上海崇明岛项目市场报告

《崇明岛项目市场报告》2011/06/20第一篇、市场分析1崇明岛区位环境说明2房地产大宏观市场研究3崇明岛房地产发展现状·崇明县区位说明·社会经济发展水平·生态岛发展规划方向崇明岛区位环境说明PART1世界上最大的河口冲击岛---沙岛，有1300年的历史。人们称它为“长江门户、东海瀛洲”。目前是上海17个区县中唯一的县。历史变迁·东晋末年，形成沙嘴·崇明人民具有光荣的革命传统·金鳌山、寿安寺、孔庙、唐一岑墓、明潭、郑成功血战清兵的古战场遗址·鱼米之乡·200多公里环岛大堤观光大堤郑成功血战清兵崇明学宫地理价值太平洋西海岸的生态岛区，中国第三大岛，世界最大船舶制造基地就长三角而言，崇明将起到连通东翼的关键作用。位于舟山─大小洋山─上海─崇明─南通港的纵轴线和长江沿岸港口群─崇明─上海的横轴线交汇点崇明县由崇明、长兴、横沙三岛组成，三岛陆域总面积1411平方公里。崇明岛地处长江入海口，世界最大河口冲积岛，仅次于台湾、海南的中国第三大岛屿，有“长江门户、东海瀛洲”之称。全岛三面环江，一面临海，西接长江，东濒东海，南与浦东新区、宝山区及太仓隔水相望，北与海门、启东一衣带水。长兴岛位于吴淞口外长江南水道，东邻横沙岛，北伴崇明岛。横沙岛位于长江入海口最东端，呈海螺形，背靠长兴，北与崇明岛遥相呼应，南与浦东隔江相望。上海长江口崇明岛横沙岛崇明县概况年份2005年2006年2007年2008年2009年GDP值（亿元）95.7108.3122.8137.7170.9户籍人口（万人）70.1069.9869.7069.4069.00外来人口（万人）8.311.112.214.818.3人均储蓄额（元）2117024546252133098035746一、GDP值：总体呈上涨趋势，年均增长率达19.6%；二、户籍人口数：总体呈下降趋势，从2005年末到2009年末户籍人口减少1.1万人，平均增长率-0.3%；三、外来人口数：外来人口总数偏低，但总体呈上涨趋势，2005年末至2009年末增加10万人，平均增长率30.1%；四、人均可支配收入：人均可支配收入呈增长趋势，截止2009年末为35746元，年平均增长率17.2%。崇明县概况崇明县GDP产值主要来源：农业和长兴岛制造业在全市区县排名末位，但一直保持两位数增长。194363.3493.5584637807900.502004006008001000崇明岛金山区奉贤区青浦区宝山区嘉定区松江区2010年GDP亿元排名分区县2010年人均可支配收入1宝山区269172金山区265203嘉定区266114松江区263815青浦区250006奉贤区236677崇明县23069GDP产值15.213.712.810.59.747.54949.455.155.737.337.337.834.434.60%20%40%60%80%100%2006年2007年2008年2009年2010年第三产业第二产业第一产业全县产业结构调整力度加大，经济总量越上新台阶，国民经济保持较快发展34.644.355.976.4105.89.712.214.519.732.40204060801001201401602006年2007年2008年2009年2010年房地产开发投资固定资产投资31%26%26%28%28%崇明县固定资产与房地产投资额：2010年度保持飞速增长崇明县房地产开发一直在各区县排名末位在2010年开发投资额首次赶超上海金山区在上海长江隧桥开通及上海世博会召开的叠加效应下，餐饮、住宿、商品零售等消费市场进一步活跃。22.830.134.139.546.2010203040502006年2007年2008年2009年2010年社会零售品总额亿元从分行业看，零售业在总量及增长速度方面均领先其他行业，占全社会消费品零售总额的85.7%；批发业、住宿业和餐饮业分别实现零售总额2.1亿元、1.7亿元和2.7亿元，分别比上年增长14%左右。崇明县社会零售品总额区域总体规划行政划分崇明岛总体分区规划以生态居住、休闲运动、国际教育为主的科教产业集聚区和门户景观区以休闲度假为特色的生态旅游度假区人口集聚的田园式新城和新市镇区以船舶、港机制造业为主的海洋装备岛以国际会议、滨湖度假为主的景湖会展区以北湖为中心以生态农业为主的规模农业区和战略储备区崇北崇东陈家镇崇西长兴岛横沙岛崇中崇南十二五”期间上海形成“一圈四区三带一岛”的发展新格局。崇明岛的功能定位：综合型生态岛，申报崇明岛世界地质公园。把崇明三岛建设成世界著名生态岛和乡村旅游观光岛。以陈家镇、东平森林公园、明珠湖等区域为发展重点。因此十二五期间，崇明的重点建设区域：将分布于：陈家镇、城桥镇板块。《十二五规划》、《崇明岛生态建设纲要》发布崇明岛和长兴岛的两轮驱动崇明岛：以高校生态农业和会展、商务、生态休闲旅游为主的服务业为产业支撑长兴岛：以海洋装备产业为龙头，带动崇明工业园区和富盛经济开发区。崇明生态岛近期建设的重点地区由基础性建设转向功能性开发转变崇明新城市-森林公园地区；陈家镇-东滩地区；长兴岛长兴镇十一五末，获得成绩建成国家科普教育基地2个，市级10个；新化医院创建三级综合性医院成功举办各类国际性自行车赛事5次全县养老床位数达6080张成功获批“中国长寿之乡”实现经济发展与产业创新《崇明县十二五规划》、《崇明岛生态建设纲要》发布发展机遇1、全球共识，低碳经济的积极探索防止全球气候变暖已成为国际社会共同关注的核心议题，把崇明岛建设定位于现代化生态岛，发展绿色经济，积极推进低碳经济和循环经济，体现了21世纪人类生态文明的新理念，也是对可持续发展的积极探索。2、两个中心获批，上海生态转型的突破点崇明岛占上海近五分之一市域面积，两个中心获批后，推进崇明现代化生态岛建设，将为上海更好地实施国家战略，进一步完善城市综合功能、提升综合竞争力创造条件。3、上海长江隧桥通车，价值洼地的重新审视崇明岛长期以来经济和社会发展水平滞后于本市其他地区。上海长江隧桥工程的正式通车以及越江设施的加快完善，为崇明岛带来巨大发展机遇。规划指标2010年2015年GDP（亿元）194340第三产业增加值（%）34.666.6社会销售品零售额（亿元）46100平均寿命（岁）8081.3新建商品房面积5年期间建设廉租房：12万方住宅总量建设750万方①加快发展现代服务业②大力发展生态旅游业③积极发展生产型服务业④加快发展会议度假产业⑤提升发展现代商贸业⑥大力发展制造业⑦积极发展休闲运动产业⑧培养发展中高端养老产业⑨积极发展康体疗养产业积极发展崇北高效生态农业试验区（9.3万亩）总体目标：高校生态农业的先行区，集聚区，优质农产品的生产加工区。2020年户籍人口控制在80万人以内，增加约10万人城镇体系：1个新城20万人；9个新市镇43万人；150个左右中心村17万人。68万人崇长兴岛10万人横沙岛2万人区域产业规划旅游产业旅游设施进一步完善，宣传促销力度加大。世博会后，生态旅游保持强劲发展势头。2010年，全县投资3.8亿元用于旅游设施建设。成功举办第十三届崇明森林旅游节系列活动。全年旅游收入4.5亿元。其中森林旅游节期间，全县共接待岛内外游客64.4万人次，实现旅游直接收入6873万元，比上届森林旅游节分别增长203%和44%。2010年朱家角旅游年接待人数200万人次。85.9101.6113264.3432.50501001502002503003504004505002006年2007年2008年2009年2010年崇明岛历年旅游人数（万人）崇明岛的旅游总体定位与崇明岛发展定位相契合目前崇明的主要旅游景点有：国家4A级景点1个——东平国家森林公园国家3A级景点5个，分别为：明珠湖公园、西沙湿地、高家庄园、前卫村、瀛东村。其他景点有：东滩湿地公园、博物馆、金鳌山公园、寿安寺等中部森林公园南门区域老城区陈家镇东滩湿地区域明珠湖西沙湿地长兴岛、横沙岛科普旅游、休闲度假2001-2011年快速交通完工，以东平公园为核心全面推荐旅游度假区。中南部旅游区、明珠湖滨水度假区、东滩湿地度假区建设到远期（2012－2020），以环岛运河旅游线开通为标志，全岛旅游景区彼此得以进一步贯通，最终，形成“五区一环”菱状分布的规划格局：2000年前旅游业发展初期东平森林公园作旅游主要吸引序号名称12010上海崇明森林旅游节2崇明旅游纪念品设计大赛3上海崇明芦稷节4森林嘉年华系列活动5上海崇明老毛蟹节暨明珠湖鲜鱼节6崇明湿地风光旅游摄影大奖赛7“南江风韵杯”崇明县灶花艺术节8前卫金秋生态文化旅游节暨崇明米酒节9寿安寺“水陆法会10上海绿华全国蟋蟀团体比赛活动11上海崇明柑桔节12灶花艺术节13丰收节14上海瀛东渔家欢乐节15崇明特色农产品展示活动(购物节)16横沙岛“秋之韵”系列活动17崇明首届自行车骑游活动18三民文化艺术节19高家庄生态园文化游系列活动崇明岛旅游节记录崇明岛旅游资源东滩候鸟自然保护区：属国家级自然保护区是以迁徙鸟类及其栖息地为主要保护对象的湿地类型自然保护区；东平国家森林公园：位于崇明岛中北部，总面积为5400亩，是华东地区最大的人造平原森林，国家4A级景区；前卫生态园：有大型室内根雕、奇石馆、瀛州古村、香草园等；根宝足球训练基地：占地70余亩，有三个半标准足球场及一个室内足球场，总投资3000万人民币；明珠湖：岛上最大的天然湖，是崇明县计划开发的西部水上游乐度假区和西部生态农业观光旅游区主要区域；金熬山公园：一个小巧玲珑、景点集中的古色古香的公园，是人们游览、摄影、憩息的胜地。东滩候鸟自然保护区东滩候鸟自然保护区东滩候鸟自然保护区明珠湖金熬山公园根宝足球训练基地崇明岛旅游资源崇明岛随着——《世界生态岛规划定位》+《交通大动脉升级》+《旅游业快速发展》自2008年以来，崇明县各项经济指标均有不同程度突破。最大受益于：交通环境的改变。区域交通规划崇明岛现有交通状况到达本地块方式一：上海（A）—地块（B）途经：长江隧道、陈海公路路程：60公里（现在）路程：50公里（未来）收费：50元/次BAC长江隧道陈海公路新北公路红阳汽渡到达本地块方式二：启东（C）—地块（B）途经：红阳汽渡、永兴路距离：18公里时间：30分钟（汽渡）收费：40元/小车+10元/人备注：本案位置沪越崇隧江道崇启大桥崇明岛未来交通状况说明到达本地块方式一：上海宝山（E）—地块（B）途径：沪崇越江隧道（未建）距离：70公里收费：暂不详CE上海宝山区到达本地块方式三：启东（C）—地块（B）途径：崇启大桥（在建）距离：25公里收费：暂不详到达本地块方式二：海门（D）—地块（B）途径：崇海大桥（未建）路程：50公里收费：暂不详备注：本案位置B崇启大桥规划·规划（一）崇海大桥效果图备注：本案上海至西安国家高速公路重要组成，北接启东汇龙镇，与宁启高速相连，项目全长52公里，江苏段约21公里，全线采用双向六车道高速公路标准设计，总投资75.73亿元，工期3年计划2012年06月全线通车崇启大桥效果图江苏省与上海直接对接的首座特大型跨江长江大桥A13公路规划·规划（三）A三一公路A13公路规划说明上海高速干线规划“十一射”的组成部分向北与规划中的沪崇苏高速相接向南与上海市A20公路相接预计建设时间2015年左右A20公路：又称上海外环高速公路，环绕上海市中心环形道路全长约99公里，双向8车道设计时速80公里，经过上海所有分区A二零公路沪崇苏高速备注：建成部分规划未建部分本案A13公路规划·规划（三）A三一公路A13公路规划说明上海高速干线规划“十一射”的组成部分向北与规划中的沪崇苏高速相接向南与上海市A20公路相接预计建设时间2015年左右A20公路：又称上海外环高速公路，环绕上海市中心环形道路全长约99公里，双向8车道设计时速80公里，经过上海所有分区A二零公路沪崇苏高速备注：建成部分规划未建部分本案1号轨道交通延伸·规划（四）一轨号道线备注：建成部分规划未建部分一号线简介里程：33公里站数：25轨距：1435mm地上：莘庄站-锦江乐园站