同致行-长沙滨江君悦香邸定位策划报告-100DOC-7.7M

滨江·君悦香邸定位策划报告[滨江·君悦香邸]定位策划报告长沙市同致行物业顾问有限公司二零零六年三月一日滨江·君悦香邸定位策划报告2【前言】项目定位是营销执行工作开展的前提，清晰、准确的项目定位必须建立在对项目的周边环境、产品设计、目标客户等因素研究的基础上，本报告旨在通过相关因素的分析，总结[滨江·君悦香邸]项目的定位。【目录】第一章项目定位分析1、项目外部环境发展分析2、项目规划设计成果分析3、项目目标客户分析4、项目定位SWOT分析5、项目定位价值体系分析6、项目定位目标分析第二章项目定位1、项目总体定位2、项目客户定位3、项目价格定位4、项目物业发展建议（附：相关参考楼盘资料）滨江·君悦香邸定位策划报告3第一章项目定位分析“没有调查就没有发言权，没有总结就无法发现规律”，本章节主要通过项目外部环境、规划设计、目标客户等方面因素进行调查与分析，发现问题、总结规律，为项目定位提供科学、准确的依据。一、项目外部环境发展分析影响项目定位的外部环境因素主要包括区域发展前景、周边环境现状、周边环境改善进度三方面，他们是决定物业价值的先决条件。（一）项目区域发展分析1、区域发展前景概述[滨江·君悦香邸]位于新河三角洲。新河三角洲处于湘江、浏阳河与芙蓉北路、三一大道（319国道）的分割地带。据悉，长沙市三角洲地区详细规划范围南起三一九国道，东至芙蓉北路，北至浏阳河，西至湘江东岸。规划范围将除去基地西北角已规划的滨江文化园、芙蓉路西侧部分建成区、已改制单位用地、保留设施用地、五水厂等，规划总用地143.06公顷。目前规划主管部门与相关设计院已经完成大量的前期规划，特别是主要道路交通与建筑面积多达6万平方米的滨江文化园规划完成后，该三角洲详规编制的重要性也日益突显。新河三角洲目前区内共有企业４８家，集中了造纸厂、化工厂、电镀厂、石油库等对城市污染较重的企业，属典型的三类工业区。区内多以低矮的棚户为主，基础设施、公益设施滞后，伴随个长沙城市建设步伐，逐步完成区域的改造的基础上，区域作为“省会城北新地标”。滨江·君悦香邸定位策划报告42、区域发展机会点分析A、长沙城市“一主、两次、四组团”根据长沙城市规划沿湘江、319国道两条生长轴线拓展城市发展空间，构筑“一主、两次、四组团”的城市空间结构。“一主”为城市主体，“两次”为河西、星马新城，“四组团”为暮云、捞霞、高星、含蒲组团。[滨江·君悦香邸]处于城市主体内，由319城市主干道西接河西、东连星马，可借规划之利，交通便利，属于伍家岭商圈的辐射中心地带。B、新河三角洲整体改造新河三角洲整体改造和开发是湘江风光带和滨水区开发建设的龙头。湘江大道由南至北穿过湘江二桥后，向右拐进新河三角洲再径直伸向浏阳河下游。湘江大道以西为长沙滨江文化园选址，而作为点睛之作的“两馆（图书馆、博物馆）一厅（音乐厅）就坐落在滨江文化园内。通过新河三角洲的整体开发建设，从根本上解决区域环境污染问题，不断提高棚户区内市民的生活质量，提升长沙的文化品位和美誉度。建设的目标：三年完成新河三角洲的改造与建设，把北长沙城市品位提高到一个新的阶段。而且，“早一年改造，城市品位早一年提高；早一年开发，棚户区内的市民早一年受益。”新河三角洲的建设，无论对旧城改造还是对新城的景观打造，都是一件很有意义的大好事。滨江·君悦香邸定位策划报告5C、长沙滨江文化“园两馆一厅”建设长沙滨江文化园两馆一厅建筑，是长沙市委、市政府为打造长沙形象，提升城市品位，更好地服务社会，结合新河三角洲整体开发而将倾力建造的具有“时代性、标志性、地域性”的建筑群。长沙滨江文化园选址于新河三角洲，西滨湘江、北临浏阳河，东南为正准备建设的湘江大道北段。“两馆一厅”总建筑面积约6万平方米，其中，博物馆2万平方米，图书馆2.5万平方米，音乐厅1.5万平方米。3、区域发展威胁点分析A、城市改造热点过多2004年起长沙的城市改造力度加强，东、南、西、北四面开花，省政府的南迁、市政府的西迁，东部片区建设、城北改造，这样大的城市建设力度无疑会削弱新三角及两馆一厅建设在城市中的影响力，在项目附近就有“开福寺改造”、“湘春路改造”等建设工程，在一定程度上削弱了规划利好对片区的拉动力。滨江·君悦香邸定位策划报告6B、传统观念改变需待时间处于南帝北丐的北城区，老城区这一片区形象短期内难以改变，开福区原为长沙老工业区，市政设施的老旧，九尾冲、粮一库、西长街等地的棚户区极大影响了片区形象，虽然有利好规划支撑，但在短时间内还无法转变客户对片区的印象。4、区域发展分析综述综合以上分析，总的而言是机会大于威胁，区域发展的前景广阔，潜力巨大。尽管在一定时期内区域内的配套等设施条件相对滞后，整体形象缺乏规划，但随着城市发展的进展，交通等设施的改善，特别是随着三角洲的建设、滨江文化园、两馆一厅的建设，区域内房地产的开发，尤其是高端项目的潜力非常巨大。项目区域发展分析抓住新河三角洲整体改造、长沙滨江文化园、两馆一厅建设的契机，首先强占片区规划利好，提升项目价值，这是片区分析给我们带来的最大启示。滨江·君悦香邸定位策划报告7（二）项目周边环境分析1、项目周边环境现状A、自然环境东面临伍家岭路，隔路与成熟居住小区相望，成熟居住小区紧靠芙蓉北路。南面是三大道、波隆立交，可远望城市中心高层建筑，视野不及西面开阔，但城市天际线较为丰富。西面是残留的铁路、旧厂房，自身并无观赏价值；300米外，是一片水天一色、江帆游船的壮阔江景。北面视野开阔，在高处可看到江景，附近仍是一片旧民房、厂房以及待建房地产项目。B、历史人文景观项目西南面1000米处，是历史悠久的开福寺，占地1.6万平方米。尽管开福寺远近闻名，但因其是一个朝圣拜佛的地方，对普通市民的吸引力很弱，对地块价值的正面影响有限。滨江·君悦香邸定位策划报告8C、景观综述从地块面临的景观及远景、视野开阔程度看，东、南、西、北四个方向中，东、南仅有一些景观价值不高的城市景观，西面、北面可远望江景，但是需在住宅14层以上才能见到一线天的江景。总之，地块周围景观应该属于该地的并非项目的独特优势而属于常项。项目可发挥规模大的优势，营造良好的园林景观，弥补不足。D、地块周围的交通条件项目南临市区交通动脉——三一大道路，双向6车道，车流顺畅，并有多路公交车经过；西边是城市南北主干道——芙蓉路，通过约50米长的规划路即达本地块。综述：环临公共交通条件较便利，而且地块紧邻公交干道，不存在亚交通连接的问题更无交通瓶颈限制。因此，该地块的交通条件较为优越，属于优势条件。E、地块周边的城市配套状况在步行半径一公里的区域内，与人们生活息息相关的主要市政配套有：购物：主要有维多利购物中心、华夏市场、新一佳伍家岭店等金融：近程主要为中国银行、工商银行、长沙市商业银行、建设银行教育：近程主要为开福中心幼儿园、新河小学、伍家岭小学、国防科大附中；医疗：近程目前主要有大型药店、南方医院、开福区医院休闲：有滨江文化园、开福寺滨江·君悦香邸定位策划报告9综述：从配套功能来看，各种生活功能较为齐备；从配套设施的档次来看，总体水平或档次偏低，尤其是医疗和教育配套；从配套的分布半径看，有一些配套路程偏远，使用有些不太方便。总体而言，市政配套齐全但较为落后，与其他内城特别是东城和南城高档项目比较无明显优势。F、环境、污染情况（1）水、空气、土地污染项目周边空气清新，土地无污染。该地块位于人口密度最低的开福区，周边有待拆迁的工厂但无废水、废气、废料的污软，周围空气质量优良，地盘内土壤保持完好。（2）噪音污染整体来说噪音干扰较小，但项目南面的三一大道、波隆立交车流量大，对临街部分住宅造成较大的干扰。（3）社会治安状况地块周边社会生产生活安定有序，治安状况良好。综述：地块周边治安状况良好，空气清新，土地无污软，基本无噪音干扰。因此，环境、污染因素具有一定优势。滨江·君悦香邸定位策划报告102、项目周边环境改善进度分析；A、片区改造将进一步完善周边配套[滨江·君悦香邸]所在的片区伴随着城市改造的进程，工厂、棚户将逐步拆迁，景观将得到进一步改善，原有的商业配套也将逐步完善，尤其是滨江风光带、两馆一厅、湘春路、开福寺路的改造，[滨江·君悦香邸]所在的片区将成为一个以旅游、文化为主的城市休闲区。B、大型房地产项目的开发将进一步优化配套[天健·芙蓉盛世]的开发将带来极大面积的中高档商业配套，是对[滨江·君悦香邸]配套强有力的补充，加之周边土地的出让、开发，本片区将城市长沙城市北部又一成熟的生活区。3、项目周边环境综述[滨江·君悦香邸]目前的周边环境、商业配套尚有一部分欠缺，但伴随着城市的进一步发展，城北门户的生活环境将逐步完善，加之滨江文化园的建成，[滨江·君悦香邸]将成为长沙北门户，最适宜居住的项目之一。周边环境分析着眼于未来，以发展的眼光来看待[滨江·君悦香邸]，在城市功能上本项目即是“北门户标志性住宅”也是“滨江文化产业园标志性非常大的价值提升空间。滨江·君悦香邸定位策划报告11二、项目规划设计成果分析“产品决定客户”只有充分了解[滨江·君悦香邸]在产品设计上的特点，才能准确的判断目标客户群体所在，只有通过项目与竞争楼盘的比较，才能发掘出[滨江·君悦香邸]的核心竞争点。（一）项目规划指标分析A、项目规划指标序号项目单位数据1总用地面积平方米75766.582建筑总占地面积平方米155243总建筑面积平方米3293054计容积率总建筑面积平方米277590其中住宅建筑面积平方米260266商铺平方米11854商业会所平方米1870幼儿园平方米36005容积率3.666不计容积率面积平方米517157规划住宅套数户21268高层建筑密度/商业建筑密度%12.7/13.19绿地率%40.510机动车停车位辆1598其中地面商业停车辆104地面住宅停车辆48地下住宅停车辆144611住宅停车率%73滨江·君悦香邸定位策划报告12B、规划指标分析项目占地面积M2建筑面积M2容积率天健.芙蓉盛世5610030.56万4.18万熙园11000020万1.9珠江花城1320000240万1.8佳阳.怡景馨都46293.1615万3.197顺天.黄金海岸11.499万1.87恒鑫.澜北湾77631.1514.44427万1.81左岸春天二期64425.6512.26万1.83四季美景69264.0217万2.8时代先锋12228.73万6景香苑二期5.1649万1.8滨江.美寓70亩8.1万2新佳园.兴佳名苑4.9万2.56爱家园62565.12万不详滨江·君悦香邸75766.583293053.66C、规划成果分析1、占地面积[滨江·君悦香邸]在占地面积上排在珠江花城、万熙园、恒鑫.澜北湾之后；2、建筑面积在建筑面积上排在珠江花城、天健.芙蓉盛世之后；3容积率在容积率上仅次于天健.芙蓉盛世；4、住宅停车率本项目为0.73属于中档。综合以上指标，本项目在片区内为中等偏大项目，在建筑形态、住宅停车率等指标上应归属于“居家型物业”。滨江·君悦香邸定位策划报告13（二）项目规划资源分析1、项目朝向资源分析基本保证客厅或主卧南向约70%基本保证客厅或主卧东南向约10%基本保证客厅或主卧西南向约15%朝向不理想单位约5滨江·君悦香邸定位策划报告142、项目景观资源分析拥有较好的园林景观约55%拥有局部园林景观约25%拥有较少园林景观约20%滨江·君悦香邸定位策划报告153、项目通透性资源分析基本保证南北通透约65%通透性较好约20%通透性较差约15%滨江·君悦香邸定位策划报告164、项目噪音影响分析噪音污染小约40%噪音污染一般约40%噪音污染较大约20%滨江·君悦香邸定位策划报告175、项目规划资源分析综述[滨江·君悦香邸]在产品资源分配上组团差异比较大，三角地块、南部分地块在朝向、景观上有一定欠缺，（三角地块高层江景除外）1#—10#资源分布比较平均，在整体定位上应基本上结合中心部分的资源分布特征考虑，三角地块、南部地块为辅助影响因素。（二）项目产品设计分析产品配比上表所示数据中，一房总量为424套，二房总量为1176套，三房总量为488