房地产估价习题及答案

第一章一、单选1、有关专业估价，下列说法正确的是(ABC)。A、由取得相关资格的专业人员完成B、是一种专业意见C、具有社会公信力D、不用承担法律责任2、有关专业估价下列说法不正确的是(B)。A、由取得相关资格的专业人员完成B、任何人都可以做出C、具有社会公信力D、是一种专业意见3、房地产估价专指(A)。A、对房地产价值进行评估B、对房屋工程质量进行评估C、对房屋使用功能进行评估D、房屋完损等级进行评估4、某宗房地产初次抵押评估价值为100万元，并为80万元贷款担保。问：最多还可以为(D)万元的贷款提供抵押担保。A、100B、80C、30D、20二、多项选择题1、专业估价的特点为(ABCE)。A、由专业人员完成B、是一种专业意见C、具有社会公信力D、不具有社会公信力E、承担法律责任2、房地产估价中的“分析”包括对(ABCD)的分析。A、估价对象本身B、人口、制度政策C、经济、社会D、国际因素E、仅仅对估价对象本身3、下列“完全市场”必须同时具备的条件正确的是(ACD)。A、同质商品，买者不在乎从谁的手里购买B、买者和卖者的人有限C、买者和卖者都有进出市场的自由D、买者和卖者都掌握当前价格的完全信息，并能预测未来的价格E、销售者要求总效用最大化，消费者要求总利润最大化4、委托人的义务包括(ABCDE)。A、向估价机构如实提供其知悉的估价所必要的情况和资料B、对所提供的情况和资料的真实性、合法性和完整性负责C、协助估价人员搜集估价所必要的情况和资料D、协助估价人员对估价对象进行的实地查看等工作E、不得干预估价人员和估价机构的估价行为和估价结果5、估价报告使用者可能是(ABCDE)。A、估价对象权利人B、债权人C、投资者D、受让人E、政府及其有关部门和社会公众等6、下列可以作为估价对象有(ABCDE)。A、在建房地产B、正在开发建设或者计划开发建设、但尚未出现的房地产C、已经灭失的房地产D、现在状况下的房地产与过去状况下的房地产的差异部分E、以房地产为主的整体资产7、不同的估价目的将影响估价结果是因为(CDE)。A、估价对象的范围可能不同B、估价时点可能不同C、评估的价值类型可能不同D、估价依据可能不同E、估价应考虑的因素可能不同，甚至估价方法也可能不同２三、判断题1、非专业估价要承担法律责任，而专业估价不必须承担法律责任。（×）2、专业估价是由具有专门知识和经验的专业人员完成的。（√）3、专业估价要对估价的过程和结果负责，承担相应的法律责任。（√）5、委托人不一定是估价对象权利人或估价报告使用者。（√）6、企业的特许经营权、商誉、客户基础、员工队伍等不能作为估价对象。（×）7、同一宗房地产在不同的时间会有不同的价值。（√）四、简答1、简述房地产估价的一般程序第二章房地产一、单选1、关于房地产的寿命长久特性，下列说法正确的是(B)。A.土地的生产力或利用价值有可能丧失B.土地作为空间是永存的C.土地上的建筑物会毁灭D.土地上的建筑物永存的2、某出让的居住用地使用了30年后，决定转让该土地使用权，则该土地受让人的使用期限不得超过(C)年。A.70B.30C.40D.503、根据《物权法》的规定，建设用地使用权期间届满后自动续期的是(D)用地。A.工业用地B.教育、科技、文化C.卫生、体育用地D.居住用地4、政府对房地产的限制中，下列属于管制权的是(A)。A.限制在居住区内建设某些工业或商业设施B.因公益事业，强制取得公民和法人的房地产C.对房地产征税或提高房地产税收D.在房地产业主死亡或消失而无继承人的情况下，无偿收回房地产二、多选1、房地产流动性差与房地产的(ABCD)特性有关。A、价值量大B、独一无二C、易受限制等特性D、交易手续较复杂E、交易税费较多2、影响房地产流动性的因素有(ABCDE)。A、房地产的通用性B、房地产的独立使用性C、房地产的价值大小D、房地产的可分割转让性E、房地产的开发程度、区位、市场状况3、政府对房地产的限制一般是通过(ABCD)的权力来实现。A、管制权B、征收权C、征税权D、充公权３E、行政事业收费权4、引起房地产价格上升的原因主要有(ACDE)。A、房地产拥有者自己对房地产进行投资改良B、外部不经济C、需求增加导致稀缺性增加D、通货膨胀E、房地产使用管制放松5、下列真正属于房地产自然升值的是(CDE)。A、房地产拥有者自己对房地产进行投资改良所引起的房地产价格上升B、通货膨胀所引起的房地产价格上升C、外部经济引起的房地产价格上升D、需求增加导致稀缺性增加所引起的房地产价格上升D、房地产使用管制改变引起的房地产价格上升第三章房地产的价格与价值一、单选1、某房地产土地总价为6000万元，土地单价为1000元/m2，容积率为2，则该房地产的楼面地价为（D）。A.2000B.1000C.750D.5002、某套住宅的套内建筑面积为140m2，套内使用面积为128m2，应分摊的公共部分建筑面积为20m2，按套内使用面积计算的价格为3500元/m2，则该套住宅按建筑面积计算的价格为（C）A.3500B.3200C.2800D.25003、某房地产土地面积为2000m2，土地价值为400万元，容积率为2，建筑物价值为800万元，则该房地产的房地单价为（C）。A.6000B.4000C.3000D.2000二、多选1、有关房地产的价值和价格正确的描述是(BCD)A、房地产价值更加科学、准确B、房地产的价值是房地产真实所值C、房地产的价格围绕其价值上下波动D、现实中由于个人偏好、定价决策、无知等原因，时常发生价格背离价值的情况E、房地产的价格是相对稳定的，而价值不稳定三、计算思考：期房与现房的价格孰高孰低？在期房与现房同品质(包括质量、功能、环境和物业管理等)下，期房价格低于现房价格。以可以出租的公寓来看，由于买现房可以立即出租，买期房在期房成为现房期间不能享受租金收入，并由于买期房总存在着风险。所以，期房价格与现房价格之间的关系是：期房价格=现房价格-预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值-风险补偿例1、某期房尚有3年时间才可投入使用，与其类似的现房价格为3300元/m2时，出租的年末净收益为330元/m2。假设折现率为10%，风险补偿估计为现房价格的2%，试计算该期房目前的价格为多少？例2、某套房屋合同总价为80万元，在实际交易中合同约定的付款方式可能有下列几种情况：1.成交日期一次性付清；2.先支付5%的保证金，一年后一次性付清房价款；3.分期付款，其中成交日首付40万元，一年后支付24万元，两年后再付20万元；4.成交日期首付24万元，余款在10年内以抵押贷款方式支付，每月偿还6500元；４5.约定部分分期付款，部分以抵押贷款方式支付，如在成交日期首付15万元，一年后支付10万元，余款在20年内以抵押贷款方式支付，每月偿还4250元。假设年利率为6％，那么对于买方来说，上述各种情况下的实际成本分别为多少？解：（1）p1=80万元（2）p2=80×5%+80÷(1+6%)=79.47万元（3）p3=40+24÷(1+6%)+20÷(1+6%)2=80.44万元（4）p4=24+6500×(P/A,0.5%,120)=82.55万元（5）p5=15+10÷(1+6%)+4250×(P/A,0.5%,240)=83.75万元第四章房地产价格影响因素一、判断题1、各种因素在不同水平上的变化对房地产价格的影响是不同的，同一因素在不同地区对房地产价格的影响也可能是不同的。（√）2、当房地产的区位由劣变为优时，其价值会上升；反之，其价值会下跌。（√）3、一般来说，凡是面积过于狭小而不利于经济使用的土地，单位价格较低。（√）4、一般来说，平坦的土地，价格较高；高低不平的土地，价格较低。（√）二、选择题第五章市场比较法1、比较法的理论依据是（B）。A．预期原理B．替代原理C．生产费用价值论D．最高最佳使用原则2、市场比较法中的交易情况修正是对(D)价格本身是否正常的修正。A.交易实例B.估价对象C.标准化实例D.可比实例3、某宗房地产交易中，卖方、买方应缴纳的税费分别为正常成交价格的6%和3%，若买方付给卖方2500元/m2，应缴纳的税费均由卖方负担，则该宗房地产的正常成交价格为（C）元/m2。A.2650B.2500C.2427D.23504、某地区房地产交易中卖方、买方应交纳的税费分别为正常成交价格的6.5％和4.5％。某宗房地产交易，买方付给卖方5000元/m2，应交纳的税费均由买方负担，则该宗房地产的正常成交价格为(A)元/m2。A.5325B.5225C.4775D.46755、有甲、乙两宗权益、区位、面积、实物条件等都一样的土地，甲土地为空地，乙土地上有一建筑物，但估价结果显示乙土地连同地上建筑物价值低于甲土地的价值，这是由于（A）。A、乙土地上的建筑物的价值低于拆迁费用B、该估价结果肯定有误C、甲土地的价值高于乙土地的价值D、不可能出现这种情况6、某估价事务所在2008年6月20日至7月20日评估了一宗房地产于2008年6月30日的价格。之后，有关方面对其估价结果有异议。现在若要求你重新估价以证明该估价结果是否真实，则重新估价的估价时点应为（A）。A、2008年6月30日B、现在C、重新估价的作业日期D、要求重新估价的委托方指定的日期7、为评估某宗房地产2012年10月13日的价格，选取了可比实例A，其成交价格为8000元/m2，成交日期为2011年11月15日。经调查获知2011年7月至2012年10月该类房地产的５价格平均每月比上月上涨1%。对可比实例A进行交易日期修正后的价格为（B）元/m2。A.9280B.8925C.8880D.80008、比较法适用的条件，是在同一供求范围内存在着较多的（A）。A、类似房地产的交易C、相关房地产的交易B、相同房地产的交易D、房地产的市场交易9、如果先按原币种的价格进行交易日期修正，则对进行了交易日期修正后的价格，应采用（C）的市场汇价进行换算。A、估价作业日期C、估价时点B、成交日期D、交易日期修正后10、价格指数中如果是以某个固定时期作为基期的，称为（B）。A、固定价格指数C、长期价格指数B、定基价格指数D、环比价格指数11、在比较法中，土地使用权年限修正属于（D）修正。A、交易情况C、区域因素B、交易日期D、个别因素12、在用比较法评估某宗房地产的价值时，选择了五个可比案例，经过修正得到的五个比准价格之间存在较大的差异，最终估价结果应（D）。A、取五个比准价格的算术平均值C、任选其中之一B、取五个比准价格的中位数D、综合分析后决定13、某宗房地产采用比较法、成本法、收益法估价的结果有较大的差异，其最终估价结果应（D）。A、取三者的平均值C、任选其中之一B、取三者的中间值D、在三者的基础上综合分析决定14、比较法中，采用间接比较对可比实例价格进行个别因素修正，其中可比实例的个别因素优于标准个别因素得102分，估价对象的个别因素劣于标准个别因素得97分，则个别因素修正系数为（D）。A、1.05B、1.02C、0.97D、0.9515、某可比实例价格为2000元/平方米，区域因素直接比较得出的相关数据如下表，则区域因素修正后的价格应为（C）元/平方米。区域因素1区域因素2区域因素3估价对象100100100可比案例90100125权重0.50.30.2A、2500B、2222C、2031D、200016、现对某期货房地产进行估价，在此估价中，估价对象状况应为未来某时点的状态，房地产市场情况应为（C）时点的状态。A、现在B、过去C、未来D、B和C17、有A、B、C三个影响房地产价格的因素，其中A的影响最大，B次之，C最小，分别赋予的权重为f1、f2、f3，此三者的大小关系应为（B）。A、f1f2f3C、f1=f2=f3B、f1f2f3D、不确定18、某地区某类房地产2009年4月1日至10月1日的价格指数分别为89.6、84.7、86.7、95.0、89.2、92.5、98.1（以2008年1月1日为100）。其中有一房地产在2009年6月1日