世联-上海蠡湖一号TH产品户型设计提升建议报告34PPT

本报告所有权归世联地产顾问（深圳）有限公司。蠡湖一号TownHouse产品户型专题研究报告系列之一本报告所有权归世联地产顾问（深圳）有限公司。蠡湖一号项目地理位置优越、建筑体量大、密度低、建筑形态丰富，是无锡房地产市场未来的标志性大盘；规划设计方案评价建议各类建筑形态产品研究专题研究景观设计方案评价建议蠡湖一号项目前期营销策划阶段专题研究系列TownHouse独栋别墅观景高层本报告所有权归世联地产顾问（深圳）有限公司。目录深圳/上海/北京TownHouse户型分析三地TownHouse市场发展三地TH产品研究总结三地TH产品案例户型研究项目定位回顾和背景说明深圳：万科东海岸、万科城、万科十七英里、心海伽蓝、瑞河耶纳上海：帕萨迪纳、复地香堤苑、翠堤苑、万科蓝山、金地格林春晓北京：亚运新新家园、宽House、美林香槟小镇、康城、一栋洋房蠡湖一号TH产品设计建议项目定位回顾Townhouse的特征和定义本报告所有权归世联地产顾问（深圳）有限公司。1.1项目定位回顾我们的核心客户——本地私企业主（港台商）、高级管理人员、中高级公务员和本地新兴的中产阶层。我们的开发模式：独栋别墅、TownHouse（双拼、联排）、高层组成的一个大型高尚住宅社区。我们的市场定位：打造无锡首席富人居住区，使之成为一个“贵人、贵宅、贵地”可以传世的宅邸。概念性建筑规划之建筑形态独栋别墅：位于小区核心，总户数少。高层：无遮挡望湖，观景效果最佳；产品成熟度高，有广泛的市场基础。TH：是本案的主力产品，户数比重大；目前无锡TH市场尚处培育期，是本项目运做成功的重中之重。本报告所有权归世联地产顾问（深圳）有限公司。TownHouse产品在无锡处于起步阶段，市场保有量少，TH的消费阶层并未真正形成，市场缺少精品TH；无锡别墅项目列表TownHouse时代假日花园宝界山庄兰宝西苑檀溪湾别墅金色水岸少量山水湖滨约100户太湖威尼斯新梁溪人家266户江南清华坊南园南泉江南春天吉祥国际花园202户香梅假日花园48户无锡TH产品近年才开始出现，目前市场在售的单元约100户左右，整个市场的保有量应不会超过1000户左右；按无锡市450万常住人口计算，150万家庭，户均家庭拥有TH只在万分之六；市场前景还是可观的；本报告所有权归世联地产顾问（深圳）有限公司。1.2TownHouse的定义和特征Townhouse至少有的三个特征：基本上在城郊区域，和市区之间有通畅便利的道路系统、高绿化率和优美的小区景观，使居住环境更贴近自然、住宅功能的齐全性和独立接近，是公寓楼无法比拟的。Townhouse的构成：TownHouse是一种典型的独立住宅形式，它是由Town的文化氛围、House的私人生活和Nature的自由格调，三种因素的组合体。Townhouse室内空间：内部空间由礼仪、交往、私密、功能等四部分组成。礼仪部分包括入口、起居室、餐厅；交往部分包括早餐室、厨房、家庭室；私密部分包括主卧室、卫生间、次卧室、客房；功能部分包括洗衣机、储藏、车库、阁楼、地下室；Townhouse室外环境：具体包括沿街绿化带、宅后花园、室外小品、木板平台、硬地、水池、儿童游戏场、围墙等许多构件。本报告所有权归世联地产顾问（深圳）有限公司。推出时间片区项目名称均价（元/m2）套数面积范围（m2）高端2005浦东中邦晶座20000107242-3102004闵行皇都花园25000110308-3482004静安静鼎安邦30000433402004浦东上海滩花园洋房20000200280-350中高端2004浦东新区帕萨迪纳11100300220-2602004松江区复地香堤苑7000410167—2602004浦东新区蓝山130001000180-3002004嘉定区金地格林春晓9000250170-300中端2003闵行雅士苑7000350220-2502004闵行樱园7500238190—2802003南汇康桥半岛8000300200—3002002宝山锦秋加洲花园7000430200-300在三地中，以上海的气候条件、人文文化、经济构成、居住习惯等和无锡最为接近，上海的中高端TH市场是本报告的重点研究和分析的方向；上海各层次TH代表项目简表个案分析本报告所有权归世联地产顾问（深圳）有限公司。上海高端TH产品的主要特征：在市区范围内、土地价值高、产品营造精致、建材设施标准高、精装修、户型面积大、配套便利繁华；社区：“大隐隐于市”坐落上海市中心康定路，80%的土地建造了42套低密度住宅，TH14户，叠加28户；其余20%用地为高层住宅；建筑特点：极简的现代主义风格：外立面线条简洁，色彩素雅，外观以几何造型取胜，凹凸有致、层次分明；运用不同质感的材料石材、磁砖、金属等丰富建筑外立面；本报告所有权归世联地产顾问（深圳）有限公司。静鼎安邦：TH1480—1680万元的价格340平米的超大私人空间，精致的设计，无可复制的地段，该项目已经具备了毫宅的条件；房型：在房型抛弃“几房几厅”概念，提倡“自由平面”的概念，不框死功能区域联排别墅三层结构，多方位的大尺度开窗设计，不仅让室内光线充足，更让空间内外多处借景，互相呼应；首层以“内庭花园”为核心，内庭风景和客厅、餐厅平行互动，并垂直串连穿廊、卧室、起居室二层、三层的休闲露台、造景阳台形成错落层次；连接各层动线的楼梯旁，精心加入景观元素；地下室大面积采光，利用率高；本报告所有权归世联地产顾问（深圳）有限公司。上海中高档TownHouse市场典型案例户型研究本报告所有权归世联地产顾问（深圳）有限公司。案例1：上海TH—金地.格林春晓（新联排生活样板）项目用地建面容积率产品形态价格开发商格林春晓14000平米90000平米0.7联排、叠加、双拼7000—10000元/平方米金地地产总体规划布局Y字型中央景观带林中庭院组团庭院私家庭院空中庭院四重庭院B3户型本报告所有权归世联地产顾问（深圳）有限公司。南立面，层层退进形成阳台或露台Y型中央景观带叠加多联体，设计为弧度状，平面布局丰富北立面，半沉式地下车库本报告所有权归世联地产顾问（深圳）有限公司。上海TH—金地.格林春晓（新联排生活样板）建筑面积（m2）房型层数开间进深客厅层高主卧层高花园（m2）露台（m2）地下室（m2）车位2053房3厅4卫2.5层6.315538040502B型房（01）半下沉式地下室，方正实用可当车库；私家花园，三面环绕房屋，景观性极好；侧进门，设进户门厅和玄关，体面气派；客厅挑高5米，设转角景观窗，视野开阔；和餐厅错层，互不干扰首层设储藏室，实用性强；北有阳台、南有转角窗；主卧专用层，套间设计，享受30平米露台，额外有屋顶20平米花园；本报告所有权归世联地产顾问（深圳）有限公司。上海TH—金地.格林春晓（新联排生活样板）建筑面积（m2）房型层数开间进深客厅层高主卧层高花园（m2）露台（m2）地下室（m2）车位2385房3厅3卫3层1313433565401L型创新户型（02）半地下室设置洗衣房；私家花园连接餐厅、客厅和卧室；客厅挑高四米，设采景转角窗；短进深，保证了采光通风性好，带露台；主卧带阳光露台和屋顶双露台；联排别墅、接近独栋形式，镜像式组团围合，完整庭院生活；本报告所有权归世联地产顾问（深圳）有限公司。案例2：上海TH—香堤苑（英伦风格）建筑面积（m2）房型层数开间进深客厅层高主卧层高花园（m2）露台（m2）地下室（m2）车位1934房2厅3卫3层6.3133.633510201A户型（03）可通达的中庭花园客厅错层挑高本报告所有权归世联地产顾问（深圳）有限公司。上海TH—香堤苑（英伦风格）建筑面积（m2）房型层数开间进深客厅层高主卧层高花园（m2）露台（m2）地下室（m2）车位1674房2厅3卫3层6.6123.6320-201C型户型（04）户型面积紧凑的TH代表：167平米本报告所有权归世联地产顾问（深圳）有限公司。案例3：上海TH—帕萨迪纳（艺术格调联排）建筑面积（m2）房型层数开间进深客厅层高主卧层高花园（m2）露台（m2）地下室（m2）车位2384房3厅3卫3层6.3143.62.83020-1A户型（05）北入口利用半沉式地下车库，做了个夹层，可用做工人房；尽可能的做到户户有阳台或露台中庭采光，生活围绕中庭展开；楼梯处设立采光天窗，上下楼梯不压抑；落地玻璃窗中间套本报告所有权归世联地产顾问（深圳）有限公司。上海TH—帕萨迪纳（艺术格调联排）建筑面积（m2）房型层数开间进深客厅层高主卧层高花园（m2）露台（m2）地下室（m2）车位2494房3厅3卫3层6.9133.32.86020-1D户型（06）端头房在中间凹进，增加采光，布局也活泼；南向入口，凹入式门厅和玄关，设置入户平台；二层共有三处露台；端头户型本报告所有权归世联地产顾问（深圳）有限公司。案例5：上海TH—万科.蓝山（现代主义别墅）中央观景步道：整个蓝山中轴景观总称；水幕墙：在一二期交接处设计两处；景观人行桥人工静观河道：从原生态庙港河引出的人工河道景观广场：位于艺术会所前（售楼处）喷泉水池：中央景观道内的一处流水景观；本报告所有权归世联地产顾问（深圳）有限公司。案例4：上海TH—万科.蓝山（现代主义别墅）建筑面积（m2）房型层数开间进深客厅层高主卧层高花园（m2）露台（m2）地下室（m2）车位1883房2厅3卫3层5.51232.83040-1D户型（07）少梁无柱，有很多空间示意客户可自由分割和组合；入口自然形成玄关；进户木质平台，形成两个区域，平面得以丰富，实用性增加；挑空，通过透天窗采光通过自己大面积的落地窗，看见自己的露台；本报告所有权归世联地产顾问（深圳）有限公司。上海TH—万科.蓝山（现代主义别墅）建筑面积（m2）房型层数开间进深客厅层高主卧层高花园（m2）露台（m2）地下室（m2）车位2454房3厅3卫3层6.6123.92.86050-1E户型（08）一层错层，挑高客厅；凹进，可从过道步入花园；二层空间灵活可自由分割，客卧有南向采光；转角阳台；主卧专用层，南北双露台；本报告所有权归世联地产顾问（深圳）有限公司。上海TH—万科.蓝山（现代主义别墅）建筑面积（m2）房型层数开间进深客厅层高主卧层高花园（m2）露台（m2）地下室（m2）车位2375房3厅3卫2层101262.87020-1G户型（09）10米大开间，层数在两层，控制总面积；家庭室和客厅在一层面上；客厅上部挑空；厨房可分成封闭和开放两种形式；设置储藏室；本报告所有权归世联地产顾问（深圳）有限公司。上海中高档TH市场户型总结：初始阶段发展阶段成熟阶段结论2：在细节处理上精益求精：房型设计上灵活多变，使客厅、卧室、地下室、露台等发挥最大的功能；TH户型在面宽上也追求过大面宽，但由于土地价格高，大面宽单位土地利用率低，面宽不能无限制扩大。因此市场上的主流面宽在6—7米，在景观好的位置安排大面宽的户型，但层数一般在2层，控制总面积；进深过长的问题，通过引入中庭花园或者透天窗来改善通风和采光，并将室内庭院和中庭结合起来；送的面积也逐渐多起来，以露台、内庭院为主，由于上海气候潮湿，送大面积地下室的项目不多；车位一般以1个为标准配备，但留出足够备用或访客车位，满足客户多车位的需求；结论1：以舒适性TH为主流上海市场上舒适性为主流的TH面积220平米左右，房型以四房为主，价格在200-300万平米；TH别墅以四联、三联为主流，辅以两联和五联产品，五联以上的产品04年下半年后很少再出现；大多采用现代风格为主，线条简洁明快；本报告所有权归世联地产顾问（深圳）有限公司。北京/上海/深圳三地TownHouse市场户型设计——价值溢价的八种方式本报告所有权归世联地产顾问（深圳）有限公司。深圳/北京/上海三地TH户型比较研究面积面宽客厅卧室厨房卫生间庭院地下室露台/阳台车位深圳主力180-240平米，180-200平米为标准型，200-240平米为舒适型。很少有超过250平米的户均面积45-60平米；端头单位8—11米，中间单位5.4—7米