万通中心基金化运作解析

万通中⼼基⾦化运作解析产城融合中⼼2017年8月17日项目背景介绍•1、万通控股：1993年在北京注册成立，北京民营资本规模最⼤的专业房地产投资公司之⼀。拥有⼀家上市公司即万通地产（股票代码600246SH）•2、冯仑：万通控股董事长、中国房地产⼗⼤风云⼈物。•3、近年地产融资渠道狭窄，其中商业地产融资更是难上加难，作为同⾏中标杆式的巨头，万通股份打造了全链条融资局，⼀举成为⾏业佼佼者。万通中⼼基⾦化运作四部曲•第⼀阶段：拿地（小股操盘）项目公司万通股份占股20%20%分红品牌使用费／项目管理费2.5%超额利润部分80%其他投资者占股80%80%分红超额利润部分20%出资出资收益收益第⼆阶段：开发•1、“散售+整售”模式：由项目公司申请房地产开发贷款，将万通中⼼60%的物业进⾏散售，针对独立的整售物业配置较⾼的出售标准，将整栋楼宇放在最后出售，保证持续运营。•2、“资产转让”实现投资者退出：•2.1、万通控股新设万通时尚，并将万通地产在项目公司20%分红权及超额利润分配权的资产作价，由万通时尚购买原准备整售的万通中⼼D。•2.2、将原项目公司全部转让给投资者，达到万通时尚100%地拥有万通中⼼D且万通中⼼D从万通中⼼剥离出来的效果，实现原项目公司其他投资者的退出，同时规避了⾼额税负。第三阶段：孵化期•“法⼈按揭”：由万通时尚购买万通中⼼D，获得银⾏法⼈按揭贷款产品的要求，五成购买⾦额通过法⼈按揭获得。•“经营性物业贷款”：万通时尚用1年时间将出租率提升到75%，达到申请“经营性物业贷款”的要求，申请获得的经营性物业贷款达到万通中⼼D评估值的50%，是购买万通中⼼D价格的80%。•通过“法⼈按揭”和“经营性贷款”实现部分现⾦回收。第四阶段：稳定期（万通基⾦设立）基金交易机构图基⾦要素及退出机制基⾦名称深圳市万通核⼼成长股权投资基⾦合伙企业基⾦规模3.726亿元。普通合伙⼈万通深国投股权投资基⾦管理有限公司作为普通合作⼈认购400万元基⾦份额有限合伙⼈华润信托发⾏信托计划募集资⾦3.5亿元，作为有限合伙⼈加⼊基⾦万通地产出资1860万元，作为有限合伙⼈加⼊基⾦。基⾦退出1、正常退出2、非正常退出：若32个月后未找到合适投资⼈，由万通地产回购万通时尚股权，保证华润信托的投资⼈实现8%的收益率投资杠杆路径解析：•1、出资20%与投资者成立项目公司—实现拿地；•2、成立万通时尚收购物业—实现投资者退出+100%拥有标的物业；•3、通过万通时尚收购物业—获得5成法⼈按揭贷款；•4、通过提⾼出租率—提升物业价值；•5、通过物业价值提升—获得经营性物业贷款（购买价8成，部分现⾦回•收）。•6、通过设立万通基⾦—获得万通时尚股权转让收益+基⾦管理费•7、万通地产回购万通基⾦持有的万通时尚股权，实现基⾦退出。•8、万通地产再次成为万通时尚100%的股东，循环往复。