万科金街2012年库存清盘营销方案

偉業顧問©2011B.A.Consulting.2012-2-1万科金街2012年库存清盘方案1库存清盘难周边商业入市加剧竞争40#蓄势待发金街现状营销背景商家入驻少，人气未形成2伟业的任务：实现万科金街库存快速稳妥销售，完成清盘任务！一、库存产品分析及任务分解二、市场竞品分析及针对竞品销售说辞三、项目核心卖点梳理目录四、营销策略及推广1库存产品分析及任务分解一期、二期库存情况：目前可售商铺库存合计24套；可将库存产品分为三类：1.一期二期单层8套；2.3#-5#大面积总价高复式6套（未调价，销售难度大）；3.16#沿规划路不临主干道库存10套。1#库存4个√√√√√√√√√√√√1#-105优势：临香樟路，昭示性好；便利的停车广场，且紧邻复式商铺，客群高端，适合多种业态；位于香樟路沿线商街的核心，商业氛围联动功能强，商家租赁首选。劣势：1、铺面不周正，空间浪费多，商家往往看中位置后，却因铺面不好利用而放弃；2、单价、总价高，投资回报风险大；3、4.6米层高，无法做两层，相比2#、3#价格却相差不多。销售对策：1、昭示性好----投资商铺，地段和位置是硬道理，该铺则同时具备这两个优势；2、客流量大-------位于商街中心、金角地带，紧邻复式，消费客群集中，商机无限，投资首选。3、业态多元化特点-------该铺所处位置好，且结构均适合烟酒专卖店、干洗店、名品展示店、西点、复式、酒库、特色餐饮等；4、面积小，投资门槛低----作为高端商街的临街商铺，因铺面形象好，面积不大，因此总价低，比投资一般的固定资产回报稳定且速度快。5、价值拥有多样性------1、该商铺以其价值，可便于业主进行抵押；2、高端商街的增值分析：如步行街商铺，现在估价36万/㎡，但业主却不因高价而转手，体现的就是商铺最大的魅力，快速增值，永远有价有市；3、投资万科金街，品牌保障，投资无风险；4、坐享长沙唯一高端商街增值梦想，赚有钱人的钱，做生意人的生意。铺号面积开间进深层高烟道1-10559.34.214.14.6有适合业态：烟酒专卖店、干洗店、药店、西点、服饰、特色餐饮等；1#-109铺号面积开间进深层高性质1-109222.02//4.1-4.45带租约销售商铺面积业态租期平均租金1-109222.02㎡克丽缇娜6年100元/㎡/月优势：位于香樟路，商铺周边客流量大，昭示性好，二楼：采光效果好，有独立走廊，内部结构便于设计，开间进深比优势明显，铺型周正，利于使用，商家已签约，属带租约销售商铺；劣势：由于商铺已有商家租赁，商铺业态目前定位明确，客户会存在业态、心理租金以及年投资回报率差异的因素。销售对策：优势再优，劣势优化；1、投资无风险----带租约销售，既买既收益；独立产权、临街、昭示性好；2、客流量大-------项目本身消费客群流量大、高端，项目周边雨花区政府、中南院及附近成熟小区，武广客运量，消费能力强，投资、租赁双保险；3、业态优势明显-------该铺属于复式商铺，且位置结构均适合餐饮、茶餐厅、摄影，美容等高端生活必须配套，对于整条街来讲，其业态抢占的就是最好的位置，这是商铺投资最重要的一点，投资性价比高；目前克缇高端美容已经签约；6、面积、结构优势化-----该商铺在业态的选址上面积恰当，销售单价低，投资门槛不高，并且适合商家的合理化布局，是投资的旺铺。4、小资情调------该商铺一楼二楼具有独特的小资外观设计风格，直走国际化路线。5、机会难得------因性价比高，最早为保留商铺招商先行，不对外销售，现商家已签约，这么好的铺，一般只有关系户才能买的到，机会难得。1#-110地下室商铺优势：临香樟路，客流量大，昭示性好，开间进深比优势明显，空间利用合适。150㎡地下室超低价买进。劣势：1、该铺内凹区占据面积大，因卫生间门口设计的限制，因此，空间利用率低，不实用。2、地下室不实用，租不出价格；铺号面积开间进深层高烟道1-11058.684.214.14.1有适合业态：名品展示、特色餐饮、服饰、西点等；销售对策：参考1#-106号地下室商铺价值分解方法，引导客户投资；1、投资无风险----独立产权、临街、昭示性好；2、客流量大-------项目本身消费客群流量大、高端，项目周边雨花区政府、中南院及附近成熟小区，武广客运量消费能力强，投资、租赁双保险；3、最大赠送空间-----实际购买面积达208平米，商铺寸土寸金；4、机会难得------投资面积恰当，业态划分多样化，收益、升值双重性，机会就是与好产品同步。1#-113优势：临香樟路，一期商业街拐角处客流量大，昭示性好，开间进深比优势明显，面积不大、投资门槛不高，利于使用。劣势：内部设有电梯井及承重墙，遮挡了商铺内部部分采光面积效果。销售对策：1、投资无风险----独立产权、临街、昭示性好；2、客流量大-------项目本身消费客群流量大、高端，项目周边雨花区政府、中南院及附近成熟小区，武广客运量消费能力强，投资、租赁双保险；3、业态优势明显------适合多种业态经营；4、面积小，投资门槛低------客流量大，昭示性好且面积不大，小投资大收益。5、机会难得------投资面积恰当，业态划分多样化，收益、升值双重性，机会就是与好产品同步。铺号面积开间进深层高烟道1-11359.034.214.13.6有适合业态：金银店、快消品店、旅游接待处、餐饮、西点等；2#库存2个√√√√√√√2#-111铺号面积开间进深层高烟道2-11159.324.214.55.25有适合业态：名品展示、干洗中心、时尚潮流店、西点等；销售对策：买一层得两层1、层高5.25米----投资商铺，性价比同样重要，买一层得两层，财富翻倍；2、客流量大-------位于商街中心、金角地带，消费客群集中，商机无限，投资首选。3、业态多元化特点-------该铺所处位置好，且结构均适合时尚精品店、名品展示店、西点、服饰、特色餐饮等；4、价值拥有多样性------1、该商铺以其价值，可便于业主进行抵押；2、高端商街的增值分析：如步行街商铺，现在估价36万/㎡，但业主却不因高价而转手，体现的就是商铺最大的魅力，快速增值，永远有价有市；3、投资万科金街，品牌保障，投资无风险；4、坐享长沙唯一高端商街增值梦想，赚有钱人的钱，做生意人的生意。优势：临香樟路，昭示性好；便利的停车广场，一层得两层，客群高端，适合多种业态；位于香樟路沿线商街的核心，商业氛围联动功能强，商家租赁首选。劣势：1、铺面不周正，空间浪费多，商家往往看中位置后，却因铺面不好利用而放弃；2、单价、总价高，投资回报风险大；2#-115铺号面积开间进深层高烟道2-11559.334.214.55.1有适合业态：名品包包、时尚餐饮、服饰、西点等；优势：临香樟路，昭示性好；便利的停车广场，客群高端，适合多种业态；位于香樟路沿线商街的核心，商业氛围联动功能强，商家租赁首选。劣势：1、铺面不周正，空间浪费多，商家往往看中位置后，却因铺面不好利用而放弃；2、单价、总价高，投资回报风险大；销售对策：香樟路绝版旺铺1、昭示性好----紧邻香樟路，独立产权、临街、昭示性好；2、消费群体广-------项目本身消费客群流量大、高端；香樟路又是去武广的必经之地，项目外雨花区政府、中南院及附近成熟小区，消费能力强，投资、租赁双保险；3、客流量大-------一期、二期商业街紧密相连，商业氛围浓厚，升值空间无限，小投资大回报，性价比高。4、层高相对二期较高------可隔层做仓库，利用空间大。15#库存3个√√√15#-102铺号面积开间进深层高烟道15-10243.177.355.85.11有优势：位于二期入口位置，正对水景广场，客流量大，昭示性好，开间进深比优势明显，铺型特别周正，利于使用；销售对策：库存产品中面积最小户型最方正商铺；1、灵活运用----紧邻铺王103号铺，可与其打通灵活运用，租金水平更高；2、最小最方正-------在整个库存产品中，面积最小，户型结构最好，产品实用性强；3、业态优势明显-------该铺所处位置好，且位置结构均适合便利店、精品店、西点等生活必须配套，对于整条街来讲，其业态抢占的就是最好的位置，这是商铺投资最重要的一点，投资性价比高；4、与16#裙楼对望------作为小区入口、又与16#裙楼形成一个小广场，更能汇聚人气，是其他商铺所没有的利好条件；劣势：1、单价62486.15，为15#库存中单价最高的一个商铺，面积小，但总价偏高，2、且不临香樟路；适合业态：烟酒专卖店、干洗中心、精品店、西点等；15#-104铺号面积开间进深层高烟道15-104216.243.513.655.55有适合业态：中西餐厅、网吧、美容美体中心、家纺等；销售对策：多个商家关注、洽谈，零风险投资；1、昭示性好----紧邻香樟路，武广客流到市中心的必经之路；独立产权、临街、昭示性好；2、客流量大-------项目本身消费客群流量大、高端，项目外雨花区政府、中南院及附近成熟小区，消费能力强，投资、租赁双保险；3、一楼使用率高------在所有复式商铺中，该铺一楼的面积最大，我们定价是一楼和二楼的整体（一楼价格明显高于二楼，所以一楼的面积越多越划算），因此该铺性价比高，而且实用性强。4、机会难得------因性价比高，最早作为保留商铺招商先行，不对外销售，现已有几家商家在洽谈，这么好的铺，一般只有关系户才能买的到，机会难得。优势：紧邻香樟路，比一期商铺更临街，独立临街复式商铺，客流量大，昭示性好，开间进深比优势明显，利于使用，且在复式铺中单价占优势；劣势：1、相比一期，虽临街，但无停车位设计，按业态要求，该铺对车位的要求是必要的；2、一楼铺面使用率不高，二楼铺面承重墙过多，对业态有影响；3、4、5#库存4个复式铺√√√√√√√√3#-112铺号面积开间进深层高性质3-112299.65--5.5带租约销售商铺面积业态租期平均租金3-112299.65㎡时尚餐饮6年80元/㎡/月销售对策：突显位置优势；1、投资无风险----带租约销售，既买既收益；独立产权、临街、昭示性好；2、客流量大-------项目本身消费客群流量大、高端，项目外雨花区政府、中南院及附近成熟小区，消费能力强，投资、租赁双保险；3、位置优势明显-------3号栋为商务楼，可与旗舰中心、4、5号栋连成整体，形成门对门对街的整体街区；且紧邻小区会所中心广场，旁边为铺王、旗舰中心，更能带动人气，更能体现财富价值；4、门面周正------没有电梯井，相对来说承重墙也比较少，相邻商铺可分可合，实用性更强，业态也更丰富，商务氛围浓。5、机会难得------因性价比高，最早作为保留商铺招商先行，不对外销售，现商家已签约，这么好的铺，一般只有关系户才能买的到，机会难得。优势：紧邻小区会所中心广场位置，且旁边为铺王，起到强大的带动作用。客流量大，昭示性好，已有商家签约，属带租约销售商铺；劣势：1、总价942万多，单价31449.50，为目前复式商铺单价总价最高，暂没有能接受此价格的客户；2、因属带租约销售，交房时间推迟到2012年年底；4#-101铺号面积开间进深层高烟道性质4-101213.76--5.5有通过未售适合业态：电器专卖、网吧、美容美体中心、家纺等；销售对策：业态优势明显，性价比高；1、昭示性好----位于万家丽路上，小区主入口位置，三面展示，能吸引更多人流；2、客流量大-------项目本身消费客群流量大、高端，项目外雨花区政府、中南院及附近成熟小区，消费能力强，投资、租赁双保险；3、业态优势明显-------该铺所处位置好，本身紧邻流金大道万家丽路，车流人流多，适合做电器专卖店，家纺，培训中心等，且有烟道从1楼经过，可自行改造，中西餐厅也可经营；4、位置突显------作为小区入口、临街商铺，铺面形象好，可与5号栋、旗舰中心连成整体商街。5、性价比高------层高为5.5米，完全可以做两层使用，由此以来，收益翻倍。优势：位于一期主入口位置，客流量大，昭示性好，开间进深比优势明显，铺型周正，利于使用；劣势