中牟四牟园区域商业项目地下部分商业业态定位及规划设计建议2014年3月58P

***地下商业部分业态定位及规划设计建议第一部分：项目本体条件分析区位条件分析项目所处中牟县新区板块，主城区西邻，属于中牟“西延、北扩、东改造”的空间发展战略的重要组成部分，是未来城市房地产开发的热点区域，发展潜力巨大。西延：西区以郑东新区发展为契机，向西延伸，不断拉大城市框架，扩大城市规模。北扩：依据县城总体规划，县城在空间上分为东区、西区、远景发展区、县城跨越贾鲁河向北发展，与郑汴城市连接线和中央大道之间形成的郑汴产业带连接，作为其外延和补充，拓展新的发展空间。东改造：加大县城东区的改造力。区位条件分析贾鲁河生态廊道四牟园是中牟未来的休闲中心、生态示范中心、历史人文中心、现代商业中心、高品质居住中心，本地块位于四牟园核心区域，认知度较高。地块处于规划建设中的四牟园核心位置，一期用地与二期用地以林西路为界；四牟园整体规划前景定位为集休闲、生态、历史人文、现代商业、绿色生活为一体的中牟最大的综合性公园。区位条件分析白沙组团与郑州高铁站商圈及郑州东区接壤，开发楼盘密集，但入住率不高，居住人口少，人口密度小；中牟新行政区自然环境优良，为中牟县稀缺人文资源和自然资源的汇聚区域，目前该区域已建设入住的高端楼盘较为集中，与项目所在区域近邻，但入住率不高，居住人口少。本项目所处区域辐射周边白沙组团高端居住区与中牟行政新区高端居住区两大生活区，兼有居住、休闲、商务、商业功能，区域开发价值较高，可塑性强。本地块北临交通主干道商都大道，林西路、学苑路从地块整体穿过，将地块分为四块，地块四周分布有建设中的道路，整体交通通达性较好。交通条件分析贾鲁河生态廊道林西路往北至商都大道林西路通达性林西路连通商都大道与学苑路，且商都大道东西贯通中牟县城，连接郑州，地地块的交通资源非常强势。进入性地块内部有两条道路穿过，与外部区域连通，进出较为方便。公交目前除商都大道有郑州至中牟的城际公交和县城内公交线路外，周边道路均为规划建设中的道路，无公交线路地块周边人流量分析商都路中央御景雍景三和郡万三路牟州街宽景一品通惠路郑东新世界东润华景东岸曦城白沙大道区域内目前沿商都大道两侧，3公里范围内开发楼盘较多，以住宅为主，商业放量较少，但大部分楼盘入住率不足10%，人口密度不大，缺乏基本的商业人流。规模分析南北长，东西宽，呈带状，商业体量大。上街地下室总建筑面积：7854.58㎡下街地下室总建筑面积：10926.79㎡上街地下室总建筑面积7854.58㎡，长210米，宽43.5米；下街地下室总建筑面积10926.79㎡，长243.6米，宽44.4米。地块周边配套分析地块所在区域属于城市新区核心区域，休闲、文化、医疗配套优质，但近期内缺乏优质购物、教育、娱乐、餐饮配套，处于主城区商圈辐射范围外。现状商业设施：地块本身500米范围内没有什么大型的商业设施。目前地块近邻正在建设中的卫生局办公楼和人民医院周边现状教育配套设施：规划中的中学规划中的体育用地地块距县城商圈——解放路、青年路商圈直线距离约为8公里，车行时间约10分钟。县城商业中心地块8公里区域未来规划前景分析四牟园景观结构分为“一核、三区、五珠”。一核：为座拥学苑路的庆典广场，文化馆、展示馆两大馆汇聚于此，商业街也将在这里拔地而起，是全园的核心。三区：全园由北至南分为历史主题区、时代主题区、未来主题区，历史主题区集中展示了中牟龙山时期、仰韶时期、斐李岗时期和贾鲁河河道文化；时代主题区集中展示了现代城市文化、都市休闲文化、时尚摄影文化和特色商业文化；未来主题区主要为儿童游戏、青年运动场所和自然科普、成就畅想、地刻景墙展示区。五珠：全园按“水火金木土”划为五个功能区，每个区块缀以特色广场，犹如散落的明珠，由贯穿全园流畅的园路将其组织成一个整体，锦线涟珠、龙御五行。东临四牟园，北望贾鲁河滨河公园，南邻高尔夫模拟练习场。综合分析结论•地块呈南北狭长带状，商业体量大。外部环境优良，具有一定的聚客资源，但整体效应较弱。•未来城市休闲中心，配套齐全。规模稀缺资源配套设施•地块外围道路四通八达，通达性较好。交通条件区域认知•区域认知度较高，与市区的交通联系便利。•区域内常住人口较少，人口密度小，缺乏基础商业人流。商业基础地下商业存在的类型很多，根据地下商业依托建筑的主要用途，可以将地下商业分为轨道交通、人防工程商业、新建独立商业等，地上大型商业项目的地下层部分暂不列入。地下商业类型布局特征定位及业态特征投资方轨道交通商业点式或条式及时性消费商品，便利性商品或服务，流行性、时尚化商品轨道交通运营方专业投资公司大空间布局除去上述外，需与地上及商圈相结合，增加餐饮、休闲等人防工程商业大空间布局主题商业街/商城、专业市场、其他公共服务地方政府专业投资公司新建独立商业通道式大空间布局地下超市为主的购物广场、主题商城、敞开式发展的购物中心专业投资公司本项目属于人防工程商业项目地下商业类型界定第二部分：地下人防商业研究一、地下人防商业政策支持二、地下人防商业特征地理位置目前国内地下商业街主要处在传统核心商圈的核心地段或依托火车站、轨道交通枢纽站点、购物中心发展，周边商业氛围成熟，人流量大，创造商业经济的同时也承载着缓解区域交通的城市功能，是商圈扩容的需求。规模单个主题定位的在2万平方米左右，综合性的在3—5万平方米左右，甚至更大。空间结构目前北方多为2层甚至3层及多层，南方地铁物业一般有2层，单通道宽度在4—6米，双通道宽度在2—25米，楼层净高在4米以内。随着人们对购物环境要求的提高，楼层净高在4米以上比较有利于地下空间的营造。定位多与商圈及地面商业互补或融入性定位，成主题化、时尚化的特点消费群体多以年青人为主，年龄段集中在15—25岁业态组合一般以服饰、鞋帽、小商品为主，但基本都配有一定量的餐饮，且经营方式以零售、批发为主。转让方式地下人防商业转让方式有出租、转让使用权两种，主要盈利来自租金，盈利模式略显单一。政策支持政府鼓励开发商投资人防商业，在税费上、施工建设上、各部门配合上，给予大力支持。出入口的设计通过下沉式广场、灯光舞台演出广场、自动扶梯以及各具特色造型的出入口设计来吸引消费者，提高消费者进入地下商业消费的几率交通动线除规划好自身的主次通道、中庭、室内小广场、休息区等外，还需考虑与地上物业的连接便捷性，承担城市公共交通的功能，以增加生意机会地下空间营造一般都会利用灯光效果、造型、个性化铺位装修、主题型定位来营造不同的商业氛围和个性化主题，达到吸引人流的目的关于餐饮定位除便利快餐及休闲轻便食品外，一般集中布置餐饮区，不仅便于防灾管理，而且可以利用餐饮的集中布局，形成规模效应的特色餐饮美食广场，增加商业氛围，增强吸引消费者的力度，及提升商铺价值。因此，在规划设计之初，应合理布置排烟、排油、排污设施。如根据环保部门的要求，在不具备高空排放油烟的情况下，提高油烟净化设备的等级，使得净化后的油烟达到低空排放的标准；或是排烟口尽量设置在空旷的人流稀少的区域，如绿化带、广场边角区域等。同时着重考虑电力负荷大小以及煤气管道的设计布置方案（其中煤气管道设计布置需在人防要求基础上综合考虑煤气、消防部门的细则规定，尤其煤气部门的要求）。在不具备煤气管道的情况下，引进无油烟、轻油烟的品类，采取电加热的方式。第三部分：项目整体定位一、本项目开发地下人防商业的整体战略优势（S）：外部环境优良，独有市政休闲配套聚客资源；交通便捷，通达性及进入性较好；周边居住人群消费水平较高；总体建筑规划及定位与地下商业开发特征吻合。机遇（O）：新区发展前景良好，区域认知度高，区域型消费中心缺失；传统核心商圈正处在“拆而待建”的现状，核心商圈的流失，为本项目创造了良好契机；地下人防商业的政策支持；整体商业地产市场空白，潜在需求旺盛。劣势（W）：地上停车空间受限制；受地形限制，交通动线规划设计难度大风险（T）：周边常住人口少，基础消费人流缺失，短期内商业氛围难以形成；传统核心商圈的重建对本项目是极大冲击。本项目开发地下人防商业的SWOT分析本项目地下人防商业的开发，面临着风险与机遇并存的局面，如何化解风险，规避劣势，是本项目整体发展战略的关键所在。综合考虑本项目及市场情况，建议一期上街可实施地下人防商业开发，下街暂不开发人防商业，主要满足停车需求。深度挖掘区域价值，塑造区域概念，区域概念营销贯穿项目营销、招商始终；在规划设计上打造1—2个“震撼点”形成项目的核心竞争力；在业态定位及布局上，充分考虑与地面商业及城市其他区域商业的互补和差异性，形成本项目的核心价值主张；将方特、绿博园、雁鸣湖等客流资源引入本区域，增加人流量，保证项目的人气聚集；营造项目的人文文化，产生更高附加值和归属感；政府政策支持的最大获取。形成项目的核心竞争力，作为项目核心驱动力。本项目整体发展战略二、本项目整体定位1、互补原则：地上经营商圈内业态或业种互补原则地下商业物业必须具备有商圈内极少或较少有的业态或业种，抓住该商圈里的市场空白点，同时要注意该市场的消费群必须与现有商圈的消费群大部分能够交叉，这样才能使商业主题有足够的生命力。有些地下商业物业的定位与地面商业类似，又缺乏具备城市部分交通功能，这种定位无疑难以成功。2、主题专业或特别鲜明原则地下商业物业必须同时具备较强的专业性，这个“专业”是指业种的专业性，通过专业业种来吸引地面人群进入地下商业场所进行消费。比如：一个1万平米的小型地下商业城，可以做成一个专业市场；有如，一条1000米长的商业街可以分成4个主题的专业街，这样的定位才能避免与地面商业业态或业种同质化。地下商业开发定位的原则3、融入性原则部分地下商业的开发因为规模较小，不能够单独形成一种特色与地上独立商业竞争，只能考虑以融入性为方向的功能定位，作为地上部分功能的延伸和发展。此外，部分地下商业的开发目的就是为了弥补地上发展空间的不足，该类地下商业更应该考虑融入为主。4、适宜地下经营的业态适宜地下经营的业态主要包括：超市、电器、家居、主题商城（潮流前线、女性主题、儿童（母婴）主题、数码通讯主题、餐饮休闲文化娱乐主题等）。地下商业开发定位的原则中牟特色商业领导者中牟市场地下商业街的补缺者非行业老大，中大规模市场挑战者√努力改变市场规则√强调产品差异√形成自身标准次/非主流市场追随者√借助已有市场√企图以小克大√以价格为自身优势市场定位郑东新城副中心级商业广场+商业街模式广场+商业街在国内地级市地下商业街是较常见的模式之一，国内地级市的商业街很多与市政广场，公园或是火车站广场相连，采取广场+商业街的模式不仅有利于地下商业引进超市、电玩城、影院、大型餐饮等主力店次力店，同时辅以街区商业的形式，从而在国内地下商业中成为另一种主流产品。如：柳州龙城地下商业街就是采取广场+商业街的形式，其中广场为超市，它是目前国内经营状况比较良好的地下商业项目之一。（业态：超市+女装品牌+男装品牌+休闲运动品牌+鞋包+餐饮）地下商业的几种发展模式及业态选择与本项目地面商业定位匹配度不高纯商业街模式此类商业项目一般不是位于城市老步行街下方，便是位于核心商圈的商业街（地面含车行道）下方，由于受地面商业建筑的限制，其规划只能依地面形状而建，规划为纯地下商业街模式，一半地下整体宽度在16米左右，适合单通道步行街（通道4米+两侧商铺进深6米）。如南宁流行的前线地下商业街就是纯商业街形式。（业态：女装品牌+男装品牌+休闲运动品牌+鞋包+餐饮）。地下商业的几种发展模式及业态选择与本项目契合度较高主题商城模式将广场形式的地下商业地块定位为主题化明确的主题商城，如女性主题、青少年主题、数码主题、儿童主题类等。一般业态：女性主题+青少年主题+数码主题+儿童主题一般业种：女性时装、鞋、帽、饰品、配饰、挂件、日韩服装、牛仔、童装、玩具、手机、数码、配件、MP3等。地下商业的几种发展模式及业态选择与本项目定位不符商业街+主题商城模式混合模式一般视地块宽度而定，如果地下整体宽度只有16米左右，则只适合单通道步行街（通道4米+两侧商铺进深6米），如果有20米左右，根据需要可设计为双通道形式。如荆州中央大道就是商业街+主题商城模式。一般业态：女