大型商住项目前期策划方案书

攀枝花市西区清香坪项目营销策划方案项目价值厘定三级价值洞察分析市场竞争分析项目发展战略问题的界定序地块价值评定地块功能建议项目整体定位住宅定位商业定位写字楼定项目规划建议项目形象分物业类型定位对开发商要求项目核心价值打造【城投山水新城旧改项目】开启城市影响力时代【攀枝花市西区清香坪项目】开启城市体验时代项目价值厘定三级价值洞察分析市场竞争分析项目发展战略问题的界定序地块价值评定地块功能建议项目整体定位住宅定位商业定位写字楼定位项目规划建议项目形象分物业类型定位对开发商要求项目核心价值打造1本项目所需解决的五大问题如下：2什么样的发展战略能够指导项目的可持续开发？34项目应该采取何种规划布局，才能最大化项目的土地价值？5项目整体的开发节奏应该如何把控，来实现项目的最大化价值？在项目的发展战略的指导下，什么样的整体定位能够实现项目的发展战略？如何创造项目的差异化核心价值？项目价值厘定三级价值洞察分析市场竞争分析项目发展战略问题的界定序地块价值评定地块功能建议项目整体定位住宅定位商业定位写字楼定位项目规划建议项目形象分物业类型定位对开发商要求项目核心价值打造项目辅助价值打造我们将本项目的问题进行深入研究，发现在解决问题之前必须明晰项目的价值体系12价值三：项目自身的价值体系分析清香坪项目价值认知在项目的目标实现与最终的问题解决之前必须明确项目的价值体系？3价值二：西区发展的价值西区的规划价值价值一：攀枝花市发展的价值攀枝花发展的宏观背景攀枝花城市升级：城市的性质定位为川滇交界毗邻地区区域性中心城市；以资源综合开发利用为主的现代特色工业城市；具有南亚热带风光的宜居城市。截至2010年，攀枝花市辖3区2县（东区、西区、仁和区、米易县、盐边县）。全国唯一以花命名的地级市，隶属四川省，位于中国西南川、滇交界部。是四川通往华南、东南亚沿边、沿海口岸的最近点，为“南方丝绸之路”上重要的交通枢纽和商贸物资集散地。一个既有壮丽山河峡谷奇景，又有亚热带旖旎风光；既有现代人创造的伟业，又有遗存古朴风貌的理想的旅游胜地。中国西部重要的钢铁、钒钛、能源基地和新兴工业城市，人均GDP雄居西南地区首位，是西南地区最富裕的城市。2013年城市GDP虽排四川省第15位，但人均GDP却是四川第一，超过全国平均水平。2013年2月7日，国家发改委主任办公会审议并正式批准设立攀西战略资源创新开发试验区。这是国家批准设立的唯一一个资源开发综合利用试验区。该试验区已上升为国家发展战略并纳入四川省重点发展地区，为攀枝花在新世纪快速发展奠定了坚实的基础。攀枝花城市价值形成四大城镇发展片区城镇规划空间布局以产业布局为依托，以成昆铁路沿线为发展轴，以中心城区、攀莲镇为重点，以渔门镇、大田镇为次重点，在空间布局上形成四大城镇发展片区：中部以攀枝花城区为核心，包括桐子林、红格两大外围组团和布德、同德、福田、新九等乡镇；东北部以米易县城为核心，包括白马组团和丙谷、撒莲、垭口等乡镇；西北部以渔门为核心，包括永兴、格萨拉、惠民等乡镇；南部以大田为中心，包括平地镇、大龙潭等乡镇。最终形成“以攀枝花主城区为中心，轴向布局，成群发展”规模等级布局合理、呈现特色鲜明的“都市环+放射组团”的“阳光型”城市功能空间布局结构。攀枝花城市价值城镇化规划布局：攀枝花市未来城市的功能空间布局将呈现特色鲜明的“都市环+放射组团”的“阳光型”结构。在城市功能分区方面，江南片区由炳草岗、渡仁（含干坝塘、龙塘等城市新增用地）等功能区组成，定位为城市中心区，在干坝塘一带设置城市中心，在炳草岗、那招设置片区中心，重点发展商贸金融、文化娱乐等。江北片区由弄弄坪、攀密组成，作为城市中心区组成片区之一，江北片区中心设置在东风，以发展选矿业、稀有金属冶金为基础，集生活、生产、物流及其它相关功能于一体的综合型的城市片区，片区中心布置在清香坪，配套居住和服务设施。城东片区由青龙山—金江和团山—马店河—迤资一线用地组成，片区中心规划在金江镇，主要以钒钛产业和电冶化工产业发展为主，并集中发展仓储物流业，是攀枝花未来城市工业发展的重要载体。攀枝花城市价值城市功能分区布局：分江南江北城东三片区1、在规划期内，炳草岗城市商业中心商圈要逐步向炳二区炳三区以及城市新区拓展和延伸，加强对外零售和服务的辐射。2、规划发展商贸经济带，即打造以金沙江及其支流仁和沟两岸的以“阳光、休闲、运动”为主题集休闲、娱乐、健身、观光和餐饮、购物于一体的特色商贸经济带；3、规划大渡口、清香坪、仁和、瓜子坪4个匙域商业中心；重点培育发展7条商业街；4、积极推进新型业态（超市、专业店、专卖店等）的发展，重点发展社区便民商业，规划27家超市，其中现有21家，新建6家；规划农贸市场（含生鲜超市）58家，其中现有51家，新建7家；5、规划商品交易市场25家，其中现有18家，新建7家；6、形成物流园区为主体及物流配送中心为配套的流通服务体系，重点规划建设位于攀枝花火车站和新建高速公路入口附近的金江及总发、密地等物流园区。攀枝花城市商业网点未来发展规划（2007-2020年）：清香坪作为攀枝花的4个匙域商业中心中其中一个，商业潜力巨大。攀枝花城市价值攀枝花2012年-2014年一季度国民生产总值表2012年(亿元）增长率2013年（亿元）增长率2014年一季度（亿元）增长率攀枝花市740.0314%800.8811%200.848%东区306.7010%326.869%西区85.6711%92.079%仁和151.9320%170.0215%米易93.2019%108.0815%延边102.5415%103.869%攀枝花城市价值攀枝花经济持续稳定增长：2012年至2013年，攀枝花整体经济持续稳定增长，国民生产总值保持在10%以上的年均增长率。2014年一季度分市州主要经济指标完成情况地区生产总值规模以上工业增加值全社会固定资产投资社会消费品零售总额城镇居民人均可支配收入总量（亿元）增长％排位增长％排位总量（亿元）增长％排位总量（亿元）增长％排位总量（元）增长％排位全省8.19.25030.29132677.112.769179.8成都2320.227.81611.261276.28-2211027.7512.41490299.916自贡230.498.5118.913132.4321.49105.412.89598610.211攀枝花200.848.2139.212131.0515.2136011.620631210.113泸州291.1211.3112.93209.1338.42106.52141681811.62德阳355.38.7910.77207.7213.715122.5613.72773710.113绵阳375.178.1148.514297.67120169.49121781631015广元129.378.4129.310121.156.11655.8711.718641410.310遂宁174.268.61010.29206.9320.41078.6913.6362379.917内江258.999.9412.84156.324.9777.8413.2661949.519乐山281.96.1185.316272.9814.51496.2612.51270969.519南充281.87.5175.117203.2620.410145.413.17579311.71眉山192.6411312.25230.3229.4474.0711.718677410.78宜宾305.380.520-6.420225.9525.56124.5312.896611115广安184.389.568.115240.3848176.9613.35706611.24达州281.59.279.310272.1617.212120.7213.44557611.43雅安88.829810.68113.6124.1836.2512.414683710.77巴中90.54815-0.419136.5630.4346.0112.116505110.78资阳280.8311.22132237.8325.7595.4612.512763010.211阿坝48.060.6191.11873.272.91911.412.71173569.818甘孜24.780.221-23.12161.684.71812.6411.620579310.86凉山291.989.8513.21222.395.81799.9113.1775089.519攀枝花城市价值攀枝花区域城市发展需要转型：不可否认，由于以城市经济增长完全依赖于纯天然型资源，由于常年开采，导致城市经济可持续动力明显不足。转型带来的是新的增长价值。户籍人口农业人口非农业人口当年出生人口人口自然增长率城镇化率增长率2012年111.8651.7660.0997613.70%63.01%1.37%2013年11252.1459.8696393.17%63.43%0.42%可支配收入（元）增长率人均消费支出（元）增长率食品支出（元）增长率恩格尔系数衣着支出（元）增长率居住支出（元）增长率其他2012年2280815.60%152867.80%65006.40%42.50%13261.00%1308.00%-2.40%2013年249069.20%165538.30%67553.90%40.80%14368.30%1497.00%14.50%2014年一季度631210.10%攀枝花城市价值人口及人口收入都稳步增长：人口的持续稳步增长，以及城市化率的逐步加快，人均收入支出的稳定增长，为城市的可持续发展提供了原动力。西区规划：该区西部重点发展煤化工和建材工业，并配套居住和服务设施；东部以改善居住环境、完善服务配套为主。城西分区中心布置在清香坪。西区城市发展定位：西区是攀枝花地区重要的工业基地，全市的服务业副中心，全市重要的休闲旅游基地，同时也是现代、时尚、充满活力的生态城市。西区城市空间功能布局：西区人口主要向城东集中，第二产业向城西集中，第三产业围绕清香坪建立两大服务业基地，规划“一城两片，九大组团，沿江轴向串珠发展”的城市结构和空间功能布局。“九大组团”自西向东依次为：化工建材类工业组团、能源机械类工业组团、格里坪物流生活组团、河门口生活组团、陶家渡生活组团、玉泉生活组团、清香坪生活组团、大水井生活组团、新庄生活组团。“十二五”规划期间，西区以清香坪新城、大水井新区、新庄新区开发建设为载体，加快完善“一体两翼，三位一体”的城市空间功能结构，推进辖区城市开发建设，实现产业结构调整、转型和升级目的。西区发展价值西区经济和社会发展目标：“十二五”末，建成区面积达17平方公里，人口20万。至2030年,城市用地规模35.5平方公里，GDP达420亿元。其中，服务业增加值占GDP的比重不低于30%,生产性服务业增加值占服务业比重不低于40%。快速推进西区清香坪“文化岛”新城、大水井新区和新庄新区城市开发建设：清香坪文化岛项目——占地面积352亩，规划建筑面积约63万平方米，是西区未来文化、经济、商贸和居住中心。现已完成项目用地规划调整和420户房屋征收补偿，占总任务539户的78%。大水井新区——按照“碧波新城，宜居乐园”的城市建设总体构思，将其打造为西区消费性服务业态区，项目占地面积2.1余平方公里，主要规划有商住、行政办公、水上公园、江边码头、城市景观中轴线等。约270亩首期开发建设项目用地征收有序开展。新庄新区——作为西区生产性服务业中心综合服务区，定位为“门户枢纽、总部基地”，规划用地规模1.61平方公里。主要规划有绿地景观、办公产业研发、现代物流、居住、公共服务设施等用地功能。新庄片区生产性服务业60.81公顷，从用地规模看，达到全区的70%，将成为西区的生产性服务业基地。西区发展价值项目属性界定：位于西区未来的城市中心清香坪，集居住体验、休闲娱乐体验、购物体验为一体的体验式城市综合体。外部属性地理位置：位于西区未来的城