产品开发研究预算表

浅析商业空间营造商业分类商业形体的变化商业空间的故事空间主题营造商业分类业种业态分类综合店购物中心百货店大型批发店商店服装类食品类杂货类家用类超级市场平价市场专卖店集中专卖店大型专卖店专卖店药店家具展卖中心饮食店集中饮食店快餐店专营店按照选址分类市区型百货店\大型批发店集中专卖店集中餐饮店郊区型购物中心、大型批发市场、ＤＩＹ、大型专卖店观光地型购物中心、集中专卖店、集中餐饮店商业分类按照市场范围分按照消费行为分类近邻型邻里周边消费者社区型某个社区消费者区域型周边几个社区消费者城市型所在城市的大部分区域超级型客户群覆盖所在城市及周边城市物业品业态商业百货商场超市购物中心家居建材超市直销折扣商店各种类型商业街各种类型的旗舰店、专业店体验态商业娱乐、休闲类商业介于二者之间餐饮类商业分类根据现在的适用范围按照体量分类近邻型邻里周边消费者社区型某个社区消费者区域型周边几个社区消费者城市型所在城市的大部分区域超级型客户群覆盖所在城市及周边城市购物中心类生活配套类个性化发展城市活力中心节日中心观光型商业特色中心直销中心大型廉价广场廉价中心城市娱乐中心问题一：分类是一成不变的还是有发展变化的，如果是变化的，规律是什么？问题二：商业的定位和什么有关？商业分类商业形体的变化商业空间的故事空间主题营造商业形体变化①②③④⑤商业形体变化／商业和住宅、办公结合的设计要点分析１、首先要遵循地段的商业属性；２、要考虑到商业和环境的结合，商业建筑不能仅仅考虑建筑本身；３、考虑室外空间的商业用途；４、从经营角度考虑；５、从建筑自身形体、结构能要素考虑。商业形体变化／商业和住宅、办公结合的设计要点分析商业形体变化／商业和住宅、办公结合的设计要点分析从区域商业布局来看，近几年开发的住宅项目，都定位为高档住宅项目。具有良好的消费基础。整体大的区域，不缺乏高档商业。但项目区域缺乏中高档的集中商业配套。商业具有市场空白点。未来商业规划，本项目北侧临江项目有集中商业，滨江位置有休闲类商业，未来区域市场可以形成区域的商业中心，当然也存在商业竞争。上海浦东某项目规划商业分析商业形体变化／商业和住宅、办公结合的设计要点分析从现有商业设计上来看，集中商业有设计一定量的室外广场。内部空间有大型的室内中庭空间，其它商业则以街脯形式出现。建议街铺和内部住宅分离，形成单独的商铺，便于后期经营，也减少对住宅的影响。本项目集中商业的地下室作为商业经营，采用两层还是三层？对于本项目地段来说，商业价值已经不能单纯的从工程造价角度分析，商业是否适合做地下三层。主要影响因素：建筑的空间形态；经营思路和业态组织。集中商业沿街商业上海浦东某项目规划商业分析商业形体变化／商业和住宅、办公结合的设计要点分析上海浦东某项目规划商业分析从空间形体上来说，地下二层和地上三层结合能够形成5层的商业体量，如果是地下三层的话，总体是六层体量，对于中庭空间设计来说。尺度足够的情况下，商业内部空间地下和地上完全可以做到一样的空间效果。至于地下三层比地下二层难经营，业态不容易存活。道理和地上三层商业价值远低于二层商业价值一样。结论：从建筑设计角度上说，地下三层的空间效果可以做到类似地上空间，设计思路：“地下空间地上感觉”。至于是否需要地下三层，主要还是要看业态和经营思路。商业形体变化／商业和住宅、办公结合的设计要点分析上海浦东某项目规划商业分析本项目商业定位思路分为两个层次，第一是项目的整体形象；在确定商业整体形象的基础上，进行第二步，对地下二、三层商业，业态和体量进行定位。无论时是否有地下商业，仅从图纸地上三层来看，本项目已经是集中型、大体量商业，整体商业的经营模式势必需要以主力店+精品百货结合的形式布置。建议本项目的主力店选择：卖场、大型娱乐类商业、主题类运动店、玩具城、大型餐饮等。地下二、三层的商业业态布局和地下商业高区类似。商业形体变化／商业和住宅、办公结合的设计要点分析常州某项目商业形式建议商业形体变化／商业和住宅、办公结合的设计要点分析常州某项目商业形式建议：入口商业形体变化／商业和住宅、办公结合的设计要点分析常州某项目商业形式建议：庭院商业形体变化／商业和住宅、办公结合的设计要点分析常州某项目商业形式建议：庭院商业分类商业形体的变化商业空间的故事空间主题营造商业空间的故事佛罗里达州海滨度假村（美国）集中绿地广场集中商业墨西哥湾度假小镇的核心空间布局；广场、集中绿地、集中商业、景观资源商业空间的故事空间设计要点：入口、中庭、通道、地下空间、停车商业空间的故事商业空间营造分析方法做什么？现有案例营造的经验、效果空间营造的借鉴意义确定空间的基本功能集中式商业港汇广场恒隆广场正大广场商业商业空间营造对比共性/效果优劣•入口空间•中庭•通道成功案例空间营造的方式空间划分入口空间中庭通道地下空间街区式商业大宁商业广场海上海商业广场大拇指广场商业空间的故事/集中式商业/形象港汇广场恒隆广场正大广场中庭和通道港汇广场恒隆广场正大广场商业空间的故事/集中式商业/中庭及通道集中式商业/港汇广场商业空间的故事/集中式商业/中庭及通道集中式商业/恒隆广场商业空间的故事/集中式商业/中庭及通道中庭顶部中庭形式比较商业空间的故事/集中式商业/中庭及通道直线型中庭空间——突出气势和尺度感优雅从容的弧型中庭集中式商业/正大广场正大广场前庭坡状通道中庭中庭顶部商业空间的故事/集中式商业/中庭及通道上海泰晤士小镇商业空间的故事/街区式商业/案例分析中学康复中心超市幼儿园教堂艺术中心酒店餐厅上海泰晤士小镇：核心空间分析商业空间的故事/街区式商业/案例分析广场教堂河流过渡广场运河和桥教堂上海泰晤士小镇：沿河景观商业空间的故事/街区式商业/案例分析滨水景观上海泰晤士小镇：三角型广场商业空间的故事/街区式商业/案例分析上海泰晤士小镇：教堂广场和过渡空间建筑商业空间的故事/街区式商业/案例分析上海泰晤士小镇：居住组团内部商业空间的故事/街区式商业/案例分析上海泰晤士小镇：通道商业空间的故事/街区式商业/案例分析上海泰晤士小镇：门商业空间的故事/街区式商业/案例分析商业空间的故事/街区式商业/案例分析新天地商业街区上海标准里弄布局形式示意广场和主要交通轴线街巷入口广场景观轴线内部广场根据上海里弄改造的开放式商业街区“上海新天地”：大部分空间保留街巷空间的肌理，主要交通轴线，扩大道路尺度，并且以景观手法处理，沿主要交通轴线布置活动广场，增加场景变化的故事情趣。内部广场以居住为主的上海标准里弄布局形式：以住宅和最小化的街巷交通作为整体布局元素，缺少入口强调，主要交通的引导和公共空间的组织。上海新天地商业空间的故事/街区式商业/案例分析街巷入口广场景观轴线内部广场内部广场空间设计关键词：建筑改造、街巷、核心空间、入口、室外空间……上海新天地商业空间的故事/街区式商业/案例分析上海新天地：入口商业空间的故事/街区式商业/案例分析上海新天地：广场街区式商业的三个项目入口位置有很大的不同，大宁的入口设置在主要道路的交叉路口，海上海则设置在两条次要道路的中间位置，大拇指则设置在主要道路的中间位置，从实际的效果来看，大宁积聚人气，将客流引导入项目的效果要明显强于其他两个项目，而海上海的内部商业人流非常稀少；街区式商业项目的入口均以结合景观的小型广场形式来处理。街区式商业共和新路（往市中心）芳甸路（城市干道）飞虹路（城市支路）街区式商业入口商业空间的故事/街区式商业/入口空间街区式商业/大宁商业广场商业空间的故事/街区式商业/入口空间大宁商业广场大宁主入口，临近地铁出口大宁次要入口街区式商业/海上海商业广场海上海商业广场商业空间的故事/街区式商业/入口空间海上海次要入口海上海主要入口街区式商业/大拇指商业广场商业空间的故事/街区式商业/入口空间大拇指广场主要入口大拇指广场次要入口大拇指商业广场街区式商业商业空间的故事/街区式商业/中心广场及通道海上海商业广场大宁商业广场大拇指商业广场街区式商业/大宁商业广场商业空间的故事/街区式商业/中心广场及通道大宁商业广场通道尺度中心广场街区式商业/海上海商业广场商业空间的故事/街区式商业/中心广场及通道中心广场，大而无用内部通道，太过封闭海上海商业广场街区式商业/大拇指商业广场商业空间的故事/街区式商业/中心广场及通道大拇指商业广场中心广场，商用价值不大通道尺度过大商业空间的故事/街区式商业街区式商业/上海吴中路某商业项目本案商业用地虹桥高尔夫球场古北新城徐汇商圈古北本案本案属于徐汇商圈和古北商圈的辐射范围，本项目商业由于其规模性无法达到区域级别商圈的规模，但是由于位置的原因，其非日常性消费较为便利。本项目周边云集了大量的高端楼盘,同时有高尔夫球场等,其板块的先天层次较高。商业为项目的用地的一部分，规划要求集中布置，可以包含酒店、办公。体量大但是还不能成为一个商业中心的规模，根据规划要求，商业要包含一个服务周边居民的菜场，对本项目商业的中高端形象有一定影响。基本情况介绍商业空间的故事/街区式商业街区式商业/上海吴中路某商业项目目录布局形式建议业态布局建议交通流线分析菜场布置建议整体营造要点分析商业空间的故事/街区式商业街区式商业/上海吴中路某商业项目基本情况分析商业区域位置河道和两条主要道路相邻商业分成相对独立的两个区域内部被河道穿过有小面积的市政绿化和商业相邻河道商业区域主要市政道路市政绿地原方案中地块1和地块29d-01是商业用地。地块2也有部分公建用地，在此商业布局形态分析建议中主要针对地块1和地块29d-01的业态和建筑形式进行分析建议。通过对基本数据的分析做排布示意。商业空间的故事/街区式商业街区式商业/上海吴中路某商业项目基本情况分析4商业区域布局形式，考虑到地块形状临路宽度较小，南北向尺寸大的特点，常规临街商铺的布置方式解决不了本项目商业布局问题。建议商业区域地块1位置采用内外街结合的商业布局形式，突出高覆盖、高密度的特点，整体设计，突出休闲消费的空间特色。整个商业区利用河道和自身设计，形成两个重点空间。其一是沿河的两侧的观景休闲商业，其二是内街为核心的休闲娱乐商业。以河景为空间核心的商业以步行内街为空间核心的商业商业空间的故事/街区式商业街区式商业/上海吴中路某商业项目业态布局建议4考虑到此处位于道路交叉口，位置醒目，建议利用地形布置会所，后期转做品牌餐饮，会所功能依靠商业街业态布局解决。在沿河位置利用景观布置酒吧、餐饮等休闲商业；该区域是本项目商业的主体区域，拥有河道景观和内街空间特色，用来布置零售、娱乐和休闲餐饮类业态；位置较差的地方，可以考虑局部做到3-4层，1-2层布置休闲餐饮、零售等业态，3-4层布置健身、SPA美容等对楼层要求不是很高的业态。会所、菜场、品牌餐饮、酒吧、咖啡吧、特色餐饮以及配套用房区域品牌展示、零售、娱乐酒吧、咖啡吧、特色餐饮区域健身、SPA美容、休闲娱乐、餐饮、零售区域商业空间的故事/街区式商业街区式商业/上海吴中路某商业项目交通流线建议4车行道路布局方式，考虑尽量避免对商业内部步行区域的影响，所以车行道路考虑布置在商业区域的外围；人行道路的布置方式考虑商业内部之间的沟通，特别是地块1位置的商业内街和河道景观之间的沟通，以及河道两侧之间的沟通。车行出入口车行出入口车行道路人行道路商业空间的故事/街区式商业街区式商业/上海吴中路某商业项目菜场布置建议4建议菜场布置方式，位于地下室和半地下室位置，尽量不影响其它商业的空间使用；菜场入口布置在古北路上，以下沉庭院的形式处理菜场入口，下沉庭院标高和菜场半地下室标高相同，比道路标高底1.5-1.8米。再通过内部空间高差变化，使得到临河一侧位置时，菜场位于地下室内，在临河一侧通过局部的下沉庭院进行采光。内部通风采用机械排风的方式进行有组织排风。建议菜场采用晚上或者上午商业人流少的时候完成进货。菜场位置示意一层地下室菜场休闲餐饮下沉庭院下沉庭院道路河道堤岸菜场空间竖向分析下沉庭院半地下室地下室商业空间的故事/街区式商业街区式商业/上海吴中路某商业项目整体营造要点分析标志立面商业内街区