优派克思江苏软件园天目湖项目策划报告

1江苏软件园天目湖项目前期策划报告谨呈：江苏省房地产投资有限责任公司2项目思维导图以产业园为特性的地产项目，我们从项目主体出发，结合市场环境、资源特征及政策导向，以发展的视野进行战略方向思考，在此基础上制定整体发展路径。做什么？怎么做？本体研究基地条件开发实力品牌影响开发环境研究市场环境区域发展产业特征……发展类型产业集群总部基地综合园区交易平台……产品类型写字楼商务别墅住宅公寓商业配套……删选因素基地条件开发能力市场环境目标群体政策导向……标杆项目研究及借鉴产品定位产品发展思路产品组合策略产品风格策略产品服务策略开发模式……收益目标及经济效益分析项目战略发展路径3目录项目本体研究1开发环境研究2目标市场梳理3经典案例借鉴4项目定位思路5产品规划方向6经济效益预估7UPCS服务模块84UPCS视角溧阳，千年古邑三省通衢之要地国信与江苏软件园选择了这片蓄势待发的热土展开旗下产业园区在华东地区的又一个重要布点首先从项目本体出发，探寻园区发展方向5项目本体研究6基地位臵地块位于溧阳市南部片区的悦朋路南侧、241省道西侧、西干道东侧。根据溧阳城市总体规划及天目湖工业园区规划文件，基地位臵所属区域既属于溧阳城南片区，又属于天目湖工业园区，因此，基地受到城南片区规划及天目湖工业园区规划的双重影响。本案地处溧阳城南片区，天目湖工业园内，距离南京约90公里，距离溧阳市区2.5公里地块区位宁杭高速241省道溧阳市区方向南京方向7地块地块主要经济指标：占地面积：13.2万㎡容积率：1.5总建面积：20万㎡住宅开发：7.5万㎡办公研发：10万㎡配套商业：1万㎡酒店公寓：1.5万㎡项目占据天目湖工业园东北角，占地面积13万平米，体量不大，中低密度开发，即将规划为集商务办公、科技研发、商务配套等功能于一体的生态型、花园式的研发园区项目建筑面积20万方，但“麻雀虽小五脏俱全”，规划功能较多，难以发挥规模效应，过多的物业规划，也给本案的建筑设计、排布等带来一定的难度。经济指标241省道8从交通来看，项目地处宁杭高速溧阳出口及241省道交界处、溧阳市南大门位臵，地处交通要道，具有得天独厚的区位优势宁杭高速溧阳出口从项目地块方向看宁杭高速溧阳出口外部交通9对外交通依托宁杭高速和扬溧高速，可快速直达南京、镇江、扬州、杭州，虽到苏锡常三地需转道，但总体而言，交通仍较为便捷溧阳杭州镇江南京禄口机场溧阳处于宁杭高速中间位臵，通过宁杭高速可以在1.5小时左右到达南京或杭州；随着宁杭高铁的通车，这一行程的时间可以缩短到20-30分钟。通过扬溧高速，从溧阳可以直达镇江、扬州。通过宁杭高速转道南京机场高速，从溧阳可以在1.5小时左右到达南京禄口国际机场。从溧阳到达苏、锡、常三地则转道，不是很方便。外部交通10从区内交通来看，从本案出发通过241省道，5分钟内即可到达溧阳市区，8分钟到天目湖景区，区内交通也十分方便从本案地块经241省道至溧阳市区大约需要5分钟车程左右。本案靠241省道旁边有溧阳公交天目国际村站，分别有7、107、109三路公交车经过，从5：30-17：30之间均有车经过。从本案出发可以通过241省道和天目路两条主要干道到达天目湖景区，路程大约7-10分钟车程左右。241省道本案天目路往天目湖景区约7-10分钟车程往市区约5分钟车程区域交通11从地块四至来看，地块241省道以东为商业居住及燕山风景区，南、西、北三面均为厂区地块北部过悦朋路主要为溧阳箱包厂厂区东北部可以清晰看见燕山景区东部生活居住商业区西部河流及厂房地块南部主要是工厂区地块地块南、西、北三个方向都是企业厂房;东边越过241省道,目前以住宅及商业等配套设施为主；靠近燕山一带住宅均以别墅形式出现，其他住宅则为普通多层或者多层洋房的形式出现，小高层、高层住宅在区域内比较罕见。商业配套基本以社区底商的形式出现，天目国际村建有特色商业街。地块四至12地块目前为净地，地块内部地势平坦无高差，目前被杂草覆盖1、地块已经被围起，内部地势平坦，没有大型植被，主要以杂草为主。2、地块为净地，地块内没有建筑物，没有拆迁需要，手续完备后随时可以开发。地块现状13项目远眺群山，为宁杭溧阳出口至天目湖的必经之路，具备一定生态景观资源景观资源14地块周边配套以小型社区底商为主，商业排布比较凌乱，商业业态比较单一，一些基本生活需求的商业配套如综合商业、酒店住宿等在区域内均没有出现，对本案商业规划来说是一个机会。燕山风景区南师附属双语幼儿园天目国际村特色商业街华联超市平安驾校酒店KTV朵拉家居雨淋汽车青溪力诺特太阳能竹海源酒家天雅百味菜馆太阳雨太阳能中国移动通信心怡餐馆翠屏药店专业市场，基本空臵地块地块南、西、北三侧均为厂区，241省道以东为工业园区配套住宅区，因此，地块周边的配套主要集中在东部生活区。从图中可以看出，地块周边配套主要以社区商业为主，多为小型商铺，商业综合体在区域内呈缺失状态。总体来看，地块周边的配套还是比较匮乏的，综合商业等在周边均没有出现。周边配套15基地总结：区位：溧阳南大门，高速通道要口，天目湖工业园组成部分，区位优势得天独厚指标：复合型商务办公、科技研发产业孵化园区规划交通：对内对外交通皆十分便捷配套：周边配套不足，需内部配套进行支撑资源：临近天目湖景区，具备一定生态景观资源-----基地初步具备打造高科技产业园的条件16产业园打造专业度较高，特别是产居一体的综合型工业园区规划需要专业的地产开发及招商运营公司合力打造，国信地产同江苏软件园的强强联合，为本案的规划及运营提供实力保证。17品牌优势国信地产，国信集团旗下三大主业之一，国家一级开发资质企业，江苏正在崛起的地产品牌江苏国信地产，历经15载开拓发展，凭借优越的资产运营能力、强大的开发实力、良好的运营机制和稳定的专业团队，在开发建设面积、经营能力、技术力量、品牌荣誉等方面都位居省属同行企业的前列，并初步完成了资本、人才、经验的积累，正迈入上规模、创品牌、出效益的新阶段。目前，江苏国信地产的事业领域涵盖了房地产开发、高品质的物业管理、自持物业、房产租赁等方面，在南京、无锡、苏州、镇江、徐州、上海、海南等城市，先后投资开发了住宅、商业、办公、工业、教育、高档酒店等诸多物业类型，投资领域涉及住宅地产、旅游地产、城市综合体，年开发量已近200万平方米。江苏国信地产，即江苏省房地产投资有限公司，成立于1992年，注册资本金10亿元，房地产开发一级资质，是国信集团旗下国有资产投资主体，也是国信集团正致力打造的支柱品牌。江苏省国信资产管理集团有限公司是2001年8月经省政府批准成立的大型国有独资企业集团。在政府的鼎立支持下，集团始终依托资源和功能优势，精心打造以电力为主的能源产业平台，以信托、证券为主的金融服务业平台，以房地产开发、酒店业为主的不动产平台，形成三大产业支柱。发展至今，集团旗下拥有全资、控股企业四十余家。国信地产将用实力和信誉打造自己“成为长三角地区中最具影响力的不动产开发经营商”的宏图伟略。18做主流生活的缔造者是国信的使命，多个高档住宅楼盘的成功开发使国信积累了丰富的项目运作实力苏州国信〃金水——领袖苏州住宅市场的精品建筑南京国信〃海南龙沐湾——国际一流、国内领先的旅游度假胜地南京国信〃阅景龙华——国际风尚纯美住宅南京国信〃自然天城——在自然中生长、与自然和谐共生的生态别墅区。无锡国信〃世家传承吴越文化的复合型地产19与国信合作的江苏软件园开发建设有限公司具有丰富的招商引进及运营经验，自身配套服务从金融、人才、技术三方面予以支持，以此提高企业招商实力服务体系：一、国内一流的技术服务支撑体系：联动江苏省软件产品检测中心、信息产业部软件与集成电路促进中心共同成立了江苏虚拟软件园，整合宁、苏、锡、常等地软件园的技术资源，充分运用部、省资源建设软件共性服务平台，为园区软件企业提供精细化、专业化服务。二、贴近实际的人才支撑服务建立了江苏软件园“中高级管理人员培训中心”、“中高级软件工程师培训中心”、“江苏Linux公共技术培训中心”“软件测试培训中心”等多个中心；与38所高校合作共建Linux软件人才实训基地。与江苏省教育厅合作，在孵化研发基地成立“江苏省软件人才实训基地”。与东大软件学院等10所院校合作开展软件测试课程教育，与江苏润和科技共同举办“信润国际软件工程师培训班”，培养复合型的软件外包人才。对欧美软件外包嵌入式LINUX软件工程师培训班长年开班；开设了四期Linux系统网络管理班。在国际合作方面，和三所英国高校签订了留学预科合作协议。三、特色鲜明的金融服务体系江苏软件园结合自身定位和园区企业需求，联动江苏省国际信托投资有限公司和南京金智创业投资有限公司成立规模为1个亿的创业投资基金-----南京国信金智创业投资中心（有限合伙）。品牌优势人才服务金融服务技术服务互联国际通道软件人才培训国际人才交流创业投资、融资担保虚拟软件园、构建六大子平台20徐庄软件园引进企业：1江苏虚拟软件园股份有限公司2江苏中翰科技发展有限公司3南京智达康无线通信科技有限公司4南京国业科技有限公司5南京江琛自动化公司6南京天龙舞动漫制作有限公司7南京枫叶能源技术有限公司8南京普旭科技发展有限公司9南京游趣软件开发有限公司10南京林城环通技术有限责任公司11南京合富共展机电科技有限公司以软件、动漫等脑力创意型产业为主，兼带部分2.5产业徐庄孵化基地以及吉山软件基地的成功运营管理，表明了江苏软件园的企业引进实力，特别是以软件、动漫等脑力创意型产业为主，契合绿色环保、创意的主题21国信地产开发与江苏软件园的强强联合，为本案综合型生态园区的开发注入强劲动力；产业园的规划及即将实现的功能同城市的产业发展思路息息相关，城市的产业发展决定了产业园的定位方向。接下来，让我们了解城市、了解产业、了解市场22开发背景研究宏观经济研究产业发展研究房地产市场研究23溧阳,建城史约2200年左右，居苏浙皖三省之要道。距上海、杭州200公里，距南京、苏州、张家港百余公里，距南京禄口国际机场68公里，距常州机场60多公里。104国道穿境而过，宁杭高速公路、扬溧高速纵横全境，宁杭杭高铁、溧阳至广德、溧阳至芜湖高速公路正在规划（建设）之中，芜太运河直达长江码头。千年古邑、三省通衢之要地的溧阳，是宁杭高速（高铁）中间的重要节点城市，具备较大城市价值溧阳印象24溧阳近五年GDP变化情况217.6266.51320.03360.8424.6620.10%13%17.70%22.10%22.50%0501001502002503003504004502006年2007年2008年2009年2010年0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%近五年溧阳人均GDP变化情况296583604048488544434318621.30%21.50%19.80%12.28%12.28%01000020000300004000050000600002006年2007年2008年2009年2010年0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%人均GDP增幅从07-09年溧阳经济增长幅度逐年下降，但仍然保持了两位数的快速增长速度，2010年溧阳国民经济增幅出现了近四年来的首次增长。经济结构调整初见成效。溧阳人均GDP的变化基本与GDP的变化同步，2010年溧阳人均GDP的增幅维持了2009年12.28%的增长速度，没有发生变化，因此，可以理解为溧阳人口在2010年有了较大幅度的增长，这一情况应与当地经济的发展具有必然的关系。近几年，溧阳的经济增长幅度虽然有所下降，但经济发展水平依然较高，经济增长的绝对速度在苏南依然比较靠前宏观经济25溧阳近五年三产比例变化情况7.60%6.70%6.20%7.60%7.10%56.80%57.80%58.30%57.40%57.50%35.60%35.50%35.50%35%35.40%0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%2006年2007年2008年2009年2010年一产二产三产溧阳