合富辉煌_长沙珠江花城商业部分策划方案_117PPT_XXXX

1珠江花城商业部分策划方案出品单位：合富辉煌房地产（湖南）生产日期：2010年08月03日特别说明：本方案为粗略沟通案，仅为大纲脉络，我司将于讲标之日及之后工作中提供详尽商业策划方案与贵司进行深度沟通。第二章项目本体研究第三章商业操盘战略第五章商业营销策略第四章项目商业定位第一章商业市场解析项目商业处在什么样的市场环境之下？从本体看，商业适合发展方向是什么？我们以什么样的战略高度来操作商业？项目采取怎样的营销策略来进行销售？给予项目怎样的业态定位以实现目标？第一章商业市场解析宏观政策解读居民消费结构商业地产格局宏观政策研究1、政策解读→新政颁布国务院为了坚决遏制部分城市房价过快上涨，发布《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，楼市新政百日后政府一再强调继续新政策到底————新政后，投资的资金渐渐持平，而商业类地产价值更高。二套房的首付比例提高到50%以后，购买住宅和商铺、写字楼所需要的自有资金将差别不大。投资资金多倾向流入商业地产。全社会固定资产投资额010020030040009070908090909100911091210011002100310041005单位：亿元-20.00%0.00%20.00%40.00%60.00%80.00%投资额增长率（同比）1、政策解读→政府招商长沙政府出台的《关于进一步加大招商引资力度和大力发展民营经济的决定》，要求降低外资和民营经济的准入门槛，鼓励内外资来我市兴办企业和参与国有企业改制，实行土地和税收优惠。————政府对商业的进一步支持为地区带来品牌商业提供了条件。品牌对提升一个城市的商业氛围有很大影响，目前长沙较好的投资创业环境和产业发展平台，吸引了海内外众多战略投资品牌入户。（本地的名牌，你们又在哪里？）1、政策解读→交通建设长沙建设地铁交通建设进入起步阶段。长沙城北城乡一体化的推进，将加快推进区域内城乡公路网络建设，力争在3年内完成村道水泥硬化任务，实现村组互通水泥路；打造区域内20分钟城乡一体化交通圈，实现农村公路与城市道路对接。————交通的进一步建设将会推进城市的格局和市民消费观念的改变。2、网点规划→长株潭商业长株潭城市群批准为全国资源节约型和环境友好型社会建设综合配套改革试验区。将发展成为有一流环境品质和现代化城市运转效率的城市连绵区。城市间的商业区域将进行扩展与连接。长沙是长株潭一体化的核心和主体，在长株潭城市群发展中起着主导的作用，随着长株潭一体化进程的加快，其作为现代化区域性中心城市的商业区位优势能量将得到更大的释放，将成为长株潭城市群商业发展的增长极。3、北城发展→生态与学府开福区是长沙有名的老城区，经济发展相对滞后。北区生态地理环境较佳，森林和绿地覆盖率最高、水资源最为丰富。人文价值历久弥新。学府林立。国防科大、长沙大学、长大附中、周南中学遍布，且近两年各企事业单位在北城购房置业人口逐日增多，区域人口综合素质明显提升。区域商业资源缺少，伍家岭商圈商业氛围冷清，相比城南商业发展一直不佳。3、北城发展→核心启动区以城北新区建设为重点，打造物流、大运量工业、文化、商贸、房地产等具有核心竞争力的优势产业。开福区城市建设用地要达到100平方公里左右，要将开福区打造成为引领长沙向北发展的龙头和“3+5”城市群的核心启动区。开福区城市建设用地3、北城发展→2个商业中心北区将重点建设2个商业中心，以伍家岭商圈和金霞商圈为中心进行规划。建设以每3万—5万人设置一个社区级商业中心，每4000人设置一个街坊商业中心。金霞商圈伍家岭商圈总结政策对投资性住房需求打压，资金向商业地产转移；政府对商业大力支持为地区带来品牌商业提供了条件。政府加快对北城的路网建设促进北城快速发展；长株潭城群确立促进城市的商业区域扩展与连接。总结项目周边消费北城居民消费长沙城市居民消费居民消费结构长沙居民消费→湘江北去，浪花淘尽风流人物，作为历史文化名城，出现过很多杰出人才。英雄潇洒走苍穹，长沙人也是出奇的喜爱消费，娱乐餐饮行业超前消费，也是有名的消费城市。用出去的钱才是自己的，随着长沙经济水平保持着较快的增长幅度，生活水平的提高，长沙市城镇居民在食品、衣着、家庭设备用品等方面的消费增长放缓，而娱乐教育文化等方面的消费支出呈加速上升趋势。长沙居民消费发展0.0%10.0%20.0%30.0%40.0%50.0%地区生产总值增长率10.2%13.9%13.4%13.7%16.7%20.4%17.2%18.4%21.8%15.1%14.7014.70全社会固定资产投资额增长率11.1%22.8%38.3%29.6%36.5%35.0%31.9%23.7%32.6%29.6330.3030.80城镇居民人均可支配收入增长率9.7%3.2%8.9%10.0%10.1%11.0%12.8%12.0%16.0%13.2013.1013.901999200020012002200320042005200620072008200901年1-3月长沙居民消费→用出去的钱才是自己的，随着长沙人生活水平的提高，长沙市城镇居民在食品、衣着、家庭设备用品等方面的消费增长放缓，而娱乐教育文化等方面的消费支出呈加速上升趋势。2010年1-5月长沙人均消费性支出为6553元，同比增长14.48%，其中1月增幅达32.82%长沙市居民人均可支配收入0100020003000400009070908090909100911091210011002100310041005单位：元-5.00%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%人均可支配收入增长率（同比）长沙市居民人均消费性支出050010001500200009070908090909100911091210011002100310041005单位：元-20.00%0.00%20.00%40.00%60.00%80.00%100.00%人均消费性支出增长率（同比）长沙居民消费水平北城居民消费→北城片区经济人口状况区域(开福区)面积188平方公里，为长沙市面积最大、人口最多的城区。主要经济指标均居全省前列。北城的人口主要集中在开福区三一大道(丽臣路)以南的旧城区，以北则为新城区。目前老城区的居民多以当地居民和北区新的中高档项目所带来的新居民为主，消费能力不容小瞰。开福区新城区开福区老城区北城居民消费北城居民消费→开福区政府迁移此处，政府职能部门增加，具有良好的远景规划良好，带动居住人气和消费。开福区政府职能部门集中地北城居民消费项目周边居民→珠江花城周边多为新型的高品质项目，属于城北的品质生活区，未来将建立起高端消费群体。周边拆迁户多已移走，当是当地的个体经营者仍不少，此类群体消费能力不低。项目居民消费水平总结总结长沙人均可支配收入和消费性支出依然保持增长，未来长沙商业还有进一步发展空间。北城通过政策支持和大型的项目建设，带来更多的新居民和流动人口，商业的开发会使未来北城的消费力上升。商业地产格局长沙市商圈格局商业地产目标是2020年，建设完善1个市级商业中心、2个市级商业副中心、10个区域性商业中心、30个社区级商业中心和18条主要商业街。目前的城市构成为1个市级商业中心即：五一广场商业中心；2个市级商业副中心即星沙商业副中心和荣湾镇商业副中心；传统商圈包括火车站商业中心、伍家岭商业中心、东塘商业中心、新型商圈包括红星商业中心、望城坡商业中心、捞霞商业中心、马坡岭商业中心、黎托商业中心、观沙岭商业中心、大托商业中心。市级商圈：五一广场商业中心市级副中心：荣湾镇商业中心星沙商业副中心区级商圈：伍家岭商业中心火车站商业中心东塘商业中心捞霞商业中心望城坡商业中心观沙岭商业中心马坡岭商业中心黎托商业中心红星商业中心大托商业中心一个市级中心两个市级副中心十个区级中心商圈格局长沙市商圈格局1、围绕传统市级商圈——五一商圈向外扩散;2、商业消费主要集中在五一商圈，旺盛的人流与消费习惯支撑起此商圈的庞大商业体量;3、随着城市的不断扩张，外来大发展商与大品牌商家的入驻，逐渐形成外围商圈;4、现有商圈特点:五一商圈业态丰富齐全，百货业趋向饱和，同质化竞争激烈;河西消费主要集中在荣湾镇商圈，岳麓山风景区与沿江风光带打造等旅游资源成为商圈发展契机，发展空间大;东塘商圈不断的更新换代，但发展受到立交桥制约，由于深国投、沃乐玛进驻雨花亭，范围向南延伸;火车站商圈已形成湖南省最大的电脑、电子产品集散地，交通优势明显，人流旺而杂;伍家岭商圈由于新河三角洲规划及地铁站口设点，未来前景广阔;红星商圈专业市场云集，业态单一，后续商业量大大托商圈受惠融城，随着中信及友阿奥特莱斯的入驻，正在崛起；星沙商圈是经济开发区快速发展的产物。长沙商业格局老商圈与新商圈齐发展，西文东市的商业格局将逐渐改变。长沙市商圈格局各业态发展不平衡：大型超市、家电卖场分布密集，社区型商业的发展一般；购物中心与百货主要集中在传统商圈，受到消费习惯和人流的引导，发展状况较好；步行商业街对人流要求高：步行商业街必须布置在较高等级的商圈中，需要有一定人流保证，长沙最成功的商业街是黄兴路步行街，其它的经营状况一般；电器等专业卖场吸引力大：对商圈的人气要求不敏感，只要有品质，可以吸引较远的人群，整体发展状况较好；批发市场需要长时间的培育，形成消费惯性，对交通及基础配套的要求较高，且档次一般，容易使区域形象受损，目前长沙批发市场经营状况有好有差。业态商圈购物中心百货超市步行商业街专业卖场批发综合卖场五一好较好较好较好较好较好东塘一般较好较好较好较好火车站一般较好较好较好伍家岭较好一般较好一般溁湾镇好较好较好红星较好较好较好较好长沙商业向集中化、高端化发展，各大业态均衡发展。长沙市商圈格局2010年已知主要大型商业供应长沙未来商业项目分布图序号项目名称1北辰商业中心2喜来运达广场3世纪金源购物中心4湘腾城市广场5新城新世界商业中心6中信商业广场7友阿奥特莱斯广场8华远金外难项目9奥林匹克花园广场10泊富商业中心11万达商业广场12中房项目13裕田奥特莱斯14铜锣湾商业MALL15世贸滨江合计13245678910111215未来商业供应主要沿芙蓉路向南北方向延伸，以五一广场商圈为核心，向南北两侧扩展。长沙市商圈格局序号项目名称所属商圈发展商项目规模商业规模1北辰商业中心伍家岭商圈北辰实业380万㎡50万㎡2喜来运达广场高桥高圈恒隆置业50万㎡5万㎡3世纪金源购物中心伍家岭商圈世纪金源400万㎡40万㎡4湘腾城市广场观沙岭商圈湘腾投资15万㎡5万㎡5新城新世界商业中心高桥高圈新世界集团50万㎡10万㎡6中信商业广场大托商圈中信集团220万㎡40㎡7友阿奥特莱斯广场大托商圈友阿实业20万20万㎡8华远金外滩中心商圈华远地产80万㎡15万㎡9奥林匹克花园广场红星商圈湘天置业50万㎡30万㎡10泊富商业中心伍家岭商圈珈鼎国际30万㎡10万㎡11万达商业广场五一商圈万达100万㎡40万㎡12中房项目马坡岭商圈中房置业98.7万㎡20万㎡13裕田奥特莱斯——裕田置业3100亩（占地）约35万㎡14铜锣湾商业MALL——香港铜锣湾14万㎡14万㎡15世茂滨江项目观沙岭商圈上海世贸建设55万㎡10万㎡合计344万㎡2010年已知主要大型商业供应项目总量约达到340万平米以上，预计以下货量将在未来2-3年内投入市场。长沙市商圈格局长沙几大商圈未来5-8年发展特征预测五一商圈：业态丰富，档次均衡发展，商圈范围持续扩大，大型百货与购物中心更趋饱和；主要业态：购物中心、百货、大型超市、步行街、专业卖场、批发市场等红星商圈：业态及档次升级，在批发与专业市场的基础上，发展出中高档以上零售业态；主要业态：专业卖场、批发市场、百货、超市大托商圈：商圈正式成型，依托融城而主要兴起目的型商业业态；主要业态：新型品牌折扣型大卖场、购物中心、步行街、专业卖场、超市观沙岭商圈：随着滨江新城改造和大河西消费人群的增多，生活、商务型消费量业态增多；主要业态：超市、百货