物业设施设备管理

物业设备管理2016第1单元物业设备及智能化管理基础知识1.1现代化物业的特点与需求1、现代物业的特点：安全、健康、舒适宜人的办公生活环境现代化通信手段与办公条件大大提高工作效率节约能源能满足多种用户对不同环境功能的要求物业管理信息化、智能化安全高效节能适用多样化管理信息化第1单元物业设备及智能化管理基础知识物业满足该特点应具备设备设施：安全高效节能适用多样化管理信息化消防、安防等设备智能化管理通信网络设备综合布线等设备物业管理软件第1单元物业设备及智能化管理基础知识2、现代化物业应具备的物业设备系统物业管理设备系统运行设备系统暖通空调系统给排水系统供配电系统照明系统电梯系统其他设备系统安全防范系统消防系统安全设备系统其他通信系统综合布线系统广播音响系统计算机网络有线电视系统电话通信系统通信网络设备系统第1单元物业设备及智能化管理基础知识物业设备可分为建筑设备、电气设备和智能化技术设备系统。给排水系统:供水设备设施、排水设备设施、房间卫生设备。建筑设备供暖、空调、通风系统：热水、蒸汽、冷气、排风换气等设备设施。消防设备。强电系统：供电设备、照明设备、发电机等。弱电设备：电信设备、闭路电视、监控报警设备、广播设备等。电梯：电梯、自动扶梯、自动人行道等。防雷及接地装置。智能化技术设备系统主要有：计算机监控设备、计算机信息管理设备、网络及通信设备、综合布线系统等。电气设备第1单元物业设备及智能化管理基础知识1.2物业设备设施管理基础知识1、为什么要进行物业设备管理设备在其寿命周期内的故障曲线图第1单元物业设备及智能化管理基础知识15%15%23%27%20%建设费修缮费更新费管理费清洁费设备寿命周期成本中各项费用的比例第1单元物业设备及智能化管理基础知识2、物业设施设备管理的内容设备管理，或者说是现代设备管理就是对企业的设备运动的全过程进行计划，组织和控制。“全过程”即从选购设备，投入生产领域，以及在使用过程内的维护、磨损及其补偿，直至报废退出使用为止的过程。其中存在着两种运动形态：一是设备的物质运动形态；二是设备的价值运动形态。设备管理包括对设备为两种运动形态的管理，即设备的技术管理和设备的经济管理。第1单元物业设备及智能化管理基础知识物业设施设备管理的具体内容：早期介入和承接查验管理运行管理——日常操作管理制定操作规程、配备合格的运行管理人员，相应工种的操作者、特殊岗位持证上岗，提供良好的工作环境。——日常运行管理制定合理的运行计划、使用制度管理，节能管理等。——运行安全管理安全教育（安全思想教育，宣传安全防护知识和安全管理规定）；健全并遵守执行各类安全管理制度；提供必要的安全防护装置装备。第1单元物业设备及智能化管理基础知识维修保养管理维修保养管理主要包括设施设备的定期检查、日常保养和维修等。1、设施设备的检查设备检查是指按规定的标准、周期和检查方法，对设备的状态如：技术状况、工作精度、运行情况、另部件老化程度等进行的检查。设备检查分为日常检查。是由操作工人利用人的感官或简单的工具进行的一项设备使用与维护的基本工作，其目的是及时发现异常情况和故障隐患。定期检查。是以专业维修人员为主，操作工人参加。定期对设备进行检查，记录设备异常、损坏及磨损情况，确定修理部位、更换零件、修理类别和时间，以便安排修理计划。点检。按照标准要求对设施设备的某些特定部位，通过人的感觉器官和检测仪器，进行有无异常的检查。其作用在于近早发现设备的隐患，减少故障重复发生。第1单元物业设备及智能化管理基础知识2、设施设备的保养物业服务企业的工程设备部门和相关单位对设施设备所进行的养护工作，设备的清洁、润滑、紧固、调整、防腐等，通常实行三级养护制。日常维护保养。日常维护是设备维护的基础工作，由操作工人完成，必须做到制度化和规范化。日常维护分为每班维护和周末维护。一级保养（定期维护）。定期维护是在维修工辅导配合下，由操作工人对设备进行的维护；设备管理部门以计划形式下达执行。两班制生产的设备约三个月进行一次定期维护。二级保养。以维修工为主，操作工人参加对设备进行内部清洁、润滑，局部解体进行检查、修理和调整。二保完成后，应以完好设备的标准进行验收。第1单元物业设备及智能化管理基础知识3、设施设备修理是指通过修复或更换磨损零件，调整精度，排除故障，恢复设备原有功能而进行的技术活动。它可分为预防性修理、事后修理、改善修理和质量修理等。预防性修理。指在机器设备发生故障之前，按事先的计划和相应的技术要求所进行的修理活动。其目的是为了防止机器设备性能、精度的劣化、降低故障率。事后修理。指当机器设备发生故障或性能。精度降低到合格水平以下时所进行的非计划性修理，也称故障修理。它适用于即使停机也不致影响生产的不重要机器设备。改善修理。指为了消除机器设备的先天性缺陷或频发故障而对机器设备的局部结构或零件加以改进的维修。备品配件管理：建立合理的库存备件名录和最低库存量；建立不设库存的零备件的畅通采购供应渠道；把好采购质量关；建立有效的合格供货商和安装单位的资料档案。第1单元物业设备及智能化管理基础知识更新、改造管理外包管理：专业性较强的设施设备管理整体外包；维修、改造、更新工程外包。技术支持：就故障诊断、维修方案等具体问题聘请专家帮助。技术档案资料管理：妥善保管，避免遗失，保证资料的完整性。第1单元物业设备及智能化管理基础知识1.3物业设备智能化管理技术基础5A写字楼：OA（办公智能化）、BA（楼宇自动化）、CA（通讯传输智能化）、FA（消防智能化）、SA（安保智能化）。3A级写字楼的说法：；OA（办公智能化）、BA（楼宇自动化）、CA（通讯传输智能化）。FA（消防智能化）、SA（安保智能化）包含在了BA（楼宇自动化）中1、什么是物业设备智能化管理第1单元物业设备及智能化管理基础知识物业设备设施的智能化管理：对物业设备系统采用自动化手段进行测量、监视和自动控制。现场被控设备（给排水、空调、供配电、照明、电梯）传感器、执行器传感器、执行器控制器1控制器N中央监控计算机总线通讯控制器：根据输入信号，按一定规律产生控制信号作为输出信号。如DDC、PLC等控制器执行机构：能够影响受控过程的装置或设备。如电动机、电磁阀等。受控对象：指需要进行控制的设备。如水泵、制冷压缩机等。检测元件：测量受控变量的值并把它变换为可以进行比较的信号。如液位传感器、温度传感器、烟感探测器、电流互感器。第1单元物业设备及智能化管理基础知识控制器执行机构被控对象测量元件给定值偏差被控参数DDC电动机水泵液位传感器第1单元物业设备及智能化管理基础知识典型DDC控制通风系统实例第1单元物业设备及智能化管理基础知识直接数字控制器DDC（DirectDigitalControl)DDC通过模拟量输入通道（AI）和开关量输入通道（DI）采集实时数据，然后按照一定的控制规律进行计算，最后发出控制信号，并通过模拟量输出通道（AO）和开关量输出通道（DO）直接控制生产过程。2、物业设备控制系统设备组成第1单元物业设备及智能化管理基础知识DDC接线端子DDC50控制器第1单元物业设备及智能化管理基础知识变送器：将电量转换成可接入控制检测系统的电参量。传感器：将非电量转换成可接入控制检测系统的电参量。热电偶是一种温度传感器，它基于热电效应进行测量，由两根不同材料的导体焊接而成。当其热端和冷端的温度不同时，即产生热电动势。该热电动势与热电偶材料、两端温度T、T0有关，与热电极长度、直径无关。在冷端温度To不变，热电偶材料已定的情况下，其热电动势只是被测温度的函数，通过测量此电动势即可知道热端温度。热电偶与后续仪表配套可以直接测量出0℃-1800℃范围内液体、气体内部以及固体表面的温度。具有精度高，测量范围宽，便于远距离和多点测量等优点。1.4物业公司设备管理机构设置和管理制度物业设施设备管理组织的设计原则统一领导、分级管理分工与协作精干高效合理的管理层次和管理跨度弹性和流动性有效的信息沟通第1单元物业设备及智能化管理基础知识1、物业设备管理机构设置物业设施设备管理组织结构（一）直线制模式（“万能维修组”模式）适用于常规建筑设备为主，小型或专业性要求不高的物业设备管理。优点：人员精简，较少扯皮。缺点：专业性不强，难于应付复杂设备的管理。（二）职能制模式（“专业管理”模式）满足复杂设备的管理需要，多被大型物业管理公司采用．优点：专业性强，管理质量和管理水平高．缺点：班组众多，操作复杂，容易出现各班组间的配合协调问题，导致效率下降．（三）矩阵制模式（“急修组”模式）保持“专业管理”模式专业性强的优点，又采用了灵活调配的方式，能及时解决问题．第1单元物业设备及智能化管理基础知识第1单元物业设备及智能化管理基础知识2、物业设备管理人员岗位职责工程部经理负责物业设备管理，操作，保养，维修，保证设备正常运行的总责任人。技术专业主管负责所管辖的维修班组的技术、管理工作，并负责编制所分管的机电设备的保养、维修计划、操作规程及有关资料，协助工程部经理完成上级主管部门布置的工作。操作人员中控室值班员资料管理员第1单元物业设备及智能化管理基础知识3、物业设备管理制度技术规程接管验收制度、操作规程、更新改造制度等。运行管理制度巡视制度，安全运行制度，日常检查保养制度，定期检查保养制度，计划检查保养制度，备品配件管理制度等。责任制度岗位责任制度，记录报表制度，交接班制度等。4、智能物业中央监控室职能及管理第1单元物业设备及智能化管理基础知识2.1建筑给水系统的组成及工作原理给排水系统的正常运行与否，直接关系到业主的生活及切身的利益，同时也关系到物业管理工作能否以优质的服务赢得广大业主的满意。因此对于用户使用中存在的问题及时排除并对物业设备给予及时的维护和保养，便是物业管理公司一件经常性的事务性的工作之一。第2单元建筑给排水设备设施及智能化管理1、建筑给水系统的分类1、生活给水系统供给人们饮用、盥洗、洗涤、沐浴、烹饪等生活用水。其水质必须符合国家规定的饮用水质标准。2、生产给水系统供给生产设备冷却、原料和产品的洗涤，以及各类产品制造过程中所需的生产用水。生产用水应根据工艺要求，提供所需的水质、水量和水压。3、消防给水系统供给各类消防设备灭火用水。消防用水对水质要求不高，但必须按照建筑防火规范保证供给足够的水量和水压。消防管道一般涂红色防锈漆上述三种给水系统并不一定需要单独设置，可按水质、水压、水温及室外给水系统情况，考虑技术、经济和安全条件，将其相互组成不同的共用系统。系统设置原则：水质，水压要求相近尽可能采用公用给水系统。节省系统费用，提高系统利用率。消防要求级别高的应独立设置消防给水系统。第2单元建筑给排水设备设施及智能化管理第2单元建筑给排水设备设施及智能化管理2、建筑给水系统的组成1）引入管（进户管）室外给水管网与到室内给水管道的连接管段。建筑物的给水引入管，从配水平衡和供水可靠考虑，宜从建筑物用水量最大处和不允许断水处引入。2）水表节点安装在引入管上的水表及其前后设置的阀门和泄水装置的总称。3）给水管道干管：将水从引入管转送到给水立管。立管：将水输送到各层的配水支管。配水支管：将水送到各配水龙头和用水设备。第2单元建筑给排水设备设施及智能化管理4)给水附件如阀门、水龙头：调节用水和方便检修。5)配水装置和用水设备配水装置就是水龙头，作用是调节分配水流。有球形阀式配水龙头、旋塞式配水龙头、盥洗龙头及混合龙头等。6)升压和储水设备第2单元建筑给排水设备设施及智能化管理第2单元建筑给排水设备设施及智能化管理3、建筑给水方式（1）直接给水方式如果室外给水管网的水量、水压在一天内任何时间均能满足室内用水需要时，就可采用此种方式，适应条件：低层或多层建筑。(2)设置升压设备的给水方式：单设水箱给水方式特点：不需增压设备，水箱水易被污染，造价增加。适用条件：外网供水不足场合，或需要连续稳定供水场合。单设水泵给水方式：适用：外网压力大部分时间内不能满足供水要求，且室内用水量较大又较均匀时。特点：出水量均匀