SOHO专题研究

SOHO专题研究SOHO教父一、SOHO起源及发展二、SOHO建筑特点三、SOHO案例分享四、SOHO产品打造要点SOHO专题研究Part1SOHO的起源及发展[关键字]：小型办公，家庭办公、自由空间，自由时间[起源]：SOHO全文为「Smalloffice、Homeoffice」，字面上看来意指小额投资、在家工作，其与传统上班族最大的区别是，工作与生活不再切割、办公室与居家合而为一。SOHO起源于美国，在商业竞争相当激烈的美国，由于雇主考虑到办公室庞大的租金问题，另一方面也为了提高员工的生产力及其工作时的心情，所以提出了这个令劳资双方都相当满意的方案。而对员工来说更是愉快，因为今后不必再受限于固定上班的时间，仍能完成交付的工作。SOHO的起源[关键字]：居家弹性环境科技[演变]：单单就「在家工作者」而言，SOHO并非是什么新观念。只不过在以前，这样的工作型态一般统称为「自由业」；后来流行一个比较专业的称呼「个人工作室」；指的是90年代的「居家工作者」，选择更弹性的工时或企业外包。SOHO风潮兴起的原因是什麽呢？科技面：高科技产生出许多前所未见的新型态工作与服务项目，高科技的电脑与通讯设备是脱离企业、自立门户的SOHO族能够快速完成企业外包工作的重要利器。尤其INTERNET的兴起，更加速了这个族群的兴起。就业环境面：电脑科技取代了大量的人力；全球经济不景气，许多大企业纷纷缩编人员，许多人纷纷自立门户。企业的改造、节省成本，相对的企业外包需求日益增加，让这些自立门户的个人及小企业有了一线生机。人文面：在世人一片返璞归真的呼声中，不论男人、女人，都重新反思「工作」的意义，重新回归生活与家庭；不愿浪费时间在通勤等不必要的时间花费上。SOHO的兴起[关键字]：因特网信息技术自我把握[发展]：有资料显示，2004年，美国有4000万SOHO族通过因特网进行工作，占SOHO市场劳动力的30％，2009年增长20％，达到6000万人。在美国已有1/5的工作人员是SOHO族，且以每年5%的速度增长；日本、韩国和香港也在鼓励个人创办SOHO型公司。可以说，SOHO是一种自我设计生活轨迹，自我把握生命节奏，自我实现自由的生存保障状态。SOHO族不仅仅局限于在家办公和自由办公的人群，更代表了高速增长、掌握科技潮流的大量中小型公司。职业选择的自由和信息技术的发展，从两个维度支持了SOHO族的快速发展。SOHO的发展SOHO族SOHO办公：自由办公自由选择办公地点高科技技术的支持较高教育和收入背景SOHO生活：休闲、快乐有钱又有闲的快乐族群生活规律、工作高效对家庭表现出充分重视SOHO品位：精致生活，精细消费乐于逛街长时间选购，对品牌、时尚有一定偏好有充分选择能力来实现自己生活理想有充分的时间来检验自己的生活质量[关键字]：健康自由创新高尚生活即以“自由办公”为核心需求，教育、收入和职业水平达到一定基础的群体。以一种符号化的特征成为更多人追随并力图融入的群体网络，它适时地与科技联姻并在现代人的心目中演绎成为健康、自由和高尚生活的代名词SOHO理念SOHO强调商业、居住、办公功能的融合，运用综合的业态创造全新的生活理念美国SOHO纽约苏荷（SOHO，即SouthofHoustonStreet）位于纽约曼哈顿岛的西南端。纽约SOHO是一个占地不足0.17平方英里，居民人口约为6541人的社区。一直被认为是LOFT生活方式的发源地SOHO全是上了年头的老建筑，而且建筑风格几乎是一个样子：大方块状的几何体、红砖外墙、老式防火梯、又黑又旧的水塔、狭窄的街道、墙上到处可见涂鸦与海报、天上飘扬着各种颜色与图案的商店幌子……美国SOHO的发展苏荷（SOHO）原本是随着纽约步入工业化时代而兴起的一个工业区。二战后，金融业取代制造业而成为纽约市经济的支柱产业，纽约开始了从工业中心到金融中心的转型，SOHO区出现了大量空置厂房。颓旧的厂房因租金低廉，使SOHO区渐渐成为艺术家聚集的地方。把它们变成自己的生活空间和艺术工作室，俗称“统楼房”（Loft）。这里成了自由、艺术、前卫的代名词和开放的艺术中心传统建筑的更新逐渐形成一种鲜明的建筑风格（经过艺术家在装修材料、色调搭配以及灯光照射等方面的特殊处理后，成为SOHO独有的“超现实主义风格”）。先期较低的租金首先吸引了创意人群，最终形成一种生活方式20世纪60年代起，纽约市政府与规划、立法部门对这个区域进行了一系列的旧城改造，制定并通过了一系列的法规，诸如允许艺术家们自筹一部分资金与开发商一起建合作公寓、统楼房的底层只能用于商业用途等。由于规定不能破坏楼房的外在面貌，改造的只是其内部的设施。由艺术家对废弃场所进行再创造，先吸引文化交流中心、画廊等艺术机构，再聚集商业产业如餐饮、服务业，渐渐兴起娱乐业，并最终带动当地房地产业热，Loft的房租开始与曼哈顿岛一般公寓的房租比肩，苏荷成为有品位的中产阶级喜爱的时髦之地。SOHO地区不断繁荣后，大批商业品牌开始进入，房租不断上涨，艺术家们不堪重负，纷纷搬了出去。至此，纽约的SOHO区从艺术中心，演变成了现在昂贵的商业中心。美国SOHO的发展美国SOHO的现状形成以艺术品经营市场为龙头，餐饮业、酒吧业、旅游业、时装业等多种功能复合的城市活力中心。复合和多元的功能吸引了纽约的艺术家、创意人士，进而带来了大量的人流。当SOHO成为美国现代艺术的中心，来此淘金的游客吸引了时尚店和各类酒吧的进驻。画廊、名牌时装、特色餐饮汇集于此，而爵士、蓝调、钢琴、摇滚、说唱乐等各种音符充溢在各色酒吧之中。在SOHO，处处可感受创意和灵感的流泻，甚至坐品咖啡闲看人流都是一种密集的视觉享受。美国SOHO的商业形态美国的soho以文化产业为核心，将居住、办公、文化、休闲、娱乐、购物、旅游紧密的联系起来，形成了改造后的临时居住和多功能物业为曼哈顿商务区众多商务人士以及都市创意人士提供了24小时消费娱乐和临时居住的场所。SOHO在中国——SOHO的出现中国真正的soho区——798艺术区与开发商所使用的soho理念不同，从某种意义上来讲只有798才能算得上是真正的soho。它同美国的起源soho一样，以艺术家不断进驻老旧工厂创作、生活为契机，以滚雪球的方式形成了文化产业为核心，打造办公、居住、休闲、创作、消费为一体的艺术街区。从严格意义上说，无论北京还是上海的SOHO楼盘，大部分充其量不过是商住两用楼，而非真正的SOHO产品。SOHO首先要满足的是居住需求，然后才是办公。它其实就是住宅，既不能也不需要注册办公。比如美国纽约的SOHO多位于中高档居住区，单套面积在150－200平之间，层高较高，空间自由度大，可随意分割一部分作为办公、会客厅等，既有居家的私密性又有办公的开放性。住户一般从事建筑、设计、艺术、自由撰稿等行业。SOHO在中国——SOHO的突起根据检索情况，目前国内的soho产品主要集中于北京、上海、广州、郑州、沈阳、厦门、成都、西安等主要城市；其中北京SOHO产品数量最多、体量最大。SOHO模式发轫于上世纪90年代末北京房地产圈流行的概念风潮中（1997年是分界线），只是，和那些徒有其表并迅速消亡的空泛炒作概念不同，SOHO是潘石屹在商业地产开发的高风险环境下，开拓出来的一种夹缝中的商业模式，并迅速围绕北京CBD一带繁衍起来。SOHO在中国——SOHO的现状我国目前的SOHO产品，大多围绕着“SO”（小型办公室）做文章，“HO”（家庭办公室）的功能很不到位。购买者多为小企业和个人投资者，而无论是购买还是租赁，使用者都是用来办公的。一提到SOHO，大家的印象就是小公司聚集地。SOHO现代城里没有超过30个人的公司，大多数为七八个人，有的只有三四个人。公司一做大，就会搬走。SOHO在中国——SOHO的优劣势优势劣势兼顾了办公与居住两反面的需求总价低、月供低、投资风险小含有商业性质，保证了升值空间，投资回报期短房屋空间可自由分割，灵活性较高房价物业管理费以及其他使用成本均低于其他纯写字楼不限购优劣势属于办公用途，但不能注册公司和挂牌，牺牲了居住空间和舒适性以满足办公需求为满足空间分割组合需求及功能分区等要求，户型上存在缺陷；作为居住适合单身人士或两口之家，只能是过渡性产品管理难度大，纯粹性低，易沦为低端办公物业租金回报率低，短期投资受政策限制SOHO在中国——SOHO的发展SOHO是历史与现代、文化与商机结合的典范；中国城市SOHO仍处于初级发展阶段，未来发展前景广阔SOHO在中国——SOHO的运营项目所在地拥有真正的SOHO人群，支持项目的长期运营。如纽约SOHO区的各种SOHO建筑。即使项目建成后因为投资客购买等因素能够迅速去化，后期运营也会出现很多问题。项目所在地拥有齐全的配套设施。SOHO人群高度依赖于各类生活配套以支持其工作和生活方式，项目周边的餐饮、洗衣、购物、健身、医疗、物流等服务是必须的。项目设计以人为本，充分考虑到使用者“工住合一”给建筑本身带来的硬性要求。（日本东云集合住宅SOHO建筑的F间设计，充分体现“自由、灵活”的空间分隔特点，充足的电力供应、快捷的网络和电话容量、健身和休闲场所等）项目设计要符合当地法规要求。越来越多的城市开始限制建造SOHO办公产品，比如层高的限制、卫生间数量限制、飘窗阳台的限制等，在设计之初要充分了解当地市场的法规要求成功条件：Part2SOHO产品特点研究SOHO产品特点研究——主要位于城市发展成熟区域关键词：城市核心区、城市新区、地铁旁根据多数城市内soho产品分布看来，soho产品多依托于不可复制的黄金地段交通：依托地铁、成熟公交系统环境：成熟的商业环境，资源的稀缺性造就了产品的投资价值性。SOHO产品特点研究——名师设计、造型独特坚持独特创新的建筑理念，建造具有中国当代风格的建筑上海临空soho（哈迪德设计）外形仿若一条盘旋蛟龙，极富创新寓意和未来特征，又似一根柔美丝带，连接着临空经济园和周边社区建外soho（山本理显设计）银白色主调楼体修长，简洁明快三里屯soho（隈研吾设计）富有张力的外立面，在夜色灯光的掩映下俨然成为三里屯最富感染力的建筑SOHO设计的难点便是在于需兼容居住和办公两重功能。（SOHO族对SOHO建筑的所有形态、住宅与办公的关系和建设地点方位以及建筑物本身等方面都有着多样性的需求。）“居住与工作空间接近但又分离”，灵活的户型分割，可分可合，更多的机动空间办公注重“新颖性”独立的卫浴设置，管道煤气通达，保证生活的基本配套对建筑的位置和环境则要求“交通方便”以及“尽可能在城市核心区”等。追求一步到位的消费SOHO产品特点研究——SOHO产品的个性化SOHO产品特点研究——业态丰富以标杆企业SOHO中国为例SOHO中国打造的产品业态以办公和商铺为主，住宅次之，持有的酒店项目最少。（如果SOHO产品明确的设定了办公区、公寓区、商业区，以三里屯SOHO为例，除了商业全部散售外，该项目与普通产品并无本质上的差异；为了抓住SOHO产品的核心特点，在此，我们着重研究宜商宜住的SOHO产品业态。）SOHO产品特点研究——商住产品办公空间不仅要满足工作的需要，还要与居家生活协调。因此些因素都应该在SOHO办公空间设计时要给与充分的考虑，要以“不与居住生活产生矛盾，不破坏正常生活情调和氛围”为宗旨考虑到居室面积的局限，尽可能不用固定的隔断来划分和组织各功能单元，而是采用灵活的家具来围合出不同性质的空间，让各个空间功能变得更加灵活利用色彩对工作区域和生活区域加以区分和进行气氛营造。从而提高工作时的效率要充分考虑SOHO族人的心理感受，可以在办公区域设置一些健身器材或者小型的休闲设备。一方面可以减少选择家庭办公带来的孤独感，另一方面可以让身体得到锻炼，以最好的状态投入到工作中。SOHO产品特点研究——商住产品鉴于SOHO需要同时满足住宅和办公的需要，在设计上，需要考虑两者需求的统一用地特点用地性质为办公，年限50年对周边环境要求较高，一般依托成熟商圈或者产业园