合富辉煌南京翠屏国际城写字楼项目策划方案提报稿

VerdureInternationalCity1翠屏国际城写字楼项目策划方案提报稿06-12VerdureInternationalCityVerdureInternationalCity2第一部分南京写字楼市场全解读VerdureInternationalCity3南京写字楼市场分析写字楼由于其物业的针对性以及对物业附加值需求的特殊性，因此对于周边商业环境、交通、地段等要求很高，所以成交热点一般集聚在城市中心区或者新的城市中心区。目前南京市写字楼最为集中的区域是城中板块，不仅有着已经形成的新街口商务区、鼓楼－山西路商务区，还有正在崛起的大行宫商务区和正在建设中的中央路沿线商务区，一批具有代表性的写字楼正在崛起。同时城中写字楼的市场表现也非常活跃，物业形态正在走多元化发展道路，差异化竞争局面正在形成。未来一段时间，城中仍旧将是写字楼供销的主场。经过几年发展，南京市的写字楼市场呈现“两强相争”之势：即以城中为主的主城区板块和以奥体中心为依托的河西板块，城中配套完善，以甲级写字楼为主；河西是未来CBD，目前人气不足，soho公寓大行其道。随着外部投资环境和交通条件的改善，江宁板块将成为未来5年写字楼市场的另一个热点区域。南京写字楼市场分析VerdureInternationalCity4南京区域市场分析新街口商务区鼓楼山西路商务区河西CBD商务区江宁板块南京区域市场分析VerdureInternationalCity5南京区域市场分析新街口地区是南京的中央商务区（CBD），这一地区分布的金融机构、咨询公司、法律事务所、会计事务所和大公司总部、办公室数量居南京之首，其中世界500强企业机构约80家。近期销售的楼盘：置地广场、金轮国际大厦、长发中心等，都是“高档写字楼”，顶级配套，价格和销量都据全市首位。新街口商务区VerdureInternationalCity6案名外立面层高公共部分交付标准配套设施电梯车位空调长发中心双层立面，银色金属网5米10米高穿越式大堂，星级酒店标准公共走道毛坯交付，YKK铝合金窗下沉式广场，智能化安全系统，仲量联行物管高速国际一流电梯492个一拖多可计量式空调系统，新风系统置地广场LOW-E玻璃幕墙，局部氟碳铝板3.6米大堂：品牌自动门；公共走廊：品牌石材，吊顶：高档吸音材料；公共卫生间：高档防水防潮吊顶；高档低噪音卫生洁具天花吊顶；乳胶漆计算机网络通讯系统；有线电视；防火电视监控10部OTIS电梯240个，同时共享五二O广场1000个停车位分户运行，单独计量的多联机变制冷剂流量空调系统金轮国际广场LOW-E中空玻璃幕墙，高档铝板3.15米5星级豪华标准装修公共部分框架结构，毛坯交付国际5A级标准设计智能化系统，美国仕魏理士物管15部约500个独立高档商用空调瞻园铭楼欧文斯科宁挤塑泡沫板外墙保温系统3.3米未订天花吊顶；复合地板；厨房：橱柜；卫生间：阿里斯顿商业配套；金融配套2部OTIS电梯60个无瑞华大厦金色条型砖3.4米大堂:天然石材；卫生间:优质防滑地砖轻钢龙骨，硅钙板吊顶，乳胶漆墙面，地毯24小时安保，保安监视系统4部日立电梯100个每层暗装10组以上，吊顶式分体空调机组I领域（正阳大厦）开放式干挂豪华花岗岩，LOW—E中空玻璃3.3米（6-8层）；4.6米（2-5层）电梯内饰精心设计，明亮舒适。大堂挑高5.8米，地面铺设高级抛光砖吊顶；乳胶漆；水泥地大型休闲广场，OA办公自动化、BA楼宇自动化CA信息自动化、FA消防自动化等中瑞合资苏州讯达豪华电梯150个分户式中央温控系统多以星级标准装修外立面、公共部分等，配套设施较高档，以体现其高档写字楼的品质。新街口商务区楼盘基本情况分析VerdureInternationalCity7案名物管机构物管收费长发中心仲量联行7￥/㎡置地广场世邦魏理仕7￥/㎡金轮国际广场新鸿运物业7￥/㎡瞻园铭楼鹏基物业2￥/㎡瑞华大厦世邦魏理仕4￥/㎡i领域新居物业3￥/㎡案名整层面积分割面积得房率均价（元）长发中心1016㎡75㎡-186㎡70%￥20000置地广场1837㎡900㎡/半层68%—71.3%￥14000金轮国际广场2000㎡左右62㎡-2100㎡72%￥14000瞻园铭楼2830㎡32㎡-47㎡70%￥8900瑞华大厦847㎡80㎡-200㎡80%￥7500i领域1966—1999㎡80㎡-290㎡76.36%￥9600高档物业公司管理费用高，普通物业公司价格在2-4元不等新街口商务区楼盘物业管理对比表、价格面积比较表写字楼整层面积在800-3000之间，户型分割自由，小户型为主，得房率多高于70%，价格因位置及装修标准不同而有所不同，精装修价格多在14000以上VerdureInternationalCity8新街口商务区楼盘销售方式、价格、销售状况及销售对象案名销售方式优惠方式长发中心四成按揭，一次性无置地广场企业一次性，个人可按揭无金轮国际广场四成按揭，一次性无瞻园铭楼四成按揭，一次性一次性98折瑞华大厦四成按揭，一次性一次性97折i领域四成按揭，一次性无案名销售率销售对象去化方式长发中心56%外贸企业及外资各户型均衡去化置地广场50%外贸、保险、医疗、纺织等900㎡以下金轮国际广场7.5%实力企业及外企62-80㎡瞻园铭楼50%中小型企业各户型均衡去化瑞华大厦100%服装、工贸、科技等各户型均衡去化i领域50%各类企业70㎡；120㎡写字楼一般付款方式为一次性付清或按揭贷款，按揭首付在四成左右，少数楼盘有优惠这一区域的销售量大多超过一半，销售对象以外贸、金融等企业为主，小户型去化较快VerdureInternationalCity9南京区域市场分析鼓楼是南京一重要交通枢纽，可方便通达山西路、新街口等地，湖南路南京市新近开发的南京第二大商业圈。区内多家金融、商业机构。湖南路商业示范街，聚集巨大人气。各项配套齐全，现在鼓楼和山西路商务区连成一片，成为城中板块重要写字楼开发市场。鼓楼山西路商务区VerdureInternationalCity10鼓楼山西路商务区楼盘基本情况分析案名外立面层高公共部分交付标准配套设施电梯车位空调江苏议事园大厦玻璃幕墙3.2米五星级标准双入口豪华大厅、电梯厅、公共走道、公共会客区吊顶；独立厨卫；精装修交付星级酒店配套服务；智能安保防卫系统2部电梯600个分户中央空调易发信息大厦局部干挂花岗岩，铝塑板饰面，玻璃幕墙3米大堂精装修轻质墙体；毛坯交付商业配套；金融配套OTIS-LG客梯4部80个中央空调利奥大厦玻璃幕墙3米全装修，具体未订全现浇钢筋砼框架；小面积户型精装修交付；大面积户型毛坯交付地下变电站；消防控制中心4部蒂森克虏伯电梯189个大金家用中央空调绿地国际商务中心单元式LOW-E玻璃幕墙4.2米大堂：花岗岩地面，金属铝板吊顶；电梯间：高档玻化砖，不锈钢装饰条地面；走廊：艺术玻化砖，不锈钢地砖，金属板吊顶；卫生间：Roca卫生洁具吊顶；乳胶漆墙面；水泥地供水：德国威乐；监控保安：自成独立子系统；通讯：24芯光缆7部三菱垂直电梯近200地下停车位VAV变风量全空气空调系统中环国际广场玻璃幕墙3.15米华丽大堂、豪华电梯厅、私属阶梯式空中花园精装修高档俱乐部，标准化酒店服务豪华高速电梯448个大金VRV空调系统新城市虹桥中心玻璃幕墙5米挑高大堂、走道、电梯间装修标准未订毛坯商业配套；娱乐配套；空中游泳池7部电梯约地下500个未订龙吟广场玻璃幕墙3.3米精装修大堂，标准装修公共走道，卫生间；优质防滑地砖部分小单位户型配备精装修，其余毛坯房交付安保：电视监控系统；通讯：宽带、卫星电视，近20000平米空中花园，喷泉广场，阳光中庭15部三菱电梯300个大金VRV中央空调多以星级标准装修外立面、公共部分等，配套设施较高档，以体现其高档写字楼的品质。VerdureInternationalCity11鼓楼山西路商务区楼盘物业管理对比表、价格面积比较表案名物管机构物管收费江苏议事园大厦江苏议事园酒店物业3.8￥/㎡易发信息大厦南京易顺物业5￥/㎡利奥大厦腾虹物业2.5-3.2￥/㎡绿地国际商务中心上海科瑞9￥/㎡中环国际广场中心大酒店物业3￥/㎡新城市虹桥中心新中海物业2￥/㎡龙吟广场快乐世家5.5￥/㎡案名整层面积分割面积得房率均价（元）江苏议事园大厦2951㎡135㎡-385㎡70%￥12000易发信息大厦1470㎡130㎡-340㎡78.62%￥10400利奥大厦1000㎡60㎡-90㎡120㎡-250㎡76%￥12000绿地国际商务中心1800㎡不固定70%￥16800中环国际广场1950㎡公寓65㎡，办公未定65%￥12000新城市虹桥中心1000㎡60㎡-80㎡未定未定，住宅￥10000龙吟广场2600㎡94㎡-356.8㎡79%￥8600高档物业公司管理费用高，普通物业公司价格在2-5元不等，费用差距较大写字楼整层面积在1000-3000之间，户型分割以小户型为主，得房率多在70%以上，价格装修标准不同而有所不同，多在10000以上VerdureInternationalCity12鼓楼山西路商务区楼盘销售方式、价格、销售状况及销售对象案名销售方式优惠方式江苏议事园大厦四成按揭，一次性无易发信息大厦一次性,银行按揭无利奥大厦四成按揭，一次性无绿地国际商务中心四成按揭，一次性无中环国际广场四成按揭，一次性无新城市虹桥中心暂无暂无龙吟广场四成按揭，一次性一次性98折，其他99折案名销售率销售对象去化方式江苏议事园大厦80%大型企业，外资企业。60-70㎡易发信息大厦12.27%租：顺风大酒店，售：各类企业130-260㎡利奥大厦70%外贸等各行业40㎡绿地国际商务中心50%金融、外贸、政府、事业单位不固定中环国际广场26%大、中、小型企业65㎡新城市虹桥中心0%暂无暂无龙吟广场33%中、小型企业40㎡写字楼一般付款方式为一次性付清或按揭贷款，按揭首付在四成左右，少数楼盘有优惠销售量因销售时间不同而有所不同，销售对象以外贸、金融等企业为主，小户型去化较快VerdureInternationalCity13南京区域市场分析南京河西CBD，区域性的商贸、金融、信息、文化、会展及办公为一体城市商务中心区，以其科学的规划、绿色生态设计，便捷的立体交通网络及各种一应俱全的配套设施，成为南京最闪耀的新城。无论是从宏观规划、消费者的消费潜力、经济区产业布局、还是目前正在建设的具体项目来说，南京的河西奥体CBD都是未来发展商务的集中区域。河西CBD商务区VerdureInternationalCity14河西CBD区楼盘基本情况分析案名外立面层高公共部分交付标准配套设施电梯车位空调紫金西区中央铁灰色金属面板，间隔流灰色外墙涂料3.3米花岗岩地面大堂；高档玻化砖电梯间；精装修公共卫生间吊顶；白水泥墙面；水泥地提供商务功能会议室；商务简餐场所及相应配套服务；商务服务中心及24小时代订车辆等服务内容。办公7部电梯300个大金中央空调奥体宋都名座干挂石材，中空玻璃3.15米400平米精装大堂，走道：玻化地砖，精装修电梯间白水泥墙面；水泥地市政配套；中心花园；高级物管2部OTIS电梯377个无嘉业国际城玻璃幕墙3.2米华丽大堂；开敞式电梯厅；卫生间、地面都采用抛光瓷砖和石材搭配；不锈钢隔断版被广泛用到走廊和天花天花采用灰色的铝合金吊顶、墙面选用米色石材防水防潮吊顶独立卫生间；24小时日常公众服务；优惠有偿服务运用先进的船干器技术、通信技术、计算机技术等组成一个多功能全方位监控的高智能化的处理系统1400个数码分层中央空调系统中泰国际广场玻璃幕墙，铝板饰面5.9米（5、6层）；3.6米（7-19层）装修大堂；大理石走道；墙面刷白白水泥墙面，毛坯交付5A现代化智能商务功能、泰式风情空中花园、星级酒店服务系统6部OTIS电梯地下两层设有1000个停车位中央空调大堂都采用了精装修，单层层高大多3.1-3.5米之间少数为5.5米以上挑高。VerdureInternationalCity15河西CBD区楼盘物业管理对比表、价格面积比