嘉善新纪元中心广场策划报告-58-X年

嘉善新纪元中心广场策划报告上海志颖房地产经纪有限公司SHANGHAIZEENGREALESTATECONSULTINGCO.,LTD.2008/08/010第一部分嘉善概况一、嘉善概况嘉善县地处浙江省东北部，与上海、江苏接壤，距上海、杭州、苏州均在一百公里以内，境内水路、公路、铁路纵横交叉，距虹桥、浦东、萧山机场仅一小时左右的车程，交通便捷，为浙江省接轨上海第一站。全县区域面积506平方公里，辖11个镇，162个行政村，县城所在地魏塘镇。境内一马平川，土地肥沃，水网交织，属典型的江南水乡，水域面积10.8万亩，占总面积的14％。嘉善历来人杰地灵，文化底蕴深厚，有五千多年的“大往圩”史前文化遗址，历代人才辈出。全县人口总量保持低速增长。07年，户籍总人口为381333人，其中非农业人口138237人。二、嘉善经济状况2007年嘉善全县实现生产总值181.42亿元，按可比价格计算，比上年增长16.4%。按户籍人口计算，人均生产总值达47615元，比上年增长16.4%。第一产业增加值15.91亿元，比上年增长5.3%；第二产业增加值106.93亿元，比上年增长18.7%；第三产业增加值58.58亿元，比上年增长15.5%。三次产业结构由2006年的9.4:58.0:32.6，调整到2007年的8.8:58.9:32.3。城乡居民收入分别首次突破2万元和1万元大关，2007年我县城镇居民人均可支配收入为20226元，比2006年增长11.1%，全县农村居民人均纯收入为10121元，增长13.9%。城乡居民收入差别进一步缩小，2007年我县城乡居民收入之比由上年的2.05:1缩小到2：1。居民生活条件得到改善，年末城镇居民人均住房建筑面积32.26平方米，农村居民人均住房面积50.48平方米。近年来，嘉善县大力实施外向带动、科教兴县、城市化、可持续发展战略，外向经济迅速崛起，效益农业领先全省，城市建设大力推进，各项工作取得新进展。特别是通过深入实施招商引资“一号工程”和推动民营经济发展的“百姓致富工程”，开放型经济和民营经济得到大发展，带动了全县经济社会各项事业迈上了新台阶。小结嘉善近年来三大产业发展中以第二产业为龙头，第三产业和第一产业为副。全社会固定资产投资保持平稳增长。目前总人口减少，但城区人口有逐年递增之势，一定程度上带动购房需求。第二部分嘉善房地产状况近年嘉善房地产市场发展情况嘉善房地产业主要是从二十一世纪末以后开始发展较快。1999年以来，随着嘉善县经济持续快速发展、城市建设和城市化的快速推进，以及住房制度和土地使用制度改革的不断深入，市场体系日益完善，县域房地产业有了长足的发展。总体上嘉善的房地产市场呈现几大特点：一、房地产开发呈现良好的发展态势。从1999－2005年的七年中，全县房地产开发投资累计完成41.67亿元，年平均增长32.2%。其中2003年增幅最大，达77%。2004年以来国家对房地产实施宏观调控，房地产投资增速有所减缓。历年房地产开发投资额如右表：同时在政府政策引导下，开发向住宅倾斜的特征明显，近几年来商品住宅竣工面积占全部竣工面积的比重不断提高，其中2002年占74.29%，2003年占76.95%，2004年高达84.45%，2005年占82.1%，如左表所示：嘉善县历年房地产开发投资额1.273.734.748.3910.761.041.5311.6910.8102468101214199819992000200120022003200420052006嘉善县历年商品住宅竣工面积占全部竣工面积的比重74.29%76.95%84.45%82.10%68.00%70.00%72.00%74.00%76.00%78.00%80.00%82.00%84.00%86.00%2002200320042005200220032004200546.0910.58.2765.7929.5416.4688.5927.0328.15139.540.7521.25128.556.1450.18145.3946.6444.23020406080100120140160200120022003200420052006历年嘉善施竣工面积及销售面积施工面积竣工面积销售面积二、房地产市场呈现产销两旺的发展态势。自1999年来，全县商品房施工面积、销售面积快速增长。1999－2005年累计商品房销售面积157.25平方米，年平均增长23.89%，2005年销售面积达50.18%，比上年增长60.58%。其中住宅销售面积七年累计达131.04平方米，年平均增长23.89%。二手房交易七年累计15亿元，年平均增长18.5%，其中2005年达3.9亿元，同比增长76.23%，增幅高于七年平均递增速度。近几年来房价大幅上涨，从1999年的1300元／平方米，上涨到2007年约4000元／平方米。历年商品房销售、竣工及施工面积如下表所示：三、房地产及相关行业规模迅速扩大，企业呈现多元化发展。截止2006年6月底，嘉善县共计房地产开发企业62家，其中三级资质有10家，四级19家，暂定33家。另外县外资本来嘉善开发的企业有25家，房地产信息咨询、经纪业务公司及机构接近100家，物业管理企业有17家，从业人员达535人，管理53个居民小区1.5万户居民户，管理面积180万平方米，房地产评估机构已注册的１家，初步形成了种类齐全的房地产及相关行业经营队伍。数据表明，嘉善目前房地产行业已趋向成熟，整体骨架基本健全，可以形成房地产开发及消费的硬体条件。小结嘉善房地产开发投资从1998年到2004年一直保持着强势增长势头，但从2004年到2006年，连续两年投资额出现略微下降趋势。从2002年到2004年嘉善的住宅竣工面积占全部竣工面积的比重逐年增大，而2005年后，这一比例出现下降迹象，说明除住宅外其他建筑形态也开始亮相市场，住宅供给量有所减少。2005年施工面积陡然下降，但到2006年又回升至较高水平。由于2006年新开工的商品房面积较大，2007年有多个楼盘的房源集中上市供应，并且产品的雷同化比较严重，2007年市场的竞争十分激烈。地段好、环境好、服务好、容积率低，品质高、品位高、性价比高、市场知名度高的楼盘将占据竞争优势；相反，则处于竞争劣势，甚至出现滞销。因此对本项目的产品定位和目标客户深层次挖掘至关重要。第三部分嘉善房地产市场供应情况一、嘉善近年投资开发量及批准预售面积和销售额1、2005~2006年从2006年相比2005年,从数据对比中，商品房开发投资额、商品房销售额及销售面积都在下降其中销售面积下降幅度最为明显，表明房地产开发的热度正在消退。同时尽管总的销售面积下降，但主要体现在住宅的销售面积下降，而写字楼和商业用房等其他建筑形态正在增量走向市场，尤其是写字楼增长幅度达到400%以上。反映了嘉善住宅过火的时期已经过去，其他综合性物业有所抬头。项目名称2006年1－12月2005年1－12月同比％商品房开发投资（亿元）10.7610.91－0.43商品房销售额（亿元）14.6515.74－1.93销售面积（万㎡）44.2350.18－11.86其中住宅9.5311.56－17.56商业用房4.553.9914.03写字楼0.430.08437.5其他0.140.1127.27土地开发面积（万㎡）4.69／／土地未开发面积（万㎡）37.183.011135.222006年1－12月份批准预售面积：40.21万㎡其中住宅（万㎡）28.09商业用房（万㎡）10.99写字楼（万㎡）0.7其他（万㎡）0.432、2007~2008年2007年1—9月全县完成房地产投10.66亿元，同比增长53.5%；房地产施工面积139.18万平方米，同比增长9.72%；销售面积31.64万平方米，同比增长10.05%；销售额11.65亿元，同比增长32.27%。2007年十一月上旬举行了’2007人居嘉善金秋房地产展示（交易）会，共有19家房产企业和部分金融机构参加，展会面积5000多平方米，意向交易210套，实际成交102套，金额5000多万元，房展会达到预期的效果。2008年是交房比较集中的一年，到目前为止上市比07年大幅减少，市场供应主要是2007年上市的末期楼盘或售余房源，价格在4300~5000元。小结从07年开始，嘉善房地产投资开发量减少，以往住宅为市场主流，目前写字楼和商业用房有迹象走出低沉期。现阶段住宅市场仍然存在一定的竞争，多层和小高层为主要建筑形态，以普通公寓楼为主要物业类型，均价在4000元／平方米以上，个别楼盘最高价格已经超过5000元／平方米，相对较高，80－130平方米的普通公寓仍是市场供给量最大的面积段，大面积户型也占一定的比重。近期，由于国家对全国房地产市场的宏观调控和嘉善上市量等原因。2008年至今整体市场虽有一定的下降，但由于嘉善相对稳定的市场环境下，发展还处于相对健康阶段，适当价位和新颖合理的产品还具有一定的市场吸引力。二、嘉善单身公寓二手市场行情(2007/11-2008/8)名称类型楼层面积总价装修名称类型楼层面积总价装修城北小区多层2层50㎡17万毛坯水木晶华小高层5层60㎡19万毛坯4层38㎡11.5万中装7层60㎡23万毛坯城市心境多层1层46㎡27万豪装思贤多层4层38㎡23万中装东方名嘉多层5层46㎡22.5万豪装旺德福多层2层37㎡16万毛坯东方之珠小高层6层61㎡37万中装香溪美林小高层11层43㎡18万毛坯国际农商城多层3层50㎡15.5万毛坯新纪元多层2层53~60㎡19~20万豪装4层52㎡15.5万毛坯3层34~58㎡13~20万中装华都大酒店多层5层50~60㎡30~35万豪装4层55~58㎡17~21万豪装嘉都花苑多层4层44㎡23万中装阳光地带多层1层41㎡21.5万豪装罗星公寓多层2层48㎡22.5万毛坯2层48㎡20.6万豪装嘉洲·阳光花园多层3层48~52㎡12~16万毛坯3层47~50㎡21~25万豪装晶都华庭多层小高层4层48㎡12万毛坯4层50㎡22.5万毛坯7层43㎡21.5万豪装4层48㎡24万豪装8层44㎡22万豪装5层50~55㎡21~25万中装9层40㎡20.8万豪装6层48㎡23.6万豪装10层42~47㎡20~25万豪装6层51㎡22.3万毛坯11层45㎡21.6万豪装证大·东方名嘉多层1层3747㎡18.8~23万中装3层31㎡20万毛坯2层37㎡19万豪装龙柏嘉园多层4层44~54㎡24.5~38.5万豪装3层37㎡20.3万豪装5层32~40㎡17~23万豪装4层37~46㎡20~25万豪装1层58㎡15.6万毛坯5层37~47㎡20~25万豪装梅谷多层小高层3层51㎡17.5万毛坯证大·小城故事多层1层47㎡23万豪装4层48㎡23.8万中装2层52㎡25万豪装时代广场小高层5层53㎡30万中装7层43㎡21.5万中装3层46㎡30.5万中装8层44㎡24万豪装5层37~47㎡20~25万简装9层41㎡20.5万豪装6层46㎡25万豪装小结2006-2007年，随着房地产开发量和上市量的提升，加上混合形态的规划设计，几乎每个比较大体量的楼盘都会推出一定数量的小户型或单身公寓类的产品，不但满足市场一部分自住的客户。也为投资人群提供投资产品，在楼市火热时期，特别是单身公寓，投资人群占了近一半。投资单身公寓，成为嘉兴地区投资客积累财富和个人理财的主要途径之一。因此，2008年当大部分楼盘交付业主以后，单身公寓迅速转移到二手中介进行交易，但新的上市量逐渐减少，目前推向市场的基本都是剩余房源，在总价上较去年提升3-5万左右。第四部分单身公寓大势分析北京以炫特区、GOGO、SOLO、蜂鸟社区为代表从概念到空间到表现追求极致创意指数：★★★★★广州以中怡城市花园、双城国际、翠馨华庭为代表追求空间变化，但概念弱创意指数：★★★深圳以丽阳天下、城市3米6公寓、苹果园、旭飞系列为代表注重消费情感/产品需要创新创意指数：★★★★一、单身公寓在大城市★热点继续：小户型仍将