建材专业市场管理运营方案

鑫旺大市场物业管理方案1普定鑫旺大市场物业运营管理方案二O一七年二月二十五日鑫旺大市场物业管理方案2鑫旺大市场运营管理方案目录第一部分鑫旺大市场基本情况第二部分鑫旺大市场运营管理模式一、市场运营管理模式（一）建立健全市场运营管理机构（二）完善产供销物流网络渠道（三）市场启动程序二、市场运营管理目标第三部分鑫旺大市场运营管理组织构架一、XXXX市场管理中心（一）组织构架（二）工作职责二、XXX管理公司（一）组织构架（二）工作职责三、XXXXXXXXXXX市场商会（一）组织构架（二）工作职责第四部分鑫旺大市场运营管理配置一、物业管理用房配置二、物质装备配置三、运营管理支出预算第五部分前期物业管理一、前期物业管理筹备二、入住运作方案（一）前期介入与接管验收（二）入住期间的监管三、房屋装修管理第六部分日常物业管理第七部分商务管理服务一、商务管理模式二、商务服务三、商务管理四、市场相关机制的健全附件一：商务管理规约附件二：前期物业管理协议----附件：商铺装修管理协议附件三：物业管理规约鑫旺大市场物业管理方案3第一部分鑫旺大市场基本特征普定·鑫旺大市场，贵州安顺重点镇建设规划项目，贵州省级商贸区一期工程，安顺市人民政府和普定县人民政府统一规划开发，安顺鑫旺房地产公司开发建设。项目占地面积/亩，建筑面积近/万平方米。首期工程占地/亩，建筑面积7.0万平方米。市场建成后，将借助鑫旺大市场的现代化管理与运作，形成1小时快速经济圈，辐射周边100公里半径内数千万消费人群，成为安顺地区最大的现代化商贸批发基地及全国重要商品集散地，为省内商家提供一流的经营环境和有序的流通格局。市场一期总平面布置图：（见附件）第二部分鑫旺大市场运营管理模式一、市场运营管理模式(一)建立建全市场运营管理机构政府成立X市场管理中心；投资商成立管理公司；各行业经营户成立贵州安顺普定市场商会。各负其责，协同作战，实行“三位一体”的运行管理模式。如下图：(二)完善产供销物流网络渠(三)快速启动市场鑫旺大市场物业管理方案4二、市场运营管理目标“安全、便利、快捷”安全的涵义：人身安全、财产安全、消防安全。便利的涵义：为经营户打通上下游市场的进货渠道、为经营户办证和代理注册商标提供方便、有成熟的市场交通网络。快捷的涵义：提供专业的物流公司为经营户的商品的运输和仓储提供最快捷的服务。第三部分鑫旺大市场运营管理组织构架一、市场管理中心（一）组织构架（略）（二）工作职责市场管理中心是镇政府的派出机关，依照法律、法规、规章的授权和镇政府的委托，行使相应的政府管理职能。其主要职责是：1、宏观管理市场经济工作，统筹制定市场发展规划，合理调整专业市场布局，适时设定市场各项配套服务项目，制定和组织实施市场各项目标和任务。2、加强批发市场建设，搞好招商引资。3、开展批发市场服务，做好有关社会保障工作。4、负责对批发市场市容环境卫生进行日常监督、检查和协调，负责宣传、发动、组织市场经营户和相关群众开展爱国卫生运动，协调环卫所搞好政策性收费工作。5、调查研究市场出现的新情况、新问题，制定相关的规章制度。6、对参与市场管理的各职能部门进行组织协调，支持各职能部门依照法规充分行使职权。并经镇政府及参与市场管理的上级业务主管部门授权，负责组织指挥联合执法队伍开展执法监督活动。7、组织并实施社会治安综合治理、法制宣传教育、人民调解、治安保卫工作。8、依法做好计划生育管理工作。9、参与检查、督促新建、改建市场的公共配套设施的落实，指导、鑫旺大市场物业管理方案5监督批发市场物业管理工作。配合做好流动人口管理，防灾救灾等工作。11、向镇人民政府和有关部门反映经营户的意见和要求，处理群众来信来访事项。12、完成上级交办的其他任务。二、贵州安顺普定市场运营管理公司（以下简称管理公司）（一）组织构架（二）工作职责综合部1、行政管理：（1）负责秘书工作，包括行政文件的处理、内外信息的交流、文书及机要工作，以及各种会议的会务工作。（2）负责对各部门完成工作情况的督办和催办。（3）负责各部门的协调及对外的协调联络工作。鑫旺大市场物业管理方案6（4）负责对外的宣传工作。（5）负责物品的采购、领用、存储及分配工作。（6）负责文字资料的归档、整理工作。2、人事管理：（1）负责定岗定员定编、人员招聘工作。（2）负责人员的劳资工作。（3）负责员工的考核、培训工作。（4）做好人员的档案管理、利用工作。（5）做好人力成本的核算工作，为领导的决策提供相关的信息、资料，做好领导的参谋。3、财务管理：（1）严格执行现金管理和银行结算制度，负责办理借款和各项费用的报销工作。（2）审核监督现金的托收承付，严格按照合同办事，防止资金占用。（3）负责填写现金凭证，银行凭证和银行存款，现金记帐做到日清月结，按时与银行核对帐目。（4）根据科目设计，及时建立健全帐簿并做好帐务处理工作。（5）根据会计制度，审核收、付款凭证及附件，并据以填制记帐凭证。（6）及时做好明细帐的各项工作，并与总帐核对，做到总分类帐与所属明细分类帐登记的时期相同，方向一致。（7）负责经济往来帐户的结算和债务的处理工作。（8）收取市场物业管理费，参与监督审核房屋管理各种费用和经营服务费用。（9）负责结票装订，做到装订整齐，原始发票齐全。物业部：（1）工程维修：负责制定市场公共设施、建筑物、设备系统的管理规定。负责查验用户装修报批手续及审批装修方案，监督装修方案的实施。负责市场的工程改造、设备更新、方案及预算的编制并送有关部门评审。负责编制设备、设施维修保养计划，负责与本部门业务相关部门的合同评审。负责所有设备设施系统及房屋的管理维修。鑫旺大市场物业管理方案7负责紧急情况的处理工作。（2）保洁、绿化：保洁：保持市场内马路、人行道和公共场地无明显泥沙、污垢。保持停车场无杂物、纸屑、油污，无积水，门窗玻璃无灰尘。排水沟内无明显泥沙、污垢和烟头。绿化地内无明显大树叶、纸屑，无垃圾袋等大型杂物。垃圾箱及时清运，周围无污垢，无积水，垃圾箱离箱两米无臭味。宣传栏无污垢、无明显积尘，无乱张贴。标示牌、路灯无污垢、无明显积尘，无乱张贴。绿化：负责对植物的浇水，施肥，整形、修剪，除草、松土和防治病虫害。严禁任何单位和个人毁坏花木、践踏草坪，严禁在绿化地内堆放物品。不得任意开挖绿地，不准在绿化带丢垃圾。严禁在绿化地内停放自行车、人力车、摩托车、轿车、出租车。严禁在树木、绿化地带内设置各种广告标语。严禁偷摘花草。经营管理部：（1）市场运营中心：每月进行一至两次经营户产品信息的交流和更新，并编制《商品商情》。每日利用市场宣传栏等设施发布市场内最新产品信息，为经营户做产品宣传。负责与产品对接点的信息沟通、交流，反馈对接点最新的产品信息。负责对经营户进行商业经营的培训和经营户间的经验和心得的交流和讨论。负责年度之星的评选活动，并进行奖励，促进市场内良好商业氛围的形成。开展市场整体的商贸促销活动；开展经营者之间的互帮互助和信息交流等活动；负责市场的整体运营和市场的操作模式的建立。（2）客户服务中心：负责市场内经营户档案的建立、管理和利用工作。负责接待工商、税务、银行等单位对市场周边经营性开发工作的检查指导。负责市场内商铺租赁工作。鑫旺大市场物业管理方案8负责收集国家、省市对房屋销售、租赁及市场经营的有关法律、法规和政策，并负责起草和完善物业管理规章制度。协调处理业主与商会、各经营者之间的矛盾、冲突和利益关系的关系；与工商管理部门配合严格执行，严厉打击假冒伪劣产品，维护市场形象。负责配合综合部收取市场物业管理费；为业主排忧解难，接受经营户及顾客的投诉，并及时、妥善解决。建立与经营户的交流沟通平台，及时全面的将各类信息以各种形式传达给业主，同时建立反馈与服务双流向机制，保证信息的对等。保安部：（1）保护市场内物业的财产安全，维护服务区内的正常公共秩序。（2）保护市场内发生的刑事、治安案件或者灾害事故现场，维持现场秩序。（3）把现行违法犯罪嫌疑人扭送公安机关或保卫组织。（4）做好市场内的防火、防盗、防破坏、防治安灾害事故等安全防范工作。（5）指挥车辆停放，维护停车次序，保护车辆安全。（6）定期检查消防设施，安排消防演习，确保消防安全。四、贵州安顺普定市场商会（一）组织构架鑫旺大市场物业管理方案9人员结构（二）工作职责商会本着一切为市场服务，一切为经营者服务的原则，以商会为抓手，以市场为导向，竭诚维护经营户的合法权益，为促进鑫旺大市场非公有制经济的发展特制定如下工作职责：1、制定商会工作计划，落实日常工作；2、完成上级交办的各项工作任务；3、定期召开基队商会秘书长例会；4、协调行业商会及协会会员的商务联系；5、组织开展个种学习培训、商务经贸及市场调研活动；6、收集、反馈市场动态，并积极配合做好稳定工作；7、切实维护商会会员的合法权益；8、根据实际认真做好行业商会组建工作和会员发展工作。鑫旺大市场物业管理方案10第四部分鑫旺大市场运营管理配置一、根据国家及烟台市物业管理规定，按市场总建筑面积5‰配置物业管理用房约300M2。二、物质装备的配置类别名称数量合计（元）行政、办公用品办公桌、椅办公文件柜电脑打印机空调机传真机保险柜电视机电话室内疏通机冲击钻维修工具电工工具水工工具铝合金梯清洁工具清洁绿化工具垃圾转运车绿化工具保安、交通、消防管理设备警棍警示牌消防梯消防斧头专用消防板手钢盔消防靴食堂设备后勤设施寝具员工服装小计鑫旺大市场物业管理方案11三、物业管理费支出预算项目数量单价月度金额（元）备注1、人员费用（1）人员工资（2）保险福利（3）教育培训费2、行政办公费（1）交通费（2）电话费（3）低值易耗品（4）广告、书报费（5）办公费用3、设备运行及维保费（1）发电机组运行维护（2）消防水泵维保费4、环境管理费（1）工具购置费（2）劳保用品费（3）消杀费（4）化粪池清掏费（5）生活垃圾清运费6、治安费（1）装备费（2）人寿保险费7、不可预见费1-7合计8、税费9、支出合计鑫旺大市场物业管理方案12第五部分前期物业管理入住前后的管理和服务是市场良好物业管理的开端，也是物业管理单位展示物业管理水平，与经营户建立良好关系的机会。一、前期物业筹备工作鑫旺大市场物业管理方案13二、入住运作方案及相应措施接管验收：、鑫旺大市场物业管理方案15（一）前期介入与接管验收1、前期介入，合理规划（1）针对市场实际情况，提前准备管理方案在前期介入工作中，一方面根据市场规划建设，另一方面紧密结合鑫旺大市场的实际情况，提前准备管理方案，对鑫旺大市场的物业管理进行准确定位，并有针对性地拟订装修监管方案、治安管理方案、停车管理方案等。（2）举办鑫旺大市场经营户讲座，提前对经营户进行宣传和培训。为了更好地实施将来对鑫旺大市场的管理，对经营户的宣传和培训作为前期介入的一项重要工作。培训内容为：常规知识培训和装修制度培训。（3）设立客户服务中心，全程为业主服务，凡是涉及到工程、材料、规划等各个方面的变动信息，应及时全面地以各种形式传达给业主，同时建立反馈与服务双流向机制，保证信息的对等。2、做好验收接管工作在对鑫旺大市场充分了解的基础上，通过接管验收这一工作程序，进一步熟悉物业整体的各项性能与状态，预测业主可能提出的问题，准备相应的方案措施，提前向开发单位通报工程信息，把可能发生矛盾的地方，消灭在萌芽状态，真正做到有备无患，防范于未然。鑫旺大市场的验收与接管程序如下：（二）入住期间的监管1、入住手续的办理为使业主平和、顺畅入住鑫旺大市场，拟采取如下措施。成立验收小组发现问题，做好记录，督促整改审查资料、图纸、亲临现场逐项检查，接管移交手续书制订验收标准资料归档、进入正常保修过程整改确认，检查验收签订移交书面手续，做好遗留工程备案鑫旺大市场物业管理方案16（1）提前寄发入住资料办理入住手续头绪繁多，众多业主一拥而上难免出现混乱，为解决这个矛盾，在办理入住手续前十天将所有入住资料寄发至业主，告知其如何办理入住手续并要求其填写好所有表格，避免出现办理入住手续时顾此失彼、排队等候的情况。（2）采取分批入住办法为了做到入住时井然有序，我们将与发展商协商，采取市场