山东泰安公园1号策划提案173310449

服务无处不在市场调研﹠营销思路提案中润·公园1号2012-6-20项目代理销售技术标书服务无处不在前言呈：山东中润置业有限公司*创建完整的企业文化、发展策略*树立公司公众形象*重视公司品牌和公信力*打造自己的产品标杆*拥有房地产开发体系*创造企业盈利能力中润·公园1号营销目标：•为即有产品找寻有效客群，项目运作成功•通过项目营销使企业走入轨道，大展宏图服务无处不在一．区域市场分析二．项目定位分析三．产品研究建议四．营销推广策略内容概要PART1采撷市场之智气服务无处不在1.市场发展逐步成熟，市场竞争日趋激烈随着我国近年房地产市场的火热进行以及城市化进程的快速推进，我国房地产市场正逐步向成熟阶段发展，一些经历数载风雨的开发商积累了相当丰富的实战经验，这将使得区域房地产市场竞争日趋激烈。2.调控政策频出，市场逐步回归理性经过新一轮调控，购房者和开发商的心态正回归理性。楼市中的供、需数量趋于均衡，调控前热点项目一房难求的局面初步得到扭转，楼市中不合理的购房需求被有效控制后，房价将逐渐失去过快上涨的内在动力，市场已经逐渐趋向理性。3.未来各地市场预各地区将呈现差异性房地产市场因各地方经济发展水平、地方房地产市场发展阶段、市场的供应与需求以及购房者消费观念等因素的不同，各地房地产市场亦将呈现各具差异的市场发展特点。全国市场简析市场环境服务无处不在区域市场分析泰安市概况泰安地处山东中部、泰山西麓。1992年撤县建市，总面积1277.3平方公里，辖14个乡镇、办事处，1个省级高新技术开发区，607个村（居）民委员会，总人口97.12万人，非农业人口22.59万人,城区人口为12万人。泰安资源特产丰富，泰安桃是独有的宝贵资源，被国家命名为“中国佛桃之乡”，栽培总面积超过10万亩，被列为“大世界吉尼斯之最”。泰安也是全国和山东省重要的能源、建材基地。境内主要资源有煤炭、岩盐、石膏、花岗岩、钾长石、优质石灰岩和丰富的地热资源。服务无处不在泰安市区为东起康王河支流东岸，西到肥梁路，南为泰临一级汽车专用路，北至泰临公路。市区为“一城一镇”布面，由新城（含老城驻地）、王瓜店二个团组成。新城组团是全市的商业、金融和行政管理中心，由新城区和老城片区组成，重点发展新城片区，控制老城片区。以新城为中心，城市重心东、西方向发展趋势明显，南北发展速度缓慢。西部东部本案区域市场分析泰安市规划:143295263Word:.:143295263服务无处不在■房地产市场发展迅速，城市发展较为成熟泰安市经过近些年的发展，房地产市场发展稳步推进，城市形象大幅改善，城市面貌焕然一新。近年来，泰安市经过城市的快速发展和房地产的大量开发，已趋现较为成熟的城市形态。■城市改造升级，城市居住价值与日俱增近年来，泰安市新建或改造升级诸如湿地公园、白云山公园、龙山公园、范蠡公园、龙山公园及诸多市区内小型公园，居民日常休闲设施配套逐步完善，居民生活水平得以明显改善。此外，泰安市城市绿化环境优美，且被评为“国家级园林城市”，城市内在居住价值大幅提升。区域市场分析城市房地产发展阶段:143295263Word:.:143295263服务无处不在■当前房地产市场供应百花齐放，各具特色随着泰安市城市建设的快速发展，泰安市当前房地产市场又进入了新一轮的快速发展的阶段。过年伊始，泰安各住宅项目陆续动工开发。据不完全统计，泰安城区当前在建或在售的项目已愈10项，其中含规模较大的大盘项目、地段优越的高价项目、教育环境优越的学区项目、价格适中的东区项目以及旧村改造的小产权项目。总体来讲，供应各项目规模参差不齐、放量大小不同、项目档次高低不一。■当前市场供应尤以东部和西部供应项目较为集中当前市场供应以东部区域和西部区域较为集中，且东部区域和西部区域内各项目定位呈现趋同化。从供应时间上看，泰安城区短期内供应项目较多；从供应产品上看，供应产品类型及产品结构同质化也较为明显。■泰安较同级别城市房价相对较高，市场主流价格均在4000元以上泰安市作为全国百强县，经济发展水平较高，为房地产市场的繁荣发展提供了较好的经济基础。另外，泰安有矿业集团、石横电厂、特钢集团等诸多大型的经济企业，各大型企业员工收入相对较高，使得矿区人员在泰安整个房地产市场的需求客户中占有较大比例。通过对泰安诸项目的调查了解，可以看出泰安东部区域每平米的主流价格在4100~4300元，西部区域每平米的主流价格集中在4300~4600元。区域市场分析房地产市场特征研究:143295263Word:.:143295263服务无处不在区域市场分析近期市场动态●本月政府对城市改造建设力度进一步加大，龙山河改造工程进行近半，范蠡公园建设亦基本成型，文体广场市政项目建设进展顺利。●本月房地产二级市场项目开工量同比大幅增加，在售增量房销售价格环比略有上涨。●国税局对面地块以高价拍卖，该地块占地面积3余亩，土地成交价为：1760万/亩，该土地为商住用地，规划容积率为：9.0，楼面地价近3000元/平米，预计推出时售价将高于6000元/平米。高价拍卖土地对于拉升消费者的价格预期有一定的积极作用。●阳光国际在做内部认购与高密度的前期宣传推广。据了解，该项目预计将于9月份左右开盘。●桃都国际城近期新开盘一批房源，开盘产品以花园洋房与多层为主，销售情况良好。:143295263Word:.:143295263服务无处不在区域市场分析建筑形态浅析通过如上图标可以看出，当前市场供应项目建筑形态以多高层和小高层为主。在桃都国际城及桃源名郡有部分高端的别墅建筑产品供应。另外，在桃都国际城和世纪经典两个项目亦有部分稀缺的新增多层住宅供应。:143295263Word:.:143295263服务无处不在区域市场分析供应项目体量浅析通过上表可以看出，当前区域市场在建或在售的项目相对较多，各项目开发量也多少不一，其中以阳光国际、水岸桃源、桃源名郡及颐和花园四项目供应体量较大，三项目即将开发量均在5万平米以上。:143295263Word:.:143295263服务无处不在分项户型A户型B户型C户型D户型E户型F户型面积80~103㎡110~122㎡128~140㎡131~149㎡139~200㎡270~300㎡户型结构两室两厅一卫三室两厅一卫三室两厅两卫四室两厅两卫复式结构别墅户型比例19%55%17%4%3%2%备注：本表是在市场调研的基础上，通过对各个小区的户型结构进行汇总、整理最终得出的结果，其中户型比例是指各类型户型与整个泰安市场供应户型产品的比例。区域市场分析产品结构浅析从市场供应情况来看，110-140㎡区间户型占比重较大，三房、四房为主；90㎡以下的户型两室两厅设计。从实际销售情况来看，90-120㎡区间户型占比重最大；90㎡以下的户型销售良好。:143295263Word:.:143295263服务无处不在（备注：上表所示价格均指各项目销售均价部分价格为预测价格）通过对市场的走访调研，当前市场的主流销售均价在4500元/平米以上，有部分楼盘最高价已逾5000元/平米。区域市场分析供应价格浅析:143295263Word:.:143295263服务无处不在区域市场分析在售项目概况楼盘名称建筑状态在售面积销售率现存量桃都国际城期房5.5万平米75%1.3万平米阳光国际期房8万平米50%4万平米水岸桃源期房1.8万平米90%0.18万平米颐和花园期房4万平米45%2.2万平米博文家园期房3.9万平米70%1.17万平米金地静馨园期房1.35万平米60%0.54万平米合计/24.55万平62%9.39万平米目前，泰安市城区商品房在建及预建楼盘合计14个，在售项目(含在认购)6个，其余项目均有后期存量未开发。近期市场由于在售项目多为尾盘销售，市场可售量较少，整体市场销售情况良好，但在售项目后期存量不小。:143295263Word:.:143295263服务无处不在区域市场分析部分在售个案分析桃都国际城鸟瞰图桃都国际城■□桃都国际城作为泰安区域规模最大的楼盘，在本地具有较大的影响力。■□项目内部建设有别墅、花园洋房、多层、小高层、高层等住宅产品，产品结构完善。■□项目当前主要销售多层住宅，阶段性的推盘使得项目长期形成热销的局面。个案分析：:143295263Word:.:143295263服务无处不在区域市场分析阳光国际效果图■□开发商为阳光国际开发商为阳光盛华开发公司，前期开发过阳光舜城、阳光社区、阳光金座等项目，在该区域具有一定的知名度与影响力。■□阳光国际紧邻城市主干道——新城路，距离市区较方便，在区位方面存在一定的优势。■□代理为济南代理公司，营销手法较为成熟，前期营销推广力度较大，高密度、全方位、立体式的广告，大量的广告投入对销售产生较好的促动作用。部分在售个案分析阳光国际个案分析：:143295263Word:.:143295263服务无处不在水岸桃源区域市场分析部分在售个案分析个案分析：水岸桃源总平面图■□水岸桃源地处泰安市龙山路核心地段，具有明显的区位优势。■□项目周边学校、医院、银行等配套设施较为完善，生活十分便利。■□随着项目北依龙山河的改造及北临文体广场的建设，该项目后期优势愈发突出。:143295263Word:.:143295263服务无处不在■□项目位于长山街北首，距离城市繁华中心盛世佳和距离较近，地段优势较为明显。■□项目毗邻泰安师范附小，周边学校、市场等配套设施齐全，居住氛围较为成熟，生活比较方便。区域市场分析部分在售个案分析颐和花园颐和花园效果图个案分析：:143295263Word:.:143295263服务无处不在■□博文家园主要卖点是其项目周边初、高中学校众多，良好的教育环境将会对注重子女教育的客户具有一定的吸引力。■□项目地处泰安市左丘明路北，周边有上海花园、教师村等大型居住社区，周边生活配套设施较好，日常生活便利，但项目毗邻主干路较为狭窄不利于树立高档的项目形象。区域市场分析部分在售个案分析博文家园博文家园鸟瞰图个案分析：:143295263Word:.:143295263服务无处不在■□项目位于泰安市泰西大街东侧、公共汽车停车场南，所处地段区位优势明显。■□项目总体开发体量较小，影响力与知名度较低，销售情况一般。区域市场分析部分在售个案分析金地静馨园金地静馨园鸟瞰图个案分析：:143295263Word:.:143295263服务无处不在区域市场分析在售项目价格分析楼盘名称建筑形态销售均价备注桃都国际城多层4500㎡/元价格涨幅较为平稳阳光国际高层、小高层4700㎡/元预交10万95折、5万98折水岸桃源高层4600㎡/元基本售罄，价格近于前期价博文家园高层、小高层4800㎡/元认购期价格明显低于现价颐和花园高层4750㎡/元一次性96折、按揭99折金地静馨园高层4700㎡/元一次性99折，按揭无优惠泰安市住宅市场价格与房地产整体市场住宅价格发展趋势基本一致，呈逐步上升的趋势。11年06月份商品房销售均价为4675元/平方米。预计到年底商品房均价或将突破5000元/平方米，总体市场前景较好。:143295263Word:.:143295263服务无处不在区域市场分析非市场定价类住宅分析非市场定价类住宅包含定向开发、集资建房和经济适用房。例：杏岗佳园、杏岗西区、兴隆小区、彩虹小区、中心医院宿舍、东关村社区、西关村社区等。非市场定价类住宅销售均价为1700-1900元/平方米。非市场定价类住宅销售套建筑面积为114-137㎡，普遍面积偏大（集资或村建，存量较大，并没有计入商品房开发的统计面积）:143295263Word:.:143295263服务无处不在楼盘名称主力客群弘盛•现代城效益较好企业职工、事业单位职员信德•瑞和家园学校教师、企事业职工、乡镇居民宁馨园学校教师、城区各机关事业单位职员兴隆•锦绣城矿区职工、城区各机关事业单位职员阳光景园学校教师、个体商户在售项目主力客群分析区域市场分析主力客户群为县内效益较好企业职工，以及城区各机关、事业单位职员、学校教师、私营业主、乡镇中高收入居民，客户群集中在当地