地产全程策划服务手册

1【目录】第一部份：项目前期调查分析研究一、【市场调查分析研究】二、【项目可行性分析研究及概念提示协同】：第二部份：项目营销企划和广告推广一、【项目营销企划】：二、【项目广告推广】：第三部份：销售代理与顾问支持：一、【项目销售顾问】：二、【项目销售代理】：2■第一部份：项目前期调查分析研究「知此知彼、百战百胜」是行销成败关键。[图维.新思维]团队核心伙伴由台湾资深营销专家和大陆本土策划精锐构成，专业素养蕴藉和年资积淀多年，深知市场关键这一定律，也深喑解码市场的价值意义；因此，我们每一位成员从基层营销员到主管人员，加入[集合新思维]团队的首任工作就是市场和产品研究的历练。不论我们团队每次的任务目标是[全案策划]、[广告推广]和「营销顾问」或是「直接代理」，「发现需求、创造需求、满足需求」是[集合新思维]市场和产品研究团队的宗旨和精神，只有了解市场需求动态，才能正确导入产品、精确定位，只有充分掌握产品的发展趋势，才能迎合潮流、满足消费的需求，也是营销必需深切解读和把握的关键。一、【市场调查分析研究】1、服务内容：1-1宏观经济状况研究1-2房地产市场研究1-3区域房地产市场研究1-3-1区域房地产市场整体描述1-3-2区域居住文化、习性，及历史沿革研究1-3-3供应与需求状况对比分析1-3-4区块市场差异分析1-3-5项目生存空间分析1-4模拟个案研究1-4-1模拟个案列示1-4-2价值要素分析1-4-3可借鉴点挖掘1-4-4同业竞争态势分析1-5区域楼盘调查分析1-6竞争项目调查分析1-6-1竞争项目参数调研31-6-2竞争项目卖点分析1-6-3竞争项目营销表现分析1-6-4竞争项目销售情况分析1-7房地产消费特性分析1-7-1特征分布1-7-2消费动机1-7-3消费心理1-7-4功能偏好1-8区域人文结构调查分析1-8-1年龄和文化层次1-8-2现居住区域状况1-8-3职业特征和收入1-8-4购房意向和洞机1-8-5支付能力(价格承受能力)1-8-6按揭意识1-9区域内城市规划动态分析研究1-10区域内城市交通调查分析1-11区域内教育配套调查分析1-12区域内商业配套调查分析1-13区域媒体收效调查分析2、服务和取费方式：A、项目顾客：是指受委托服务单一项目、非全面代理的项目顾客，包含下列组合内容：(1).工作时间：20—30工作日(2).投入人数：2—3人(不包含抽样、问卷街访之临时调查人员)(3).服务费用：我们办事处(上海)周边城市区域，费用计：XX万元整(RMB)，含相关人员食宿、交通及其它杂支费用。超过我们所在位置800公里以上，另加收X万元整(RMB)交通、食宿等补助。B、公司顾客：是指签定长期顾问支持之顾客，包含已签定项目代理之顾客。4包含下列组合内容：(1).工作时间：20—30工作日(2).投入人数：2—3人(不包含抽样、问卷街访之临时调查人员)(3).服务费用：我们办事处(上海)周边城市区域，费用计：XX万元整(RMB)，含相关人员食宿、交通及其它杂支费用。超过我们所在位置800公里以上，另加收X万元整(RMB)交通、食宿等补助。二、【项目可行性分析研究及概念提示协同】：1、服务内容：2-1项目区域研究2-1-1地理位置2-1-2地块分析2-1-3交通状况2-1-4区域配套2-2SWOT分析2-2-1项目强势2-2-2项目劣势2-2-3机会分析2-2-4威胁分析2-3投资环境分析2-3-1当前经济环境分析2-3-2房地产政策法规分析2-3-3房地市场供求及走势分析2-4项目慨况分析2-4-1项目的开发背景和构想2-4-2项目地块价值及优劣势分析2-4-3项目前期准备工作进展状况分析2-4-4项目主要经济技术指针分析研究2-5土地建筑功能选择分析判断52-6土地价值分析判断2-7土地研展价值分析判断2-8土地成本敏感性分析2-8-1容积率2-8-2资金投入2-8-3边际成本利润2-9投入产出分析2-9-1项目成本慨算2-9-2项目销售收入测算2-9-3项目利润预测2-9-4项目赢利指针分析2-9-5项目盈亏平横分析2-9-6股东回报率分析2-10项目融资计划分析建议2-10-1项目开发总资金需求分析建议2-10-2项目分期开发各阶段资金需求分析建议2-10-3融资方式和时间分析建议2-11项目风险预测与防范控制措施建议2-11-1项目运作中可能面临的风险分析2-11-2风险的防范措施建议2-12同类项目成败的市场因素分析3-1项目定位3-1-1产品定位3-1-2客户定位3-1-3价格定位3-1-4房型定位3-2规划慨念设计提示3-2-1整体规划理念设计提示63-2-2小区的规划布局和空间组织提示3-2-3小区容积率的敏感性分析提示3-2-4小区道路系统布局(人流、车流)提示3-2-5小区公共配套布局安排(学校、会所、购物)提示3-2-6小区建筑风格的形式及运用提示3-2-7小区建筑外立面色彩的确定提示3-2-8小区户型比例的搭配关系提示3-2-9小区精典户型的功能判断及面积划分提示3-2-10小区环境绿化慨念原则提示3-2-11小区环艺小品主题风格确定及提示3-3设施配套及智能化提示3-3-1住户对设施配套及智能化的需求提示3-3-2物业管理的需求分析提示3-3-3开发商投资价值分析提示3-3-4设施配套及智能化系统的功能分析提示3-3-5设施配套及智能化系统的硬件要求分析提示3-3-6设施配套及智能化系统的软件要求分析提示3-4物业管理慨念提示3-4-1物业管理介入的时机3-4-2物业管理卖点提炼、特色服务建议3-4-3社区会所经营可行性分析3-4-4客户关系管理CRM系统建议3-4-5社区文化营造建议3-4-6物业管理实用表格、文本体系提示2、服务和取费方式：A、项目顾客：是指受委托服务单一项目、非全面代理的项目顾客，包含下列组合内容：(1).工作时间：视项目进展7(2).投入人数：3—5人(市场及策划专业小组和顾问团人员)(3).服务费用：我们办事处(上海)周边城市区域，费用计：XX万元整(RMB)，含相关人员食宿、交通及其它杂支费用。超过我们所在位置800公里以上，另加收XX万元整(RMB)交通、食宿等补助。B、公司顾客：是指签定长期顾问支持之顾客，包含已签定项目代理之顾客。包含下列组合内容：(1).工作时间：视项目进展(2).投入人数：3—5人(市场及策划专业小组和顾问团人员)(3).服务费用：我们办事处(上海)周边城市区域，费用计：XX万元整(RMB)，含相关人员食宿、交通及其它杂支费用。超过我们所在位置800公里以上，另加收XX万元整(RMB)交通、食宿等补助。■第二部份：项目营销企划和广告推广链接市场、整合市场，具可操作性是[图维.新思维]团队行销企划和广告推广的出发点。台湾资深行销专家和大陆本土策划设计精锐组合的[集合新思维]作业团队，以“坚持民主集中制原则，实行生产合作社体制”与“创意、创作、创新、创造”的操作协同精神和专业姿态，赋予房地产产品独特的市场印象和行销模8式，并将“如何卖出去”的行销目的提升到“如何卖得快、卖得好”的境界。无任是营销策略还是推广策略，无任从文案到广告包装设计，均持有前瞻性、整合性和可操作性的专业素养和能力。因此，我们每一位成员，运作[集合新思维]的每一个项目时，都将客户和项目的“品牌策略”、“口碑策略”视同[集合新思维]自己的“品牌策略”、“口碑策略”，与客户站在统一利益和目的上。一、【项目营销企划】：1、服务内容：4-1营销定位4-2阶段性营销策略设定4-3推广策略设定4-3-1市场推广的阶段性划分4-3-2阶段性的推广主题设定4-3-3推广效果监控评估4-4媒介策略设定4-4-1媒介选择安排4-4-2软性新闻主题拟定4-4-3媒介组合设计与组织4-4-4投放频率设计与组织4-4-5费用估算测定4-5SP&PR策略设定4-5-1推广活动阶段设定4-5-2推出活动的时机及数量设定4-5-3活动的主题和实施方案设定4-6推广费用设定4-6-1现场包装(营销中心、示范单位、围板等)4-6-2印刷品(销售文件、售楼书等)94-6-3媒介投放4-6-4SP&PR4-6-5礼品和包装品4-7价格策略4-7-1均价设定4-7-2价格走势制定4-7-3价格制定4-7-4付款方式制定4-8销售策略4-8-1销售目标设定4-8-2销售模式设定4-8-3入市时机设定4-8-4入市姿态设定4-8-5开盘策略设定4-8-6销售策略设定4-8-7项目销售进度仿真2、服务和取费方式：A、项目顾客：是指受委托服务单一项目、非全面代理的项目顾客，包含下列组合内容：(1).工作时间：视项目进展(2).投入人数：3—5人(项目小组人员)(3).服务费用：▲分段按月制：我们办事处(上海、杭州)周边城市区域，第一年度费用最低XX万元整(RMB)，含相关人员食宿、交通及其它杂支费用。开盘前给付60%，余款开盘后按月给付。第二年度起按第一年度费用的80%按月给付。超过我们所在位置800公里以上，另每个年度加收XXX万元整(RMB)交通、食宿等补助。10▲分段提成制：视项目地域与量体按营销总额定提成比例，最低不低于千分之二，含相关人员食宿、交通及其它杂支费用。开盘前给付不低于XX万元整(RMB)其余按销售额每两仟万元提成给付一次。B、公司顾客：是指签定长期顾问支持之顾客，包含已签定项目代理之顾客。包含下列组合内容：(1).工作时间：视项目进展(2).投入人数：3—5人(项目小组人员)(3).服务费用：▲分段按月制：我们办事处(上海、杭州)周边城市区域，第一年度费用最低XX万元整(RMB)，含相关人员食宿、交通及其它杂支费用。开盘前给付60%，余款开盘后按月给付。第二年度起按第一年度费用的80%按月给付。超过我们所在位置800公里以上，另每个年度加收XX万元整(RMB)交通、食宿等补助。▲分段提成制：视项目地域与量体按营销总额定提成比例，最低不低于千分之一点五，含相关人员食宿、交通及其它杂支费用。开盘前给付不低于XX万元整(RMB)。其余按销售额每两仟万元提成给付一次。二、【项目广告推广】：1、服务内容：◆【广告定位】5-1案名、推案名设计5-2广告总精神提炼5-3广告诉求提炼115-4广告主题设计5-5广告文案组织5-6广告创意表现◆【广告设计、执行】6-1VI基础部份：6-1-1标志设计6-1-2中文字体设计6-1-3英文字体设计6-1-4中、英文字体设计6-1-5标志与中文字体组合设计6-1-6标志与英文字体组合设计6-1-7标志与中、英文字体组合设计6-1-8标准色彩设计6-1-9错误及禁用设定6-2VI运用部分；6-2-1现场(工地围板、彩旗、挂幅、欢迎牌)6-2-2营销中心(形象墙、门楣标牌、台面标牌、指示牌、展板规范、专用信封、信纸、便笺、员工名片、胸卡、工作牌、专用文件袋、文件夹、纸杯等.6-2-3工地办公室(经理办公室、工程部、保安部、财务部等)6-2-4功能标牌(请勿吸烟、防火、防电危险、配电房、火警119、消防信道、监控室等6-2-5其它(接待室、服装、领带、领带夹、楼盘礼品系列)6-3.阶段广告执行(推广期、强销期、持续期等)6-4.媒体组合实施6-5.广告效果控制、测试126-6.报纸广告设计(针对不同销售期)6-7.软新闻稿编排6-8.配合房展会、招商会等促销活动6-9.配合实施SP&PR活动6-10.海报、DM、楼书的设计制作(主导概念、风格、样式、纸张、工艺、色彩、开本等)6-11.销售文件报表视觉设计2、服务和取费方式：A、项目顾客：是指受委托服务单一项目、非全面代理的项目顾客，包含下列组合内容：(1).工作时间：视项目进展(2).投入人数：3—4人(项目小组人员)(3).服务费用：▲分段按月制：我们办事处(上海、杭州)周边城市区域，第一年度费用最低XX万元整(RMB)，含相关人员食宿、交通及其它杂支费用。开盘前给付60%，余款开盘后按月给付。第二年度起按第一年度费用的80%按月给付。超过我们所在位置800公里以上，另每个年度加收XXX万元整(RMB)交通