南宁市仙葫开发区大型住宅项目总体策划谋略提案

1南宁市仙葫开发区大型住宅项目总体策划谋略提案你见流云我见生活南宁市仙葫区大型住宅项目总体策划谋略2天边的一片流云，无忧地飘动。舒展海的自由，如同我每刻的呼吸。你见流云，我见生活。J.艾略特南宁市仙葫区大型住宅项目总体策划谋略3本案目标•为开发商规划出适应市场、有效供给的目标项目•为项目确立一个成功获取市场的综合战略定位•为项目提炼核心竞争价值，实现开发利润最大化引领南宁房地产新潮，创造大型住宅新典范南宁市仙葫区大型住宅项目总体策划谋略4运用“增值策划模式”，实现本案目标在项目立项时，即着手进行市场需求调研，正确确定目标市场的需求和欲望，利用差异化、避免竞争等营销理论，营造出即比竞争对手更有效的满足市场需求，又不可替代的楼盘，通过提高消费者可察觉的使用价值，提高楼盘相对销售价格——使楼盘增值，从而达到营销目的一种策划方式。增值策划的目的，就是要为开发商的楼盘创造最大的附加值（使楼盘增值），为楼盘的市场创造有效需求。南宁市仙葫区大型住宅项目总体策划谋略5增值策划模式的理论核心——DSTP模式分析消费者需求，细分市场，选择适当的目标市场，为自己产品进行价值定位，从而确定项目开发概念。需求（Demand）—是指消费者有能力购买且愿意购买的某个具体产品的欲望。细分（Segmentation）—指市场细分，根据住户对产品的需要差异，把整个房地产市场分割为若干个子市场的分类过程。目标（Targeting）—指开发商对市场细分后，确定自己的产品所要进入的领域。定位(Positioning)—指策划机构为目标项目设计出自己的产品和形象，从而在目标用户中确定与众不同的有价值的地位。南宁市仙葫区大型住宅项目总体策划谋略6确定有可能购房的目标客户1开发概念将指导项目的建设，并反过提升品牌影响力研究目标客户的生活特征和向往的生活方式2了解产品的独特点3研究项目品牌深层含义的精髓5得出符合市场需求的关键词4得出符合品牌要求的关键词6总结项目开发概念7开发概念推导：南宁市仙葫区大型住宅项目总体策划谋略7资讯输入想法输出我们在哪里？我们要去哪里？我们如何去？市场要什么？我们有什么？应该怎么做？策略思考：南宁市仙葫区大型住宅项目总体策划谋略8Ⅰ.我们在哪里？1.南宁市房地产市场概况2.项目所在区域市场分析3.竞争市场分析南宁市仙葫区大型住宅项目总体策划谋略91.南宁市房地产市场概况今年国家对房地产业进行宏观调控，对房地产市场结构方面产生了一定的影响，但还没形成根本的影响，年内南宁市的房地产价格将稳中有升。南宁市仙葫区大型住宅项目总体策划谋略101.南宁市房地产市场概况南宁市商品房均价走势分析图1724201022282375217824750500100015002000250030001999年2000年2001年2002年2003年2004上半年元/平方米南宁市仙葫区大型住宅项目总体策划谋略111.南宁市房地产市场概况2003年每月实际成交均价走势分析184421223025247420202178213325772016260120391000150020002500300035002月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月（单位：元/㎡）南宁市仙葫区大型住宅项目总体策划谋略121.南宁市房地产市场概况根据统计局公布数据及表格分析可知，2003年南宁市房地产成交呈现火爆态势。2004年上半年则延续了一直以来的火爆态势，房地产实际销售持续畅旺，但增速比上年有所减缓。南宁市仙葫区大型住宅项目总体策划谋略132.项目所在区域市场分析南宁市仙葫区大型住宅项目总体策划谋略142.项目所在区域市场分析仙葫区2004年在售楼盘一览表楼盘名称楼盘地址规模均价（元/㎡）枫丹丽舍仙葫开发区300亩洋房1,300别墅2,000龙胤花园仙葫开发区360亩约6,000丽水湾仙葫湾畔一期160亩120-210万/栋天池山·橘郡仙葫管委会总占地面积1500亩2,400彩虹家园仙葫开发区管委旁占地75亩总建8万㎡1,350润和谷仙葫开发区占地35亩1,390南宁市仙葫区大型住宅项目总体策划谋略152.项目所在区域市场分析项目名称开发商项目规划物业现状龙头山庄广西佳园房地产有限责任公司占地1600亩，建筑面积65万㎡，规划为大型别墅。正在回迁当地居民，预计明年动工。海茵国际花城南宁市房地产开发经营公司用地866亩，建筑面积38万㎡，以独立别墅、多层花园洋房为主。部分别墅定向开发，现正对地块进行招投标。雅源阁南宁土佳房地产有限责任公司占地420亩，建筑面积16万㎡，绿化率达61％。前期售出100亩宅基地，现售房。拟建项目统计此外，仙葫碧江苑、八百里湘江等项目正在筹备之中，具体规划尚未明确。南宁市仙葫区大型住宅项目总体策划谋略162.项目所在区域市场分析南宁市仙葫经济开发区距市区仅6公里，首期规划面积18平方公里，分西区、南区、东区三大功能区，其中仙葫西区被规划为高尚生活区。该区域拥有较好的自然资源，规划为以房地产、教育、休闲度假为主的高尚生活区，是目前南宁别墅盘较为集中的区域。仙葫开发区作为南宁城市东进的辐射区域，特别是在合并邕宁县后，房地产获得长足发展，目前已形成大型别墅区与低价住宅区的聚集地。但由于其早期街区、道路规划较为混乱，大部分别墅社区由于资金原因处于停工缓建状态，因此区域发展略显缓慢。南宁市仙葫区大型住宅项目总体策划谋略172.项目所在区域市场分析区域规划仙葫经济开发区将规划建设为教育、休闲度假、别墅区。东区的五合大学城正如火如荼地进行基础建设，目前已有20多家大专院校签约进驻；而西区的别墅群已初具规模。依山傍水的优雅环境吸引着各地的投资者前来投资建设。在未来5至8年内，仙葫区将建成超过1万亩的以高档住宅为主体的居住区。南宁市仙葫区大型住宅项目总体策划谋略182.项目所在区域市场分析名称地理位置发展方向区内建设交通网路房地产发展情况仙葫紧接琅东凤岭新区建设高档别墅群和大学城，以及教育和休闲度假产业仙葫大道、五合大学城的建设；酒店、银行、邮局等市政配套俱全桂北高速、南北高速、南蒲二级公路以及水路、铁路都纵贯全区金地世家、彩虹家园、东城美景等住宅以及龙胤花园、天池山等别墅项目抢占了区内的房地产市场。大沙田毗邻江南区发展具有民族特色的娱乐休闲业、大型专业市场、农副产品加工、电子、生物工程等产业建设有大型专业市场、综合市场等，在建设工业的基础上，协调发展第一、第三产业桂北高速、南北二级、南蒲二级公路贯穿其中阳光新城、新加坡城等大盘项目的发展带动了大沙田房地产市场。高新区相思湖辖区，与城北区相连发展科研、教育、生态等相关产业工业园、科技园的建设毗邻快速环道计有高新苑、金宇新城等房地产项目南宁市仙葫区大型住宅项目总体策划谋略192.项目所在区域市场分析优劣势综合一览表名称卖点项目优势项目劣势荣和山水美地区位、配套、品牌、区域：凤岭端头，紧邻民族大道；环境：自建生态公园、人工湖水景；配套：自建豪华配套、服务面广；品牌：拥有良好口碑及忠诚客户群；复合教育：北大南宁附校进驻社区；建筑规划：类型多样、设计理念先进；工程进度：施行配套先行策略。市场容量有限；项目开发周期较长；长期施工带来一定不良影响。翡翠园区位、品质、广西唯一国家康居示范工程，标志着项目的工程品质及配套、物管领先特质。户型配比丰富，适合不同人士需求。工程期限过长；总价高；目前配套不齐，距离市中心较远。新天地区位规划环境形象区位优势：项目紧邻南宁市第一景观大道环境优势：近三大公园，近100亩树林环绕。规划优势：依山势而建，高低错落窗窗有景。形象优势：地处南宁市中央形象区和东大门的展示窗口，彰显独特形象与道路落差大；配套少，生活氛围单薄。楼间距小，项目内绿化不足，花园面积较小，绿化缺少变化天池山橘郡阳光别墅环境概念环境：位于仙葫风景区，坐拥15万㎡原生森林；傍依1万㎡天池。概念：营造美国加州橘郡高尚住宅区。竞争激烈；山体别墅施工困难；周边配套不完备；开发周期长，策划定位几经改变。大自然花园环境环境：比邻三大公园、依山势而建。开发周期长，策划定位几经更改。龙胤花园环境环境：一线江景，充分利用水系资源价格偏高，周遍环境杂乱南宁市仙葫区大型住宅项目总体策划谋略202.项目所在区域市场分析地段、规模、配套、价格综合类比楼盘名称地段规模配套物管公司均价(元/㎡)翡翠园临主干道凤岭大盘占地34.1万㎡总建48万㎡50套别墅16栋多层9栋小高层大型超市、会所、双语小学、幼儿园、老人公寓、电影院、银行、邮电、医务室中联金牌小高层3250；独立别墅：220万/栋。荣和山水美地凤岭大盘占地3000亩总建约100万㎡学校、幼儿园、文化广场、会所、饮食中心、购物中心、人工湖、市政公园荣和物管小高层3000联排别墅3800新天地别墅临主干道凤岭别墅大盘占地15.13公顷，总建筑面积9.9万㎡，其中独立别墅115栋，联排别墅106栋。高级会所、爱琴海泳池、国际标准网球场、高尔夫球场、儿童乐园、幼儿园海南珠江物管联排别墅90万/栋独立别墅120-300万/栋大自然花园临三大公园占地450亩，总建面积23.14㎡，联排别墅103户，独立别墅56户商务中心、咖啡厅、生鲜超市、娱乐教育中心、棋牌室、酒吧、泳池等未定独立别墅4000联排别墅3700天池山橘郡阳光别墅仙葫风景区占地533亩，总建约30万㎡。一期56栋联排别墅，二期规划135栋独立别墅、联排别墅、叠加型别墅。度假会所、配套商业、游泳池、天池、网球场、篮球场、停车场未定2900（一期）龙胤花园仙葫风景区邕江畔占地23万㎡，共规划有220栋独立别墅。会所、音乐广场、网球场、壁球室、乒乓球室、泳池、健身房、医疗保健中心、美容美发中心、超市广西金安物业英国威格斯公司均价6000南宁市仙葫区大型住宅项目总体策划谋略21Ⅱ.市场要什么？1.住宅消费市场概况2.区域消费群体分析南宁市仙葫区大型住宅项目总体策划谋略221.住宅消费市场概况特点:(1)市场发展前景看好，大盘风起云涌(2)东进音域渐宽，复合地产占领市场，消费者需求成为参考重点(3)整体房地产市场以板块开发为主，各板块开发各具特色，新区开发占一定优势(4)产品结构趋于合理，产品规划趋向一致(5)市场竞争日愈激烈，市场分工细化，品牌意识更为突出(6)市场更趋规范化，业界面临洗牌南宁市仙葫区大型住宅项目总体策划谋略231.住宅消费市场概况市场趋势:★开发规模追求大型化，配套设施更为完善★卖方市场向买方市场过渡★开发企业注重形象包装★开始引入全新的营销理念★整合房地产频出，复合房地产初露端倪南宁市仙葫区大型住宅项目总体策划谋略241.住宅消费市场概况结论:综观上述，南宁市的房地产业将向大型化、智能化、人性化、环境化、个性化发展，不注重项目品牌形象的发展商将逐渐被市场淘汰，“配套完善、生活便利的大型高品质生活社区”将成为买家置业之首选。南宁市仙葫区大型住宅项目总体策划谋略252.区域消费群体分析区域概况◎目前开发区生活配套不完善，缺乏大型的购物场所，娱乐、休闲设施，周边的居住环境不成熟。◎开发区的实际居住人口较少，且其中的大部分人都是当地原有的居民，外来住户不多。◎开发前期政府向私人出售宅基地较多，规划建设较乱，在一定程度上影响开发区的整体面貌及居住档次。◎炒房者较多，房价虚高，目前的房价与开发区内现有生活环境不相符，房价支撑力度不足。南宁市仙葫区大型住宅项目总体策划谋略262.区域消费群体分析消费群体的基本特征客户来源——在仙葫区居住、工作的客户为主年龄层次——以30-45岁之间的中青年为主教育程度——有较高的知识和学历职务状况——市政机关团体领导占居多，其次是生意人、中小型企业所有者、高级管理人员、教授学者及位于职场中高位置，职业经理人等，占少量。经济收入——个人月总收入在2,000元左右，物质条件较贫乏家庭成员——2-5口之家居多住房要求——两房、三房为主，楼中楼、花园洋房、别墅为辅，追求实用、性价比高；舒适、品位和享受南宁市仙葫区大型住宅项目总体策划谋略272.区域消费群体分析消费群体的基本特征客户来源——在仙葫区居住、工作的客户为主年龄