区中信泰富商办住宅项目立项报告_38p_前期策划

上海市嘉定区中信泰富商办项目立项报告（集团汇报稿）上海公司2013年2月目录2总结部分项目价值第一部分项目地块概况第二部分市场分析第三部分项目产品定位和经济效益分析第四部分总体一级节点开发计划和付款节奏3总结部分项目简述嘉定新城站甲级写字楼SOHOSOHO20F5F商业1层品牌主力店（自持）2层品牌主力店+简餐（自持）3,4,5层可售小商铺，娱乐，餐饮中信泰富又一城，06年1月由香港中信泰富获取的地铁上盖商住项目，一期地铁西侧住宅已全部售罄，此次转让部分为地铁站东侧商办用地，占地5.08万方，地上建面20,9万方，包含3栋20层办公及酒店公寓和5层大型商场。总项目概况说明：1:政府文件未规定持有比例，可全部销售，此次报告按商业50%持有，办公酒店全售作为测算依据。2：项目有独立项目公司，此次以全部股权转让或者合作开发方式来操作。3：转让价格4000元/㎡，1098万/亩，总地价8.36亿（其中可计入成本1000元/㎡）4：目前土地平整，四证全中心广场商业13.25万方2.55万方2.55万方2.55万方2.55万方4最为上海十二五计划中九大新城中发展最成熟的嘉定新城，此项目处于交通位置优越的联通嘉定主城区的轨交11号线嘉定新城站的地铁上盖商办项目。在以住宅为主，缺乏大型标杆性商业的新城核心片区，此项目将直接辐射周围15万人口住户和轨交引入的流动客群。版块价值：嘉定新城核心区总规划面积17.23平方，06年至今商品住宅总销售套数36150套，占全版块70%的住宅已售，按全市平均3.4人/套的标准，潜在人口12.3万，未来整个家定城区版块规划80~100万人口项目定位：嘉定新城核心区连续2年成为全市住宅成交量最高的新区。住宅市场竞争激烈，目前该区域缺乏标杆性一站式集中商业，已街铺和住宅群楼商业为主，以高档甲级写字楼、高性价比轨交上盖soho、以及大型高端商业为一体的项目再该区域有极高的潜力和价值。周边地价水平：嘉定目前出让住宅用地底价在7500元/㎡，商办在3500~5000元/㎡，近年成交最高溢价住宅高达12000元/㎡，商办9000元/㎡，而且轨交沿线住宅和商办用地已全部出让。项目价值：总地价8.36亿，总投资额28.75亿，总销售收入51.98亿，50%持有商业细税前年利润1.6亿，开发周期2年，销售周期2年半。总结部分项目价值目录5总结部分项目价值第一部分项目地块概况第二部分市场分析第三部分项目产品定位和经济效益分析第四部分总体一级节点开发计划和付款节奏6•嘉定中信泰富项目位于嘉定新城板块，11号线嘉定新城站地铁上盖，20分钟直达市中心。•距离嘉定老城5公里，虹桥枢纽16公里，为上海西北门户，是上海政府规划5大新城之一。中信泰富项目太湖陆家嘴中信泰富项目嘉定新城站已建部分转让部分胜辛路云谷路国际赛车场第二部分项目地块概况1.1项目区位作为上海西部最大的经济带，政府重点打造的嘉定新城区域，总规划面积220平米公里，规划人口80万。目前核心片区18平方公里，规划人口15万。目前已有多家开发商进驻，并已配建瑞金医院，华师大二附中，妇幼保健院。13年底区政府也将迁至片区，目前核心区以住宅为主，商办极其欠缺。龙湖郦城远香湖总部商务区新城金郡绿地秋霞坊总部配套区中信泰富泰国盘古保利家园龙湖蔚蓝香醍合景泰富常发地产瑞金医院华师大二附中妇幼保健院保利大剧院第一部分项目地块概况1.2项目周边配套及四至8已开发住宅未开发地块嘉定新城站转让部分地块名称总占地面积㎡容积率总建面㎡商业总建面㎡办公酒店总建面㎡转让楼板价（元/㎡）可计入成本（元/㎡）预估转让金额(亿）中信泰富又一城50,7784.1209,000132,50076,500400010008.4第一部分项目地块概况1.3项目规划指标云谷路胜辛路1.5项目宗地现状9•301目标地块土地已平整，零星桩基为了证明项目已开工。•轨交站南侧为中信泰富又一城住宅部分，目前已基本售罄，底部沿路商业已开业。•地块西侧及南侧201、101、402地块均为中信泰富又一城未建住宅部分。第一部分项目地块概况地块连接嘉定新城站一期住宅已基本售罄目前地块处于平整状态已建完住宅地块现状地块现状目录10总结部分项目价值第一部分项目地块概况第二部分市场分析第三部分项目产品定位和经济效益分析第四部分总体一级节点开发计划和付款节奏112.1上海市宏观市场分析•办公市场：随着近年来核心区的办公租金逐渐走高，区域版块较好的非核心区办公成为投资者新的投资机遇，由于不限购自10年起办公物业供求持续走高。•商业市场：由于非核心区域商业用房供应量不足且商铺市场的稳定性使投资者不着急出手，12年商业用房成交量较10,11年有明显下降，但核心区域及轨交站附近的商铺租售依旧很热。117881249614184162211601621802218306.00%13.50%14.36%-1.20%36.13%0.10%-10%0%10%20%30%40%05000100001500020000250002006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年商办年度成交均价(元/㎡)环比涨幅2006-2012年上海商办年度成交均价一览表第二部分市场分析2.1.1全市商办市场年度均价走势年度上海办公供求走势图年度上海商业供求走势图14.115.422.717.18.39.815.26.45.517.66.913.013.212.210.618.413.520.129.50.721.100.411.423.782.321.970.841.461.221.670.940.790.870.941.341.031.190.420.001.002.003.004.000.05.010.015.020.025.030.035.0办公月度供应面积(万㎡)办公月度成交面积(万㎡)供求比12•从商业和办公的供求图可看出，由于入市门槛较高投资者不急于出手使得商铺供稍大于求。今年较多办公整购且soho产品不限购因素导致办公产品需求大于供应。14.523.516.412.49.312.218.57.78.79.16.78.99.515.614.011.414.518.123.80.971.050.611.302.241.881.550.760.981.401.111.560.840.821.121.730.851.651.290.000.501.001.502.002.500.05.010.015.020.025.030.035.0商业月度供应面积(万㎡)商业月度成交面积(万㎡)供求比2011年6月-2012年12月上海商业月度供求面积一览表第二部分市场分析2011年6月-2012年12月上海办公月度供求面积一览表2.1上海市宏观市场分析2.1.2全市商办市场月度供求走势13•2012年，浦东包括南汇和浦东新区，市区包含黄浦，卢湾，静安，普陀，虹口，杨浦，闸北，徐汇、长宁区。•嘉定区作为上海西北门户，拥有便利的交通，优质的产业配套和密集的人口一直被视为郊区最热的版块，12年嘉定区全年的商办市场成交量为上海单区第一，供求旺盛2012年各区域商办成交面积对比46.446.331.526.724.72416.91615.114.313.9134.92.92.605101520253035404550嘉定浦东松江闸北奉贤宝山闵行普陀金山杨浦虹口静安黄浦长宁崇明第二部分市场分析2.1.3全市商办各区月度成交面积对比2.1上海市宏观市场分析14第二部分市场分析2.2区域分析嘉定新城简介嘉定是上海西北门户，位于长三角16个经济发达城市的圆心，是沪宁经济带，沿江经济带两个发达成熟经济带的交点。半小时可迅速辐射长三角地区，是连接长三角重要节点的城市交通优势联通嘉定区的轨交11号线是未来上海最长轨交线路，联通昆山通过嘉定，江苏路，徐家汇，浦东三林，迪斯尼公园直至临港新城。沈海高速、沪嘉高速、绕城高速、等公路网与上海市区无缝对接，再建中的嘉闵高架直接联通虹桥枢纽只需10分钟车程。未来还将规划轨交13、14、16、17号连入嘉定中心城区。2.2.1嘉定区板块概述15第二部分市场分析发展目标嘉定新城将打造成为经济发达、功能完备、内涵丰富、生态宜居、具有科技特色和高端制造功能的长三角综合性节点城市。作为上海“十二五”时期重点建设的郊区新城之一：2.2区域分析2.2.2嘉定新城总体规划规划至2020年：嘉定建设总用地为：220平方公里人口规模（常住人口）：80~100万人其中嘉定主城区规划面积120平方公里，规划人口约50万，是未来嘉定的经济、政治、文化中心。南翔组团规划面积50平方公里，人口15万，重点发展特色文化居住，承接部分市区疏导人口。安亭组团规划面积50万方，人口约15万人，重点发展汽车产业，打造国际水平的综合性汽车产业聚集区。目前嘉定主城区主要分老城区、新城区、都市产业区、F1赛车场片区等：嘉定老城区位于嘉定主城区北侧，有悠久的历史文化底蕴及成熟的居住社区，配套齐全。南部新城区处于嘉定主城区西南角，为嘉定政府十二五计划中重点规划的新城区，未来嘉定的经济，政治，文化中心，以休闲，商务，教育，科研培训，居住，都市工业为一体的现代化综合性城区，其中核心区是本次转让项目的所在片区更是重点规划的重中之重。都市产业区片主要把分布在各区的嘉定现有产业及新进的工业相集中而规划，服务于整个嘉定的产业发展。F1赛车场位于核心区西侧，是嘉定汽车产业的重要组成部分，是具有国际化标准的标志性地标。16大场老城区第二部分市场分析2.3.1嘉定主城区重点区域比较2.3嘉定新城主城区分析新城核心区都市产业区F1赛车场生态文化公园菊园17•交通区位：11号线贯通嘉定新城核心区，南邻宝安公路，东邻沪嘉，北连绕城，西连沈海。•板块特色：以一湖二带一园形成核心区极具特色的绿化生态空间，未来将会是上海首个无线网络全覆盖新城。总部商务区和生态居住区、以及办公酒店医疗教育和社区配套使嘉定新城将会发展成为一个综合功能性的城市副中心。•客户群：面相全市的刚需产品，以及改善型大户型、低总价别墅和办公商业产品。总体以本地自住客、周边企业主、辐射版块内客户为主。由于配套和交通优势客户面相全市。•产品：以80~130m2的首改二、三房及200~350㎡的联排和叠加住宅为主，部分项目有40~80㎡的soho产品，办公较稀缺。远洋7号第二部分市场分析罗店2.3嘉定区板块分析2.3.2新城核心板块龙湖中信泰富盘古常发远香湖企业总部商务区商务配套区瑞金医院新城华师大附中司法中心妇幼保健交大附中保利凯悦酒店影剧院嘉宝瑞士酒店绿地合景生态宜居的新兴居住社区11号线•价格：区域公寓住宅均价约在1.65万元/平米（毛坯），别墅均价在2.8万元/平米，办公售价1.6万元/平米，商铺均价在3.5万元/平米，•租金：目前租金水平办公在3元/天/㎡，商铺除了售出的部分其余开发商以自持为主。18•嘉定新城核心区地块由07年开始推出市场，商住地块楼板价均价在1000~2000元/㎡。09~10年为拿地高峰，轨交沿线的商住地块曾一度超过万元大关。现在核心区优质住宅地块已基本推完，以中片区商办地块为主，轨交沿线地块已全部出让。目前住宅地块在7000元/㎡水平，商办在4000~5000元/㎡水平。第二部分市场分析20-0518-102.4项目所在区域周边土地成交情况阳光城商住办地块，占地2.28万方，容积率：2总建面4.56万方获取时间12年21月成交总价3亿楼板价：6700元/㎡龙湖郦城，占地17.8万方，容积率：1.65总建面29.4万方获取时间07年12月成交总价6.7亿楼板价：2280元/㎡龙湖蔚蓝香醍，占地6.3万方，容积率：2.3总建面14.5万方获取时间09年12月成交总价17.3亿楼板价：11883元/㎡绿地秋霞坊占地8.5万方，容积率：1.75总建面15万方获取时间09年11月成交总价12.8亿楼板价：8551元/㎡盘古天地，占地13.1万方，容积率：2.2总建面28.8万方获取时间07年2月成交总价3.15亿楼板价：20