中梁全套成本制度-目标成本管理作业指引

目标成本管理作业指引（V1.0版）编号：CM-1-02-21版号：A/1页码：第1页共12页目标成本管理作业指引（V1.0版）(主责部门：区域集团成本管理部)编制师毓嵩日期2017.11.8审核范叶青日期2017.11.8审核日期审批日期修订记录日期修订状态修改内容修改人审核人审批人目标成本管理作业指引（V1.0版）编号：CM-1-02-21版号：A/1页码：第2页共12页1目的本指引规范目标成本的操作流程，为项目目标成本的操作提供依据。2适用范围本作业指引适用于浙广区域集团本部及下属各区域公司/事业部。3目标成本编制及审批管理3.1拿地上会版目标成本3.1.1设计部提供设计强排方案、赠送面积、限额设计、项目的特点（土地出让文件、地质条件、基础形式、市政接驳口等），工程技术方案及其它相关资料。3.1.2市场部提供营销定位分析、市场变化预期（业态售价）、产品配置标准、当地政府配套收费标准、对标项目成本资料。3.1.3成本部汇总上述信息，结合成本数据库、战略采购信息等编制拿地测算版目标成本，编制模板采用《附件1：目标成本测算模板1.0版》，按照成本分类逐项进行编制。测算过程中遵从以下原则：量价分离、根据经验或通过计算确定工程量、根据经验或单价分析确定单价、计算合价。工程目标成本的二级科目包括开发前期准备费、主体建筑工程费、主体安装工程费、小区管网道路工程费、园林环境工程费、配套设施费、开发间接费七大费用。3.1.3.1开发前期准备费开发前期准备费包括勘测丈量费、规划设计费、图审费、报批报建费、增容费、红线外市政设施建设费、三通一平费、临时设施费。其中规划设计费用根据中梁设计费限额指标编制，其余成本科目费用的编制参考中梁标准成本或当地项目的经验值。3.1.3.2主体建筑工程费目标成本管理作业指引（V1.0版）编号：CM-1-02-21版号：A/1页码：第3页共12页主体建筑工程费包括地上主体、门窗工程、公区室内装修、外立面装修、屋面、栏杆、室内精装修。3.1.3.2.1地上结构及粗装修地上结构及粗装修科目下包括钢筋、混凝土、模板、措施费、楼地面工程、墙柱面工程、天棚工程、屋面及防水工程、其他项、变更签证预留项等内容，实例编制如下所示：系数工程量单价合价建面单方造价工程量/单价/及其他说明3.2.1地上结构及粗装修报规建面10,353,5491,057.35钢筋46.0010,5755.32,369,272混凝土0.3610,575557.01,963,492模板工程2.049,79274.21,482,556措施费1.009,79293.8918,244砌体工程0.249,792536.91,261,816卫生间防水0.129,79226.230,096屋面防水0.229,79254.2117,271墙柱面工程2.809,79239.61,086,129楼地面工程0.889,79240.1343,616天棚腻子1.169,79220.0227,508其他零星工程1.009,7924.645,209屋面工程0.169,792129.9206,780工程变更301,560序号成本项目计量指标小高层小高层钢筋含量限额指标为46kg/m2（根据地块所在地对应的抗震设烈度、基本风压在中梁结构限额指标中进行选择），单价5.3元/kg（单价为在当地钢筋信息价的基础上考虑人工、税费、管理费等因素之后的全费用综合单价），工程量采用小高层结构面积（具体参考结构设计限额指标指引）。小高层砼含量限额指标为0.36m3/m2（根据地块所在地对应的抗震设烈度、基本风压在中梁结构限额指标中进行选择），单价557元/m3（单价为在当地砼信息价的基础上考虑人工、税费、管理费等因素之后的全费用综合单价），工程量采用小高层结构面积目标成本管理作业指引（V1.0版）编号：CM-1-02-21版号：A/1页码：第4页共12页（具体参考结构设计限额指标指引）。小高层模板工程含量为2.04m2/m2，单价为74.2元/m2；措施费单价为93.8元/m2。砌体工程做法为ALC蒸压砂加气混凝土砌块（B06，A5.0），含量为0.24m3/m2，单价为536.9元/m3。卫生间采用1.5厚JS聚合物水泥防水涂膜II型，防水含量为0.12m2/m2，单价为26.2元/m2。屋面防水做法为1.5厚合成高分子防水卷材+1.5厚合成高分子涂膜防水层含量为0.22m2/m2，单价为54.2元/m2。楼地面工程做法为30厚C20细石砼随捣随抹平，含量为0.88m2/m2，单价为40.1元/m2。墙柱面工程做法为界面剂+18厚1:1:4混合砂浆分层抹平+腻子刮白，含量为2.8m2/m2，单价为39.6元/m2。天棚工程做法为界面剂+18厚1:1:4混合砂浆分层抹平+腻子刮白，含量为1.16m2/m2，单价为20元/m2。其他零星4.6元/m2，变更按3%考虑。3.1.3.2.2入户门、石材幕墙等编制实例小高层地上单个单元门面积：3.96m2，单元门材质：复合单元铜门，综合考虑单价：1631元/m2。叠墅住户包括前后入户门，其中主入户门面积：2.76m2，入户门材质：铜门，综合考虑单价：2970元/m2；次入户门面积：2.76m2，入户门材质：铜质仿铜入户门，综合考虑单价：723元/m2。小高层窗地比：0.27，门窗材质：断桥隔热铝合金门窗，综合考虑单价：630元/m2。小高层外墙石材幕墙采用门头及立柱石材幕墙，墙地比：0.16，材质：石材成品+骨架，综合考虑单价：660元/m2。小高层外墙保温墙地比：0.9，材质：界面剂+20厚无机（活性）保温砂浆+5厚抗裂砂浆(压入耐碱玻纤网格布)，综合考虑单价：58.5元/m2。实例编制如下所示：目标成本管理作业指引（V1.0版）编号：CM-1-02-21版号：A/1页码：第5页共12页系数工程量单价合价建面单方造价工程量/单价/及其他说明3.3.2地上单元门门面积3.961163164590.7···3.3.4入户门户数1,376,01249.30主入户门2.761352,970.01,106,622次入户门2.76135723.0269,390···3.3.6窗、阳台门门窗面积0.279,792630.01,665,619170···3.5.6外墙石材幕墙实际建面0.169,792660.01,031,329105.323.5.7外墙外保温实际建面0.909,79258.5515,54952.65序号成本项目计量指标业态3.1.3.2.3外墙涂料外墙涂料科目下包括真石漆、质感涂料、弹性涂料等内容，实例编制如下所示：系数工程量单价合价建面单方造价工程量/单价/及其他说明3.5.1外墙涂料实际建面890,60690.95真石漆1.009,79289.6877,363质感涂料0.019,79255.05,386弹性涂料0.039,79230.07,857序号成本项目计量指标小高层3.1.3.2.4其余的成本科目费用根据业态自身的特点并参考中梁标准成本或当地项目的经验值进行编制。3.1.3.3主体安装工程费主体安装工程费包括室内水暖电、泛光亮化、空调及其新风系统、电梯、地源热泵设备及安装、光伏发电设备及安装、室内消防系统、三网合一系统、室内智能化系统、其他。3.1.3.3.1室内消防系统室内消防系统科目包括消火栓系统、喷淋系统、报警系统、防排烟系统等四项内容，上述费用汇总后即为室内消防系统的费用，实例编制如下所示：目标成本管理作业指引（V1.0版）编号：CM-1-02-21版号：A/1页码：第6页共12页系数工程量单价合价建面单方造价工程量/单价/及其他说明4.7室内消防系统实际建面8,942,476140.00消火栓系统1.0063,87525.01,596,871喷淋系统1.0063,87545.02,874,367报警系统1.0063,87520.01,277,497防排烟系统1.0063,87550.03,193,742序号成本项目计量指标业态3.1.3.3.2其余的成本科目费用根据业态自身的特点并参考中梁标准成本或当地项目的经验值进行编制。3.1.3.4小区管网道路工程费小区管网道路工程费包括室外给排水系统、室外消防水系统、雨污水系统、室外道路系统、室外采暖系统费、室外燃气系统费、室外电气及高低压、室外智能化系统。根据市场部提供的当地配套设施费收费标准，包括红线内供水专项配套费收取标准、红线内燃气供气专项配套费收取标准、红线内供热专项配套费收取标准等编制相应科目目标成本，其余科目参考中梁标准成本或当地项目的经验值进行编制。3.1.3.5园林环境工程费园林环境工程费包括绿化建设费、硬质景观建造方、景观水电安装、室外零星设施。景观费用可选档次包括400元/m2、500元/m2、600元/m2、720元/m2、800元/m2、900元/m2、1000元/m2共计八档，可根据项目定位标准确定。3.1.3.6配套设施费园林环境工程费包括小区入口大堂、业主会所物、物业用房、社区用房、市政公用、教育用房、半地下车库、全地下车库、塔楼下架空层、地面车库、运动场所、其他，其中地下室费用为本三级科目的重点科目，又分为人防地下室与非人防地下室。3.1.3.6.1土方工程该科目下包括土方开挖、土方回填、余土外运、土方换填、抗浮锚杆、降水系统、地基处理等内容，其中：土方开挖：开挖费用=平均开挖深度×放坡系数×地下室建筑面积×开挖单价（单价参考项目所在地土方实际价格计取）；土方回填：回填费用=回填工程量×地下室建筑面积×回填单价（单价参考项目所目标成本管理作业指引（V1.0版）编号：CM-1-02-21版号：A/1页码：第7页共12页在地土方实际价格计取），回填工程量建议按开挖工程量的15%-25%预估；余土外运：外运费用=外运工程量×地下室建筑面积×外运单价（单价参考项目所在地土方实际价格计取），外运工程量建议按开挖工程量的75%-85%预估；降水系统：降水费用建议按土方开挖、土方回填、余土外运、土方换填、抗浮锚杆（如有涉及）的合价的5%-15%预估；地基处理：参考项目所在地周边项目的实际情况预估。实例编制如下所示：3.1.1土方工程土方量7,060,282260.31土方开挖地下建面4.4827,12216.92,050,498土方开挖系数=h（开挖深度）*m（放坡系数）土方回填地下建面0.9027,12233.8820,199余土外运地下建面3.5827,12233.83,280,797土方换填地下建面27,122抗浮锚杆地下建面27,122降水系统地下建面615,149降水按土方造价的10%计取地基处理地下建面0.3227,12233.8293,638序号成本项目计量指标全地下车库-非人防车库系数工程量单价合价地下建面单方造价工程量/单价/及其他说明3.1.3.6.2围护桩该科目包括土钉墙、水泥搅拌桩、钢板桩支护等各类支护方式，测算时根据市场部或拓展部提供的现场实际情况综合考虑不同的基坑支护形式。单种支护类型：支护费用=围护长度系数×地下室建筑面积×支护单价，支护单价根据现场支护布置预估。实例编制如下所示：目标成本管理作业指引（V1.0版）编号：CM-1-02-21版号：A/1页码：第8页共12页3.1.3围护桩围护长度577,37421.29含支护及围护桩土钉墙围护长度0.0227,122202.0133,369松木桩围护长度0.01334.6-槽钢钢板桩支护围护长度-深层水泥搅拌桩围护墙围护长度0.0027,1223,787.2444,006SMW工法围护长度-钻孔灌注桩围护长度-地下连续墙围护长度-序号成本项目计量指标全地下车库-非人防车库系数工程量单价合价地下建面单方造价工程量/单价/及其他说明3.1.3.6.3工程桩工程桩的形式包括管桩、钻孔灌注桩等形式，其中：管桩：每平米管桩长度×管桩部分占地下室面积×管桩单价（元/m）；钻孔灌注桩：每平米灌注柱立方量×灌注桩部分占地下室面积×灌注桩单价（元/m3）。实例编制如下所示：3.1.4工程桩13,74