北京别墅市场运行报告

2010年北京别墅市场运行报告前言第2页2010年的楼市在一片调控声中逐渐远去，2011年的楼市又在一片质疑声中翩然而至。这一年，房价疯涨，有些楼盘甚至一天一价，被喻为“疯涨年”；这一年，楼市调控越来越严厉并且落到实处，被称为“厉政年”；这一年，央行连续6次上调存款准备金率、2次加息，被称为“加息年”；这一年，国家更加关注中低阶层的住房问题，保障房建设掀起了一阵阵热潮，是名符其实的“民生年”……目录市场供应成交情况结论第3页政策盘点政策盘点第5页政策盘点2010年，楼市调控政策轮番轰炸，严厉程度堪称“历史之最”，被称为名副其实的“厉政年”。北京楼市，在经历了疯涨的2009年之后，2010年的楼市调控注定不平凡。元月10日，“国11条”的出台为本年度的楼市调整拉开大幕，而随后4月17日的“新国10条”、4月30日的“北京细则”（限购令）,让楼市进入全面调整期。下半年，9月29日的“国五条”（二次调控）横空出世，随后“限外令”、“预售资金监管”等调控政策接连出台，房地产调控进入深入期。买卖双方的博弈开始了“拉锯战”。第6页政策盘点一、国11条元月10日，国务院办公厅发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》。“国11条”从“调结构、抑投机、控风险、明确责任”四个方面，正式确定了2010年楼市政策基调，表示政府遏制房价过快增长的决心和强硬态度。“国十一条”还明确指出二套房贷首付不低于40％，随着房地产市场的回升，近期部分城市出现了房价上涨过快等问题，需要引起高度重视。点评：2009年北京楼市的火爆程度令人记忆犹新，“国11条”的出台正式确定了2010年楼市政策基调。但是，北京楼市并没有受到太大影响，今年一季度房价依然猛涨，随后这次调控的严厉程度也被业内评为“不疼不痒”，为之后的调控政策埋下伏笔。第7页政策盘点二、新国10条4月17日，国务院发出《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，提出了调控楼市的10项具体措施，被称为“新国十条”。其要点包括要求房价过高、上涨过快、供应紧张的地区暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款等。点评：“新国十条”的出台并非突然。今年一季度北京楼市顺应了2009年的量价齐涨。令市场出现了一致的房价看涨预期，这种预期加大了投资性和恐慌性购房的比重，进一步推高房价，让普通工薪阶层“望房兴叹”，市场不满情绪上升。在这种情况下，“新国十条”应运而生。第8页政策盘点三、北京细则（限购令）4月30日，北京实施新“国十条”细则出炉。通知要求,同一购房家庭只能新购买一套商品住房;金融机构和税务部门可以根据本市房屋权属交易系统中个人住房记录,实施差别化的信贷和税收政策。点评：总的来看，北京细则较“新国十条”更为细化更为明确。特别提到了“暂定同一购房家庭只能在本市新购买一套商品住房”。这条规定承袭了“国十条”中“地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数”的规定。第9页政策盘点四、国五条（二次调控）完善差别化的住房信贷政策。各商业银行暂停发放第三套及以上住房贷款；对非本地居民暂停发放购房贷款。对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；对贷款购买第二套住房的家庭，严格执行首付比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。严格实行问责制。点评：“二次调控”出台的直接诱因是8、9月楼市的全面回暖，北京楼市成交量强力反弹，房价也出现回升的趋势。“金九银十”是习惯意义上的商品房销售旺季，“国五条”在“十一”长假前横空出世，除了应对房产市场上出现的新情况外，还有着重要的市场心理意义，它向开发商和购房者释放了一个调控会继续的信号，事实也确是如此。限购、限外、限贷和限价，也随即成为了落实该政策的四大招式。第10页政策盘点五、预售资金监管北京市出台《商品房预售资金监督管理暂行办法》，该《办法》自2010年12月1日起正式实施。核心内容为：预售资金全部存入专用账户，禁止开发企业直接收存预售资金；预售资金严格按工程节点支取：地下结构完成、结构封顶、竣工验收等。点评：预售资金监管显示政府部门对开发商监管力度越来越严厉。此监管措施旨在防止资金被挪作他用从而造成烂尾楼。而一旦预售款不得他用，一些开发商可能会因为资金链紧张而快速推盘或促销，尽快回笼资金。事实也证明，12月入市的项目创全年新高。第11页政策盘点结语：1、2、3月疯涨，4月调控，5、6、7月低迷，8月反弹；9月调控，10月稳定，11月入场，12月再涨。令人担忧的是，房价始终没有走出“越调越涨”的怪圈，这给整个市场预期带来巨大的潜在心理影响，更让2011年的楼市变得扑朔迷离。不过目前来看，对于2011年房地产市场，可以肯定的是中央政府调控会继续“给力”，特别是已经明确加大保障性安居工程建设。但是效果如何？必将牵动着每一位购房者的心弦。市场供应2010年的楼市是不平静的一年，楼市政策频出，调控力度层层加码，北京别墅市场在整体楼市成交量价齐跌的局面下显示出强盛的态势。供应方面：北京别墅新增供应套数同比微降4.01%户均面积增大至422㎡市场供应第13页市场供应2010年1-12月北京别墅累计新增供应3087套，相比2009年的3216套，同比降幅为4.01%；新增供应面积130.32万㎡，同比涨7.17%；别墅户均面积由378平方米增大到422平方米，产品结构有所调整。第14页市场供应从别墅供应产品的结构来看，2010年北京别墅市场新增独栋量最大，全年累计1035套，占全年供应量的33.53%，但同比2009年的1632套，减少36.58%。2010年北京别墅市场新增供应建筑类别占比联排,32.43%独栋,33.53%双拼,3.89%叠拼,30.16%第15页第16页市场供应从新增预售供应区域来看，供应量最大的区域主要集中在中央别墅区和怀密别墅区，新增供应套数分别为647套和511套，分别占供应总量的20.96%和16.55%。成交情况第18页成交情况2010年频繁推出的楼市调控政策虽然让热销的楼市降了温，但不可否认的是导致部分投资资金流向高端楼市，助推别墅市场的成交，别墅的稀缺性和强抗压性让有实力的投资者青睐。成交情况：2010年1-12月北京别墅成交量同比大幅减少，但相比住宅市场，别墅需求异常旺盛。北京别墅市场的成交量走势较为平稳，受政策影响的程度较小，成交均价方面，全年成交均价为25271元/㎡，相比2009年的17021元/㎡，涨幅高达8250元/㎡。第19页成交情况从月度成交情况来看，5、6月别墅成交量急速下挫至年内谷底，7月开始缓慢回升，8月以后的月均成交量保持在300套。今年全年累计成交2996套，成交面积107.61万平方米，同比分别减少32.55%和29.13%。第20页成交情况仅在6月-9月期间出现较大的波动，而月成交均价最低点则出现在传统淡季2月份，为21719元/㎡，最高点为9月份，月成交均价达28752元/㎡。数据显示，全年成交均价为25271元/㎡，相比2009年的17021元/㎡，涨幅高达8250元/㎡。第21页成交情况从全年来看，2010年1-12月北京别墅成交均价高涨的主要原因是由于2010年中高价位别墅产品成交比重增加，导致北京别墅成交价格整体呈现结构性上调。全年10000元/平方米以下成交比重大幅下滑，同比下降92.22%。第22页成交情况2010年总成交金额为271.81亿元，同比2009年的262.94亿元，上涨3.37%。从产品价格区间来看，1-12月北京成交别墅中600万以上的别墅受到市场的青睐，占60.31%，其中，千万级别墅占17.86%。第23页成交情况2010年北京成交热点别墅区域是城南、潮白河及中央别墅区，分别以514套、463套、371套位居前三，其中城南阳光别墅经济型别墅成交较为集中，且深受改善性购房者的关注，因此区域出现旺盛的需求，其成交套数占比较去年增长了5.96个百分点。第24页2010年北京别墅销售金额排行榜2010年北京别墅销售金额排行榜排名所属别墅区项目成交金额（亿元）1西山别墅区颐和原著31.372中央别墅区丽宫11.893亚奥京北别墅区保利垄上11.634潮白河别墅区龙湖·香醍溪岸10.245西山别墅区金隅长安山麓9.476亚奥京北别墅区亚运新新家园8.257怀密别墅区君山高尔夫别墅8.018中央别墅区万通天竺新新家园7.779城南阳光别墅区富力丹麦小镇7.2510西山别墅区亿城西山华府7.23第25页2010年北京别墅销售面积排行榜2010年北京别墅销售面积排行榜排名所属别墅区项目成交面积（万㎡）1亚奥京北别墅区保利垄上5.672潮白河别墅区龙湖·香醍溪岸5.633潮白河别墅区蓝岸丽舍4.784怀密别墅区君山高尔夫别墅4.765西山别墅区颐和原著4.396城南阳光别墅区富力丹麦小镇4.337中央别墅区万通天竺新新家园3.678潮白河别墅区富力湾3.579西山别墅区金隅长安山麓2.8610中央别墅区丽宫2.47第26页2010年北京别墅销售套数排行榜2010年北京别墅销售套数排行榜排名所属别墅区项目成交套数（套）1潮白河别墅区龙湖·香醍溪岸1892亚奥京北别墅区保利垄上1703西山别墅区金隅长安山麓1454城南阳光别墅区富力丹麦小镇1205怀密别墅区君山高尔夫别墅1096中央别墅区万通天竺新新家园947城南阳光别墅区提香草堂858东部泛CBD别墅区龙湖·蔚澜香醍839中央别墅区龙湾别墅829潮白河别墅区蓝岸丽舍82第27页2010年北京别墅销售排行榜2010年北京别墅销售均价排行榜排名所属别墅区项目成交均价（元/㎡）1亚奥京北别墅区紫玉山庄712522西山别墅区颐和原著676813西山别墅区御墅临枫568484中央别墅区清锦源524375亚奥京北别墅区亚运新新家园511936中央别墅区丽宫482057东部泛CBD别墅区泰禾红御468498中央别墅区龙湖滟澜山445289八达岭昌平别墅区唐宁ONE4413210西山别墅区御香山44006第28页2010年北京别墅销售排行榜总结从2010年热销的别墅项目来看，品牌企业开发商开发的别墅产品似乎较受购房者的欢迎，如龙湖·颐和原著、保利垄上、龙湖·香醍溪岸、万通天竺新新家园、富力丹麦小镇等等，其中，龙湖集团更是大获全胜，在售的3个别墅项目均榜上有名。另外，地理位置优越、自然资源稀缺的别墅产品也成为购房者关注的要点，如位于中央别墅区核心位置的万通天竺新新家园、丽宫，具有温泉、高尔夫、潮白河景观资源的保利垄上、君山高尔夫别墅、龙湖香醍溪岸和蓝岸丽舍等项目。结论第30页结论1、2010年北京别墅新增供应3087套，累计成交2996套，供销比为1.03:1，供需矛盾弱化，显示出较为平衡的局面。2、2010年新增供应套数虽然略有下降，但新增面积却有小幅上涨，且新增独栋别墅供应量最大，新增户均面积由378平方米增大到422平方米。别墅供应产品的结构趋向舒适性、高品质发展。第31页结论3、别墅市场成交套数和成交面积同比分别下跌32.55%和29.13%，下跌的原因除受供求关系的影响外，与政府在2010年期间，频繁出台的楼市调控政策密切相关，新政对高端置业者的心理产生了一定影响，也使得别墅消费客群受到限制。第32页结论4、别墅稀有特征更为突出，市场价格大幅上涨。数据显示，全年成交均价为25271元/㎡，相比2009年的17021元/㎡，涨幅高达8250元/㎡。从区域成交价格方面看，西山别墅区成交均价高达47971元/㎡，成为成交均价最高的别墅区。不断上涨的价格势必会对高端置业者的消费心理产生影响，预计2011年别墅成交将会稳步上涨。但新国八条的出现，无疑为别墅市场急速降温，因别墅类产品客群均为多次置业，直接受到政策的打压，将严重且较持续的影响成交量。第33页结论5、虽然2010年北京别墅成交量下跌，但由于成交价格的上涨，整体成交金额为271.81亿元，同比上涨3.37%。其中，600