利通·天鹅湖——白塔湖项目总体策划

利通·天鹅湖——把家安在伊甸园千年积淀的一种精神在这一刹那凝结那碧水荡漾的天鹅湖沉淀着人们心中的梦想因为有一种生活有了新的传承因为有一种建筑有了新的解读目录第一部分:态势分析第二部分:开发策略第三部分:项目定位第四部分:首期启动说明项目既定的条件项目开发处在成都城市剧变、社会转型、别墅市场的发展高峰期。项目开发风险与机遇并存项目既定的条件1.本项目规模大，1000亩白塔湖水库，周边控制2000亩的山地和1000亩的可开发用地，资源价值认同度高；2.项目所在地崇州非城市发展的热点区域，缺乏板块集中开发效应，从而导致项目的价值较难提升，要引起人们对本项目的关注有一定的难度。利通对项目的开发目标1.最低目标：不求立刻赢利，培育市场，逐步实现项目的价值最大化；2.最高目标：迅速建立良好的赢利模式，成为企业的品牌形象的代言人；问题的提出1.如何把握新城市、新经济给地产带来的新机遇，探索新的地产形态？2.如何深度挖掘项目的资源价值，打造引领市场消费的产品？3.如何充分考虑企业能力和企业资源，走出一条适合企业运做的模式？是我们深深思考的问题思路决定出路需求决定价值目标决定路径方法决定成败过程决定结果小结因此，项目的开发经营需要坚持以下几个原则第一、占高度。从城市地产以及复合地产的高度出发，以获得更大的辐射力和可持续开发动力；第二、打知名度。通过创新理念和丰富的产品组合引领别墅市场开发新潮流，引起社会对本项目的广泛关注；第三、做出深度。首先生态环境景观、建筑品质要做到极致，此外，一系列的配套设施、休闲设施必须完善起来。第一部分：态势分析（一）站在城市看项目（二）从别墅市场竞争看项目(一)、站在城市看项目1、城市经济VS项目机遇2、城市空间VS项目机遇3、城市消费VS项目机遇中国的成都如果把中国东部海岸线比作引领中国经济腾飞的一张弓，长江流域经济带是这张弓上的利箭，那么，成都的爆发力将成为决定这支利箭射程远近的关键。当机遇和责任同时到来的时候，这个最适合漫步的城市选择了飞翔。成都：中国最具经济活力城市之一大北京城市圈大上海城市圈大广州城市圈！长江流域经济带成渝共建第四城市群中国经济张弓搭箭西部的成都未来成都将成为：中国西部创业环境最优、人居环境最佳、综合实力最强的现代特大中心城市。城市经济目标：1.到2010年，大成都都市圈经济总量（GDP）达到5000亿元，占四川省的45%以上，未来10年，成都都市圈的经济总量将达到全省的60%以上。2.成都的城市魅力和城市综合实力决定成都房地产市场的辐射强度和广度将迈向于一个更高的层次。大力发展外向型经济成都作为中国西部特大型枢纽城市推向全球投资的焦点。越来越多外资企业、港澳台企业、东部沿海企业纷纷落户成都，加之政府十分注重私营企业的发展，成都市内企业和公司数量猛增，成就了成都作为中国最重要的商务城市之一，形成庞大的商务市场需求。据统计，目前，成都市区内的中小公司达20000多个。此外，全市已建有中外合资、合作和外商独资经营的企业2998家。美国康宁、麦当劳、可口可乐、德国西门子、法国拉法基、日本丰田等78家世界500强企业来成都投资办厂或者设立办事处。壮大旅游会展业成都旅游休闲业逐步成为全市国民经济的支柱产业。2003年，全市接待入境旅游者22.65万人次，接待国内旅游者2843.55万人次，旅游总收入182.47亿元人民币。大力发展会展经济，采取有效措施扶持会展龙头企业，加快“世纪城·新国际会展中心”建设步伐，打造西部领先、国内一流的会展场馆、积极争取举办国际性、全国性的会议以及行业性博览会，将成都会展培育成国内外知名品牌。无疑，成都旅游业的发展必将带来对休闲消费、度假消费以及旅游居住消费需求的大量增加，因此，未来成都旅游地产的发展将有更加广阔的空间。而成都旅游、会展业的兴起则必然带来商务度假、休闲居住、公关接待等需求的快速发展，休闲地产是未来成都房地产市场的一大机遇突出发展高新技术产业加快高新区南部园区100万平方米的西部软件园、天府科技园、科技商务城和西部园区的出口加工区、政务服务中心等重点项目建设。加快以微电子技术为主导的IT产业、以中医药现代化为重点的生物医药产业、以先进制造技术为特征的精密机械制造业的建设步伐，充分发挥高新区在全市实施“成都·高科技行动计划”中的示范、带动和辐射作用。成都高新技术产业的发展，一方面是科技型企业的增多，另一方面是知识型、技术型高级人才向成都聚集，因此，除了企业办公居住需求的增加之外，一群年轻化、知识化、现代化的高购买力消费人群将涌现出来新经济催生新地产新的经济形态决定新地产形态，同时也使地产出现一些新的特点和发展趋势。北京的总部经济吸引了全国甚至全世界的一些大中型企业向北京靠拢，从而产生了总部基地的商务地产新形态。除此之外，还有奥运经济、世博经济等等，它们都将引起新一轮的地产运动从新经济看成都地产市场成都新的战略定位与经济特点，对成都的商务地产、休闲地产、旅游地产、文化地产提出了更高的要求，打造高端服务平台，刺激高档消费，已经成为吸引并承载各种资金流、技术流、信息流、知识流的必然趋势，也成为成都城市发展和竞争力提升的必然要求。小结：本项目的价值与机遇抓住城市功能和能量升级这一发展机遇，强化对城市新贵、和商务型人群的引导，融合新经济形态，打造全新的生活方式和居住形态，帮助实现城市功能和凝聚力的提升，本案将可成为成都发展的名片之一！(一)、站在城市看项目城市空间VS项目机遇打造五大城市产业带成都产业带由西往东依次为：旅游及绿色产业带\高新技术产业带\第三产业及都市型产业带\现代制造业产业带\休闲旅游及观光农业带；西部生态敏感区：包括彭州西部、都江堰市、崇州、大邑、邛崃、蒲江以发展旅游及生态产业为主，限制有污染的工业类型发展。崇州市因此，未来的西部将更加适合旅游度假，更加适合人居，西部有很大的潜力可以发展成为生态型高端别墅板块。形成三大交通经济圈半小时经济圈：以成都为中心、半径为50公里的圈层状结构，具体为中心五城区、高新区以及包括彭州、温江等６个中近郊区（市）县在内的区域。一小时经济圈：为半径100公里左右的外圈，包括成都市域所有的区市县等，还包括简阳、遂宁、德阳等城市,也同时被列入这个经济圈内。两小时经济圈：以高速公路为连线，具体包括绵阳、南充、内江、乐山、雅安等全省相关的地级城市。这个经济圈基本上就指整个成都平原经济圈，也是以成都为中心最大的经济辐射圈。本项目正好处于半小时经济圈范围内，随着成温邛高速公路的全线开通，项目与成都市中心的距离进一步缩短，有条件接受成都市区的更大消费辐射，特别是对高档别墅产品的消费辐射。半小时经济圈两小时经济圈一小时经济圈本案(一)、站在城市看项目城市消费VS项目机遇城市步入小康阶段2003年成都城镇恩格尔系数已由1990年的51.4%下降到38.3%，人民生活已进入富裕阶段，预计到2010年，成都将在西部率先基本实现现代化。恩格尔系数%30394960最富裕小康向小康过渡温饱绝对贫困成都城镇2003年恩格尔系数38.3%社会中间阶层跳跃式扩大据中国社会科学院发布的《当代中国社会阶层研究报告》显示，当一个地区的年人均GDP超过了12500元后，经理人员、专业技术人员、办事人员、商业服务业人员、产业工人的比重，就会出现一个跳跃式的发展，农业劳动者则大幅度减少。目前，成都人均GDP达到18100元，预计到2007年，成都人均GDP将达到3000美元。据此，我们认为，在未来的2-3年，成都的职业高级化水平将有一个飞跃式的提高，社会中间阶层也将有一个跳跃式的扩大。而这个中间阶层也将会发展成为成都高端房地产消费的中坚力量。城市消费力西部第一成都是典型消费性城市1.2003年城市居民人均可支配收入9641元，增长7.4％；2.消费品零售总额居西部第一，2003年全市社会消费品零售总额771.5亿元，增长13.0％；3.在全国15个副省级城市中，成都市的社会消费品零售总额仅次于广州、武汉，名列第三位；4.购房、购车以及高科技电子信息类等高档次商品的消费已成热点。2004年1-11月消费结构表城市居民家庭收支情况1-11月所占比例%累计同比±%市区居民人均可支配收入元7358.5/14.2#食品元2899.939.4%18.3衣着元589.28.0%26.6家庭设备用品及服务元416.15.7%-14.5医疗保健元442.56.0%-15.3交通和通讯元885.812.0%34.2教育文化娱乐服务元986.913.4%11.5居住元899.212.2%16.6杂项商品及服务元239.03.3%16.9休闲文化城市的魅力所在1.成都是著名的休闲胜地，被誉为：“休闲之城”，“中国第四城”，是“玩的城市，乐的天堂”，玩乐的思想贯穿在成都的各个角落和各个层次中。2.休闲已经成为成都的一大特色，休闲也已成为成都一种支柱性的产业。3.在这种文化影响下。好追风、追求安逸成为生活的标准；虚荣而不势利，贫富的消费层次不甚明显，麻将、喝茶、农家乐为主要的消费休闲方式。追求时尚，消费意识超前是成都市民的主要消费特征。成都的房地产行业也深受这种文化特征的影响，具体表现在：消费时尚住房消费象其他很多消费（如手机、电脑等）一样，已成为一种时尚。购买动机多元化成都人购房，除了自住、度假外，二手楼市的活跃还为房地产作为投资疏通了渠道。购房，对于成都人来说，有着多元化的动机。购买生活方式买的真正是生活方式，一种生活态度。休闲文化城市主要文化特性因此，本项目必须要将这种休闲的文化内涵吸纳进来并加以融会贯通，形成项目重要的差异化特色。（二）从别墅市场的竞争看项目1、两大阶段2、四大版块3、三大市场4、五大趋势成都别墅市场发展两大阶段1.1992年别墅正式进入成都房地产市场，发展到今天有十几年的时间。2.目前，已建和在建的别墅套数在2000套左右，市场市值高达50亿元。销售额也从最初的8828万元，增长到445466万元，增长了50余倍。3.成都别墅形态也在不断的发展中，从锦绣花园到草堂之春再到现今的麓山国际社区，正在逐渐形成自己的风格。4.近二年成都别墅开发迅速，03年，成都别墅的销售面积达144.92万平方米，比2002年增长了3倍多。可以说，成都的别墅市场也正处于红火的发展阶段。成都别墅市场发展两大阶段第一阶段：1992-1999年以城市别墅为代表主要特征：这一阶段是成都市别墅市场发展的初期，别墅产品经历了由无到有的过程。1992年，锦绣花园第一个在成都推出别墅项目，从而终结了成都人有钱就买大公寓的历史。随之出击的天府花园，售价在六七千元每平方米也销售得不错。城市别墅从其出现开始就价格不菲，从而满足着社会暴富群体的炫耀心态。锦绣花园等城市别墅项目的成功，让成都开发商也从此认识到别墅市场的发展潜力。代表性楼盘：锦绣花园、天府花园等。成都别墅市场发展两大阶段第二阶段：2000-2004年主要特征：成都别墅市场开发迈向了新台阶，郊区别墅得到迅速的发展，成都城市别墅、近郊别墅、远郊别墅的市场体系形成，而特色化、差异化的市场定位和产品设计也使成都别墅呈现出百花齐放的景象：例如占尽稀缺资源（自然景观和人文景观）的优秀高端城市别墅草堂之春和金林半岛；拥有山水环境与高尔夫配套的近郊别墅维也纳森林别墅和麓山国际；占有世界双遗产资源的远郊度假养生型别墅假日青城、青城天下和青城高尔夫山庄等。代表性楼盘：草堂之春、金林半岛、维也纳森林别墅、麓山国际等。成都别墅市场发展格局：四大板块都江堰青城山板块城西、温江板块南部华阳板块东部龙泉板块成都四大别墅板块目前，成都别墅市场基本上形成了特色鲜明、功能各异的四大主要板块：板块龙泉板块华阳板块青城山板块城西板块开发方向休闲山水别墅高档生态纯别墅区度假、养生别墅城市居家别墅区位特点近山不进山，离尘不离城近市区、交通便捷远郊开发市区内开发资源特点山水景观资源丰富拥有自然台地、高尔夫球场、原始森林等优势世界双遗产资源生态环境优美、历史文化底蕴深厚、配套完善目标市场普罗大众，第二居所消费者金字塔尖人群普罗