中国房地产发展历程

中国房地产发展历程第一阶段：理论突破与试点起步阶段(1978至1991年)1978年理论界提出了住房商品化、土地产权等观点。1980年9月北京市住房统建办公室率先挂牌，成立了北京市城市开发总公司，拉开了房地产综合开发的序幕。1981年，在深圳、广州开始搞商品房开发试点，在此之前，国内只有房地产开发，没有商品房开发，事业单位或是企业单位造房子主要是用于内部职工福利分配。1982年国务院在四个城市进行售房试点。1984年广东、重庆开始征收土地使用费。1987年11月26日，深圳市政府首次公开招标出让住房用地。1990年上海市房改方案出台，开始建立住房公积金制度。1991年开始，国务院先后批复了24个省市的房改总体方案。1987至1991年是中国房地产市场的起步阶段。第二阶段：非理性炒作与调整推进阶段(1992至1997年)1992年邓小平同志南巡深圳视察后发现特区市场经济之后变化很大，其中房地产开发相当成功，认为开发区的经验值得全国推广，于是他吹响了中国发地产开发号角，沿海城市一带开始展开，特别在海南、北海、广州、深圳等。1992年房改全面启动，住房公积金制度全面推行。1993年“安居工程”开始启动。1992年后，房地产业急剧快速增长，月投资最高增幅曾高达146.9%。房地产市场在局部地区一度呈现混乱局面，在个别地区出现较为明显的房地产泡沫。1993年朱镕基总理到海南视察，发现海南的房地产市场是已经失控，主要是土地市场形成了严重泡沫。于是下令停止银行贷款。政府开始第一轮紧缩性宏观调控，房地产泡沫破裂，造成了大量的烂尾楼和银行呆坏账。1993年底紧缩性的调控政策落实，经济过热势头放缓，处在通货紧缩通道中，亚洲金融（行情,资讯,评论）危机爆发，日本、香港等地房地产泡沫破裂。房地产市场在经历一段时间的低迷之后开始复苏。第三阶段：相对稳定协调发展阶段(1998至2003年)随着住房制度改革不断深化和居民收入水平的提高，住房成为新的消费热点。1998年对中国房地产业来说是关键之年，分水岭就是上半年和下半年，很多开发商在1998年上半年都熬不下去了，把土地纷纷卖掉退出市场。但是到了1998年下半年，在6月份左右，政策面开始发生变化，出台了一系列的刺激房地产发展的政策，主要一个是取消福利分房，通过市场来解决住房问题，这种政策使得有效需求在短期内爆发，并大幅快速上升。还有价格政策，在这之前商品房的价格受到物价局的管制，不能随便涨价，是限价的。但是在这时候取消了这些管制，为后来开发商涨价提供可能，这以后开发商自己喜欢怎么定就怎么定，开始乱涨价。1998以后，随着住房实物分配制度的取消和按揭政策的实施，房地产投资进入平稳快速发展时期，房地产业成为经济的支柱产业之一。1998里程碑5月9日，中国人民银行出台《个人住房贷款管理办法》，倡导贷款买房。7月3日，国务院正式宣布停止住房收入分配，逐步实行住房分配货币化。同时，建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系被确定为基本方向。10月29日，以回龙观、天通苑、建东苑等为代表的19个首批经济适用房项目在北京房地产交易中心展示。央行颁布《个人住房贷款管理办法》，并特意安排1000亿元的贷款指导性计划。评述：海南房地产泡沫破裂后，延续5年的房地产颓势就此得以扭转。当年全国完成房地产开发投资3623亿元，比上年增加13.79%，改变了上一年房地产开发投资负增长态势。政策背景是，通货紧缩的经济局势使得政府决定催热房地产拉动内需，这一影响深远的决策是亚洲金融危机后改善市场需求的转折点，其效应持续了10年，并使得房地产业成为中国经济的支柱产业之一。房地产热不仅造就了大批中国富豪，也成为政府官员落马的主要泥潭。易被人忽视的是，中国在当年首次提出要建立以经济适用房为主和租售并举的住房供应体系。1999-2003白银年代1999年末班车3月，北京春季房地产展示交易会在国贸举办，出现前所未有的观展人流，个人首次代替单位成房展会购房主流。4月，建设部出台《城镇廉租房管理办法》，5月1日起实施。9月，各地陆续停止福利分房。社会映像：结婚率大增。10月，北京发布文件规定，已购公房可上市交易。2000年零售时代1月，国务院发布《建设工程质量管理条例》。3月，财政部、国家税务总局及建设部联合下发《关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》。4月，北京经济适用房实行统一物业管理收费标准：0.50元／月·平方米。国家计委、建设部10月联合发出《关于房地产中介服务收费的通知》，对收费标准作了明确规定。12月12日，财政部下发通知说，在京中央和国家机关事业单位职工的20亿购房补贴资金，已经陆续开始发放。评述：房地产零售时代来临，房贷成银行热门生意，个人购房比例持续上升。商业银行发放的个人住贷总量在不断增长，贷款门槛越降越低。2001年炒房团7月13日，北京申奥成功。8月，第一支来自温州的火车炒房团前往北京，共有134人，创下了过亿元成交额。几天后，另一支火车炒房团前往杭州。9月11日，美国9·11事件发生。10月，温州第一支飞机炒房团前往北京。12月10日，中国正式成为世界贸易组织成员国。评述：申奥成功和入世，成为刺激房地产发展的两大诱因，房价涨幅迅速，温州炒房团开始成为一个新的名词。这一年的Forbes中国富豪榜中，开发商占28人。人民银行禁止银行零首付住房贷款的小小警告难敌房地产发展热潮。但是，从防范风险来说，这一次出手是及时有效的。2002年招拍挂1月10日，北京市取消住房建设中部分收费项目。1月18日，建设部发布《关于印发建设部2002年整顿和规范建筑市场秩序工作安排的通知》，整顿建筑市场。2月21日，公积金贷款利率下调。5年以下(含5年)由现在的4.14%下调为3.6%，5年以上由现行的4.59%下调为4.05%。2月22日，央行降低金融机构人民币存贷款利率，个人住房商业贷款利率均下降0.54%，5年期以内由5.31%降为4.77%，5年以上由5.58%降为5.04%。7月1日，国土资源部制定的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》开始施行。这对规范土地使用权出让，优化土地资源配置，建立公开、公平、公正的土地使用制度，具有重要意义。2003年地王2月，国土资源部叫停别墅供地，一时间低密度住宅成为抢手货。3月开始，SARS爆发。6月5日，央行颁布震动房地产业的121号文件：《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，规定开发企业申请银行贷款其自有资金应不低于开发项目总投资的30%，商业银行只能对购买主体结构已经封顶住房的个人发放个人住房贷款。8月12日，建设部公布了国务院18号份文件《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，在要求加强房地产贷款监管的同时，对符合条件的房地产开发企业和房地产项目，要继续加大信贷支持力度。与121号文件形成鲜明反差。12月8日，北京土地整理储备中心举行成立以来的第一次土地拍卖会，天津顺驰以9.05亿元天价中标，高出起拍价4.75亿元，改写北京土地市场价格标准。12月31日，《城镇最低收入家庭廉租房住房管理办法》出台。评述：SARS重创房地产，短暂寒冬出现。121号文引起轩然大波，但随后的18号文又安抚了市场情绪。纵观这一年，虽然政府加紧对房地产进行调控，但是部门间的观点并不完全一致。第四阶段：价格持续上扬，多项调控措施出台的新阶段(2004至2008年)2003年以来，房屋价格持续上扬，大部分城市房屋销售价格上涨明显，暴露出房价过高、结构不合理的问题，导致严重的社会矛盾，房地产业成为社会关注的焦点。随之而来出台了多项针对房地产行业的调控政策。2004年开始实施宏观调控，主要特征是收紧土地与信贷两个闸门，以调控供给为主。2004年个人集资建房。3月30日，国土资源部、监察部联合下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》即71号令，此通知规定8月31日后，不得再以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性土地使用权，国有土地使用权要以公开的招标、拍卖、挂牌出让方式进行。政府这一收紧政策，使积习已久的协议出让土地方式从此淡出市场，取而代之的是招拍挂方式。然而随后，全国各地的房价涨声一片。10月29日央行决定，从该日起金融机构将5年以下个人住房贷款利率调整为4.95%，5年以上5.31%。这是9年来首次加息。12月，于凌罡在北京发起个人集资建房运动。评述：SARS过后的房价报复性反弹，土地拍卖和加息两种调控工具的使用却都伴随着新一轮房价的大涨。通货紧缩已经成为历史，经济过热和流动性转而成为焦点。房地产发展的热潮已经开始从北京上海这些一线城市转向内陆城市，房地产企业的全国化经营发展凶猛，外资开始成为开发商重要的融资通道。全年中国房地产开发利用外资228.2亿元，同比增长34.2%。2005年八条3月17日，央行宣布调高商业银行自营性个人住房贷款利率，公开表态要通过此举打击炒房者，平抑房价。据国家统计局统计，当年一季度全国房价上涨19.1%。3月26日，《关于切实稳定住房价格的通知》(国八条)清晰传达了对房价上涨过快的忧虑。4月27日，国务院常务会议提出八项措施引导和调控房地产市场，业界称之为新八条。5月11日中央七部门联合出台《关于做好稳定住房价格工作意见的通知》。保证中小套型住房供应、打击炒地、期房禁止转让，成为此次房地产新政的关键词。6月1日起，对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过2年(含2年)转手交易的，销售时免征营业税；对个人购买非普通住房超过2年(含2年)转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。8月15日，央行《2004年中国房地产金融报告》称，目前经营良好的房地产商已经积累了一定的实力，可以考虑取消现行的房屋预售制度，改期房销售为现房销售。但后来建设部马上进行了澄清，近期不会取消商品房预售制。全年北京房价上涨20%多，商品房预售均价达6776元／平方米；而在2000-2004年北京每年房价平均只上涨了0.78%。评述：调控文件密度加大，但房价一路坚挺。旨在打击投机行为的交易税收不仅没有控制房价，反而转嫁了成本，加大了新房市场的市场需求。虽然预售制度没有取消，但是在这次风波中我们可以看出各部门之间对于房地产的叠加监管和严控。2006年涨！涨！涨！3月5日，国务院总理温家宝所作的政府工作报告明确提出，要继续解决部分城市房地产投资规模过大和房价上涨过快的问题，表明了中央政府对当年房地产宏观调控的一个主要政策指向。4月27日，深圳市民邹涛通过网络发起不买房运动，并迅速得到来自32个大中城市的近2万名网民支持。4月28日，央行全面上调各档次贷款利率0.27个百分点，其中，5年期以上的银行房贷基准利率由6.12%上调至6.39%。这是央行在加息后短短一年多时间里再次上调利率，此次加息主要是为了抑制投资需求，进一步稳定房地产价格。5月17日，总理温家宝主持召开国务院常务会议。会上提出了促进房地产业健康发展的六项措施(国六条)，包括住房供应结构、税收、信贷、土地、廉租房和经济适用房建设等方面，拉开了2006年调控序幕。5月29日，国务院办公厅颁布《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》(国办发［2006］37号)，人称9部委十五条，对国六条进一步细化，而且在套型面积、小户型所占比率、新房首付款等方面作出了量化规定，提出90平方米、双70%的标准。5月31日，国税总局下发《关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知》(国税发74号文件)，要求6月1日后个人对外销售购买不足5年的住房要全额征收营业税。6月，原北京市副市长刘志华被免职，首创集团董事长刘晓光被协助调查。7月6日，建设部联合发改委、工商总局下发166号文件《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》，要求房地产开发企业取得预售许可证后，应当在10日内开始销售商品房。同时加强房地产广告发布管理，未取得商品房预售许可证的房地产项目，不得发布商品房预售广告。7月11日，建设部联合其他5部委下发171号文件《关于规范房