2013年中国房地产市场研究分析报告

2013年中国房地产市场研究分析报告目录报告结构.................................................3第一部分：2012年房地产市场回顾............................4第二部分：2013年宏观经济趋势.............................22第三部分：2013年政策走向研判.............................28第四部分：2013年市场展望与房企对.........................39报告结构2012年房地产市场回顾一2013年政策走向研判三2013年市场展望与房企对策四2013年宏观经济趋势二报告结构2012年房地产市场回顾一市场运行房企运营2013年政策走向研判三2013年市场展望与房企对策四2013年宏观经济趋势二要点——2012年房地产市场回顾（1）市场运行：•历经近3年最为系统和坚定的政策调控后，2012年房地产市场出现逆转性回暖。–全国商品房市场销售规模和销售均价都有不同程度的上涨，开发投资同比明显增长，重点城市的土地市场成交也在四季度持续向好。由于新开工面积的同比下降，市场供求同比趋紧。–此轮市场回暖的推动因素来自四方面：货币政策调整的最新触发，房企策略的顺时调整，需求强劲与周期性释放，以及市场预期改变的强化作用。–总体来看，经济发达且房价高的一线和二线热点城市领跑市场，东部领跑西部。全国房价均值有所回落的城市成交回升更快。•与以往市场回暖不同的是，2012年全国楼市回暖呈现出显著的结构性特点。–在需求方面：刚需主导市场反弹；高端市场及非第一居所仍然偏冷；投资投机性购房继续被抑制，在商品住宅限购的影响下，非居住类物业成为投资新热点。–同时，不同级别城市呈现出梯队性差异表现，一二线热点城市回暖明显，而三四线城市不佳。房企运营：•面对房地产市场的变化态势，房企策略顺时调整，保障销售规模成长。–多数规模领先企业2012年度销售计划完成情况良好，全面跑赢市场，销售额增幅远远高于市场平均增长率。这不但保障了企业的健康运营，也为未来市场竞争奠定了坚实的基础。–规模领先企业之所以取得不俗业绩，归功于“坚持销售规模持续成长+销售价格随行就市”的基础策略。在对2012年市场悲观预期下，多数企业平均销售均价呈现下降态势。•房地产行业市场集中度持续显著提升，TOP10房企市场份额从2009年的8.16%上升至2012年的15.36%。要点——2012年房地产市场回顾（2）2012年房地产市场出现回暖•调控不放松；•消费者观望心态浓重；•市场预期极度悲观；•整体市场成交低迷。市场运行-11-2月份—观望胶着，市场仍延续2011年低迷状态3-6月—价调量升，市场快速回暖下半年—市场转好趋势确立，量价齐升政策预调微调，货币政策转向，促发市场预期转好；房企加大促销力度，以价换量，激发刚需入市；刚需率先回暖，市场活跃度提升；整体呈现价调量升态势。刚需加速释放，销售持续向好，各地市场全面活跃；高端和投资需求有所活跃；土地市场结束观望，房企积极入市，成交和地价快速从低谷回升；房价从阶段低谷回升，年底加速涨升；市场向好趋势全面确立，年底甚至现局部过热迹象。2012年全国商品房市场主要指标年度变化走势市场运行-2销售规模：同比由负转正，市场销量再创新高。1～11月，全国商品房销售9.17亿平方米，同比增长2.36%，整体销售规模同比由负转正，市场销售量再创新高。商品房销售额同比增长9.13%，商品住宅同比增长10.35%。房价走势：先调整后回升，多数城市全年平均房价呈小幅升降。新开工面积：商品房和住宅同比均下降。1～11月，全国商品房累计新开工16.24亿平方米，同比下降7.17%，其中住宅新开工面积同比下降11.14%。开发投资：商品房和住宅同比增幅均在10%以上。1～11月，全国商品房和住宅开发投资同比增幅分别为16.74%和11.92%。售供比值：同比上升，开工面积与销售面积差距缩小。以商品房销售面积和新开工面积计算的名义售供比值为56.46%，同比提高5.25%。商品房销售规模同比由负转正，而商品房和住宅新开工面积始终为负增长，开工面积与销售面积的差值比上年同期有所下降。土地市场：上半年供求低迷，下半年平稳回升，供求整体处于低位，土地出让金明显下滑。全国300个城市土地出让金总额为19504.3亿元，同比减少13%。但四季度，重点城市土地市场逐渐变强，成交持续向好。经济发达且房价高的一线城市和二线热点城市领跑，东部领跑西部，全年房价回落城市成交回升更快市场运行-32012年1～11月份部分城市房地产市场主要指标（数据来源：统计局系统）序号区域城市销售面积（万平米）销售增长（%）房价水平（元/平米）房价涨幅（%）开工面积（万平米）开工增长（%）商品房/住宅商品房/住宅商品房/住宅商品房/住宅商品房/住宅商品房/住宅1一线城市北京1532/117938.26/52.7317597/17239-4.78/-0.072897/1455-26.05/-40.502深圳472/43617.82/16.2419604/18993-6.60/-7.91867/54554.06/42.313上海1610/13697.45/12.9614395/14264-6.77/-0.452532/1464-23.14/-33.054广州1162/9998.26/12.5112789/117493.96/6.631445/928-27.03/-32.075二线城市杭州979/83955.92/63.6513319/13190-2.15/1.451701/944-27.65/-31.086武汉1221/108647.44/46.267328/6964-4.15/-3.841910/13901.55/0.157大连953/86131.56/28.307643/7237-7.35/-10.641455/10962.87/-3.398苏州1299/113021.80/29.758997/8847-0.75/-2.021858/1261-7.14/-16.819无锡789/67738.86/46.728413/7712-2.96/-5.851556/1002-10.06/-17.3810南京822/75924.51/29.7710178/96916.82/13.071345/908-28.80/-34.0611沈阳2118/188414.06/11.276336/60007.69/6.753804/287530.60/26.4312成都2486/21436.19/7.097100/64715.52/2.243111/202614.34/4.2613重庆3816/34933.49/4.255110/48676.84/6.485320/3945-12.11/-15.0414郑州1135/9981.39/5.236465/57614.46/16.841953/119922.80/2.1015合肥1123/10062.91/6.586165/57361.02/1.391403/901-23.06/-33.0916天津1313/11963.35/7.038179/7949-8.59/-7.071373/10272.65/-1.6217长沙1325/1216-3.61/-5.706024/55795.09/2.591677/1056-21.31/-35.9518青岛776/694-12.80/-13.358079/76176.16/4.021708/1196-0.03/-3.8319西安1299/1173-13.16/-17.096608/62156.41/4.712541/206015.55/7.12全国楼市逆转回暖，时间早且持续好•货币政策调整是最先触发点–2012年内两次下调存款准备金率和存贷款基准利率，流动性适度宽松，直接利好市场。•房企策略调整功不可没–2012开年，房产市场“惨淡”开局，市场成交大幅下滑，大部分房企资金链趋紧。对市场悲观预期，房企优选“以价换量”策略，推动主流购房需求加速释放。在此背景下，调整运营计划，加大针对主流产品推盘力度。•需求强劲与周期性释放是市场走强的内在基础–我国仍处于城市化加速的中期阶段，城市住房需求基础依然稳固。2011年房价下降以来，刚性和改善性需求持续累积。随着2012年对市场预期的转变，刚需和部分改善性需求加速释放，推动市场走强。•市场预期的改变强化市场回暖趋势–先是中央强化住房调控政策，地方政府严格执行，市场形成下跌预期。接着中央宏观政策微调波及房地产，地方政府政策执行变相放松，引起市场预期逆转，从而加速市场回暖。市场运行-4全国楼市回暖呈现显著的结构性特点•刚需主导–2012年首次置业者占大多数，“刚需”反弹，全国房地产市场进入刚需主导的时代。刚需市场结构性偏热是2012年市场变化的显著特点。•高端市场及非第一居所仍然偏冷–由于限购、限贷不放松，别墅等高端需求继续严格受限，虽然年底有部分高端市场出现一定回暖，但力度仍偏弱。•投资投机购房继续被抑制–既往投资热点城市中，经济基础扎实、消费需求强劲的一二线城市再次领跑市场，而像温州、鄂尔多斯等自身消费需求规模小的投资热点城市加速陨落。•不同城市梯队表现–一线好于二线，二线好于三四线。在一线和二线热点城市全面回暖甚至局部偏热的同时，仍有许多三、四线城市表现不佳。•非居住类物业明显成为投资新热点–特别是一二线城市的写字楼、商业物业的售价和租金加速上涨。市场运行-5规模领先企业全面跑赢市场房企运营-1表：2012年度销售额TOP50房企的销售金额、销售面积以及同比增长情况排名公司名称销售金额（亿元）同比（%）销售面积（万平米）同比（%）1万科地产141817%129923%2绿地集团107839%118046%3保利地产101839%89839%4中海地产93530%74732%5恒大地产92314%153626%6万达集团90562%73988%7绿城中国51070%26064%8华润置地50037%46756%9碧桂园47510%76412%10世茂房地产46046%41168%11龙湖地产4005%3699%12招商地产35670%245100%12融创中国35684%20068%14金地集团35221%29338%15富力地产34018%30042%16远洋地产31017%25525%17雅居乐308-1%3217%18宏立城245暂无数据550暂无数据19中信地产236-7%23218%20华夏幸福232暂无数据331暂无数据20保利香港23238%24914%22首开股份21531%14318%23中国铁建21360%21631%24中国中铁19964%21134%25融侨集团1903%125-14%排名公司名称销售金额（亿元）同比（%）销售面积（万平米）同比（%）26荣盛发展18355%32354%27金融街18041%11364%28和记黄埔176暂无数据128暂无数据29佳兆业17318%26519%30金科集团17122%176-3%31新城控股16315%18512%32北京城建162暂无数据103暂无数据33九龙仓15417%13548%34复地集团15020%1293%35中粮集团14325%暂无数据暂无数据36蓝光实业125暂无数据179暂无数据36首创置业12512%16336%38越秀地产12354%103暂无数据39合景泰富120-10%90-9%40大华集团11750%96暂无数据41厦门建发112暂无数据暂无数据暂无数据42恒盛地产1115%11514%43中南建设11022%13933%44旭辉集团106暂无数据118暂无数据44仁恒置地106暂无数据暂无数据暂无数据46路劲基建105暂无数据110暂无数据47合生创展104-6%暂无数据暂无数据48滨江集团103暂无数据暂无数