物业管理条例解读

物业管理条例解读2法规类别及颁布实施时间•法规类别：中华人民共和国国务院令第379号《物业管理条例》，属于行政法规•颁布日期：2003年6月8日国务院第9次常务会议通过并予以公布•实施日期：2003年9月1日起施行•2007年8月26日国务院修改〈物业管理条例〉10月1日施行3第一章总则•内容目的：为了规范物业管理活动，维护物业管理各方的合法权益，改善生活和工作环境。定义：是指物业管理企业与业主间通过合同约定进行的专业化管理。倡导：市场竞争选择物业管理企业。鼓励：采用新技术、新方法行业管理：国务院建设行政主管部门负责全国的物业管理活动的监督管理工作，县级以上地方政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。4第二章业主及业主大会（一）•业主定义：房屋的所有权人为业主•业主在物业管理活动中的权利要点归纳：接受和享有服务建议权选举权和被选举权知情权监督权法律法规规定的其他权利5第二章业主及业主大会（二）•业主在物业管理活动中的义务归纳遵守法律法规遵守约定执行合同遵守公众规章制度执行共同事务决定6第二章业主及业主大会（三）•业主大会的相关要点唯一原则：一个物业管理区域（红线范围内）成立一个业主大会业主大会成立须由业主在政府行业主管部门的指导下成立首次业主大会的业主投票权根据业主物业的建筑面积、套数等决定7第二章业主及业主大会（四）•业主大会的职责归纳制订、修改议事规则、规约选举业主委员会或者更换业主委员会成员选聘和解聘物业管理企业决定和监督专项基金使用、续筹事宜改建、重建建筑物及其附属设施有关共有和共同管理权利的其他重大事项8第二章业主及业主大会（五）•业主大会议事形式：集体讨论和表决•业主大会的召开效力：须有50%以上投票权的业主参加•业主大会的表决效力：一般事宜的表决效力：在有50%以上投票权的业主参加情况下，须有与会业主所持投票权50%以上表决通过重大事宜的表决效力：涉及公约、议事规则、选（解）聘物业企业、专项基金等均须全体业主所持投票权三分之二以上通过业主大会的决定对全体业主具有约束力•业主大会的会议类型：定期会议：由议事规则确定临时会议：由20%以上业主提议召开9第二章业主及业主大会（六）•业主委员会的职责归纳召集业主大会受委托签署物业服务合同搜集业主意见建议监督物业企业履行合同监督业主履行规约履行业主大会赋予职责10第三章前期物业管理（一）•定义：在业主和业主大会选聘物业管理企业之前由建设单位选聘物业管理企业并订立合同，合同有效期直至业主委员会与物业管理企业签订物业服务合同为止•重要提示：建设单位与物业买受人签订买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容临时业主规约向买受人明示，买受人承诺遵守建设单位应招标选聘物业企业建设单位不得擅自处分业主的共有或部分共有权益建设单位应明确自己的保留权益11第三章前期物业管理（二）•物业承接验收的移交内容竣工总平面图、单体建筑、结构设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料设施设备安装、使用和维护保养等技术资料物业质量保修文件和物业使用说明文件物业管理所必需的其他资料配备必要的管理用房•物业的保修责任：建设单位应执行国家规定的保修期限和范围12第四章物业管理服务（一）•物业管理企业的准入资格独立法人企业资质证书管理人员配备及岗位资格•同一物业区域的管理权属：由一个物业管理企业管理•物业移交资料和管理用房的所有权归属全体业主•物业管理企业可以开展分业经营，但不得将整体业务委托他人•物业管理直接主客体双方应严格履行交费、收费相关规定或约定13第四章物业管理服务（二）•物业管理企业可以开展合同约定外的其他有偿服务工作•物业管理企业对于物业范围内的相关违法、违规行为有权制止并向有关部门报告•物业范围内的供水、供电、供气、供热、通讯、有线等均应实现由相关部门向用户直接收取，如未实现，物业公司属于代收代缴，物业公司不允许向用户收取手续费•物业管理企业的保安工作性质属于维护公共秩序功能•物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定，业主承担连带责任•县级上以政府房地产主管部门作为行业主管机关，处理物业管理相关责任方的有关投诉14第五章物业的使用与维护（一）•物业区域内按规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途，依法确需改变用途的办理相关手续后告知物管企业，物管企业需改变相关用途的，应当提交业主大会讨论通过后由业主依法办理相关手续。•业主、物管企业、（水电气热视讯等）有关部门均不得侵害业主的共同利益，因维修或公共利益确需占用、挖掘道路场地的，业主、相关部门应当征得业委会和物管企业的同意，物管企业需征得业委会同意，并在约定时限内恢复。15第五章物业的使用与维护（二）•装修管理物管企业的告知业主的申报•专项基金业主按国家规定缴纳，属全体业主共有用于保修期过后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪用•共用部位、设施设备的经营：补充专项基金或按业主大会决定使用•物业的维修养护责任：责任人不履行或不配合，物业隐患危及公共利益及他人利益者，经业主大会同意，物业管理企业可实施，费用由责任人承担16第六章法律责任•建设单位的相关法律责任建设单位违规选聘物管企业的处罚建设单位违规处分业主共有利益的处罚建设单位不移交资料和配备管理用房的处罚其他侵害业主共有利益的处罚•业主\业主大会\业主委员会违反条例的处罚•违反条例的处罚权限•物业管理企业的相关法律责任无资质从事物管活动的处罚聘用无资质人员处罚违规将整体业务委托他人的处罚挪用专项基金的处罚将管理用房转作他用的处罚其他侵害业主共有利益的法律责任17第七章相关修改修改一：物业由“管理”到“服务”修改条文：根据《物权法》的有关规定，将“物业管理企业”修改为“物业服务企业”，将“业主公约”修改为“管理规约”，将“业主临时公约”修改为“临时管理规约”。[点评]：称呼上的改变，意味着新的《物业管理条例》更强调业主自治管理和物业服务。修改二：业委会成立的指导部门增加修改条文：增加“街道办事处、乡镇人民政府”为成立业主大会、选举产生业主委员会的指导部门。[点评]：此次修改，增加了街道办事处、乡镇人民政府的职能，突出了基层管理，对业主、物业公司的指导更直接，实际操作性更强。《郑州市物业管理条例（草案）》也有这方面的特点。修改三：通过起诉可撤销业委会决定修改条文：业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。[点评]：以往，一旦具体决定通过业委会或者业主大会，业主就没有权利改变。当业委会作出的决定不合理时，业主该怎么办？修改后的条文，赋予了被侵害权益业主获得司法救济的权利。业主可以以个人名义对业委会的决定进行起诉，只要有不合理的地方，都有权提出申请，将其取消。这样做，更有利于保护个人权益。修改四：严格专项维修资金使用条件修改条文：明确《物权法》对业主在业主大会上的投票权，就是“面积”加上“人数”。[点评]：修改后，业主大会对“筹集和使用专项维修资金”和“改建、重建建筑物及其附属设施”这两项事项作决定时，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主，且占总人数2/3以上的业主同意，规定得更加严格。