信华城(北区)户型产品配比建议书20171022

信华城（北区）户型配比建议书江西龙创二零一七年十月二十日合理的户型配比三大原则：市场、本体、开发理念及目标。本次营销主要从修水县房地产市场方面入手，通过调研、分析、总结。从而，为北区户型产品设计提供参考意见。PART1修水市场在售竞品楼盘研究通过修水县房地产市场所有在售竞品楼盘，进行全面市场调查；城南片区：帝景观澜，城东片区：银河湾，良塘片区：君悦国际、幸福港；对户型、产品、价格等进行有针对性的具体分析、总结。幸福港信华城帝景观澜银河湾帝景观澜项目位于修水县南城区E5地块，秋湖里大桥桥头，体育馆之南。占地面积96亩，建筑总规模16万平米。帝景观澜项目一线江景，楼间距宽，绿化率高，园林精美，人车分流，车位充足，小区自带会所。帝景观澜户型优秀、通透、公摊低、得房率高、户户赠送空中花园。帝景观澜项目采用了酒店大堂式小区入口、单元入户小院、生态呼吸停车场、全区域电子驱蚊、抗紫外线双层玻璃、保温墙体、低噪排水管等新颖设计及理念。帝景观澜周边配套有第一小学、琴海中学、联盛百货、体育馆、大洋洲公园、修河景观商业街、县委与多个厅局办公大厦相邻。帝景观澜项目与奥林华府、西班牙印象等小区为邻，是修水高档居住集中区。帝景观澜项目依托众多优势，得天独厚，大境天成，是您的理想居所。地段修水县南城区秋湖里大桥桥头主力面积帝景观澜：面积区间125-220平米。主力面积：125平米和135平米三房，155和170平米左右四房，少量顶楼复式和220平米四房。售价一期推出4栋18层高层，于2016年底开始内部认购，2017年元月正式开放。认筹交首付16万元，可选择楼层，均价5500元/㎡；顶楼复式买一层送一层均价8000元/㎡。目前推出二期1栋一梯两户小高层11层，面积129平米三房和143平米四房；2栋18层两梯两户135平米三房，对外均价6000元/㎡。去化率一期4栋共计252套，除了顶楼复式，目前去化95%以上。二期1栋小高层刚出地面，12栋高层地面七八楼左右。户型鉴赏银河湾银河湾总占地70亩，总建筑面积12万平米。扼守新城繁华中心，展现城东核心主题生活城，无缝对接宁红大道、东接高速公路出入口，直通柯龙线至高速，修水大桥、宁红大桥，东方园幼儿园、修水四小，散原中学，享一站式学区房；四方畅达无阻，聚敛一城雍容，安享永逸。法式风情骑廊、大面宽步道空间，纵享城央繁华生活。均价：一房一价建筑类别：高层、洋房物业类型：住宅交付时间：待定开盘时间：预计2018春节容积率：2.5付款方式：按揭一次性物业费：1.5公摊：20%总户数：692户开发商：修水厦鼎置业有限公司项目地址：宁红大道与抗洪河交汇处（四小对面）项目特色：学区房，大户型地段宁红大道与抗洪河交汇处（四小对面）主力面积银河湾面积区间：121-144平米四房五房。洋房主力面积：125-130平米三房，138-144平米四房；高层主力面积：121-125平米三房，135-140平米四房。所有房间赠送一房。售价217年国庆一期开始认筹。1、认筹2万抵4万；高层对外报价均价4500元/㎡，洋房对外报价均价5600元/㎡。2、交20万享团购优惠：内部优惠价格高层3900元/㎡，洋房5100元/㎡。去化率国庆开始针对黄坳乡内部团购，预计数量50套以内。君悦国际君悦国际是修水县重点招商项目，总建筑面积为70万㎡，是修水县最大的城市综合体项目，项目分南北两个地块，北地块规划为39万㎡超大规模，修水首个科技住宅智慧社区，共18栋高层住宅产品，规划总户数约为2600户；南地块规划为31万㎡城市商业群，包括6万㎡修水一站式购物中心：将引入2万㎡超大规模全球十强品牌连锁超市；修水首家3D巨幕影院、米兰风情商业街、香港一站式儿童体验馆等大型商业主力店，购物中心建有大型屋顶空中花园。5万㎡高端酒店——双子塔五星级酒店，行政中心旁修水城市地标，代表政府形象项目建成后将打造集生活、购物、休闲、娱乐、餐饮、商务办公、居住于一体修水第一城市综合体，从此你和你的家人住在修水，也能享受像北京、上海、广州、深圳的大城市那样方便的生活。地段良塘新区洋洲大道和江渡大道交汇处（县政府西侧）主力面积君悦国际面积区间：87〜133平米；主力面积86和97平米两房，117或122平米三房，132平米四房；所有户型都赠送1间房。售价目前二期在售1#、6#、7#、10#共4栋，于2017年10月1日开盘，中间销售均价4500元/㎡，边户销售均价4800元/㎡。第一期分2次开盘，分别于2017年元月和五月份，中间户均价3900元/㎡，边户销售均价4100元/㎡。去化率一期已清盘，销售近800套；目前二期400套房源，,由于价格大幅上涨，去化难度大，国庆开盘销售100多套，去化3层。户型鉴赏83-86㎡两室两厅97㎡两室两厅113-117㎡三室两厅132㎡四室两厅幸福港幸福港地处修水县良塘新区，位于风景秀丽的修江河畔，西临市场路，北临湖滨路，南边为主干道宁红大道，交通发达，配套项目及设施完善。紧邻1500亩的国家级湿地公园——大洋州公园，背靠即将建成的1600亩5A级仙姑山黄龙文化园旅游风景区，南面马路对面是修水汽车总站，北面修河对面是投资亿元的水上乐园。项目占地46666.6㎡，总建筑面积111594.26㎡，容积率2.0，绿化率40.25%，建筑密度20%，总户数706户，是以多层、小高层电梯洋房、高层为主的大型高档生态型社区。源于更香地产对项目高品质的追求，幸福港必将成为修水高档住宅社区新标杆。地段修水县良塘新区修水汽车总站旁主力面积幸福港面积区间：99〜135平米；主力面积：127平米三房，135平米四房。售价目前认筹二期新品，交5万定楼层，开盘时减68元/㎡，预计开盘时间2018年4月左右。高层两梯四户：中间户均价3500元/㎡，边户3700元/㎡；小高层两梯两户，公摊16%：3600元/㎡起，每层加100元/㎡，均价在4000元/㎡。一期于2017年5月份开盘，当时团购团购优惠2980元/㎡起，楼层差50元/㎡；开盘价中间户3300元/㎡，边户3500元/㎡.去化率一期推出3栋小高层190套左右，目前去化90%。二期加推4栋于2017年国庆前后开始认筹，其中1栋高层认筹去化完成，新推小高层认筹开始去化不理想。户型鉴赏市场竞案小结1、从市场分析：受益于2016年修水县政府对居民购房补贴影响，2017年全年整个修水县楼盘货量供应紧张，且下半年价格上涨明显，整体普涨20%。供少于求的现状，基本将持续到2018年。2、从价格分析：城南价格普遍在5000-6000元/㎡，止步于单价6000；良塘价格普遍在3800-4800，止步于单价5000。3、从户型分析：城南楼盘多以120-135平米大三房，130-145平米四房为主。良塘楼盘户型产品相对丰富。小三房户型85-105市场接受度高，多以总价低的年轻小夫妻为主。4、从优惠分析：目前各楼盘多以期房销售为主，优惠相对较小，且客户议价空间有限，价格由开发商主导，主要受益于供少于求的影响。5、从去化分析：各楼盘基本开盘即去化80%以上，整体去化数度较快。其中良塘区域今年供货和成交量大于城南片区。修水楼盘建筑形态楼盘名称花园洋房（含类别墅）多层小高层高层帝景观澜√√√银河湾√√君悦国际√幸福港√√竞品分析——价格700065006000550050004500400035003000元/平米银河湾销售价格范围销售均价帝景观澜君悦国际幸福港修水楼盘面积与价位楼盘名称两房三房四房五房君悦国际83～98㎡(33万￥〜45万￥)113～122㎡(48-65万元￥)129～133㎡(55-70万元￥)银河湾121-125㎡(48万-72万￥)135-144㎡(60万-80万￥帝景观澜125-135㎡(68万-85万￥)155-220㎡(80万-105万￥)幸福港99-101㎡(32万￥〜36万￥）109-127㎡㎡(38万￥〜49万￥）135㎡㎡（48￥〜55万￥）PART2修水市场竞品楼盘户型情况修水在售楼盘的户型配比项目总套数主力户型面积区间套数占比备注君悦国际12002室2厅1卫83～98㎡480套40%赠送1房3室2厅2卫113～122㎡600套50%赠送1房4室2厅2卫129～133㎡120套10%赠送1房幸福港7062室2厅1卫99㎡206套29%3室2厅2卫109-127㎡353套50%4室2厅2卫135㎡147套21%帝景观澜8843室2厅2卫125-135㎡796套90%赠送1房4室2厅2卫155-220㎡88套10%赠送1房银河湾692高层3室2厅2卫121-125㎡180套26%赠送1房4室2厅2卫135-140㎡180套26%赠送1房洋房3室2厅2卫125-130㎡166套24%含送1房4室2厅2卫138-144㎡166套24%含送1房1、两房户型目前紧有幸福港有：这比较符合县级市场家庭人口多，两房市场需求少，去化难度大。2、小三房多为中间户：面积多以85-110平米为主，两梯四户，其中君悦小三房市场去化比较理想。3、大三房户型为主：面积以113-135平米为主；三房户型占比普遍50%以上，个别楼盘占比90%。4、四房户型占比增大：面积120-220平米，其中君悦国际、银河湾四房占比达50%。从市场去化效果看，四房比较符合县级城市二胎放开以及家庭人口多的市场需求。5、五房占比较少：面积以130-144平米，,占比普遍在20%以内。6.楼盘户型多赠送：其中君悦国际、银河湾基本每个户型多送1房，达到2房变3房，3房变4房，4房变5房，赠送面积10平米以上7、公摊面积相对较小：县城购房客户对高层公摊抗性大，其他楼盘基本控制在25%以下，部分楼盘公摊控制在20%。8、两梯两户大户型板楼为主流：除了我们信华城，幸福港、银河湾也是板楼为主；但是随着单价升高，140平米以上大户型总价60万以上，去化难度必然加大。修水目前在售楼盘的户型分析：PART3信华城北区户型设计建议（一）建议设计要求：1、朝向：考虑到客户的居住习惯，以南北朝向为主。2、通风：以板楼为主，同时考虑建筑与建筑形成的风向。3、采光：户型无暗房设计，基本上保证绝大部分明厨、明卫，并优先考虑卧室和客厅的采光。最优做到三室户型有两房朝南，四室户型有三房朝南。4、开间：客厅、主卧、次卧保证在较大开间的设计。5、层高：要求达到3.0米。6、实用率：高层最少达到75%以上。通过调整交通核，尤其是电梯与楼梯的布局，降低户型公摊。7、动静分区、干湿分离。8、创新：实现入户花园、步入式阳台、露台等多赠送的设计。（二）建议设计原则：考虑到县城市场，乡镇进城购房客户以及改善性需求为主，一般家庭人口多；因此，客户需求多以中大户型为主。因此，项目主力面积配比应遵循以下几点：1、适应市场主流需求：以115～125平米三室两厅两卫和130～135平米四室两厅两卫为主，100平米左右小三房为辅（考虑到产品的标杆性，建议核心景观区小高层设置全跃层或全复式）。2、保证良好的舒适性：充分体现定位所体现的“低密度、高品质滨水学区”，保证每个户型都拥有良好的景观和阳光朝向。3、进行适度创新设计：体现“百变”灰度空间设计思想，利用结构设计、空间自由组合和灰度空间等设计形式，使得户型拥有较多赠送面积。（注：通过“百变灰度空间”的户型创新，为客户赠送的面积将多达5～10平米，可极大的提升实用率，提升户型竞争力，迎合老百姓占便宜的心理。）PART4信华城北区户型配比信华城北区户型配比序号户型建筑面积套数比例1三房两厅一卫95～105㎡20%2三房两厅两卫115～125㎡40%3四房两厅两卫130～135㎡30%4双层全复式五房150㎡以上10%合计100%君悦国际两梯四户两梯四户示列：碧桂园一梯四户中粮两梯四户两梯三户示列：中粮地产两梯三户万科两梯三户保利两梯三户