关于河北师大旧校区利用策划分析报告

关于河北师范大学旧校区利用策划分析报告河北国大房地产经纪有限公司2010.5.112目录项目概况………………………………………………………..1地块分析………………………………………………………..2产品定位………………………………………………………..3本项目招商策划方案…………………………………………..4一．招商原则………………………………………………..5二．招商策略………………………………………………..6三．项目形象定位…………………………………………..7四．实施方案………………………………………………..8五．物业功能区域布局……………………………………..9六．物业项目租金预测…………………………………….10七．本物业项目预期租金收益……………………………..11商业招商策略…………………………………………………..123一、项目地概括：河北师范大学是一所具有百年历史和光荣传统的省属重点大学。学校起源于1902年创建于北京的顺天府学堂和1906年创建于天津的北洋女师范学堂。1996年6月，原河北师范大学、河北师范学院与创建于1952年的河北教育学院、创建于1984年的河北职业技术师范学院合并，组建成新的河北师范大学，是我国较早建立、目前规模较大的高等师范院校之一。河北师范大学整体搬迁后保留了部分旧校区，该地块位于裕华路以北，方北路以南，体育大街以西，育才街以东，东西宽375米，南北长340米，占地面积12.7万多平米。现存各类地上建筑32栋，包括办公楼，学生公寓，招待所，图书馆，体育馆，超级市场，餐饮中心，校医院等设施，总建筑面积14.07万平米。本项目地距先天下购物商圈1公里，北国商圈2.5公里，怀特商圈2公里。4二、地块分析1、优势：园林式校区，面积大、规划布局合理，适合做成酒店、商业、住宅、餐饮、娱乐、写字楼、广场为一体的城市综合体。校区位于裕华路景观大道与体育大街交叉口，交通便捷，有6路、34路、32路等十余条公交干线直达。商圈优势：周围有文化广场商圈、先天下广场商圈、海鲜城及多种大型休闲娱乐餐饮场所，商业文化氛围十分浓厚。发展前景十分可观。物业管理优势：聘用金牌物业管理集团，担纲物业管理工作，享受先进的物业理念。发展优势：本区域是中心城区，集聚了大量的商业、文化资源优势，人文环境非常优越。发展前景良好。2、劣势：原有产品结构较为老式，形式比较单一，对改造有一定的难度。利用现有建筑进行规划招商具有一定的局限性。3、机会：对现有建筑进行装修改建，总体施工成本较低。足够的广告预算支持广告及公关活动。市政府政策的有利倾斜。周围高档的固定消费群体。周围已经形成大型饮食、娱乐的消费商圈。周围有写字楼固定的消费群体。4、威胁：周边方北临街商业已经营3年较为成熟，方北、万隆国际等写字楼已抢先入市。三、产品定位通过对市场的调查研究，对该地块的客观评价，以开拓创新的思想，以独特的眼光看问题，解决问题，建议采取综合开发的方式开发本项目。本项目可做成集酒店、商业、住宅、餐饮、娱乐、写字楼、广场为一体豪布斯卡（HOPSCA）。注：（集酒店（HOTEL）＋办公（OFFICE）＋停车场（PARKING）＋大型综合购物中心（SHOPPINGMALL）＋娱乐空间（CONVENTION）＋中央公寓（APARTMENT）于一体的复合性大型地产项目复合体）本项目战略定位为：差异性稀缺性唯一性综合性定位阐述：豪布斯卡是一个全新的生活系统，为满足人们休闲、娱乐、餐饮、购物、居住、商务、旅游、社交、文化等各种形态的高品质生活需求而专业打造，是集假日酒店、公寓、大型停车场、休闲娱乐餐饮购物街区、会所、广场、公园于一体的城市建筑群和一站式多元化情景化的优质生活空间。豪布斯卡更是一种全新的生活观，多元的文化，开放的心态，闲暇的生活，引领人们走进国际化休闲新时代。5豪布斯卡（HOPSCA）选址与建筑的要求和标准。首先，豪布斯卡（HOPSCA）属于综合性物业，由于对其建筑密度及容积率有特定的要求，所以豪布斯卡（HOPSCA）一般分布于城市次中心，这样才能使得豪布斯卡（HOPSCA）建筑密度降低，以保证有足够的空间实现低密度的建筑模式；同时，作为豪布斯卡（HOPSCA）必须有大面积的绿化作为其营造园林景观的基础；此外，HOPSCA豪布斯卡与城市的经济有着密切的联系，这一切都需要豪布斯卡（HOPSCA）与城市之间必须有快速便捷的交通网络做纽带，保证在豪布斯卡（HOPSCA）社区内的人员的便利性。四、本项目招商策划方案第一、招商原则巧妙利用逆向思维，悬念传播的各类异手法，让本次招商跳出其他类型物业招商日趋同质化的怪圈。这样既可传播与众不同的招商讯息，又可在瞬间达到树立品牌概念的“一石二鸟”的多元效果第二、招商策略1、物业功能区划按照承租商的经营互动原则，进行局部科学规律整合。2、严格控制招商品牌的层次，利用自身优势吸纳有影响力的承租商，这是保证整体层面上档次的先决条件。3、物业采用定价租赁制，运用灵活的定价机制来满足不同类型的承租商。4、与政府相关部门合作，推出公益事业系列文化活动，为本物业聚集人气，培育本商圈目标受众的习惯性消费行为，为承租商提供经营成功的有利保障，为树立品牌形象打造宣传基点。第三、物业形象定位鉴于本项目地原有的文化内涵和其建筑物的功能性，可定位为以体育健身、养生休闲为主题的形象，突出本项目的社会性、公益性。第四、实施方案（分片出租）1、地段决定原则。本物业项目位于文化广场商圈、先天下广场商圈，距北国商圈2公里，，极其方便的城市交通和大量的人流使得本区域具有一定的商业文化氛围。2、互补原则由于本项目属于旧校区改造而来的一个社区型商业物业，和其它专业型的商业物业不同。因此，不能简单的定位于单一类型的商业物业。我们要做综合性的商业休闲文化消费中心，引进高端的专业餐饮品牌店，文化娱乐休闲的专业店及高档的城市会所是本物业对市场的互补。63、业态演变原则随着人们生活水平的提高和消费行为的转变，休闲、娱乐、餐饮、文化成为消费主流，并且这样潜在的消费群体规模会越来越大。4、商圈扩大原则因为本项目的市场定位，只有扩大服务半径和商圈吸引更多的优质消费群体，才能实现本物业的持续繁荣。第五、本项目业态分布：本物业布局按招商方案暂定为：住宿区、体育文化娱乐区、办公区、餐饮区、小型购物区等区域。依据本项目的原有建筑和区域划分，大体可分为以下几个区域：（1）篮球场、羽毛球场等体育场所可作为公益性活动场所，对外开放。（2）图书馆可根据内部结构装修为购物广场，经营相对应的产品，顶层可招租各大型健身中心加盟。（3）对教学楼进行包装改建，招租有知名度的中高档餐饮名店。（4）宿舍楼可装修分割成精装小公寓，对外出租。（5）中心开放式广场，可供市民休闲娱乐，加以便民健身器材，提高全民健身意识。附图：7第六、本项目物业租金预测1、周边文化办公租金水平2、周边休闲娱乐租金水平项目名称租金水平（元/平方米/日）项目所在地址项目定位方北商务楼底商5~6裕华路与体育大街东南角底商万隆国际底商6裕华路与育才街西南角底商3、周边住宿餐饮租金水平项目名称租金水平（元/平方米/日）项目所在地址项目定位棉三生活区0.4~0.6中山路与育才街东北角住宅方北小区（多层、高层）0.3~0.5裕华路与体育大街东南角住宅公寓中型餐饮类2.0~4.0主次干道商业门脸沿街门脸第七、本物业项目预期租金收益本物业可利用出租面积约为14.5万平米1可利用住宿面积约7.53万平米，依据调查周边住宿租金数据为0.3~0.6元/平米/日。结合本物业项目情况，按0.3元/平米/日计算，收益大约为825万元/年。2可利用办公面积约2.3万平米，依据调查周边办公租金数据为0.7~2.0元/平米/日。结合本物业项目情况，按0.7元/平米/日计算，收益大约为588万元/年。3可利用改造为餐饮娱乐面积约4.82万平米，依据调查周边中型餐饮娱乐租金数据为2.0~6.0元/平米/日。结合本物业项目情况，按2.0元/平米/日计算，收益大约为3519万元/年。本物业预期年收益不包含其他运营费用，仅指租金收入为4932万元/年。项目名称租金水平（元/平方米/日项目所在地址项目定位方北商务楼0.7~1.0裕华路与体育大街东南角商住先天下写字楼1.4~2.0中山路与育才街西南角写字楼万隆国际0.8~1.2裕华路与育才街西南角写字楼8商业物业招商策略第一：招商原则招商目标的选择企业招商的目的是为了吸引知名承租商，出租经营场所的使用权，更好的提高项目的整体市场吸引力。因此招商目标的选择要根据项目定位和市场需求情况来确定，具体说应该考虑以下因素：（一）项目自身的市场定位；（二）项目所在地的消费状况；（三）投资商的自身资金状况；（四）拟引进商家的市场定位，发展战略。招商谈判原则的确定招商谈判的目的在于使谈判的商家能符合招商企业的目标和利益需要。要达到目的，招商谈判必须针对谈判的特点，确定一些基本原则。（一）招商谈判的特点1谈判对象的广泛性，多样性和复杂性2谈判条件的原则性与灵活性3谈判口径的一致性（二）招商谈判的原则根据招商谈判的特点，谈判双方，促使谈判成功应遵循以下原则：1坚持平等互利的原则2平等互利原则，要求谈判双方在适应对方需要的情况下，公平交易，互惠互利，这是保证谈判成功的重要前提。3坚持信用原则4坚持相容原则第二：确定招商方式与渠道商业物业项目招商的方式1项目洽谈会；2项目发布会3专题合作交流会4投资研讨会5登门拜访第三：制定谈判策略（略）本项目案名推荐：暮光之城、雅苑广场