中原_深圳观澜湖高尔夫产品解析_51页

地产新政下的观澜湖一、国家房地产政策导向分析三、深圳城市规划分析二、观澜湖“活地”开发理念四、观澜湖别墅产品优势目录一、国家房地产政策导向分析主要政策法规列表简称政策法规文件名称政府部门出文时间—《关于加强土地供应管理促进房地产市场持续健康发展的通知》国土资源部2003年9月14日—《采取措施落实严格保护耕地制度的通知》国土资源部2003年11月17日—《国务院办公厅关于暂停新建高尔夫球场的通知》国务院办公厅2004年1月10日国八条《国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知》国务院办公厅2005年3月26日深八条《深圳市人民政府关于稳定房价促进我市房地产市场持续健康发展的意见》深圳市人民政府2006年4月28日国六措施《温家宝主持常务会研究促进房地产业健康发展六条措施》国务院办公厅2006年5月17日国十五条《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》国务院办公厅2006年5月24日《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》建设部国土资源部2006年5月24日—《关于当前进一步从严土地管理的紧急通知》国土资源部2006年5月30日《关于加强土地供应管理促进房地产市场持续健康发展的通知》——国土资源部2003年9月14日……严格控制高档商品住宅用地，停止申请报批别墅用地。……停止申请报批《采取措施落实严格保护耕地制度的通知》——国土资源部2003年11月17日……对不符合国家产业政策的项目、不切实际的“形象工程”、“政绩工程”、别墅项目、高尔夫项目，一律不得报批用地。……（四）严把用地审批关，加强批后实施监管一律停批《国务院办公厅关于暂停新建高尔夫球场的通知》——国务院办公厅2004年1月10日……自本通知印发之日起至有关新的政策规定出台前，地方各级人民政府、国务院各部门一律不得批准建设新的高尔夫项目。……一、暂停新的高尔夫球场建设二、清理已建、在建的高尔夫球场项目。停止新批/清理已建《关于当前进一步从严土地管理的紧急通知》——国土资源部2006年5月30日……严格限制低密度、大套型住房的土地供应。坚决执行停止别墅类房地产开发项目土地供应的规定，从即日起，一律停止其供地和办理相关用地手续，进行全面清理。……三、确保房地产调控的土地政策落到实处坚决执行主要政策法规列表简称政策法规文件名称政府部门关键词—《关于加强土地供应管理促进房地产市场持续健康发展的通知》国土资源部停止申请—《采取措施落实严格保护耕地制度的通知》国土资源部一律停批—《国务院办公厅关于暂停新建高尔夫球场的通知》国务院办公厅停止新准清理已建—《关于当前进一步从严土地管理的紧急通知》国土资源部坚决执行国八条《国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知》国务院办公厅深八条《深圳市人民政府关于稳定房价促进我市房地产市场持续健康发展的意见》深圳市人民政府国六措施《温家宝主持常务会研究促进房地产业健康发展六条措施》国务院办公厅国十五条《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》建设部国土资源部《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》国务院办公厅国八条《国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知》——国务院办公厅2005年3月26日深八条《深圳市人民政府关于稳定房价促进我市房地产市场持续健康发展的意见》——深圳市人民政府2005年3月28日主要内容：一、高度重视稳定住房价格工作二、切实负起稳定住房价格的责任三、大力调整和改善住房供应结构四、严格控制被动性住房需求五、正确引导居民合理消费预期六、全面监测房地产市场运行七、积极贯彻调控住房供求的各项政策措施八、认真组织对稳定住房价格工作的督促检查国八条《国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知》——国务院办公厅2005年3月26日深八条《深圳市人民政府关于稳定房价促进我市房地产市场持续健康发展的意见》——深圳市人民政府2005年3月28日主要调控思想：1、防止房价增涨过快（2年内全额征收5%营业额）2、调整住房供应结构（缺乏硬性指标）3、规范房地产销售市场（广告推广、信息公开）规范房地产销售行为稳定房地产价格深圳市05年年一季度商品住宅销售面积图55.3648.542.1469.1467.9893.27105.8886.6394.7358.5869.7382.5442.8685.8761.780204060801001201月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2006年1月2006年2月2006年3月万㎡回顾05年“国八条”后的深圳市场深圳市05年-06年一季度商品住宅成交价格708673767836780661716711652665046820677166416798708074018285600064006800720076008000840088001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2006年1月2006年2月2006年3月下跌期回涨期下跌期回涨期市场仅用两个月就消化政策影响深圳2005年各月二手住宅交易宗数趋势图6027439962875993549335226364846173283225437943790.02000.04000.06000.08000.010000.01月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2005年二手住宅均价走势（单位：元/平方米）5948653363446398657669586805687669795978591457135000550060006500700075001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月下跌期回涨期下跌期回涨期市场仅用两个月就消化政策影响主要政策法规列表简称政策法规文件名称政府部门关键词—《关于加强土地供应管理促进房地产市场持续健康发展的通知》国土资源部停止申请—《采取措施落实严格保护耕地制度的通知》国土资源部一律停批—《国务院办公厅关于暂停新建高尔夫球场的通知》国务院办公厅停止新准清理已建—《关于当前进一步从严土地管理的紧急通知》国土资源部坚决执行国八条《国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知》国务院办公厅深八条《深圳市人民政府关于稳定房价促进我市房地产市场持续健康发展的意见》深圳市人民政府国六措施《温家宝主持常务会研究促进房地产业健康发展六条措施》国务院办公厅国十五条《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》建设部国土资源部《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》国务院办公厅稳定房价规范市场缺乏硬指标国六措施《温家宝主持常务会研究促进房地产业健康发展六条措施》——国务院办公厅2006年5月17日《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》——国务院办公厅2006年5月24日《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》——建设部国土资源部等九部2006年5月24日2006年国家组合拳式房地产调空措施国十五条【政策分析】：1、5月17日，国务院常务会议提出促进房地产业健康发展的六条措施，俗称“国六条”，“国六条”是一个指导性的措施，它的出台已经给市场带来了一定的警示作用。2、而此次九部门的《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，则可以说是“国六条”的一个细则。3、纵观整个意见，六大部分十五条措施、九个硬化指标，可以看出政府对调整房地产市场的决心，此次意见的出台相比2005年5月11日出台的“意见”有过之而无不及。主要政策法规列表简称政策法规文件名称政府部门关键词—《关于加强土地供应管理促进房地产市场持续健康发展的通知》国土资源部停止申请—《采取措施落实严格保护耕地制度的通知》国土资源部一律停批—《国务院办公厅关于暂停新建高尔夫球场的通知》国务院办公厅停止新准清理已建—《关于当前进一步从严土地管理的紧急通知》国土资源部坚决执行国八条《国务院办公厅关于切实稳定住房价格的通知》国务院办公厅深八条《深圳市人民政府关于稳定房价促进我市房地产市场持续健康发展的意见》深圳市人民政府国六措施《温家宝主持常务会研究促进房地产业健康发展六条措施》国务院办公厅国十五条《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》建设部国土资源部《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》国务院办公厅中央表态九部委联合下文9硬性指标稳定房价规范市场缺乏硬指标1.近期城市住房建设规划9月底前公布；2.90平方米以下住房须占项目总面积七成以上；3.空置3年以上商品房不得作为贷款抵押物；4.项目资本金比例达不到35％等贷款条件的房地产企业，商业银行不得发放贷款；5.国家明确个人住房贷款首付比例：不低于三成；6.居住用地供应量七成用于中低价位中小套型；7.土地闲置2年将被收回使用权；8.购房不足5年转让须交营业税；9.各地城市年内安排一定规模的廉租住房开工建设；此次意见是一个组合拳，从住房供应结构入手，利用税收、信贷、土地政策等手段，同时以行政手段规范市场管理，完善市场秩序。与以往较为机动的政策不同的是，这次意见共有9个硬性指标。（二）明确新建住房结构比例“十一五”时期，要重点发展普通商品住房。自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70％以上。直辖市、计划单列市、省会城市因特殊情况需要调整上述比例的，必须报建设部批准。过去已审批但未取得施工许可证的项目凡不符合上述要求的，应根据要求进行套型调整。这一条对于“那些近两年通过拍卖，高价从政府手上拿地，且地块所处的地段及容积率等又不适合做90平米以下的产品”的开发商来说，是致命的。90平方米成为国内房地产市场最新一道标志性标准，而且从2006年6月1日开始，90平方米以下住宅必须占到新开工总建筑面积的70%以上，其也意味着未来市场上90平米以下的物业供应会是个“海量”。【点评】与观澜湖最密切的措施1（六）保证中低价位、中小套型普通商品住房土地供应各级城市人民政府要编制年度用地计划，科学确定房地产开发土地供应规模。要优先保证中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用住房）和廉租住房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70％；土地的供应应在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定开发建设单位。继续停止别墅类房地产开发项目土地供应，严格限制低密度、大套型住房土地供应。停止别墅类房产项目的开发，严格限制低密度、大套型住房的土地供应，现在已开工此类项目将会变得更加的稀缺。【点评】与观澜湖最密切的措施2国家房地产政策导向影响综述1、土地供应环节——停批别墅用地2、产品雷同可能性——停批高尔夫用地3、市场供应结构——大大减少大面积别墅产品因为稀缺所以珍贵二、观澜湖“活地”概念华侨城地产自成立以来，始终秉承“在花园中建城市”的开发理念，已经将华侨城4.8平方公里的城区建设成了一个环境优美、配套完善、文化氛围浓郁的高尚生活居住区，营造出了蜚声中外的人居环境。自2001年起，华侨城地产就开始了旅游主题地产开发模式的实践，其开发的波托菲诺是这一模式的典范作品。先后建成了东方花园、海景花园、湖滨花园、锦绣花园、中旅广场和波托菲诺等高档楼盘。招商地产全称招商局地产控股股份有限公司，成立于1984年，是国家一级房地产综合开发公司和中国最早的专业房地产开发企业之一。从蛇口工业区地产开发起家，蛇口工业区总占地面积10.85平方公里，现已累积开发面积超过600万平方米。骏豪集团：横跨深圳、东莞两地城市运营商整体运营面积20平方公里70年持续升值的“活地”别墅50亿港币奢侈配套五星度假休闲酒店（骏豪酒店、赛维纳）亚洲最大网球中心（51块网球场）亚洲最大的观澜湖国际顶级时尚SPA，总占地面积达20000平方米占地面积达80000㎡的三大高尔夫会所拟建中的商业配套，缔造完美社交生活平台观澜湖12年不断投入营造的人文环境与品位持续投入的城市运营理念持续增值的观澜湖板块三、深圳城市规划分析“功能拓展、活力之城——强大的综合实力、高效的交通体系、优质的人居