北京海淀山后地区颐养中心策划报告

1海淀山后地区颐养中心策划报告（初）2009年3月2目录一、项目概况二、市场分析三、项目素质分析四、项目发展规划五、财务分析六、项目综合判断3一、项目概况4一、项目概况1、项目背景：本项目总用地341.35亩，是分别由锡华怡恒投资公司、锡华未来教育投资公司在1999、2000年取得土地证，土地性质为教育用地。土地转让总价款为3111万元。其中，140亩土地转让价款为2000万；支付进度为：前5年支付80万/年，第2个5年支付60万/年，后40年支付进度为32.5万/年；202亩土地转让价款为1111万，按200万/500万/411万节奏付款。并租赁12672平米土地。（见2000年2月16日合同）2005年与北京科技园文化教育建设有限公司签定协议并收取4980万首款，余款3320万待对方办完手续10日内支付。土地证原件已抵押给对方。2、宗地位置：项目位于北京市海淀区北安河乡九王坟5一、项目概况2、宗地位置项目位置6一、项目概况2、宗地位置项目位置7一、项目概况2、宗地位置8一、项目概况3、土地基本数据：暂无规划指标。序号地证编号位置面积（平米）地号图号土地性质土地使用者发证日期备注1京海国用（2000划）字第1589号海淀区北安河乡金山饲料厂92366.69H-7-5-(19)K-50-137-(50)教育用地北京锡华怡恒投资顾问有限公司2000.12.122004年2月8日依据海政发（2000）167号文件，该宗地用途变更：教育用地。面积为138.54亩2海淀区国用（1999）字第1050号海淀区北安河乡九王坟83518.02H-7-7-(9)K-50-137-(50)教育用地北京锡华未来教育实业股份有限公司1999.05.31依据区政府海政发（2000）111号文件，现该宗地土地使用者变更为：北京锡华未来教育实业股份有限公司2000.9.21；依据海政发（2000）111号文件，现该宗地土地使用用途变更：教育用地2004.2.8。面积为125.27亩3京海国用（2000划）字第1440号北安河九王坟42722.04H-7-5-(17)K-50-137-(50)教育用地北京锡华未来教育实业股份有限公司2000.09.21该用地面积为64.07亩4京海国用（2000划）字第1441号北安河乡九王坟8960.02H-7-5-(18)K-50-137-(50)教育用地北京锡华未来教育实业股份有限公司2000.09.21该用地面积为13.44亩227566.774块占地总面积为341.35亩9二、市场分析10二、市场分析1、养老产业发展状况联合国公布的数据表明：21世纪末全世界老年人总数将达到15亿，其中有10亿集中在亚洲地区。与世界相比，中国老龄化社会虽然进入较晚，但我国老年人住宅问题却是一个不容忽视的问题。1、绝对数字大、来势猛、问题多。据有关部门预测，2007年我国13亿口中60岁以上的1.91亿人。到2040年60岁以上的老人是3.74亿65岁以上的2.87亿人。2、老年住宅设施差，以待完善；我国经济实力不强，没钱发展老龄事业。3、家庭养老在相当时间内仍占有主导地位。4、老年住宅的建设还不够重视，数量有限。目前全国农村乡镇和城市街道兴办的敬老院有4万多所，收养61万人。私营和合营的福利事业中养老的老年人据推测不过100万人左右，不足老年人人口总数的1%。11二、市场分析1、养老产业发展状况据权威部门估算，目前全国老年人的退休金、再就业收入和赡养费大约有4000亿元，仅3%的老人能在社会设施中养老，全国就将430万老人进入老年公寓或老年住宅安度晚年，就需要建造8万到10万所老年公寓及住宅，投资总额是900亿-1000亿，加上其他的设施设备等，其综合将达到1200亿元。12二、市场分析1、养老产业发展状况—有关优惠政策：2009年2月12日，北京市民政局、市发改委、市规划委、市财政局和市国土资源局联合下发《关于加快养老服务机构发展的意见》。到2015年，全市养老床位总数达到11万张，每百名老年人拥有床位3.8张；到2020年，全市养老床位总数达到14万张，每百名老年人拥有床位4张，并随着老年人口增加而不断提高床位总数，保持百名老年人拥有床位数不降低。《意见》提出了养老服务坚持以“全面关怀、重点照顾”为理念，努力实现“9064”养老服务新模式，“到2020年，90%的老年人在社会化服务协助下通过家庭照顾养老，6%的老年人通过政府购买社区照顾服务养老，4%的老年人入住养老服务机构集中养老”，逐步建立起集中照料服务与社区居家服务互为补充的养老服务体系，推动老年福利服务由补缺型向适度普惠型转变。2009年北京将新增1.5万张养老床位。今后，本市普通型和护养型养老机构均可获得补贴，政府将按照每张床位8000元至1.6万元的标准，给予符合条件的社会力量兴办的普通型和护养型养老机构一次性建设资金支持。按照“公办民营”模式运营的养老服务机构，也可按每月收住1名老年人可获100元至200元的标准，获得补贴资金。13二、市场分析1、养老产业发展状况—有关优惠政策：对政府部门和企事业单位、社会团体以及个人等社会力量投资兴办的福利性、非营利性的老年服务机构，暂免征收企业所得税，以及老年服务机构自用房、土地、车船、房产税、城镇土地使用税、车船使用税。对企事业单位，社会团体和个人等社会力量，通过非赢利性的社会团体和政府部门向福利性、非营利服务机构捐赠，在缴纳企业所得税和个人所得税前准予全额扣除。政府有关政策规定土地、水电税收优惠，还可获得福利彩票公益金资助。所称老年服务机构，是指专门为老年人提供生活照料、文化、护理、等多反面服务的福利性主要包括：老年公寓、养老院、老年服务中心、老年公寓、康复中心等。14老年人口迅速增长对提升养老行业发展空间，北京老龄化全国居第四位，预计2050年每10人中将有3位老人。全国老龄化水平前四位城市中国未来100年老龄化趋势注：老年化社会呈现５个突出特点：１、老年人口的绝对数量大２、高龄化趋势显著３、“未富先老”４、“空巢”老人迅速增加５、农村养老问题严重二、市场分析15二、市场分析a.按区位位置分：城区数目城区数目城区数目城区数目东城区17崇文区4门头沟区11石景山区10丰台区17海淀区29大兴区23怀柔区11通州区33昌平区23朝阳区30玄武区8平谷区16延庆县4房山区25密云县22西城区14顺义区202、北京养老产业市场调查：北京总共有317家养老院，住院老人共有4.2万人。16二、市场分析3.(23)家10%4.(11)家5%5.(7)家3%1.(112)家50%2.(72)家32%1.500(112)家2.500-1000（72）家3.1000-1500（23）家4.1500-2000（11）家5.2000（7）家2、北京养老产业市场调查：北京总共有317家养老院，住院老人共有4.2万人。c.按床位数（个）50（35家）、50—300（121家）、300—500（12家）、500—1000（9家）、1000（2家）b.按床位费（元）500（112家）、500—1000（72家）、1000—1500（23家）、1500—2000（11家）2000（7家）3.(12)家7%4.(9)家5%5.(2)家1%1.(35)家20%2.(121)家67%1.50(35)家；2.50-300（121）家；3.300-500（12）家；4.500-1000(9)家；5.1000(2)家17二、市场分析女性比例54%男性比例46%性别比例性别比例：1.女性54%；2.男性46%有配偶83%丧偶14%离婚1.7%未婚0.5%01020304050607080901234婚姻状况比例婚姻状况：1.有配偶83%；2.丧偶14%；3.离婚1.7%；4.未婚0.5%3、市场调研分析18二、市场分析初中21%中小学11%高中23%大专以上43%051015202530354045501234文化程度比例家庭同住人员：1.配偶40%；2.儿子23%；3.女儿16%；4.孙子/孙女13%；5.其他3.4%；6.保姆1.8%；7.亲友0.9%文化程度比例：1.中小学11%；2.初中21%；3.高中23%；4.大专以上43%配偶40%儿子23%女儿10%孙子/女13%其他3.4%保姆1.8%亲友0.9%0510152025303540451234567家庭同住人员3、市场调研分析19二、市场分析3人26%2人25.9%5人25%4人19%4人以上2.6%05101520253012345家庭总人数比例n健康状况：n1.健康一般44.6%；2.比较好37%；3.不好9%；4.非常差不好7.8%；5.很差0.6%家庭成员人数：（1）3人26%；（2）2人25.9%；（3）5人25%；（4）4人19%；（5）4人以上2.6%一般44.6%比较好37%不好9%非常差不好7.8%很差0.6%0510152025303540455012345健康状况比例3、市场调研分析20二、市场分析自理87%半自理11%不能自理1.1%0102030405060708090100123生活自理能力比例n现住房类型：n1.板楼64%；2.塔楼20%；3.其他7.5%；4.平房7.3%n生活自理情况：n1.自理87%；2.半自理11%；3.不能自理1.1%板楼64%塔楼20%其他7.5%平房7.3%0102030405060701234现住房类型的比例3、市场调研分析21二、市场分析50平米16%50-70平米36%70-90平米22%90-110平米13%110平米以上10%051015202530354012345现住面积比例n现个人月均收入：n1.1000元以下的18%；2.1000元-1500元31%；3.1500元-2000元19%；4.2000元-2500元13%；5.2500元-3000元9.9%；6.3000元-3500元5.2%；7.3500元-4000元1.9%；8.4000元以上1.2%n现住面积：n1.50平16%；2.50-70平36%；3.70-90平22%；4.90-110平13%；5.110平10%(7)1.9%(8)1.2%(6)5.2%(5)9.9%(4)13%(3)19%(2)31%(1)18%1.1000元以下的18%；2.1000元-1500元31%；3.1500元-2000元19%；4.2000元-2500元13%；5.2500元-3000元9.9%；6.3000元-3500元5.2%；7.3500元-4000元1.9%；8.4000元以上1.2%个人月均收入比例：3、市场调研分析22二、市场分析n现在家庭户月均收入：n500元以下2.63%，500元-1000元16%，1000元-1500元17%，1500元-2000元16.47%，2000元-2500元11%，2500元-3000元9%，3000元-3500元7%，3500元以上18%（8）18%（1）2.63%（2）16%（7）7%（6）9%（5）11%（4）16.47%（3）17%家庭户月均收入1.500元以下2.63%；2.500元-1000元16%；3.1000元-1500元17%；4.1500元-2000元16.47%；5.2000元-2500元11%；6.2500元-3000元9%；7.3000元-3500元7%；8.3500元以上18%3、市场调研分析23二、市场分析其它分析总结：医疗需求：老年公寓除拥有专业的医务人员，61%的调查对象认为还要具备有医院。老年公寓必备设施服务：经过调查选择具备有医院和餐厅比例最高，其次为图书室和健身房，之后是超市和棋牌室，最后是美发室，种植。茶室，垂钓，球类和其它。老年公寓房价必备设备设施：电话，电视，呼叫系统，冰箱，洗衣机，餐桌，安全扶手，浴缸，书柜。费用支付形式：在支付养老机构服务费时，有每个月支付，也有一次性支付。其中，一次性费用支付能