终端销售渠道，将供应商的产品和服务直接通过社区彩生活物业服务模式（以下简称“彩生活模式”）是物业服务企业依托现代智能科技和移动互联网技术，融基础物业管理和社区服务于一体的全新物业管理经营方式。彩生活模式由深圳市花样年物业管理有限公司在行业中创造出来，有别于传统物业管理服务模式的创意，自成一派，期间的发展历程可圈可点。花样年物业彩生活模式花样年物业的经营理念“服务无处不在，生活多姿多彩”第8页一、彩生活的萌芽2000年，彩生活模式的缔造者唐学斌，发现物业管理为劳动密集型行业，赚钱非常少，风险性很高的企业。但一次E时代媒体，介绍一个在社区安装自助终端的业务使得他意识到社区资源存在机遇。基于这种思考以及早期在部分社区做过一些产品订购实验后，唐学斌在其所供职的深圳中海物业管理有限公司即创立了“中海家园服务网”，并进行了部分日常生活用品的集中代购实验，这可以看作是如今彩生活模式的萌芽。通过物业管理的平台，从事社区渠道经营。所谓社区渠道经营，即是将社区作为产品和服务的终端销售渠道，将供应商的产品和服务直接通过社区输送给消费者，这样既节省了商品从出厂到社区消费者手中的部分物流成本，同时也解决了供应商和用户之间信息不对称、支付等问题。花样年物业彩生活模式第9页二、彩生活的打造2002年到2005年，是花样年物业进行彩生活品牌打造的时期。这一时期，花样年物业将社区渠道经营作为物业管理的重要方向，逐步形成了彩生活模式业务版块雏形。在经营理念上，花样年物业将物业管理升级为物业服务，除了做好基础的物业管理服务外，还要收集和分析社区住户的需求，做增值服务。这时的增值服务主要包括桶装水、米、油等日常生活用品的订制服务。在组织架构上，首创“一站式服务”的客户服务中心，为社区住户提供24小时开放式服务，成立增值服务小组，配套相应的个性服务。在技术手段上，为了做好社区渠道经营，花样年物业高瞻远瞩研发电子商务网站，构建商家与社区住户的网络沟通平台。2005年，随着“生活服务网络”正式上线，花样年物业这一时期初步完成适合彩生活模式要求的组织框架的构建。花样年物业彩生活模式第10页2005年6月，随着彩生活模式创造效益的显现，基础物业管理服务所创造的收益在已经不是最重要的了，花样年提出彩生活模式可以实现低物业管理费。由此，在行业中掀起了“零收费”的争议和讨论。使得彩生活模式的知名度得到推广。花样年物业规模经营有了进一步的发展。随着市场规模的扩大，彩生活模式下服务版块的细分，履行相关服务职能的专业机构也丰富起来，花样年物业进行了相关整合。2006年，花样年物业通过拆分，重组为深圳花样年彩生活科技有限公司（以下简称“彩生活科技”），下辖深圳市花样年物业管理有限公司、深圳市开元同济楼宇科技有限公司、深圳彩生活网络有限公司、深圳彩悦酒店管理有限公司、深圳市彩之家房地产策划有限公司，深圳市彩逸飞商业管理顾问有限公司。彩生活科技专业化程度高，关联服务涵盖面广，使彩生活模式的品牌内涵得以延伸。为了进一步加强彩生活品牌的凝聚力，2008年，彩生活科技旗下的花样年物业更名为深圳市彩生活物业管理有限公司（以下简称“彩生活物业”），明确彩生活为公司品牌形象。花样年物业彩生活模式三、彩生活的品牌推广及整合第11页第二章：盈利模式分析经营板块经营模式创新经营收入第12页一、经营板块彩生活区别于传统物业公司，在基础物管服务至上，还设置了多渠道的增值服务。第13页一、物业管理流程经营板块物业管理流程第14页二、经营板块基础物管服务保安保洁绿化工程维修增值/延伸服务七彩包房屋增值计划电子商务平台金融服务其他经营板块物管内容第15页1、基础物管服务如果基础的物业管理服务不到位，不能得到社区住户认可，彩生活模式则无法利用到物业管理范围内的管理资源和信息资源。因此，对于彩生活物业来说，物业管理服务仍然是其基础服务。彩生活物业的物业管理服务有三个特点：机械化、信息化、专业化。利用这三个特点，不仅提高了物业服务的管理效率和服务水平，降低了劳动力成本，更重要的是，机械化和信息化的基础服务解放出了部分劳动力，而解放出来的劳动力则又可以配置到彩生活模式的其他增值服务的岗位上。•大量采用了机器设备进行清洁工作；•采用智能化技防手段，与人防结合起来确保社区的安全机械化•运用信息集成系统，将社区人员、车辆、消防、住户需求、投诉等信息统一集中到中央平台进行处理。信息化•拥有一批行业里专业的设施设备保养维护人员，为设施设备的运行提供专业保障。专业化经营板块基础物管第16页“七彩包”服务——团购（订购）服务主要针对社区住户的居家生活需求，提供社区住户日常家居生活所需的日用品。七彩包主要分两类，一类是以资讯为主的产品，比如上网业务、电话充值、车辆保险、教育培训等，这类商品不需要物流配送；另外一类就是涉及到物流配送的产品，比如桶装水、米、食用油等基本的生活用品，以及“订送牛奶”，提供“旅游服务”以及推广“加油卡”、“百货公司消费储值卡”、“社区电信储值卡”等。对于此类商品，彩生活服务集团也有自身的遴选原则：一是没有购物乐趣的；二是携带和搬运不方便的；三是容易存在信任风险的。彩生活模式的七彩包品类丰富，在进行团购服务时，对货品的质量管理，以及保证商品供销渠道的畅通是彩生活服务集团进行该项服务风险控制的重点。目前，彩生活服务集团已经成为了相关品牌产品的代理商。2、增值服务——团定购服务经营板块增值服务第17页类似于房屋银行，设置专门的职能部门充当房屋买卖双方的媒介及专业服务提供者。通过对房屋进行修缮、改造、经营，提高房屋整体租售价。花样年所掌握的房源存量可观，在房租定价时相应地有了发言权，在为自身积累了服务增值的一部分利润外，也为业主创造了更大的价值。•吸纳服务小区的中小户型房源，对其进行统一承租、装修，以及包装、策划、分租•为业主配置家私家电和代收租金，为租户提供酒店式服务及租金代付•对服务旧小区进行整体改造，通过加装电梯、房屋修缮保养、道路绿化等的改造，对小区住所品质、观感、配套进行大幅提升，从而达到房屋增值的目的3、增值服务——房屋增值计划经营板块增值服务第18页•这种全新的商业模式，是以家庭为单位消费的电子商务平台。业主通过此平台可了解小区周边各种商业服务信息，并可通过智能终端下单预订商品或服务，待服务完成后才付款。•该网站支持在线购物、支付，并设公益拍卖场、生活管家、社区通等栏目，为业主提供第一手信息资讯，其本质是与同城电子商务相类似的区域性电子商务平台。商品消费结构主要以日用品、消耗品为主，局限性较为明显。但是，从B2F的目标客户群体来看，是以家庭为单位的消费群体。如果可以成为家庭整体消费的可信赖服务平台，那么对于类似同城电商商品消费结构的限制会有所突破。从家庭碎片化商品消费升级为整体一站式消费平台，囊括更多的商品覆盖，其盈利转化率更高。•通过这个平台，花样年物业服务的500个小区业主可快速实现资源共享，家具家电、旅游出行均可据此实现团购。基于数据背景分析，我们对于花样年社区电商利润做一个大致推算：按照花样年2012年物业服务人口约400万为基数，折算家庭为100万户，按年均家庭社区电商平台花费4万元来计算，全年消费额可达400亿。按照电商同品牌天猫佣金模式3%计算，收入也是10亿级别。随着花样年的发展壮大，基数上升，其佣金收入在未来将跨入百亿级别。4、增值服务——电子商务平台经营板块增值服务第19页第20页5、增值服务——金融服务•小微额贷款：花样年推出社区金融模式遵循‘大数法则’，大量业主能做大资金池，采用业主募集方式，比如每人借5万，那么2000用户就能募集上亿款项。然后由花样年创造的平台用于业主的小微额贷款、金融增值理财需求。资金运作周期以中长期为主。对于业主个人而言，小额理财填补了大多银行不做50万以下贷款，但市场需求又非常大的空白。其利息、复利很高，潜在利润收入巨大。•彩生活和工商银行推出联名信用卡，实现门禁、停车、水电管理费等的一卡通，同时支持在线、刷卡支付彩生活商品服务费用，进一步完善了彩生活支付机制。•储值卡周期运作：对于业主所需要的各储值消费卡进行统一平台收费充值。从上游业主充值到款项回笼至下游商家有周期间隔，短期内可充分利用大量现金流做短期企业、个人金融服务。资金运作周期以短期为主。第21页经营板块增值服务6、增值服务——其他服务Text1Text2Text3Text4Text5教育美容健身旅游养生养老第22页经营板块增值服务二、经营模式创新从管理到品牌、文化，从科技到服务，彩生活在五大方面都有独特的经营模式。第23页一.管理创新彩生活从传统的项目负责制转变为集团集中管控的模式。优势：可以统一管理模式和管理标准，消除因项目管理人员的能力差异而导致的问题。利于培养综合服务类型的人员，提高员工岗位竞争力。管理处是彩生活模式