写字楼评价体系及产品设计要点

写字楼评价体系及产品设计要点写字楼评价体系写字楼评价体系类别3、第三种是不对写字楼做出分级，只提出一定的标准，以此判断写字楼是否达标，主要有：‹写字楼硬件达标性的评价标准－5A写字楼；‹写字楼绿色建筑认证体系，如美国的LEED认证及中国官方的绿色建筑评价标识等。1、第一种是以划分写字楼等级为目的所提出的评价标准，这类评价标准在以外商与内地发展商合作开发涉外写字楼的过程中，逐步引进并流行起来的，是将写字楼按照其综合品质不同划分等级，但目前还没有公认的划分等级的标准；最常用综合品质评价标准:顶级写字楼、甲级写字楼、乙级写字楼及丙级写字楼。2、第二种则是按写字楼功能复合程度分类：纯写字楼、综合楼及商务综合体；综合品质之评价标准顶级写字楼常规标准参照1、楼宇品质：建筑物的物理状况和品质均是一流，建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求；建筑物具有灵活的平面布局；楼层面积大，大堂和走道宽敞，从垫高地板到悬挂顶棚的净高度不少于2.6米，层高一般在3.8米以上。2、装饰标准‹外立面:采用高档次的国际化外装修如大理石外墙和玻璃幕墙，采用进口高标准的大理石、铝板、玻璃幕墙等材料；‹公共空间：有宽敞的大理石大堂和走廊；公共部分的地面应为大理石、花岗岩、高级地砖或铺高级地毯；‹墙面：应为大理石或高级墙纸或高级漆，应有吊顶，电梯间应为不锈钢、大理石；‹卫生间：进口名牌洁具，如科勒、美标、T0T0等。综合品质之评价标准顶级写字楼常规标准参照3、配套设施：应有配套商务、生活设施，如会议室、邮局、银行、票务中心、员工餐厅等，专用地上、地下停车场，停车位充足，满足日常生活的商店，适合商务会餐的饭店，宾馆。4、电梯系统：良好的电梯系统，电梯设施先进并对乘客和商品进行分区，一般每4000平方米一部电梯，平均候梯时间30秒左右。5、设备标准：应有名牌中央空调，中央空调系统高效；有楼宇自控；有安全报警；有综合布线。综合品质之评价标准顶级写字楼常规标准参照6、建筑规模：超过50000平方米；7、客户进驻：国外知名公司的租户组合；知名的跨国、国内外大公司、财团；8、物业服务：由经验丰富且一流的知名品牌公司管理，配备实用的计算机物业管理软件，实现办公物业管理计算机化，建立办公管理信息系统，并办公物业各系统实现连通和统一的管理，24小时的维护维修及保安服务。9、交通便利：位于重要地段，极佳的可接近性，临近两条以上的主干道。有多种交通工具和地铁直达；10、所属区位：位于主要商务区的核心区；11、智能化：3A～5A；12、开发商的背景：经验丰富并且资金雄厚。综合品质之评价标准甲级写字楼常规标准参照1、楼宇品质：建筑物的物理状况优良，建筑质量达到或超过有关建筑条例或规范的要求；其收益能力能与新建成的办公楼建筑媲美。‹装饰标准：外立面采用大理石、高级面砖、铝板、玻璃幕墙等材料；有大堂，大堂地面应为大理石、花岗岩、天然石材等，墙面应为大理石、花岗岩、或高级墙纸等材料，应有吊顶，柱应包大理石、不锈钢等材料；公共部分的地面应为大理石、花岗岩、高级地砖或铺高级地毯，墙面应为高级墙纸或高级漆(如立邦漆等)，应有吊顶，电梯间应有不锈钢、大理石或木门套；卫生间安置进口名牌洁具，如科勒、美标、TOT0等。‹配套设施：应有配套商务、生活设施，如会议室、邮局、银行、票务中心、员工餐厅等，专用地上、地下停车场，停车位充足。‹设备标准：应有名牌中央空调；有楼宇自控；有安全报警；有综合布线。2、建筑规模：一般2—5万平米。3、客户进驻：有知名的国内外大公司，客户大多是进行研发、技术服务、电子商务或知名品牌代理等方面的业务。4、物业服务：由经验丰富的知名公司管理，完善的物业管理服务包括24小时的维护维修及保安服务。5、交通便利：有多种交通工具直达。6、所属区位：位于主要商务区或副都心区。7、智能化：3A及3A以上。综合品质之评价标准乙级写字楼常规标准参照1、楼宇品质：建筑物的物理状况良好，建筑质量达到有关建筑条例或规范的要求；但建筑物的功能不是最先进(有功能陈旧因素影响)，有自然磨损存在，收益能力低于新落成的同类建筑物；‹装饰标准：外立面采用面砖或瓷砖；有大堂，大堂地面为地砖，墙面为瓷砖或高级漆，有吊顶；公共部分的地面为地砖或铺中档地毯，墙面刷白；卫生间采用合资或国产中高档洁具等；‹配套设施：有专用地上、地下停车场；‹设备标准：有中央空调系统；无楼宇自控；有安全报警；无综合布线；2、建筑规模：无限制；3、客户进驻：客户多为国内的中小公司，从事销售代理、产品研发；4、物业服务：有物业公司服务；5、交通便利：有交通线路到达，交通较方便；6、所属区位：副城市中心心或较好的城区位置。综合品质之评价标准丙级写字楼常规标准参照1、楼宇品质：物业已使用的年限较长，建筑物在某些方面不能满足新的建筑条例或规范的要求；建筑物存在较明显的物理磨损和功能陈旧，但仍能满足较低收入承租人的需求。2、装饰标准：外立面采用涂料；无大堂；公共部分的地面为普通地砖或水磨石；卫生间采用普通国产洁具。3、配套设施：无。4、设备标准：分体空调；无楼宇自控；无安全报警；无综合布线。5、规模：无限制。6、客户进驻：客户基本是小型私企，从事简单的销售业务。7、物业服务：可有一般性的物业服务如卫生、收发、值班。8、交通便利：有交通线路到达。9、所属区位：一般城区位置。功能复合程度之评价标准纯写字楼是办公功能占绝对优势的物业类型，底层虽然有商业，但都是为办公活动提供服务。一般地在底层只有银行、咖啡店、高级餐厅、商务中心、娱乐场所、会议室等。纯写字楼/综合楼/商务综合体功能复合程度之评价当有两种或者两种以上的主要功能并存时，我们称为综合楼，如办公与商场复合的类型。纯写字楼/综合楼/商务综合体功能复合程度之评价纯写字楼/综合楼/商务综合体商务综合体是综合楼的高级形态，又称综合性建筑或复合型建筑，是集写字楼、公寓、酒店、商场、会议、展览及娱乐建筑于一身的微型城市；其特点是功能协同、空间紧凑、品质突出。建筑综合体因其规模宏大、功能齐全而被称为“城中之城”，在城市规划建设中扮演着非同寻常的角色，如曼哈顿的洛克菲勒中心、东京的阳光城、北京的国贸中心等都属于大型建筑综合体。它是创新活动基地、文化交流之地、财富荟萃之地，是地标性建筑，反映城市风貌和经济实力，聚集着大批的精英阶层和成熟的公司企业，是高档办公居住消费娱乐活动场所。5A写字楼标准5A标准主要针对写字楼智能化硬件方面，包括OA（办公智能化）、BA（楼宇智能化）、CA（通讯智能化）、FA（消防智能化）、SA（安保智能化）；1、办公智能化系统(OA)：包括计算机网络系统、会议中心系统、门厅多媒体查询系统、物业管理计算机系统；2、楼宇智能化系统（BA）：包括冷热源系统、空调系统、变配电系统、照明系统、给排水系统、电梯管理系统、停车库系统；3、通讯智能化系统（CA）：包括双向电视电话会议系统、共用天线电视系统、公共广播系统、数字是用户交换机系统、楼内移动电话系统、综合布线系统。4、安保智能化系统（SA）：监视电话系统、通道控制系统、防盗报警系统、巡更系统。5、消防智能化系统（FA）：消防联动、自动喷淋、自动报警等。LEED认证LEED（LeadershipinEnergyandEnvironmentalDesign）认证LEED美国建筑环保认证是美国绿色建筑委员会U.SGreenBuildingCouncil建立并推行的“绿色建筑评估体系”；目前在世界各国的各类建筑环保评估、绿色建筑评估以及可持续性评估标准中，其被认为是相对最完善、最具操作性和影响力的绿色建筑评估标准。LEED评估体系由五大系统组成，若干指标构成其技术框架，五大系统内容为：1、可持续的场地规划；2、保护和节约水资源；3、高效的能源利用和可更新能源的利用；4、材料和资源问题；5、室内环境质量。根据每个方面的指标打分，总得分是110分，综合得分结果，分四个认证等级：1、认证级40-50；2、银级50-60；3、金级60-80；4、铂金级80以上。绿色建筑评价标识绿色建筑评价标识是指对申请进行绿色建筑等级评定的建筑物，依据由中国建设部牵头制定的《绿色建筑评价标识管理办法》及《绿色建筑评价技术细则》，确认其等级并进行信息性标识的一种评价活动；该评价标识工作是经过官方认可的，具有唯一性。绿色建筑评价标识用于评价住宅建筑和办公建筑、商场、宾馆等公共建筑。绿色建筑评价标识要从六大技术体系对住宅与公共建筑进行考核，即1）节地与室外环境；2）节能与能源利用；3）节水与水资源利用；4）节材与材料资源利用;5）室内环境质量；6）运营管理（住宅建筑）、全生命周期综合性能（公共建筑）。绿色建筑等级由低至高分为一星级、二星级和三星级三个星级；审定的项目由住建部发布，并颁发证书和标志。写字楼产品设计要点产品设计要点标准层面积‹对于高层写字楼而言，下面的公式在一般情况下成立：标准层面积≈总办公面积/[（规划限高-裙房高度）/标准层层高]‹对于标准层面积大体确定有三个相关指标：标准层层高、建筑限高和裙房高度；‹另外中国建筑规范对防火分区有明确规定，在有喷淋系统时写字楼标准层一个防火分区的大小可以到2000平米。标准层层高、净高‹写字楼的层高是指写字楼标准层的结构底板上表面到上一层底板上表面的距离;‹写字楼的净高是指标准层地板装饰面到本层吊顶下表面的距离；‹层高及净高指标主要从规范、使用者感受、设备要求等方面考虑，在评判写字楼的舒适性时，净高指标比层高指标更真实；‹在设计时考虑到梁板、吊顶及地面装修等种种的因素，一般将层高减去1.2米后约为净高，但因可能铺设网络地板及结构设计问题，会有一定的出入；‹建筑设计规范要求净高不得低于2.4米，作为甲级写字楼标准应在2.6—3.3米之间；‹甲级写字楼层高一般在3.8米以上。产品设计要点核心筒布置核心筒的布置方式主要是指核心筒在标准层中的位置，主要有以下几种方式：1、中央布置：集中在标准层的中央，这种方式就是普通的核心筒式，对一般的小公司和大公司有较好的适应性；2、外围布置：核心筒布置在办公空间外围，在中间留下连续无阻隔的大空间，这种方式一般针对大的公司布置；3、综合布置：结合了上述两种方式，核心筒集中成组布置，在每组周边有较小进深的空间，而核心筒组之间又有连续的无阻隔大空间。外围布置德国慕尼黑海波大楼综合布置印度新德里工程师办公楼中央布置中国百脑汇科技大厦产品设计要点写字楼客梯设置‹电梯是中高层写字楼中最主要的垂直交通工具，其数量在很大程度上决定了核心筒的构成；‹电梯的设置取决于电梯的运力，而运力由４个因素决定：电梯的数量、每部电梯的容量、电梯的速度，电梯的组合；电梯的具体设置要求无明确标准，根据实际经验及写字楼等级，可以估测出：1、顶级写字楼3000-4000平米/1000Kg客梯2、甲级写字楼4000-5000平米/1000Kg客梯3、乙丙级范围5000-8000平米/1000Kg客梯4、电梯平均等候时间：顶级写字楼一般不超30秒，甲级写字楼一般不超45秒产品设计要点写字楼客梯设置‹电梯按速度分类1、低速电梯：速度为1m/s＞V的电梯；2、中速电梯：速度为1.75m/s＜V＜2.5m/s的电梯；3、高速电梯：速度为2.5m/s＜V＜6m/s的电梯；4、超高速电梯：指速度为6m/s＜V的电梯。产品设计要点写字楼客梯客梯的上下分区‹建筑高度超过75米或层数在25层以上高层建筑的客梯应分层（奇数、偶数层）停靠，或按低区、中区、高区）分区停靠；分区停靠又分分区直通和分区设转换层停靠两种方式；‹停靠分区一般按每15层左右作为一区，低区层数可稍多一些，高区宜少些；‹竖向空间布局时考虑将人多的空间（办公、餐饮等）布置在低层区，人少的空间（旅馆、公寓）布置在中层区或高层区；‹每个分区由一到数部电梯组成，每个分区的电梯自成一组，互相连成一排布置，每排不超过4部；‹电梯的速度可随分区所在部位的增高而加快，即高层区电梯速度比中低层区为快，再加上高层区电梯在中低层不停站，大大缩短了运行时间，从而减少电梯数量。奇偶数停靠方式分区直通方式产品设计要点写字楼