城市土地经济

第五讲城市土地经济第一节土地及其特性一、土地的概念和范围土地依其狭义、广义解释的不同，可以区分为下列三种：1、土地即田地、地面。这是一般人通常最直观的认识。2、土地是地球上陆地的表层，包括水域在内。是由地貌、土壤、岩石、水文、气候、植被等要素组成的自然综合体。3、土地是自然物、自然力或自然资源。上述对土地涵义的不同认识，一方面表明了人们对土地利用与研究领域的不断扩大和深化，另一方面表明了由于生活、生产的需要以及研究的目的和学科不同，人们往往把土地看成不同的客体。地学工作者可以把土地当作自然综合体；经济学家可以用土地去概括一切区别于劳动和资本的自然资源；农民往往把土地作为耕作的田地；一般城市居民则把土地看成是栖息、娱乐的场地。土地作为平面，包括整个地球表面，但平面只是物理、几何概念，并无经济意义。作为生产要素或经济资源的土地，是三维空间。所以土地不只是平面，而是立体的，是指地球的表面及其上下空间。具体一宗土地的范围，可以从“横”、“竖”两个方面来认识。在横的方面，一宗土地的横向范围即为该宗土地的边界所围绕的面积。在竖的方面，土地可以分为下列3层：（1）地面；（2）地面以上的空间；（3）地面以下的空间。如果从经济学的角度来看，应把土地看成是由地球的表层及其附属物构成的一个上下垂直的立体，即土地是地球表面上空一定的高度、以及地球表面地下一定的深度组成的物质整体，它包括空气、土壤、水域、植被、岩石、矿藏等一切自然物质，是它们的综合体和抽象物，并由此决定了它的自然属性。二、土地的特性1、土地的自然特性土地是一种天然形成的自然物，它具有化学的和物理的各种特性，是一个十分复杂的和综合的物体。土地的自然特性是土地自然属性的反映。这些自然特性是：（1）不可移动性，或者说位置固定性。土地上的土、沙石等虽然可以搬走移动，但是作为立体空间的完整意义上的土地，是人类不可以移动的。（2）原始性，或者说供给的相对有限性。土地是自然的产物，不能被人工生产出来，所以其数量不能增加，由地球的大小决定。由于土地数量不能增加，使得土地具有有限性和独占性。（3）不可毁灭性。土地作为空间位置是永存的，在数量上不会减少，同时只要注意正常的保护，其生产力或利用价值也不会消失。（4）独特性。各宗土地具有的条件或利用价值差异很大，正如没有两个长得一模一样的人一样，也没有两块完全相同的土地。土地不能实现完全替代，致使土地市场不能实现完全竞争，形成的价格也受个别情况所左右，即土地不能依“一物一价”的法则形成价格。2、土地的经济特性土地的上述自然特性，客观上决定了它的经济特性。土地的经济特性，是人们在使用土地时引起的经济关系，它们主要表现为：（1）稀缺性。由于土地是自然赋予的不可再生物，对于不断增加的人口和不断增长的需求来说，土地资源永远是稀缺的。（2）区位效益性。在城市，区位对于土地效益具有决定性作用。城市土地的区位效益性之所以十分强烈，是因为人们对不同区位的土地有不同的直接或间接的投入，而高投入理应得到高回报。（3）边际产出递减性。对于城市土地来说，边际产出递减性表现在，对土地的使用强度超过一定限度后，收益开始下降。3、土地的人文特性土地的人文特性主要有下列三个方面：（1）用途的多样性。多数土地就其本身来看，可以作多种不同的用途使用，而不同的用途中还可以选择不同的利用方式。（2）社会经济位置的可变性。土地的自然地理位置虽然固定不变，但其社会经济位置却是很难稳定不变的。因为周围环境、交通条件、市场距离、与公共设施的接近程度、与商业中心的接近程度等，均可以影响土地的社会经济位置，而这些是可变的，并处于经常变化之中，故土地的社会经济位置也是可变的，而且在不断地变动。（3）合并和分割的可能性。土地作为物质实体是不可以合并或分割的，但是作为权益是可以合并或分割的，例如可依买卖、互换、赠与、继承、征用、调整、重划等行为对土地予以合并或分割。第二节城市土地的区位选择一、城市土地的投标租金德国经济学家杜能在他的专著《孤立国》一书中，提出了投标租金的概念，建立起了一套投标租金模型。杜能指出，投标租金是投标者对各种不同区位的土地所愿意支付的最高租金，它由土地使用者在对土地使用权的竞争中产生。对于某一土地需求者来说，在城市地区影响投标租金的最重要因素是土地的位置：地块距市中心越近，愿意支付的租金越高。若以r（d）代表某一土地需求者的投标租金曲线，d代表到城市中心的距离，p为产品价格，q为产量，c为与距离无关的单位生产成本，f为单位距离的运费率，π为平均利润率，则在一定利润水平下每块土地的租用者所能支付的最大地租（即投标租金）为：r（d）=q[p—c—π—fd]可见，相对于不变的p、c、π和f来说，投标租金r（d）是距离d的线性函数。反映在图5-1中，则AB为投标租金曲线，其斜率为f。只要企业选址在这条曲线上，则无论其位置在AB线段上的何处，企业的利润率π都是一定的。杜能的分析虽是针对农业而言的，实际上由于城市地租和农业地租的基础是一样的，并由农业地租来调节，因此在城市中，投标租金曲线同样是距离的线性函数。二、城市土地地租曲线在完全竞争条件下，城市土地在不同用途的使用者进行分配时，总是遵循“最高租金原则”——即愿意支付最高租金者得之。而不同的使用者，对于城市不同区位上的土地，所给出的投标租金是不同的。现假设有A、B、C三类土地使用者，分别是商业零售业、制造业、公寓住宅业，它们各自给出了自己的土地投标租金曲线，即在一定利润水平下所愿意支付的最大地租曲线：其中AA′为商业用地的投标租金，BB′为制造业的投标租金，CC′为公寓住宅业的投标租金。当土地处在OE′区段时，商业用地的投标租金AE最高，土地所有者理所当然将OE′区段的土地给了商业；同理，E′F′区段的土地给了投标租金最高的制造业，F′C′区段的土地给了投标租金最高的公寓住宅业。于是，这就形成了一条针对三个土地使用者的城市土地的投标租金包络线AEFC′，它也是实际上的城市土地市场地租曲线。如图5-2。第三节城市土地利用的制约对城市土地利用的制约大体来自下列三大方面，即土地使用管制、土地权利设置、相邻关系。一、土地使用管制世界上几乎每一个国家和地区城市土地的使用都有或多或少的管制，这种管制最主要的是政府的城市规划。二、土地权利设置古今中外在土地上设置的权利归纳起来主要有：所有权、使用权、地上权（指以支付租金为代价在他人土地上建筑房屋的权利，它的实质也就是土地使用权）、地役权（指利用他人土地供自己使用的便利）、永佃权（永久使用权）、典权（指通过支付典价而占有他人的不动产，从而获得使用和收益的权利）、抵押权（指土地使用权获得者在其有效的使用期限内以土地作抵押获取银行贷款或其他担保的权利）和租赁权（指土地使用权获得者在其有效的使用期限内有权将土地出租给他人使用以获得收益。承租人即取得该块土地的租赁权）。三、相邻关系所谓相邻关系，是指两个以上相互毗邻的房地产所有人或使用人，在行使房地产的占有、使用、收益和处分权时，相互之间应当给予方便或者接受限制而发生的权利、义务关系。在现实生活中，主要存在着下列两类相邻关系：一是通风、采光、排水、排污的相邻关系。二是险情危害的相邻关系。第四节城市土地价格的特征一、土地价格与一般物品价格的不同土地价格（简称地价）与一般物品的价格，既有共同之处，也有不同的地方。它们的共同之处是：（1）都是价格，用货币表示；（2）都有波动，受供求等因素的影响；（3）按质论价，优质高价，劣质低价。土地价格与一般物品价格的不同之处主要有下列六个方面：1、生产成本不同。一般物品是劳动的产物，土地本质上不是劳动创造的，所以一般物品的价格必然含有生产成本因素，而地价不一定含有生产成本因素。2、供求变化不同。地价与一般物品的价格都受供求变化的影响，但土地由于具有不可移动性和数量不变性，其供给弹性较小，所以地价多受需求方面的影响，并且对土地的需求是一种“引致”需求。3、价格差异不同。一般物品可以标准化，其价格较一致。土地由于具有独特性，没有两宗是完全相同的，基本上是一宗土地一个价格，而且价格差异较大。4、市场性质不同。一般物品的市场为较完全的市场，形成的价格较客观，而土地市场为不完全市场，形成的地价受主观因素的影响较大。5、折旧现象不同。一般物品有折旧现象，其价值通常随着时间的流逝而贬低。土地由于具有不可毁灭性，不仅无折旧现象，而且有增值现象，其价格通常随着时间的流逝而自然升高。6、形成时间不同。一般物品可以标准化，易于比较，且有较完全的市场，因此其价格形成的时间通常较短而且容易。而土地个别差异大，不易于比较，是很不完全的市场，其价格一般需要经过长期考虑后才能形成，因此地价形成的时间通常较长而且较难。二、土地价格的一般特征地价一般特征主要有下列四个方面：1、地价既有交换代价的价格，也有使用代价的租金。土地本身有一个价格，经济学上称为源泉价格，即这里的交换代价的价格，以下简称地价；另外还有一个使用它一定时间的价格，经济学上称为服务价格，即这里的使用代价的租金，以下简称地租。地价与地租的关系，犹如资本的本金与利息的关系。地价=地租÷资本化率。2、地价实质上是土地权益的价格。由于土地具有不可移动性，结果其可以移转的，并非土地的物质实体本身，而是有关该土地的所有权、使用权或者其他权益，所以地价实质上是这些无形权益的价格。3、地价是在长期考虑下形成的。一宗土地通常与周围其他宗土地构成某一特定地区，但该地区并非固定不变，尤其是社会经济位置经常在变化，所以地价是在考虑该土地过去如何使用，预计将来能作何种使用，总结这些考虑结果后才能形成土地的今日价格。4、地价一般随着交易的必要而个别形成，交易主体的个别因素容易起作用。第五节世界各国土地制度比较世界上各国依其政治与经济制度的不同，而制定不同的城市土地制度。如果将其归纳分类，大体上可以分为三种模式。一、完全市场模式在这种土地制度下，土地主要属于私人所有。土地像其它商品一样，可以在地产市场上自由买卖，其价格决定于市场的供求关系。发达国家多数采取这种模式，尤以美国和日本为典型。二、非市场模式这是以前苏联为代表的社会主义国家的土地制度，即土地归国家或集体所有，消灭私有；由国家对土地的使用进行统一分配，不允许私自转让或买卖土地，否则即为非法。目前世界上还有越南、朝鲜、古巴等国家坚持这种土地管理体制。三、国家控制下的市场模式在这种土地制度下，土地最终所有权全部归国家或国家的象征；私人通过土地批租获得土地的占有权和使用权；国家从总体上控制着土地市场。这是英国及英联邦成员国家或地区实行的土地管理体制。四、我国城市土地所有制度我国城市土地的所有权，已由国家的根本大法《中华人民共和国宪法》作了明确规定。《宪法》第十条规定：“城市的土地属于国家所有。”国家为了公共利益，可以依照法律对集体土地实行征用，依法被征用的土地属于国家所有。《土地管理法》亦重申了城市土地的权属，即：“城市市区的土地属于全民所有即国家所有。”《宪法》第十条还规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有”，《土地管理法》亦作了同样规定。