凌峻-钦州市中地钦州项目一期产品策划报告-142DOC

中地·钦州项目一期产品策划报告凌峻地产（中国）有限公司二OO六年八月2目录前言..............................................................4第一部分：项目回顾................................................5第二部分：产品规划设计理念及原则..................................9一、产品规划设计理念.........................................................................................................10二、产品规划设计原则.........................................................................................................11第三部分：项目一期产品定位.......................................13一、一期开发地块建议.........................................................................................................14二、一期开发产品类型.........................................................................................................15三、各地块产品开发组合.....................................................................................................20四、第一社区总体功能布局.................................................................................................28第四部分：项目一期总体规划建议...................................30一、一期产品规划要点.........................................................................................................31二、项目一期整体规划布局.................................................................................................32第五部分：项目一期建筑设计建议...................................40一、整体建筑设计风格.........................................................................................................41二、多层、小高层建筑设计.................................................................................................43三、多层、小高层住宅建筑细部设计.................................................................................44四、别墅建筑设计.................................................................................................................48第六部分：项目一期户型设计建议...................................53一、户型配比建议.................................................................................................................54二、户型设计要点.................................................................................................................70三、户型推荐.........................................................................................................................82第七部分：项目一期景观设计建议...................................98一、园林风格主题.................................................................................................................99二、景观规划原则...............................................................................................................100三、景观规划要点...............................................................................................................103四、景观各细部规划设计...................................................................................................108第八部分：第一社区商业产品规划..................................111一、地块商业开发价值分析...............................................................................................112二、各商业区业态规划及建筑设计...................................................................................119三、补充部分.......................................................................................................................128第九部分：项目一期配套设计建议..................................132一、会所配套.......................................................................................................................133二、幼儿园配套...................................................................................................................1363三、智能化系统设计...........................................................................................................138第十部分：项目“生态社区”要点整合...............................140结束语..........................................................1424前言经过与开发商和山鼎设计师事务所的多次交流和探讨，我司就中地置业钦州项目一期产品策划作出本报告。在此，我司需要特别强调两个观点：首先，依据市场变化及时调整项目策略是大盘操作过程中的必然经历，但短时间内市场的个别变化并没有也不会对本案前期策划的总体思路造成影响，项目一期产品策划必须坚持前期已经双方认可的对市场的总体判断、项目整体发展战略、开发原则及首期开发量等重要结论。其次，目前钦州房地产市场还处于初级阶段已是无可质疑的共识，钦州市场远未成熟，消费者的消费观念也远未成熟，现有项目的数据为我们提供的只是大致的参考方向，而绝非准确的依据！完全依据现有项目的数据做项目，甚至可能会误入歧途！钦州房地产市场的发展需要引导，钦州消费者的消费观念需要、可以也必须引导，引导者，不是别人，一定是本案！此外，特别感谢山鼎设计师事务所在本报告完成过程中所提供的友好协助和专业意见。5第一部分：项目回顾6一、项目开发理念新城市主义新城市社区！新城市生活！新城市文化！二、项目市场定位北部湾首席百万平米新都会生活平台三、项目形象定位国际人文生活，江畔动感都会——引领新城市进程，开启新都市生活四、产品功能定位集居住、购物、商务、酒店及休闲为一体的城市现代综合体五、目标消费群定位全面覆盖中端及以上消费群体7六、项目整体规划构想第一社区（原战略报告中的第三社区）混合式中高档居住社区，综合容积率：2.9区域产品类型备注第一社区多层、小高层、高层、联排别墅沿永福大街为高层首期先开发C地块，包括联排别墅、多层、小高层混合产品线。备注：A、由于项目首期开发的C地块位于原第三社区，为方便以后整体项目的开发思考与论证说辞，将原第一社区与第三社区的说法对调，便于报告撰写；B、因拆迁等原因首期开发地块将作调整，在此回顾中暂按原方案撰写。第二社区以高层为核心的高档居住区，综合容积率：3.9区域产品类型备注沿江部分20—24层，纯板式高层住宅全部南北朝向非沿江部分小高层、高层、公寓式写字楼沿永福大街为高层在绿化带与二桥交汇出规划公寓式写字楼，呼应南面酒店，成为进入新城区的形象大门8第三社区（原战略报告中的第一社区）以高层及低密度住宅为核心的高档居住区，综合容积率：2.7区域产品类型备注沿江部分20—24层，纯板式高层住宅全部南北朝向非沿江部分花园洋房、小高层、高层独栋别墅、联排别墅及酒店沿永福大街为高层独栋、多层、小高层由内而外排布，并运用水系形成岛屿空间，提升别墅景观及私密性。在绿化带与二桥交汇出规划酒店，成为进入新城区的形象窗口七、项目开发分期计划项目整体开发周期从2006年开始到2012年销售完毕，为期8年，计划分7期开发。时间开发量（万㎡）1期2006-2007年122期2007-2008年183期2008-2009年204期2009-2010年255期2010-2011年276期2011-2012年287期2012-2014年32合计1629第二部分：产品规划设计理念及原则10一、产品规划设计理念1、理念阐释以新城市主义的思想造城以都会的精神重塑城市生活关键词：新城市主义、都会生活项目以城市运营思想为战略指导原则，在实践过程中坚持与新区城市的发展紧密结合。主动弥补城市缺陷，推动城市发展，提升城市价值，同时使项目获得较高的价值认可度。项