您好,欢迎访问三七文档
当前位置:首页 > 商业/管理/HR > 商业计划书 > 南京河西恒顺西城广场商务公寓项目策划报告XXXX-82页
房市金碟-房市金碟-20082008最有价值房产策划最有价值房产策划10001000案案成功商务网cg35.cn创立于2005年,专业提供房地产策划的学习参考集成解决方案,我们的客户遍及全国。真实、赚良心钱是我们的底线。这是一个信息爆炸的网络时代,除了浪费时间、精力,泛滥的资源没有价值!好东西不在多,现在向您推荐的本套房产策划1000案可能是08年对您最有价值的千套资料!我们的房地产资源库新旧资料数以万计,在反复筛选淘汰其中陈旧、重复、残缺、没有份量、没有深度、缺乏创意的鸡肋后,给您的就是这不到5%的1000案!我们吐故纳新、优中选优,新增更多世联、中原、伟业、易居、合富、五大行、博思堂、红鹤及万科、中海等业界翘楚的精品力作,我们努力做到只给您有价值的!本套1000案资料以光盘快递提供,450元实价包邮,推荐使用支付宝安全付款。承诺免费提供为期两年的新增资料下载,随盘赠送《2007中国房地产广告年鉴》和《房地产管理、培训经典资料集》。网址:(若打不开请刷新再试,网站有最新目录和试用资料下载)站长热线:13955607801客服QQ:231072901市场研究篇市场研究篇市场研究篇市场研究篇2区域概况一.区域功能概况建邺区是南京市6个主城区之一,位于南京城区西南部。2001年下半年南京市委、市政府作出了建设南京“一城三区”及建设河西新城的战略决策,紧接着2002年10-11月,组织实施了大规模的区划调整,河西新城的主体部分划入建邺区,同时,建邺区的新街口部分划出。目前,建邺区辖域东临外秦淮河,西至长江,南到秦淮新河,北至汉中门大街,面积82平方公里(含水域面积23平方公里);区域内部人口29万(含10多万暂住人口),辖南湖、滨湖、兴隆、南苑、沙洲、双闸、江心洲7个街道、41个社区、20个行政村;2001年以来在南京市政府“一城三区”发展战略的总体指引下,建邺区的区域城市功能得到完整的全新的定位阐释:以文化、体育、商务、商业等功能为主的城市副中心以滨江风貌为特色的城西休闲游览地居住与就业兼顾的中高档居住区针对建邺区新形式下的发展及本市房地产业界定义,建邺区房地产市场可以划分为龙江板块、莫愁湖板块及河西奥体板块三大房地产经济区域;二.区域经济概况1.区域固定资产投资额3截至2005年8月份,从全市各区、县固定资产投资总额统计表格中我们可以发现,建邺区历史性的在全市各区县的固定资产投资总额的排名中进入第一方阵。从上表可以看出2005年1~8月份建邺区全社会固定资产投资55.63亿元,位列全市13个区、县的第6位,占全市固定资产投资总额的6.6%;其投资同比增幅126.94%,雄踞全市第1位,从上表我们可以得到以下结论:较之以前建邺区经济增长活力而言,建邺区近年来投资开发热度增强,经济发展形势喜人,后续动力强劲;受到国土资源短缺因素影响,传统主城区如玄武区、鼓楼区等投资幅度呈现递减趋势,而新兴的“一城三区”成为现在投资的热点区域;建邺区近年来固定资产投资额的明显放大主要是由于南京市新“城市副中心区”的建设以及河西成为南京承办第十届全运会的南京市各区、县2005年1~8月份全社会固定资产投资总额区县名称本月止累计(亿元)比去年同期±%全市848.2620.1玄武区63.5118.7白下区49.0750.9秦淮区20.5857.37建邺区55.63(6)126.94(1)鼓楼区50.916.13下关区26.0653.8浦口区64.669.42栖霞区77.6105.51雨花台区57.160.6江宁区125.9837.41六合区103.98-4.26溧水区33.9966高淳区30.2728.124主场地息息相关,城市功能的重新定位与承办十运的契机让建邺区在近阶段各项基础设施配套建设如火如荼、房地产项目投资遍地开花。2.区域生产总值(GDP)近年来,建邺区由于受到全市“一城三区”总体发展战略的指引、南京城市化程度的加速、新街口商圈商业辐射能力的加强三大因素影响,区域内部经济发展不断提速,2003年全区国民生产总值较2002年同比增长14.0%,2004年较2003年增长21.7%,一个现代文明与滨江特色交相辉映的现代化新城区俨然初具雏形。观点:本案地处河西新城区核心地段,传统观点:本案地处河西新城区核心地段,传统观点:本案地处河西新城区核心地段,传统观点:本案地处河西新城区核心地段,传统CBDCBDCBDCBD和河西新城新和河西新城新和河西新城新和河西新城新CBDCBDCBDCBD的双重辐射地带,房地产市场发展前景十分广的双重辐射地带,房地产市场发展前景十分广的双重辐射地带,房地产市场发展前景十分广的双重辐射地带,房地产市场发展前景十分广阔。阔。阔。阔。近几年来,由于发展河西新城区和召开十动会的契机,政府持续加大对河西新城的资产投资,但主近几年来,由于发展河西新城区和召开十动会的契机,政府持续加大对河西新城的资产投资,但主近几年来,由于发展河西新城区和召开十动会的契机,政府持续加大对河西新城的资产投资,但主近几年来,由于发展河西新城区和召开十动会的契机,政府持续加大对河西新城的资产投资,但主要要要要建邺区历年GDP变化情况051015202530352001年2002年2003年2004年GDP(亿元)0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%环比增幅(%)GDP环比增幅(%)5是基础设施的投资,而对新城内产业发展的扶持较少涉及,所以本区域大型高档写字楼市场发展相是基础设施的投资,而对新城内产业发展的扶持较少涉及,所以本区域大型高档写字楼市场发展相是基础设施的投资,而对新城内产业发展的扶持较少涉及,所以本区域大型高档写字楼市场发展相是基础设施的投资,而对新城内产业发展的扶持较少涉及,所以本区域大型高档写字楼市场发展相对对对对缺少区域内产业链系统的支持。而本区域内众多中小型企业公司缺少区域内产业链系统的支持。而本区域内众多中小型企业公司缺少区域内产业链系统的支持。而本区域内众多中小型企业公司缺少区域内产业链系统的支持。而本区域内众多中小型企业公司对中档写字楼仍然有很大的需求对中档写字楼仍然有很大的需求对中档写字楼仍然有很大的需求对中档写字楼仍然有很大的需求,,,,本本本本案可以利用这点开发适销对路的产品,以满足区域内的现有和潜在需求。案可以利用这点开发适销对路的产品,以满足区域内的现有和潜在需求。案可以利用这点开发适销对路的产品,以满足区域内的现有和潜在需求。案可以利用这点开发适销对路的产品,以满足区域内的现有和潜在需求。房地产市场篇房地产市场篇房地产市场篇房地产市场篇一.总论由于受到2003年以来我市“一城三区”土地供应市场供应量大、供应分散等诸多因素影响,近年来我市房地产开发投资持续较热,1111~8888月份房地产地产总额6即便是在新政的特殊背景下单纯从房地产开发投资的角度而言也仅是个别月份有小幅回落。从全市各物业类型(工程用途)房地产开发投资实际情况看,2004年下半年以来我市房地产开发投资结构已经发生了质的变化,由从前单纯的商品住宅开发投资转为以商品住宅和商业用房开发投资为主的开发方向。二.住宅市场1.从2005年上半年的房地产市场看,商品住宅供应市场保持平稳,销售市场则还是不容乐观;上半年全市共计上市商品住宅327.56万㎡,其中江南八区上市182.05万㎡15575套,同比下降20%;同期完成商品住宅销售365.38万㎡,其中江南八区实现销售188.78万平方米,销售16047套,整体而言上半年全市销售量有所下降;2.根据2005年下半年以来针对全市房地产市场发展数据的分析,下半年商品住宅市场无论是供应还是销售都已一改上半年的颓势,尤其是市场供应急剧放大(金九银十因素影响),自本届住宅秋交会后全市房地产销售市场转暖趋势明显,但是横向观察当前畅销楼盘均存在一大共性——性价比高;3.河西板块从某种角度而言可以认为是本次政策主导型市场,受政府发展战略要素影响该区域土地供应充足,因此当前及后续供应量庞大将成为该区域主要房地产市场特性之一,长期来看,该区域市场的发展走势很大程度上受十运会以后政府未来扶持力度和市政投入量的影响;4.2005年1—6月河西板块商品房上市面积119.64万㎡,其中商品住宅上市面积97.3万㎡,同比上涨7.26%。从销售情况看,河西商品住宅销售总面积为65.61万平米,同比上涨24.32%,整体供销两旺。但同时由于过分透支未来价值,奥体板块部分区域泡沫严重,进入盘整期,整体房价微弱下调。5.河西板块的莫愁湖板块、龙江板块及奥体三大板块中以奥体板块的政策主导型市场表现最为明显,其余两大板块表现平稳。三.写字楼市场71.长期以来全市写字楼物业的供应主要以江南八区为主,2005年上半年全市累计上市写字楼22.16万平方米,全部集中于江南八区,而在江南八区又以城中板块为集中区域;2.在全市三个写字楼板块——城中板块、奥体板块、江宁板块中,城中板块虽然其交通可能会越发拥堵,但其区位优势是其他两个板块所无法比拟、难以撼动的,仍然是众多商家购买写字楼的首选区域;3.根据城中板块上半年的供需比例看,目前城中板块短期内写字楼物业的集中上市,使该区域写字楼出现了供大于求的客观事实;4.2005年下半年以来即7~9月份城中板块写字楼物业供销比例0.55:1,上市2.87万㎡,销售5.2万㎡,可以看出由于城中板块写字楼物业市场供应明显放缓,即由于土地资源的稀缺性特征明显及市政府“一城三区”的影响,城中板块商务办公场所将日趋减少,新街口商务办公区的扩散、延伸已成为一种必然趋势。总结:受近一年内众多房产新政的打压,南京房地产市场由火爆期逐步转为震荡期,由于市场前景不明,开发商和消费者皆处于观望期,部分楼盘价格下调。近期由于小户型及江北江宁等受新政影响较弱的住宅的销售,以及刚性需求的释放,商品住宅总体成交量有一定的回升,但由于房产新政发布的突然性以及人民币升值的长期影响,本案所面对的市场前途将未可知。区域住宅市场一.区域住宅市场供销特征本项目位于汉中门大街与北圩路交汇处的欧尚超市七至九层,总建筑面积1.5万㎡。本案属于河西片区的莫愁湖板块,地理位置优越,交通、生活配套便利,周边有诸多住宅小区和几所高校,人文环境良好。周边的在售楼盘较少,但住宅的供给体量比较大。1.区域新建商品住宅供销对比莫愁湖板块新建商品住宅供应与销售情况对比分析8目前,莫愁湖板块累计供应面积总量为36.89万㎡,销售面积总量为22.82万㎡,剩余面积供应总量约14.07万㎡。供销主体主要来自于云锦美地、蔚蓝之都、左邻风度以及漫城,这四个楼盘的的供应量占整个区域的85.7%,达31.65万㎡;销售总量累计达19.49万㎡,占整个板块的85.4%。项目名称供应面积(平方米)销售面积(平方米)漫城56733.2937137.66蔚蓝之都38282.7215411.19千峰彩翠16482.68512.26左邻风度39878.5918069.05云锦美地181627.7124337.2君园12403.0710629.07苏建城59201122.62苏建城17609.6412996.5合计368937.6228215.59各楼盘供销面积对比图56733.2938282.7216482.639878.5912403.07592017609.6437137.6615411.198512.2618069.05124337.210629.071122.6212996.5181627.7020000400006000080000100000120000140000160000180000200000漫城蔚蓝之都千峰彩翠左邻风度云锦美地君园苏建城苏建城面积(平方米)由于莫愁湖板块的大多数产品是高端产品,销售价格较高,且单套面积较大,总价高,所以6月新政出台以来,该板块受新政策影响较大,销售状况并不乐观,一些楼盘的消化速度较为缓慢,而君园和云锦美地以小户型、低总价的产品入市,受到许多购房者的追捧,销售状况相对较好。2.区域新建商品
本文标题:南京河西恒顺西城广场商务公寓项目策划报告XXXX-82页
链接地址:https://www.777doc.com/doc-476012 .html