主要粮油产品价格动态

—————————————————中国⊕南京————————————————谨呈：南京金塔房地产开发股份有限公司服/务/创/造/价/值2项目研究工作的阶段划分金塔汤山项目二次沟通稿第二阶段（中期）确定项目总体方案第二阶段（终期）提交终稿2007/05/92007/05/28第三阶段营销战略本次工作的实质：2007/06/3第一阶段客群定位/物业功能定位/项目形象定位服/务/创/造/价/值31项目客群定位服/务/创/造/价/值4我们的目标客户在哪里？低密度豪宅社区（纯别墅）总价大于200万中高档复合型社区多层＋联排＋叠拼80万总价200万普通住宅区多层公寓；总价小于80万财富阶层财富阶层准财富阶层上层中产工薪阶层本项目的机会——致力于满足中高端客户的置业需求传统意义上的需求分析服/务/创/造/价/值5剖解中端消费客群——按购房人群分类神龙系：顶层的购房人士，远海系：比较远的海外，欧美背景的海外人士近海系：比较近的海外，日韩、东南亚，及港台背景人士本金系：本土的，多金的成功人士少成系：年轻的企业经营者，专业人士白二系：白领二次置业白一系：小白领首次置业，理由多半是结婚渡新系：新南京人过渡型服/务/创/造/价/值6日韩、东南亚、港台背景人士。年龄35—50岁购买房产总价：200-400万。房型要求：三房四房景观要求：不重要装修要求：不重要地段要求：扎堆地段品牌要求：地段品牌社区要求：弱服/务/创/造/价/值7本金系的业主大多是本土成功人士，可能是私营业主，也可能是政府官员。年龄40岁以上。购买房产总价：200-400万房型要求：三房四房最好卧室全朝南景观要求：不高装修要求：不要地段要求：以人民广场为中心品牌要求：不强社区要求：弱服/务/创/造/价/值830－40岁购买房产总价：120-200万他们是联排别墅最最重要的消费群。服/务/创/造/价/值935岁——40岁的白领是最焦虑最辛苦的人群。年龄30－40岁企业、公司中层管理人员购买房产总价：80-120万左右房型要求：二房三房喜欢有创意、很炫的房型景观要求：精致装修要求：精致地段要求：不严格品牌要求：项目知名度社区要求：弱服/务/创/造/价/值10项目目标客群——按客群的身份划分品牌依赖周边配套轨道交通社区氛围升值潜力总价（万）近海系3414.54200-400本金系35223200-400少成系24253120-200白二系5333480-1203.532.54.54汤山温泉社区打造规划社区打造区域价值尚未挖掘本项目80-200按照客户的身份划分，项目当前的目标客户应该以年轻的企业经营者，专业人士、白领二次置业为主。服/务/创/造/价/值11目标客群的情感特征•向更高的社会圈层转化，对于更高的阶层有着强烈的向往；•事业正处于上升期，责任感强，事业心重；•有较高的文化素质，喜欢高雅格调、文化底蕴；•对区域具备一定的情感，认同汤山的温泉文化；•追求独立空间的私密性；•追求健康、高品质的生活模式；•对休闲、开车游较为热衷，作为平时消遣运动的主要方式。他们的专属名词是：社会精英·时尚名流服/务/创/造/价/值122物业功能定位服/务/创/造/价/值13►项目品质——独立别墅提升项目品质；►差异化竞争的原则——超脱区域内同质化竞争现状；►市场发展趋势——户型面积趋小，功能合理。►产品规划指标——0.8容积率，15米限高注：设计院别墅设计指标0.3-0.350.35-0.40.4-0.50.5-0.70.7-0.90.9-1.0独栋独栋＋双拼双拼联排叠加、花园洋房－－独栋独栋＋双拼双拼联排叠加－－独栋－双拼联排别墅类物业形态定位——项目的基本指标根据目前项目的规划指标，项目会以联排及叠加产品，为了因此保证利润与销售速度的同时，使产品形成有效的区隔，就必须在产品设计上形成一定的差异化。服/务/创/造/价/值14NO1.别墅物业独立别墅/双拼别墅/联排别墅容积率为0.8的方案叠加别墅/花园洋房NO2.类别墅物业思考：各类产品之间的比例以及产品面积区间需要结合我们的目标客群来看客群线神龙系：远海系：近海系：本金系：少成系：白二系：白一系：渡新系：豪华独立高端独立：经济型独立、双拼：经济型独立、双拼：联排、双拼、叠加叠加、花园洋房、联排花园洋房、公寓、叠加普通公寓产品线价格线喜欢即可400万以上200-400万200-400万120-200万80-120万60-100万60万以下设：独立10000元/平米、联排6500元/平米、叠加5000元/平米、花园洋房4000元/平米本项目面积区间线200-400平米180-300平米100-200平米服/务/创/造/价/值16产品类型及产品面积区间项目的主力产品独立别墅、双拼别墅联排别墅叠加、花园洋房项目的产品200-400平米180-300平米100-200平米项目的面积区间市场经验：在保证居住舒适度的前提下，适当的控制面积是提升产品单价的关键。面积区间（平米）独立别墅双拼别墅联排别墅170-210叠加别墅130-150花园洋房80-140220-280别墅类别墅项目建议的面积区间：服/务/创/造/价/值17项目指标：总用地面积：14.71万平方米平均容积率：≤0.8假设：别墅容积率：0.6（主力联排、少量双拼或小独立）类别墅容积率：1（叠加别墅、花园洋房）求别墅与类别墅面积各为多少？设:别墅占地面积为X,类别墅占地面积(14.71-X)别墅的总建筑面积＋类别墅的总建筑面积＝项目总建筑面积0.6*X+(14.71-X)*1=0.8*14.71求解＝别墅占地面积为7.355万平米，叠类别墅占地面积7.355万平米,各类产品之间的比例占地面积（万平米）容积率建筑面积（万平米）独立别墅双拼别墅联排别墅叠加别墅花园洋房别墅类别墅4.4137.3550.617.3557.355服/务/创/造/价/值18设:独立、双拼别墅占地面积为X,联排别墅占地面积(7.355-X)0.4*X+(7.355-X)*0.7=0.6*7.355求解＝独立、双拼别墅占地面积为2.4517万平米,联排别墅占地面积4.9033万平米假设：独立、双拼别墅容积率：0.4联排别墅容积率：0.7叠加别墅容积率：0.8花园洋房容积率：1.2设:叠加别墅占地面积为X,花园洋房占地面积(7.355-X)0.8*X+(7.355-X)*1.2=1*7.355求解＝叠加别墅占地面积为3.6775万平米，花园洋房占地面积3.6775万平米服/务/创/造/价/值19占地面积（万平米）容积率总建筑面积（平米）面积比单个产品面积区间（平米）套数（套）套数比独立别墅双拼别墅联排别墅4.90330.734323.129%170-21018023%叠加别墅3.67750.82942025%130-15021026%花园洋房3.67751.24413038%100-14036846%14.71——117679.9100%——798100%合计408%5%别墅220-280类别墅0.42.45179806.8注：以上只是单纯从数据测算。各类产品之间面积比与套数比服/务/创/造/价/值20恒温低能耗系统主要特点智能化创新•常年横温•环保节能•健康舒适园林景观典型案例价值感评价选择程度建筑形态户型创新★★★★★★★★★★★★价值感很高•容易感知•前卫、国际•成本增加•南京朗诗国际街区•南京锋尚公寓•北京MOMA•上海汤臣国宝•深圳蓝牙水晶•北京CLASS•中信红树湾•南京金马郦城•合肥东海花园•北京建外SOHO•北京星河湾•中信红树湾•南京金基蓝钻•价值感比较高•容易感知•快捷、安全•技术难点加大•价值感强•易感知•小康生活•价值感强•易感知•尊贵身份象征•价值感比较高•有天有地•高贵、大气•智能化管理•室内智能化控制•建筑风格•单体外立面•建筑细节•入户花园•空中宽厅•空中院落•空中花园•社区景观★★★★★项目创新形式的几种方式发展策略：建筑形态、户型创新是项目可以提升的方式。服/务/创/造/价/值21建筑创新——小独立产品，实现总价差异化替代独立与双拼产品田忌塞马小独立别墅联排别墅双拼别墅产品一市场供应销售速度市场机会独立别墅小慢小双拼别墅中较慢小联排别墅大适中中小独立别墅填补市场的空白，规避风险的同时为提升空间埋下伏笔独立别墅独立别墅服/务/创/造/价/值22服/务/创/造/价/值23小独立户型参考图示195平米服/务/创/造/价/值24203平米服/务/创/造/价/值25250平米服/务/创/造/价/值26联排别墅赠送地下室地下室平面一层平面前庭露台天台花园二层平面产品二联排别墅服/务/创/造/价/值27围合式联排别墅——布局创新，院外院，联排合院美墅，提高容积率，增加绿化■□通过组团式的围合，实现别墅内部庭院外部合院的空间感受服/务/创/造/价/值28■□合院美墅产品的平面布局实墙实墙绿篱绿篱实墙实墙绿篱绿篱中心绿景中心绿景服/务/创/造/价/值29■□把公用空间变成私有空间，加大别墅私家庭院的面积开放空间变为私有空间局部处理服/务/创/造/价/值30院落服/务/创/造/价/值31独立式联排别墅——在立面形态上创新，独立联排，通过产品排布，立面展现独立别墅的形态。参考个案，山水华门服/务/创/造/价/值32202平米178平米服/务/创/造/价/值33187平米（带半地下室）服/务/创/造/价/值34200-240平米局部面积产品放小服/务/创/造/价/值35退台式叠加别墅——设计令户户“有天有地”，同时增加产品附加值！产品三叠加别墅复式C送地下室送花园送退台花园送天台花园平层A平层B服/务/创/造/价/值361F142平米、2F102平米1F2F可衍生出地下室服/务/创/造/价/值373-4F160-180平米3-4F服/务/创/造/价/值383F1F4F2FABC独立式叠加别墅——立面类似独立别墅，4层叠加别墅图片示意服/务/创/造/价/值393F1F4F2FABC叠加户型参考图示户型比例可以适当缩小服/务/创/造/价/值403F1F4F2FABC户型比例可以适当缩小服/务/创/造/价/值413F1F4F2FABC户型比例可以适当缩小服/务/创/造/价/值424-5层退台式花园洋房——层层退台、户户花园，提升社区整体档次，塑造高尚品质。外表类似别墅，实际为公寓的产品，根据项目周边的竞争环境，结合项目自身容积率的特点，在建筑外观设计上协调周边环境，营造别墅社区公寓的感觉。产品四花园洋房全新的别墅式公寓服/务/创/造/价/值431F137平米、2F138平米、3F125平米服/务/创/造/价/值444F120平米、5F88平米服/务/创/造/价/值45小独立别墅功能花园洋房功能联排、叠加别墅功能主流产品保证资金链►项目价值标杆►提升项目品质►丰富社区产品形态►项目盈利主体►快速聚集人气►运用田忌赛马原理，形成自身价格比较机制►拉升容积率►提升开发价值►高性价比产品产品标杆，价值标杆塑造品牌形象拉升容积率物业功能定位——明确各物业类型的功能与作用，以及各物业类型间的相互关系注：规划少量的酒店式公寓提高产品的容积率，并丰富产品形态服/务/创/造/价/值46各类产品之间面积比与套数比容积率总建筑面积（平米）面积比单个产品面积区间（平米）套数比联排别墅0.734323.129%170-21023%叠加别墅0.82942025%130-15026%花园洋房1.24413038%100-14046%——117679.9100%——100%合计小独立9806.88%5%别墅220-280类别墅0.4注：联排和叠加产品可根据基地的实际情况进行一定尺度的调节。服/务/创/造/价/值473项目形象定位整体形象建筑形象服/务/创/造/价/值48寻找项目的核心价值东郊区位资源项目基地山体自然资源温泉资源阳山碑材人文资源规划中的交通资源►南京以及长三角对汤山的第一印象是“温泉旅游度假区”，去汤山最主要的原因只是“有