合富辉煌_昆明天然居项目发展策划报告终稿_106PPT

单击此处编辑母版标题样式谨呈：十四冶云南房屋土地开发经营有限公司二零零八年十二月商情密级：保密(A)合富辉煌房地产（昆明）(香港联交所上市编号：733）天然居项目调研及发展策划报告2目录PART1项目基地分析与项目界定PART2经济适用房分析PART3商品房宏观发展回顾与近期政策分析PART4区域市场分析PART5项目定位PART6项目规划及产品设计建议附件1：区域住房状况调研附件2：项目经济分析3项目区位——位于二环路边但属于老旧工业集中区域位于二环路边，离城市核心区5公里左右，离高新区2公里左右；区域有明珠化工厂、氧气厂、制药厂、印刷厂等，工业企业集中，属于离城最近的工业集中区；本案城市中心区高新区5公里2公里云冶生活区云冶厂区十四冶厂区十四冶十四冶建工十四冶印刷厂十四冶氧气厂制药厂金顶科技园明珠化工厂本案4地块交通——大区域交通路网发达，但为微循环交通系统较弱紧邻羊仙坡北路，北可切入昆沙路，南可切入学府路；距离学府路步行20分钟左右；距离王家桥路步行10分钟左右；与二环北路相邻，但无法连通；本案二环北路昆沙路王家桥路羊仙坡路步行10分钟步行20分钟5A1B1B2A2c1c2A1A2c1c2B1B2高差–最大高差约37米平顶陡坡地形–东、南为最高点，向西、北逐步降低内部现状–原有地形呈台阶分布外部景观–地块可鸟瞰高新区地块内部——地势较高，高差大，有一定城市景观资源地块鸟瞰高新区6东为城市林地；北为五华区经济适用房东为羊仙坡北路；南临二环北路；东南50米处为公墓及荷叶公园项目四至——有公共绿化配套但存在一定距离，有一定弱势资源，给项目造成一定心里影响二环北路羊仙坡北路华福苑城市保护林地新建经适房回族公墓本案荷叶公园7周边环境配套分析项目地隶属于普吉派出所管辖，地块范围内有：学校：三公司的幼儿园、云铜幼儿园、云冶小学、云冶中学；医疗：三公司职工医院、王家桥社区卫生服务中心、王家桥卫生服务中心昆明普济医院金融及邮政配套：工商银行、农村信用社、交通银行、招商银行、中国邮政便利店、专卖店及网吧：健之佳健康药房、宜百便利店、双星专卖店、嘉华饼屋、网吧等但地档次店面较多。交通配套：南临二环北路、西面为羊仙坡北路、北为王家桥路、临近学府路和昆沙路。8周边环境配套分析区域商业分布王家桥路商业情况：商业档次总体相对较低，以住宅底商为主9周边环境配套分析区域学校分布项目周边学校情况：幼儿园、小学、初中相对完善。项目地块内部有三建公司幼儿园，为昆明市二级幼儿园，设施陈旧、学生比以前减少近一半，主要原因是原有道路被堵，只能走羊仙坡北路，学生走路危险性较大，因此半数左右转到云铜、幼儿园。现在学生在100人左右、老师为正规院校毕业，资格较好，教学质量高。项目地块内部原三公司小学已经并入云冶小学。附近的中学为云冶中学（初中）。三公司幼儿园云铜幼儿园10周边环境配套分析区域学校分布云冶小学云冶中学11周边环境配套分析区域住宅情况：职工宿舍廉租房居民自建房明日城市12周边环境配套分析医疗配套三公司职工医院普济医院第二门诊部社区卫生服务中心普济医院13周边环境配套分析交通配套公交车8路、121路与153路8路：（潘家湾—轻机厂)：昆师路口、西站、西园路口、麻园、黄土坡后街、昆沙路口、交通学校、观音寺、王家桥南口、王家桥、云冶生活区（王家桥路）、吴家营、公汽修理厂、普吉农贸市场、普吉、大普吉村、普吉小学、轻机厂121路：(潘家湾—羊仙坡北路)：潘家湾、昆师路口、人民新村、安全新村、虹山东路、学府路（阳光果香）、羊仙坡、金家山、羊仙坡北路口（华福苑小区）、羊仙坡北路153路：(云南冶炼厂—马街)：云南冶炼厂、云冶生活区（羊仙坡路）、王家桥、王家桥南口、观音寺、交通学校、昆沙路口、黄土坡后街、麻园、昆医附二院、春晖小区、西园路口、近华浦路、近华浦路口、春苑小区、秋苑小区、梁源小区、西山区政府、丽苑路西段、梁源三区、张家村、德缘小区、下窑、西山区党校、马街14周边环境配套分析基础配套（水、煤气）项目地块居民用水为三公司自行深水井取水，价格为2.8元/吨，因此该地块不存在因地势高而用水受影响；项目地块居民用煤气为罐装煤气，无管道煤气，但附近部分小区有管道煤气。15周边发展现状分析——外围区域居住品质逐步改善，提升大区域居住品质荷叶山生态公园建设工程于2007年5月15日开工，至2007年8月31日基本完工。羊仙坡路改造工程完工学府路改造工程完工昆沙路改造工程完工16本案荷叶山分区规划图北教场分区规划图本案未来发展分析——区域工业企业将被整合，逐步从工业区向住宅区转型，居住氛围进一步成熟，配套将进一步完善；云冶生活区云冶厂区十四冶厂区十四冶十四冶建工十四冶印刷厂十四冶氧气厂制药厂金顶科技园明珠化工厂本案17项目基地分析小结区域属于工业集中区，相对与其它二环路区域整体人居环境品质不高，远期将有较大改善，但在项目开发期内整体改善程度不大；项目高差较大，具备一定城市景观资源，有公共交通、医疗、公园、学校、社区商业等公共及生活配套，但有一定距离；存在一定无法消除的不利影响因素；18项目界定虽然区域及交通环境将有较大改善，但在项目开发期内大规模改善的可能性不大。项目不具备打造中高端的条件。只能打造主要面向区域及外围价格敏感性人群的刚性需求项目，经济适用房及区域市场将是项目发展研究的重点所在。普通商品房豪宅限价房、经济适用房保障性住房19目录PART1项目基地分析与项目界定PART2经济适用房分析PART3商品房宏观发展回顾与近期政策分析PART4区域市场分析PART5项目定位PART6项目规划及产品设计建议20昆明经济适用房供应情况——商品房配额加自主建设，经济适用房将在08年以后集中放量根据《昆明主城区住房建设规划2008－2012》（以下简称《规划》），今后5年内，昆明市主城区拟建设经济适用8万套，建筑面积492万平方米，其中2008年计划建设2.3万套，2009年计划建设1.7万套，2010年计划建设1.4万套，2011年计划建设1.3万套，2012年计划建设1.3万套。08年上半年，昆明主城区经济适用房已批建设的三个项目分别是：五华区银河分区，住宅建设规模9.9万平方米、荷叶山分区第二监狱片区，住宅建设规模17.5万平方米、西苑分区马街办事处张峰社区，住宅建设规模5.6万平方米。《规划》显示，主城区经济适用房项目自2006年开始规划建设，建设规模呈逐年上升趋势。2006年经济适用房建设项目有3个，住宅建设总规模120.66万平方米，2007年可谓是主城区经济适用房建设项目的高峰时期，全年共有9个建设项目，住宅建设总规模达到201.46万平方米。2.31.71.41.31.300.511.522.508年9年10年11年12年昆明经济适用房规划供应情况（单位：万套）21经济适用房申请条件及相关交易条件购买申请条件：（一）具有五华、盘龙、官渡、西山四区（含呈贡新城）常住城镇居民户口（含符合昆明市安置条件的军队人员）；（二）已婚（含未满30周岁离异或丧偶带小孩），或年龄在30周岁以上的单身无房户；（三）申请家庭无住房、或家庭人均住房建筑面积低于我市人均住房建筑面积60%的（人均居住面积18平方米以下）；（四）申请家庭的人均收入低于市统计局向社会公布的上年度城镇居民人均可支配收入标准的人均月收入低于425元以下）。住房困难户较多的国有困难企业利用自有土地建设的经济适用住房，购买对象必须限定在本单位无房家庭或住房困难家庭，并符合上述条件。交易时间限制：购买人必须一次性付清全款；5年内不得上市交易。交易税费：经济适用住房上市交易出售时，按照成交价总额的3%向政府缴纳房屋收益；按照届时该地块分摊土地面积及其所在区域基准地价的25%向政府缴纳土地收益。单套面积要求：60平米左右（原昆明市执行标准为80平米）22购买人群范围窄及相配套政策缺失导致经济适用房全国遇冷昆明子君村经济适用房无人问津，“有资格的买不起，买得起的没资格”——子君村购房者语录。河北、辽宁、山东等地先后停建经济适用房,实现经济适用房和廉租房并轨......“北京、上海、广州、天津等经济适用无人问津......”23扩大购买人群范围将是经济适用房出路所在“经济适用房大多数面向中产阶级”——温家宝24小结购买人群界定过严与相关配套条件的缺失是经济适用房遇冷的关键；在巨大供给压力下，扩大购买人群范围或是与廉租房的并轨将是经济适用房的出路所在，但短期（1到2年内）内难以实现；经济适用房在短期内将不会对低端商品房市场形成较大冲击；25目录PART1项目基地分析与项目界定PART2经济适用房分析PART3商品房宏观发展回顾与近期政策分析PART4区域市场分析PART5项目定位PART6项目规划及产品设计建议26宏观经济态势回顾经济发展进入下行通道，09年经济形式更为严峻，复苏时间仍不明朗；百日内5次降息，国家刺激经济增长政策频繁出台；4万亿投资拉动内需，政策逐步落实；政策刺激作用有限，房地产整体成交低迷；27二套房贷限制政策放宽，执行期待细则出台12.17二套房贷松绑旧规新政解读从今年10月27日起，对于首次购买普通自住房和改善型普通自住房的贷款申请者，其首付款比例最低可降至20%。对于已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平，再申请购买第二套普通自住房的居民，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策激活“小房换大房的需求”2006年6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税。对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策。其中，将现行个人购买普通住房超过5年（含5年），改为超过2年（含2年）转让的，免征营业税；将个人购买普通住房不足2年转让的，由按其转让收入全额征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。极大减轻二手房市场成本城市房地产税是对属于中外合资经营企业、中外合作经营企业、外国企业和外商的房屋、土地按照房价、地价或租价的房地产所有人或使用人征收的一种税，税率为1.2%。按照法定程序取消城市房地产税改善房企资金紧缺。城市房地产税的取消，直接降低了开发商的成本。开发信贷有条件的开发商更能容易获得银行贷款。2008年3月昆明房管局公布的昆明人均住房面积为30.62平方米2811月昆明商品房成交情况——政策效果初现，9-11月成交持续小幅回升。2008年1-11月楼市成交量波动较大，成交量在8月跌至最低值后，9-11月持续回升，11月的成交套数达到了4867套，仅次于1月份。11月，国家继续出台相关调控政策，楼市出现局部回升，但价格或仍将保持跌势。2008年1-11月商品房成交情况数据来源：合富辉煌（昆明）市场研究部01500300045006000750090002007.012007.022007.032007.042007.052007.062007.072007.082007.092007.102007.112007.122008.012008.022008.032008.042008.052008.062008.072008.082008.092008.102008.1150015002500350045005500成交套数（宗）成交均价（元/㎡）2911月昆明商品房成交情况——降价促销成效明显，合理价格下需求仍然存在各区域住宅成交情况楼盘个数（个）成交套数（套）成交均价（元/㎡）东市区51456069南市区128294937西市区42223911北市区41724756市中心区域95775760近远郊区域126094就各区域成交情况而言，南市区和市中心区域（二环以内）成交量较大，成交均价也比较高，西市区成交均价较低，约为3911元/㎡，东市区整体成交均价在世博生态城的拉动下，价格相对较高。就10月与11月的对比情况而言，市中心区域和南市区由于云安尚品、上东城、星体花园等楼盘降价或促销成交明显回升，因此成交量环比增