华立时代广场商业策划（全案打印版）197页

1策划内容Part1项目概况Part2区位及社会经济研究Part3商业情况研究Part4商业物业研究Part5商业发展定位研究Part6商业设计建议Part7租售策略建议2Part1项目背景3位置大渡口区—主城区边缘大渡口区规划商业中心的南端，新城与旧城交界处4项目情况总建筑面积约10万m2。商业面积约4.8万m2，住宅约4.2万m2项目四面临街梯形用地，高差约5米步行街松青路榕湖路H=261.20H=261.00H=266.70H=264.435步行街松青路榕湖路规划设计裙楼商业，-1至4层搂层面积约8500-10500M2各层规划建筑面积负二层负一层一层二层三层四层10435M210435M28458M28641M28641M28641M26项目周边情况规划商业中心区●钢花百货●阳光小区●锦天商务中心●新世纪百货★区政府●山城超市●大渡口公园●重庆陶瓷市场佳禾钰茂●●国瑞城●国瑞城●春晖御庭●天泰广场▲华立项目●天辰华府●香港城●香港城◆大渡口汽车站陈庹路翠柏路春晖路松青路文体路翠园路钢花路锦天餐饮一条街八桥街传统商业区交通枢纽新住宅区新住宅区行政中心规划商业区7项目筹备及开发进度计划2005年7月开始施工2007年9月竣工验收2008年6月30日前开业8Part2大渡口区位及社会经济研究9在主城区中处于边缘化地位地理位置因素位于重庆市主城区西南部边缘。现规划调整为主城核心区的边缘。10城市重工业区经济总量小，位列主城区群下游原为重钢服务的基地型城区，产业工人聚集。重钢在职员工2.7万人，大系统的相关人员共8.7万人（包括退休工人），超过全区常住人口1/3。城市形象：落后工业区，市民认知度低2002、2003年各区GDP排名（单位：亿元）137.8135.5103.268.868.8636056.646.6153.4155.3116.985.579.470.870.667.550.5-401060110160渝中九龙坡沙坪坝江北南岸北碚巴南渝北大渡口在主城区中处于边缘化地位11大渡口商业消费基础薄弱区域人口规模小，增长缓慢《大渡口区分区规划》中预计：到2020年区域人口规模达到45万人。届时人口规模仍落后于现在的江北区。2003年各区常住人口比较（单位：万人）050100系列190.8282.9579.3879.168.1365.3764.1462.5125.43九龙沙坪巴南渝北渝中北碚南岸江北大渡大渡口区2001-2003年户籍人口情况单位：万人6.166.114.314.614.905101520252001年2002年2003年农业人口非农人口12居民收入水平低，消费力弱020000040000060000080000010000001200000渝中区九龙坡沙坪坝江北区南岸区大渡口渝北区2002年重庆市各区社会零售品总额比较图（单位：万元）2003年各区城镇居民可支配收入比较图(单位:元)90668298828782428242803380317400760078008000820084008600880090009200渝中沙坪坝九龙坡南岸江北渝北大渡口2003年大渡口区城镇居民人均可支配收入为8032元2004年大渡口区社会零售总额排名主城区倒数第一大渡口商业消费基础薄弱13打造第六大商圈区政府提出希望通过3-7年的努力，在大渡口打造重庆市独具现代购物公园特色的第六大商圈。项目所在的商业中心：总面积80.91公顷可居住人口为2.62万人其中商业面积共50万平方米。项目地块商业中心区功能分析图政府大力发展大渡口区，提升区域地位商业中心建设项目商业面积进度华立.时代广场5万m22005年7月动工商业中心.国瑞城16万m22005年6月动工轻轨站大渡口站和佳禾钰茂.香港城9万m22005年完成轻轨较新线二期工程及香港城西区工程量40%天泰.金地广场6万m22005年4月动工14“五纵五横”道路建设路网整合后大渡口区将形成较为完备的路网骨架，将彻底改善现在口袋型的道路交通现状五纵五横道路工程项目名称进度五纵鱼洞大桥2—3年内完工陈庹路大渡口段2005年底动工袁茄路改造2005年内完工滨江路2005年内动工华福路2—3年内完工五横新九中路2—3年内完工金建路双山路中坝路福茄路政府大力发展大渡口区提升区域地位15“五纵五横”道路建设16与其他城市区域联系公路与城市道路交通较为便利，区内及周边主要有上界高速公路、陈庹路、袁茄路、双山路、老九中路可通达中梁山、陈家坪、袁家岗及建桥工业园区A区。区内部分快速路出入口不完善对对外交通联系形成一定制约过境车流主要方向由成渝高速公路经中梁山隧道进入陈家坪，经袁茄路、陈庹路、上界路向城区和巴南区方向。17Part3商业情况研究18重庆五大商圈发展情况及借鉴意义沙坪坝商圈观音桥商圈解放碑商圈杨家坪商圈南坪商圈级别：区级商业规模：50万M2核心商圈：沙坪坝区档次：以中档为主经营特点：文化气氛较浓，有明显的教育经济商圈特征级别：区级商业规模：40万M2核心商圈：杨家坪区档次：以中低档为主经营特点：讲求公共空间、公共环境布置级别：区级商业规模：60万M2核心商圈：观音桥区档次：以中高档为主经营特点：区域内高档楼盘众多，周边人口密，消费水平高，商业经营起点高级别：市级商业规模：50万M2核心商圈：重庆市档次：低到高都有，中高档为主经营特点：西南第一街，重庆市最繁华、最洋气消费的涉外中央CBD区级别：区级商业规模：60万M2核心商圈：南坪区档次：以中低档为主经营特点：着力打造家具消费商圈，会展经济也将成为一大竞争优势数据来源：大渡口区商贸流通工作会议专题调研报告汇编19各商圈发展目标解放碑将多建商务类建筑，适当控制商贸类建筑和住宅类建筑的建设，成为集商务办公、会展旅游、文化娱乐功能为一体的中心区。沙坪坝建成集文化、教育、科技氛围最浓的商业文化中心。观音桥打造辐射130万人的北部购物天堂，建成重庆主城区面积最大的商业步行街，商圈面积将达到42.42公顷，成为西南最大的生态商圈。杨家坪面积在原有基础上陡增近3倍，增至60余万平方米，形成以转盘为中心，方圆达2平方公里的商圈，五年内将在此基础上打造三条“子步行街”。南坪在2007年内建成为西部最具活力和最有影响力的商务区之一,达到商业设施面积100万平方米、商业零售总额达100亿的“双百”目标。20借鉴共性：1）商圈辐射范围内人口众多2）商业聚集程度高3）以标志性建筑、广场为中心呈放射状4）以多个百货、大型超市为其商业带动龙头5）产品类型及经营档次与区域内人口密切相关6）有一定的商业基础沉淀，经政府打造后加速发展7）除解放碑商圈外，其他商圈辐射范围仍以本区为主从以上可看出：任何一个商圈的形成发展都需要具备相当的条件，而其中的消费者是该商圈的决定性因素；各大商圈仍在不断发展扩张，商圈相互之间的竞争日益激烈。21重庆百货、超市发展现有五大商圈均有较大型百货、超市，且布局在商圈核心，起龙头左右。解放碑时代美美、太平洋、重百、新世纪、王府井、迪康、银太、家乐福、山城沙坪坝重百、新世纪、立洋、北京华联、立丹观音桥远东、重百、新世纪、北京华联、贸业、香港城、家乐福、永辉杨家坪重百、新世纪、家乐福、立丹南坪重百、新世纪、浪高百盛、麦德龙、好又多大渡口钢花百货、新世纪、山城22区域内商业中心，商业聚集度高要求辐射范围内达到一定数量的人口目标消费者有一定的购买力要求有其他配套相辅以家乐福为例：其进驻要求中心区人口达到50万，辐射商圈内人口达到80万。以大渡口区来看，虽然该区未有家乐福，但人口仅有20多万，远未达到开店规模；且大渡口区商业聚集度较低；另外该区住宅对外区购房者吸引力不足，现有的购房者大多是本区的二次置业者，消费力没有增加；以其他品牌商家的进驻情况为参考，如麦当劳或肯德基没有进入大渡口。重庆主要商家进驻要求23大渡口区商业布局：大渡口区现有的商业主要集中在钢花路、松青路、文体路及区政府附近。项目商圈情况现有的商业规模在15-20万平方米左右。商业规模：24经营业种餐饮和服装：主要消费点陶瓷洁具和家具：占据了店铺数量的12%和8%。电信通讯和日化/百货/超市：仍然处于相对较低的水平陶瓷洁具,12%家具,8%餐饮,17%休闲娱乐,5%日化/百货超市,3%副食,5%生活用品,4%服装鞋业,12%建筑/装修/材料,2%药店门诊,5%五金,3%电信通讯,2%设备电器,5%其他,9%酒店旅馆,1%银行/保险证券,2%美容美发,6%25经营档次：传统工业区，商业定位低以满足本地居民日常基本需求为主，品种单一、同质化竞争严重，整体经营档次较低。区府附近新建的餐饮业以中档为主，但供给量偏大。业态单一，经营档次低业态：现有商业业态主要包括百货商场、超市、专业市场、专卖店、街铺。较大型的百货商场和超市分别只有1家和2家，难以对本区商业起到龙头作用。所有业态中街铺零售业占90%以上，整体商业发展仍处于较低水平。26项目商圈现状特点小结大渡口区现有商业分布较为零散。规模普遍较小，缺乏集聚力。经营业种业态较为单一。低档商业，整体经营档次仍处于较低水平。27收入水平：2003年大渡口城市居民人均可支配收入8031元。2003年重钢职工平均工资21090元。商圈范围内人口评估：项目1公里范围内居住人口评估商业中心居住人口：2.6万人九宫庙现居住人口：2.7万人合计：约5.3万人项目3公里范围内居住人口评估商业中心居住人口：2.6万人九宫庙居住人口：2.7万人新山村居住人口：3.1万人跃进村居住人口：4.8万人八桥镇（约1/2）人口：1.9万人合计：约13.2万人1公里范围3公里范围商圈内消费者大渡口区总人口：约21万人，流动人口少28消费构成仍以衣食住行为主消费构成：2003年大渡口区城市居民人均消费性支出6719元。恩格尔系数为0.44。衣食住行仍然是居民的主要支出项，四项合计占据了总支出的73%。杂项商品和服务2%食品44%医疗保健8%教育文化娱乐服务11%居住11%家庭设备用品及服务6%衣着8%交通和通信10%29消费外流严重日常生活消费品：在本区消费。日常中低档餐饮：大都在本区消费。服饰：绝大部分消费外流。有一定经济基础的人，还是到解放碑，高档消费基本上是定点消费。家电等耐用品：目前还是在主城区买。中高档餐饮：缺乏中高档次餐饮，区政府公务员等商务餐饮基本消费外流。大渡口区消费者不会选择在本区购买的商品90%65%64%31%14%8%4%2%0%20%40%60%80%100%电脑电视机服饰娱乐设施文体用品食品餐饮其他数据来源：重钢职工调查问卷30需求特征购物环境差和商品种类少是消费者最不满意的地方对大渡口现有商业最不满意的地方63%50%32%26%12%2%0%20%40%60%80%商品种类少购物环境差消费档次低服务态度信誉差交通不方便其他31对选择消费区消费非常重要的因素93%79%68%59%54%46%24%15%10%0%20%40%60%80%100%商品质量好服务信誉好价格实惠购物环境好商品种类多距离近消费有档次环境熟悉促销活动多质量、信誉、价格仍然是消费者关注的三大因素。消费者对产品档次关注度不高，显示仍是以满足基本需求的较低端消费为主。32大渡口区最需要的商业设施65%61%42%40%30%29%27%17%17%9%8%2%0%20%40%60%80%100%知名百货商业步行街生鲜超市品牌服饰店电器专卖店休闲娱乐设施图书音像店电讯设备店家居专卖店西餐厅儿童用品店其他知名百货及步行街在本区较为缺乏，且消费者对其认同度较高。33大渡口商圈与市级、片区商圈的比较比较因素大渡口商圈解放碑商圈杨家坪商圈商圈级别重庆次区级商圈重庆市级商圈，泛CBD区商务商业中心，国内中心城市最大商圈之一重庆四大区级商圈之一商圈基本功能生活购物、餐饮休闲购物、餐饮、娱乐、观光、体验生活购物、观光、餐饮、体现日均人流