产品基础知识培训—住宅规划(1)

产品基础知识住宅规划住宅规划——基本概念居住区居住小区居住组团居住区居住小区居住组团城市道路小区道路城市级公共服务设施小区级公共服务设施住宅规划——基本概念居住区总用地居住用地其他用地住宅用地公共绿地道路用地公共服务设施用地城市规划用地：——居住区用地（R）——住宅用地（R01）——公共服务设施用地（R02）——道路用地（R03）——公共绿地（R04）R=R01+R02+R03+R04住宅规划——基本概念城市规划中有两个重要的用地概念——公共服务设施用地（R02）——道路用地（R03）公共服务设施用地（R02）一般称公建用地，是与居住人口规模相对应配建的、为居民服务和使用的各类设施的用地，应包括建筑基底占地及其所属场院、绿地和配建停车场等。道路用地（R03）居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民汽车地面停放场地。住宅规划——基本概念指住宅基底占地及其四周合理间距内的用地（含家务院、宅间小路和绿地）住宅用地指公共服务设施建筑基底占地及其所属场院、绿地、道路、配建停车场等公共服务设施用地指各级中心绿地、运动场、成人和儿童休憩场地、林荫路和绿化隔离带公共绿地指宅间小路以外的各级道路、小广场、停车场道路用地其他用地指非直接为本区居民配套的道路用地、其他单位用地、保留的自然村或不可建设用地等住宅规划——基本概念用地红线经城市规划行政主管部门批准的建设用地范围的界线。容积率一定地块内，总建筑面积与建筑用地面积的比值。建筑密度一定地块内所有建筑物的基底总面积占用地面积的比例。道路红线规划的城市道路路幅的边界线。建筑红线城市道路两侧控制沿街建筑物（如外墙、台阶等）靠临街面的界线。又称建筑控制线。城市绿线是指城市各类绿地范围的控制线。1、用地性质2、用地面积3、用地红线4、容积率5、建筑控制高度6、建筑密度7、道路红线8、建筑红线后退距离9、建筑线10、绿地率11、交通出入口方位12、停车泊位13、建筑间距14、日照标准15、日照间距系数16、城市绿线规划常用术语及指标住宅规划——基本概念建筑容积率：地上建筑面积/规划建设用地面积（附属建筑物也计算在内）建筑密度：即建筑覆盖率基底面积之和/规划建设用地面积绿地率：绿地面积/规划建设用地面积（覆土面积在3米以上的绿化才算在绿化面积中）房屋使用率：房屋使用率是指房屋的使用面积与建筑面积的比例。７０％至８０％的使用率比较合理。集中绿地：建筑基地内的集中绿地面积，在居住用地中应不少于用地总面积的10％。居住小区内每块集中绿地的面积应不小于400平方米，且至少有三分之一的绿地面积在规定的建筑间距范围之外。住宅规划——基本概念总建筑面积容积率=净用地面积包括：住宅、商业、高于地面1.5米的半地下室、公共配套服务设施（居委会、物业用房、配电房、垃圾转运站…..）不包括：露台、地下室、层高低于2.2米的架空层、向公共开放的层高高于2.2米的架空层……居住区用地，不包括代征道路用地、代征绿地用地住宅规划——基本概念基本资料：总用地面积：5288.33平米总建筑面积：41780平米其中：计容积率建筑面积：36330平米不计容积率建筑面积：7480平米（地下车库及设备用房）建筑物占地面积：2040平米住宅建筑面积：21090平米商业建筑面积：12550平米容积率：6.87覆盖率：41%容积率的计算？住宅规划——基本概念道路红线城市道路（含居住区级道路）用地的规划控制线。车行道绿化带人行道建筑后退道路红线建筑控制线居住区道路小区路组团路及宅间路纵墙面向道路无出入口高层5.03.02.0多层3.03.02.0有出入口-5.02.5山墙面向道路高层4.02.01.5多层2.02.01.5围墙面向道路1.51.51.5住宅规划——基本概念住宅规划——基本概念实例——西半岛道路中心线用地范围线建筑退线道路中心线与用地范围线之间区域为代征道路用地，不计入净用地范围用地范围线与建筑退线之间区域为净用地范围，属于项目使用，围墙可以建到用地范围线处住宅规划——基本概念实例——金色家园道路边线为规划道路的控制线，用地范围线为项目建筑用地范围的控制线，在临城市道路的项目中，道路边线与用地范围线局部是重合的。道路中心线用地范围线道路边线住宅规划——基本概念日照间距的概念为保证每户都能获得规定的日照时间和日照质量，要求条形住宅长轴外墙之间保持一定距离，即为日照间距。（1）高层住宅的小套、中套应有一个居住空间，大套应有两个居住空间能获得冬至日连续满窗有效日照不少于1h。（2）多层住宅间距在中心城浦西地区不得小于南侧建筑高度的1.0倍，在浦东新区、郊区、县城镇等地区不得小于1.2倍。（3）朝向为东西向的〔指正东西向和东（西）偏南45度以内（不含45度），下同〕，其间距在浦西内环线以内地区不小于主朝向一侧遮挡建筑高度的0.9倍，在其他地区不小于1.0倍，且其最小值为6米。住宅规划——基本概念居住建筑日照要求——国家规定：从居住建筑住户底层窗台面算起，大寒日满窗日照的有效时间不少于连续2小时；如果是新建建筑对自身的遮挡，局部的确有困难时，可以放宽至1小时。住宅规划——基本概念各类建筑基底总面积建筑密度=净用地面积相同容积率下，平均层数越高，建筑密度越低，可用于景观用地越多正常情况下。居住区建筑密度一般在12%~30%住宅规划——基本概念各类绿地面积总和绿地率=净用地面积小区集中绿地不少于总用地面积的10%。居住小区的绿地率不少于总用地面积的35%。各类绿地包括：公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地（即道路红线内的绿地），地下或半地下建筑的屋顶绿地、水面折算各类绿地不包括：屋顶、露台的人工绿地住宅规划——基本概念公共绿地满足规定的日照要求、适合于安排游憩活动设施的、供居民共享的集中绿地，应包括居住区公园、小游园和组团绿地及其它块状带状绿地等。公共绿地名称最小规模居住区公园10000平米小游园4000平米组团绿地400平米块状带状绿地400平米，宽度不小于8米住宅规划——基本概念用地平衡是规划过程中从总体衡量并控制规划的重要指标用地构成经验值备注住宅基底12%~30%即建筑密度道路10%~18%一般纯道路只有9%~12%，如考虑路边停车，会超过12%，直至18%景观、绿化50%~70%包括硬地、水面、绿化说明：上表与居住区规划中的用地平衡指标表不同，三项主要用地统计后与净用地基本一致。住宅覆盖率根据建筑物业形态不同差别较大，住宅小区的一般规律是中等以上规模小区高度越高建筑覆盖率越低。住宅规划——基本概念居住区道路分级居住区级道路不小于20米居住小区级道路6-9米组团级道路3-5米宅间小道不小于2.5米停车设施规划设计1、居住区道路分级2、道路系统规划人车分流人车混流3、停车设施规划设计单建式附建式混合式住宅规划——基本概念满足经济要求住宅群体组合基本要求：日照通风安静舒适方便安全交往满足功能要求满足美观要求住宅规划——基本概念住宅群体组合基本形式①行列式③点群式纽约罗斯福岛东伍德小区公寓柏林某住宅④混合式住宅规划——基本概念早晨的太阳照进室内很深冬季早晨很暖但午后很冷。午后的太阳照进室内很深，夏季特别热。夏季太阳高，向室内照射不深，冬季向室内照射很深，室内暖和。整天没有日照，冬季迎北风，冷。光线全天都是平均的。干燥室浴室洗脸间更衣室仓库暗室锅炉房车库书房工作间储藏室厕所家务室厕所卧室餐厅厨房卧室起居室餐厅家庭间娱乐室音乐室起居室餐厅儿童室阳台北东西南生活空间于环境条件的关系住宅规划——基地特点规划（基地特点）1.滨水；2.坡地；3.山地；4.高尔夫;5.平地住宅规划——基地特点滨水住宅项目，都会明显的突出利用水景资源价值。住宅规划——基地特点坡地。住宅规划——基地特点山地项目，在突出利用山地景观和地形变化的前提下，还要规避山地由于坡度变化带来的采光和交通问题。住宅规划——基地特点高尔夫项目，规划设计注重高尔夫景观的最大化利用。住宅规划——基地特点平地。住宅规划——利用基地资源进行规划的案例分析红树西岸住宅规划——利用基地资源进行规划的案例分析万科东海岸住宅规划——规划图分类1、鸟瞰图2、总平面图3、各类分析图4、组团平面图规划（规划图类型）住宅规划——规划图分类鸟瞰图——鸟瞰图为反映出小区整体或局部规划面貌的高空拍摄图片。实景、模型或者电脑模型。住宅规划——规划图分类总评面图——总平面图就是能反映出整个小区的规划，其中包括小区的主体建筑物和配套设施，小区的道路系统，小区的景观绿化的平面图住宅规划——规划图分类各类分析图——分析图就是对总平面图的道路交通、规划进行分析，图中虚线表示该小区的道路系统。住宅规划——规划图分类各类分析图——从规划——小区路——组团空间——院落空间，其中“组团”就是组成小区的基本单元。住宅规划——规划图分类组团平面——组团平面图就是能反映出小区中某个组团的规划，其中包括组团中的主体建筑物，道路系统和景观绿化等的平面图。住宅规划——规划图分类住宅规划——规划图分类住宅规划——规划图分类住宅规划——规划图分类住宅规划——规划图分类住宅规划——规划图分类住宅规划——规划图分类1、公建设施配套的分类住区公共服务设施教育医疗卫生文体商业服务金融邮电市政公用行政管理其他2、2、公建设施的规划布置A、位置在几何中心B、位置沿主要道路C、位置在主要入口D、位置分散在道路四周住宅规划——规划图分类住宅规划——规划图分类住宅规划——后续拟补充内容后续拟补充章节，住宅设计规划和房地产开发的关系，包含不同物业类型的住宅，规划特点和示范区的不止要素等，作为规划基础知识的提升内容，便于销售员从销售的角度理解规划。