从定位、规划、设计角度全面解读逸家系产品的核心竞争力

从定位、规划、设计角度全面解读逸家系产品的核心竞争力——城市住宅设计的探索、坚持与思考成都万汇建筑一、背景资料国嘉地产介绍华西都市报——四川房地产综合实力排名50强第二名。前三甲（蓝光、置信、国嘉）的低调公司国嘉志得逸家系介绍2008年，中渝置地与国嘉地产的合营公司。香港上市公司中渝置地以汇丰银行、JP摩根、东亚银行为资本后盾。国嘉地产以“专业、创新、高效”的经营方针的低调本土开发商国嘉地产。“逸家系”运作一个独立品牌，就如同国际上唱片业、时装业喜欢的那种做法一样，两间公司通过一套独立的生产研发体系，创立一个独立厂牌，并且与其旗下的其它产品分隔开来独立生产和包装，并推向市场。“由于四海逸家、城南逸家的高端形象市场认同度比较高，如今在市场上的表现较为成功，因此这个体系将被定名为‘逸家系’，我们希望这个品牌，不仅仅在成都，而且在未来可以成为中国房地产行业高端住宅的领军品牌。”逸家系的品牌发展确立标杆产品，明确公司定位及开发模式，是国嘉志得合资公司的标准化路径。需要一个新的产品来活跃市场，而国嘉擅长的“极致产品竞争力”开发模式则比较适合；在此基础上，进行产品升级，契合产品标准化建设，逸家系产品系列开始试水蓉城。在逸家系系列之前，国嘉地产在售项目主要包括高端商业地产、公寓，普通住宅等，总体涵盖面较广。逸家系的品牌发展2008年四海逸家2010城南逸家2012光华逸家…..2013年七盘齐发四海逸家—楼市最火的2007年，以超过700万/亩、楼面价4800元/平米。“如果这样的高价地遇到其他开发商，很可能因为利润的最大化，或者死咬做经典产品的追求，蹦出个高端，但是四海逸家以经济实惠的改善型住房，做出了在合适地段的合适产品。”城南逸家，1.0容积率的坚持，逸家系品牌确立。光华逸家，品牌价值提升，品牌形象从高端别墅类扩展到城市住宅类.“逸家系”品牌家族形成。别墅类：四海逸家城南逸家牧山逸家城市住宅类：光华逸家锦江逸家天府逸家南湖逸家商业中心类：光华汇锦江汇南湖汇天府汇2013“逸家系”七盘并发轰动面市三、个案介绍光华逸家项目地址光华大道核心区项目规模113亩总建面36万平米总户数2115户车位情况机动车位2579；非机动车2960容积率3.6建筑风格新古典物业组合办公，酒店式公寓、地下商业街、住宅面积区间57-95平米布局方式围合式布局逸家系列－光华逸家建筑采用围合布置方式，在最大限度利用小区景观的同时，保证小区花园组团完整，营造了一个相对独立，安静、高品质的生活环境。西侧办公商业组团与中铁西城商业相互呼应，同时设置地下景观商业街，连通地铁及中铁商业，共同打造商业街区。总平规划规划设计内容商业+住宅住宅商业+办公【项目定位】定位：多业态开发，商业价值最大化；规划：均好性规划，确保各批次均能清盘销售；前期：多方案比较，以静态投资收益为考评方向。【项目定位】定位：多业态开发，商业价值最大化；规划：均好性规划，确保各批次均能清盘销售；前期：多方案比较，以静态投资收益为考评方向。【户型定位】定位：逸家系的每个项目均独立定位，项目的定位紧盯周边竞争项目，着力于“人无我有，人有我优”，获取项目的最佳定位；【户型定位】定位：逸家系的每个项目均独立定位，项目的定位紧盯周边竞争项目，着力于“人无我有，人有我优”，获取项目的最佳定位；【户型定位】定位：逸家系的每个项目均独立定位，项目的定位紧盯周边竞争项目，着力于“人无我有，人有我优”，获取项目的最佳定位；•我司方案•基准方中方案【户型设计】户型设计：产品户型设计追求功能化设计，品质功能为主导。材质及立面通过细节设计提升品质，以期与其它刚需类产品区分。•我司方案•基准方中方案【户型设计】户型设计：产品户型设计追求功能化设计，品质功能为主导。材质及立面通过细节设计提升品质，以期与其它刚需类产品区分。•我司方案•基准方中方案【造型设计】造型设计：材质及立面通过细节设计提升品质，以期与其它刚需类产品区分。•我司方案•基准方中方案【造型设计】造型设计：材质及立面通过细节设计提升品质，以期与其它刚需类产品区分。【造型设计】造型设计：材质及立面通过细节设计提升品质，以期与其它刚需类产品区分。【造型设计】造型设计：材质及立面通过细节设计提升品质，以期与其它刚需类产品区分。锦江逸家项目地址光华大道核心区项目规模44亩总建面12万平米总户数1213户车位情况机动车位1219；非机动车1600容积率3.6建筑风格新古典物业组合商业街、住宅面积区间65-85平米布局方式围合式布局逸家系列－锦江逸家建筑采用围合布置方式，在最大限度利用小区景观的同时，保证小区花园组团完整，营造了一个相对独立，安静、高品质的生活环境。东侧设置景观商业街，连通公园与学校住区，共同打造商业街区。总平规划【项目定位】定位：多业态开发，商业价值最大化；规划：均好性规划，确保各批次均能清盘销售；前期：多方案比较，以静态投资收益为考评方向。【项目定位】定位：多业态开发，商业价值最大化；规划：均好性规划，确保各批次均能清盘销售；前期：多方案比较，以静态投资收益为考评方向。•我司方案•基准方中方案【户型设计】户型设计：产品户型设计追求功能化设计，品质功能为主导。材质及立面通过细节设计提升品质，以期与其它刚需类产品区分。•我司方案•基准方中方案【造型设计】造型设计：材质及立面通过细节设计提升品质，以期与其它刚需类产品区分。•我司方案•基准方中方案【造型设计】造型设计：材质及立面通过细节设计提升品质，以期与其它刚需类产品区分。光华逸家项目地址华府片区核心区项目规模149亩总建面40万平米总户数2115户车位情况机动车位3536；非机动车35280容积率3.6建筑风格新古典物业组合商业街、住宅面积区间65-85平米布局方式围合式布局逸家系列－南湖逸家保利项目地块容积率：3.0本案项目地块容积率：3.0容积率：3.0九龙仓项目地块中商文文小菜幼医商商商住住住住住住商绿牧华路建筑采用围合布置方式，在最大限度利用小区景观的同时，保证小区花园组团完整，营造了一个相对独立，安静、高品质的生活环境。总平规划规划设计内容商业+住宅住宅【项目定位】定位：多业态开发，商业价值最大化；规划：均好性规划，确保各批次均能清盘销售；前期：多方案比较，以静态投资收益为考评方向。【项目定位】定位：多业态开发，商业价值最大化；规划：均好性规划，确保各批次均能清盘销售；前期：多方案比较，以静态投资收益为考评方向。【项目定位】定位：多业态开发，商业价值最大化；规划：均好性规划，确保各批次均能清盘销售；前期：多方案比较，以静态投资收益为考评方向。竞争户型点评：特点：1、公共空间：1、客厅及餐厅竖厅设计，开间3400mm，尺寸合理，客厅外带阳台，舒适度好。该户型面向小区中庭，景观视线绝佳。2、户型玄关设计合理。3、厨房设计紧凑合理，操作台长度略显不足。4、公共卫生间尺度合理。使用方便。2、居住空间：1、两间卧室尺度经济，位置合理。但尺寸略显不足。若主卧空间调整为3500，则最佳。3、可变空间：1、可变空间设计合理，扩展方便。4、不足及建议：1、若优化设计，在总面积不变的情况下，取消客厅外的阳台（客厅墙面长度为3000，基本满足功能），将此面积调整主卧开间为3500，则更佳。竞争户型点评：特点：1、公共空间：1、客厅及餐厅横厅设计，开间6400mm，尺寸紧张，在同面积户型内略显不足。客厅外无阳台，舒适度略差。2、入户阳台可改造为独立玄关，但无储物柜位置。3、厨房设计紧凑合理，但与公共卫生间合用出入口，洁污分区不合理。4、公共卫生间尺度太小，无法布置独立淋浴间，使用时容易相互污染。2、居住空间：1、三间卧室尺度经济，动静分区合理。主卧布置独立衣帽间及卫生间，空间合理。但空间尺寸若为主卧3500，则更佳。3、可变空间：1、可变空间设计合理，扩展方便。4、不足及建议：1、此户型一半数量位于两塔楼拼接凹槽位置，视线及采光均为不利，属于小区内最不利位置。竞争户型点评：特点：1、公共空间：1、客厅及餐厅竖厅设计，开间3300mm，尺寸合理，客厅外带阳台，舒适度好。该户型面向小区别墅区位置且朝南面阳，景观视线绝佳。2、户型玄关较小，功能略显不足。3、厨房设计紧凑合理，操作台长度略显不足。4、公共卫生间尺度太小，无法布置独立淋浴间，使用时容易相互污染。2、居住空间：1、两间卧室尺度经济，位置合理。但尺寸不佳。3000开间的进深为3300，而3200开间的进深只有2700。但若调整为3200*3300，3000*2700则更佳。3、可变空间：1、可变空间设计合理，扩展方便。4、不足及建议：1、若优化设计，在总面积不变的情况下，取消客厅外的阳台（客厅墙面长度为3300，基本满足功能），将此面积调整客厅开间为3500，则更佳。【造型设计】【造型设计】【造型设计】【造型设计】造型设计：材质及立面通过细节设计提升品质，以期与其它刚需类产品区分。三、系列总结开发节奏•逸家系列从拿地到首次销售一般在半年以内，快的仅仅只有125天（天府逸家）盈利水平•逸家系列在区域内并不追求单位盈利水平最大化，而是在具有综合产品、总价、产品等优势的情况下，实现快销走量开发特点准确定位、快速拿地，快速开发，快速销售，提高资金运营能力产品特点多业态组合、控制总价，覆盖刚需和刚需改善型。产品•逸家系列产品整体面积以607080平米居多，但功能齐全，配合区域最大化的赠送面积，已套三户型为主。产品规划商业效益最大化。总价•逸家系列产品在单价中上，在面积较小的情况下，自然就控制了总价，总价主要集中在45-65万，降低了区域购买门槛，对口购房需求。客户•逸家系列产品主要针对刚需及刚需改善型，从做足内容（合理的赠送面积＋紧凑的可变功能房）来满足对功能房有较强需求的年轻过渡家庭设计特点区域精准定位，全面均好规划，品质提升设计定位•逸家系的每个项目均独立定位，项目的定位紧盯周边竞争项目，着力于“人无我有，人有我优”，获取项目的最佳定位。规划•项目规划追求“均好性”，避免产品两极分化。•同时最大化商业产值，着力于多业态融合规划。设计•产品户型设计追求功能化设计，品质功能为主导。•材质及立面通过细节设计提升品质，以期与其它刚需类产品区分。定位示例定位•逸家系的每个项目均独立定位，项目的定位紧盯周边竞争项目，着力于“人无我有，人有我优”，获取项目的最佳定位。规划示例规划项目规划追求“均好性”，避免产品两极分化。同时最大化商业产值，着力于多业态融合规划。设计示例设计产品户型设计追求功能化设计，品质功能为主导。材质及立面通过细节设计提升品质，以期与其它刚需类产品区分。逸家系产品竞争力——“一精两控三全面”—精准定位，避免价格竞争！—控制成本，合理赠送空间！—控制总价，覆盖刚需及刚改人群！—全面均好，实现各批次清盘热销！—全能设计，户型功能细微处体现竞争力！—全程品质，材料及造型设计体现项目精品品质！