合富辉煌_河南联恒洛阳新区项目发展策划沟通案_194页_XXXX年

HOPEFLUENT【恒联·洛阳新区项目】发展策划沟通案合富辉煌（中国）河南公司2010年01月22日全国视野本土智慧合力创造财富专业成就辉煌恒联·洛阳新区项目发展策划沟通案3HOPEFLUENT项目目前条件并不具备发展大型城市综合体1.如何解决新区人气不足和项目大体量商业的矛盾？2.如何解决项目期望售价较高与周边环境杂乱的矛盾；3.如何解决项目长远合理化发展以及项目首期快速销售的矛盾？4.如何达到项目开发的利润最大化。项目核心问题恒联·洛阳新区项目发展策划沟通案4HOPEFLUENT我们怎么样创造市场，引领市场1.洛阳城市规划及商业中心特征；2.项目全案能够在洛阳承担一个什么样的市场角色？3.洛阳成功项目的特性与共性分析；4.项目全案业态规划建议，项目发展前景展望？5.项目首期住宅规划设计建议？本案重点内容问鼎中原恒联地产定鼎九朝气势恢宏恒联·洛阳新区项目发展策划沟通案6HOPEFLUENT项目特征项目位置项目周边规划项目地块特性项目定位思考恒联·洛阳新区项目发展策划沟通案7HOPEFLUENT项目位于洛阳市洛龙区，洛南新区经济开发区。北临隋唐植物园（规划二期），西邻龙门大道，南距关林市场2公里，距龙门石窟8公里。西南侧2公里为市政府。目前洛南新区建设的重点区域在龙门大道以西，项目处于新区的边缘地带。项目在城市中的位置恒联·洛阳新区项目发展策划沟通案8HOPEFLUENT项目北侧为规划的隋唐植物园；东侧及南侧将形成绿地、商贸及办公的集中区域；项目西南侧为已建设的市政府商务区及中高档居住区；项目周边规划项目东南西北四面将逐渐形成旅游商贸区及中高档居住区，因此项目未来拥有成为区域中心的地域基础。恒联·洛阳新区项目发展策划沟通案9HOPEFLUENT项目地块特性项目地块包括商业金融、住宅、教育、绿地及景观河，总规模上千亩，商、住用地合计700余亩，为新区屈指可数的综合性大盘。恒联·洛阳新区项目发展策划沟通案10HOPEFLUENT项目周边环境项目周边目前环境杂乱，居住氛围不浓厚，配套不齐全，目前无法支撑高端住宅及大型卖场。恒联·洛阳新区项目发展策划沟通案11HOPEFLUENT项目定位思考项目处于城市未来发展的方向上，但目前客户及城市地域条件尚达不到支撑新区开发近40万商业金融项目。故而，我们认为：项目规划应基于对地块及城市规划的充分理解之上，结合城市的定位与区域资源的特性，赋予其超越竞争的规划想象力，才可能使项目成功运营，并成功推动城市的发展。国色天香——洛阳市场的物理特色恒联·洛阳新区项目发展策划沟通案13HOPEFLUENT项目宏观背景研究分析洛阳概况洛阳城市经济背景洛阳城市规划研究洛阳楼市宏观分析恒联·洛阳新区项目发展策划沟通案14HOPEFLUENT洛阳历史悠久城市简介：洛阳历史洛阳因地处洛水之阳而得名，是国务院首批公布的历史文化名城；以洛阳为中心的河洛地区是华夏文明的重要发祥地；中国古代伏羲、女娲、黄帝、唐尧、虞舜、夏禹等神话，多传于此；夏太康迁都斟，商汤定都西毫；武王伐纣，八百诸候会孟津；周公辅政，迁九鼎于洛邑。平王东迁，高祖都洛，光武中兴，魏晋相禅，孝文改制，隋唐盛世，后梁唐晋,相因相袭,共十三个王朝；汉魏以后，洛阳逐渐成为国际大都市，隋唐时人口百万，四方纳贡，百国来朝，盛极一时。洛阳恒联·洛阳新区项目发展策划沟通案15HOPEFLUENT城市简介：洛阳经济洛阳科技实力雄厚，是中国重要的工业基地；大中型骨干工业企业集中，是洛阳的一大特色；从1983年起，洛阳人以花为媒，广交朋友，文化搭台，经贸、旅游唱戏，成功举办了26届洛阳牡丹花会，取得了良好的经济和社会效益，成为河南省对外开放的重要窗口和全国四大名会之一；洛阳位于豫西山区，东临嵩岳，西依秦岭，南望伏牛，北靠太行，地形、地貌复杂多变，孕育了名山大川、河湖瀑布、溶洞温泉、原始森林等风景名胜。恒联·洛阳新区项目发展策划沟通案16HOPEFLUENT城市主要职能洛阳城市定位国家历史文化名城；河南省副中心城市；著名旅游城市；重要的装备制造业、原材料、能源生产基地；科研开发基地，中西部区域物流枢纽。恒联·洛阳新区项目发展策划沟通案17HOPEFLUENT项目宏观背景研究分析洛阳概况洛阳城市经济背景洛阳城市规划研究洛阳商业及楼市分析恒联·洛阳新区项目发展策划沟通案18HOPEFLUENT洛阳经济发展水平、人民生活水平快速提高；但居民住房水平相对滞后；洛阳房地产市场尚有一定发展空间，潜在需求有待释放。洛阳宏观经济背景2008年数据增长率备注GDP（亿元）1919.614.4%城市GDP达到一定高度,但城市固定资产投入与同等城市相比相对不足固定资产投资（亿元）1105.531.3%人均GDP（美元）433429.53%人均GDP达到较高水平，但与人均可支配收入增速不匹配人均可支配收入(元)146728.0%城镇居民储蓄存款余额（亿元）840.320.89%城市居民储蓄能力高速提升，居民购买大型消费品的能力较强，但消费观念有待引导07年末城市居民人均住房使用面积(m2)26.44.76%根据政府住房规划，2012年人均住房面积达到31㎡,有较大的提升空间恒联·洛阳新区项目发展策划沟通案19HOPEFLUENT洛阳城市经济发展水平城市武汉石家庄西安郑州洛阳合肥济南GDP（亿元）396027702190300419191664.843017增幅15.10%11%15.60%12.50%14.40%17.2%13%全国排名13253622434921中原城市群郑州洛阳许昌平顶山焦作新乡开封漯河济源GDP（亿元）30041919105010501031886695550227中原城市群2008年GDP比较一览表数据来源：河南省统计局数据来源：中国城市排名网洛阳与其它城市2008年GDP比较一览表洛阳经济水平与华中各省会城市相比处于中下水平，但差距较小；洛阳经济水平在中原城市群中处于领头羊的地位。恒联·洛阳新区项目发展策划沟通案20HOPEFLUENT洛阳经济实力强，加速增长，为房地产业发展创造了良好的经济环境。经济指标1：GDPGDP保持10%以上的加速增长态势，为房地产业的发展创造良好的经济环境；08年受金融危机影响，增幅放缓。数据来源:l洛阳市统计年鉴恒联·洛阳新区项目发展策划沟通案21HOPEFLUENT固定资产投资稳步增长，城市建设力度较大，但与周边城市相比有很大的涨幅空间。经济指标2：固定资产投资数据来源：洛阳市统计年鉴2008年洛阳周边城市固定资产投资一览表(单位:亿元)城市武汉石家庄西安郑州洛阳合肥济南固定资产投资2252.0517271906.191772.71105.51838.641415.3固定资产投资/GDP56.87%60.84%87.04%59.01%57.59%110.44%46.90%固定资产投资稳步增长，固定资产投资占每年GDP的比例加速提高，城市建设力度增大；与周边主要城市相比，洛阳固定资产投资最低，增长速度下滑，有较大的提升空间。恒联·洛阳新区项目发展策划沟通案22HOPEFLUENT经济指标3：产业结构第二产业增长迅速，占绝对主导主导地位，属于典型的工业城市；洛阳第三产业发展缓慢，将来有较大的发展空间。发展目标：加快产业集聚，合理布局城乡产业发展空间，促进一、二、三产业持续协调发展。——《洛阳市城市总体规划（2008-2020）》数据来源：洛阳市统计年鉴恒联·洛阳新区项目发展策划沟通案23HOPEFLUENT经济指标4：人均GDP从2005年人均生产总值突破17000元，高于全国、全省平均水平；08年洛阳人均GDP高达4334美元，根据国际经验，房地产处于平稳发展期。人均GDP与房地产发展关系800-4,000US$4000-8,000US$8000-20,000US$0-800US$启动期快速发展期平稳发展期缓慢发展期恒联·洛阳新区项目发展策划沟通案24HOPEFLUENT指标5：人均可支配收入数据来源：洛阳市统计年鉴2008年洛阳周边城市城镇居民人均可支配收入一览表数据来源：各大城市统计公报城市武汉石家庄西安郑州洛阳合肥济南城市居民人均可支配收入(单位:元)16712.44150621520713692146721559120802同比增长16.40%14.10%13.30%15.80%8.00%16.10%15.50%洛阳城市居民人均可支配收入保持小幅增长的态势，城市居民消费能力逐渐增强；该项指标在中处于华中省会城市相比处于中等偏下水平，但与多个城市基本相当。恒联·洛阳新区项目发展策划沟通案25HOPEFLUENT指标6：社会消费品总额社会消费品零售总额受GDP高速增长带动，04-08年保持10%以上增幅加速增长；尤其是06年以来,增幅保持在15%以上,洛阳市民消费能力显著提高。数据来源：洛阳市统计年鉴恒联·洛阳新区项目发展策划沟通案26HOPEFLUENT指标7：消费支出洛阳城市市民消费支出与可支配收入的比例逐步降低，人民生活水平提升；城镇居民储蓄存款余额稳步增长，为市民购买大型消费品奠定了坚实的基础。数据来源：洛阳市统计年鉴恒联·洛阳新区项目发展策划沟通案27HOPEFLUENT洛阳市2008年恩格尔系数为34.3%，住房支出占总支出10.16%，两者严重不协调，房地产发展未能跟上经济水平；2006年，洛阳城镇居民人均住房面积为23.8平方米，低于全国平均数据28平方米。指标8：住房支出比重恩格尔系数与住房支出比重的国际衡量标准生活水平恩格尔系数（%）住房支出比重（%）温饱型55～597.650～5511.2小康型45～5012.140～4518.9富裕型40以下22.5我国城镇居民“住房支出比重”平均投资仅占10％左右，发达国家一般达到25％。洛阳市2007年经济数据恩格尔系数（％）34.3%住房支出10.16%城镇居民人均住房面积（m2）26.4数据来源：洛阳市统计年鉴恒联·洛阳新区项目发展策划沟通案28HOPEFLUENT小结项目宏观经济背景研究洛阳历史悠久，文化底蕴丰富；洛阳经济水平较好，与华中省会城市相比差距不大；洛阳属于典型的工业城市，第三产业发展潜力较大；洛阳居民消费力较强，拥有地产良好发展的基础；洛阳固定资产投资比例不高，楼市发展滞后于经济发展；恒联·洛阳新区项目发展策划沟通案29HOPEFLUENT洛阳宏观背景研究分析洛阳概况洛阳城市经济背景洛阳城市规划研究洛阳商业及楼市分析恒联·洛阳新区项目发展策划沟通案30HOPEFLUENT城市规模发展中心城区城市建设用地规模：至2010年，中心城区建设用地203平方公里，人均建设用地约99平方米；至2020年，中心城区建设用地294.9平方公里，人均建设用地98.3平方米。中心城区城市人口规模：至2010年，中心城区城市人口205万人，其中暂住人口46万人；至2020年，中心城区城市人口300万人，其中暂住人口82万人；发展意义：城市框架的拉大将有助于洛南新区的完善以及与老城区的融合。而大量的新增人口将为房地产发展带来巨大的驱动作用。市区恒联·洛阳新区项目发展策划沟通案31HOPEFLUENT城市空间结构分片组团式的用地布局结构：规划“一主两副”的复合型城市中心；各片区、组团的功能结构相对完整，组团与片区之间通过快速交通走廊连接；“五区一团”的城市分区结构：“五区”由洛河北岸的涧东分区、道北分区、涧西－高新分区和洛南分区、伊南分区组成；“一团”为黄河沿岸的飞地吉利组团。项目位于未来城市中心区域，发展前景良好。★恒联·洛阳新区项目发展策划沟通案32HOPEFLUENT城市整体生态格局南侧的龙门山－香山和北侧的邙山、黄河构成城市的南北自然生态屏障；周山－洛河－伊洛河间的大型生态绿色开敞空间自西向东贯穿城市中部；涧河、瀍河等南北向绿色通廊将东西向带形绿色空间串接。旅游城市的定位及良好的规划使洛阳整体形成网络状的城市山水格局。★恒联·