都江堰项目整体定位及发展战略1044513906

成都国瑞都江堰900亩项目整体发展战略及定位本报告是严格保密的。2项目解析项目目标项目核心问题整体发展战略整体定位财务分析区域价值挖掘成功案例借鉴旅游价值挖掘市场机会挖掘本报告是严格保密的。3都江堰是成都2003~2020年总体规划的城乡一体城市群中4个中等城市之一都江堰地处四川成都平原西北，以世界水利名珠都江堰而得名。1988年撤灌县设市。概况大成都蓝图:1个特大城市：成都市主城区。4个中等城市：都江堰、邛崃、彭州、崇州。4个小城市，30个重点小城镇及一般乡镇。城乡一体、协调发展。大成都规划城市定位都江堰被纳入大成都发展体系之中，被誉为成都的后花园，被定位为国际休闲度假旅游区。都江堰本报告是严格保密的。4随着都江堰被纳入“大成都”体系的交通网络，城市之间时间、财务成本逐渐降低，都市融合的趋势明显交通现状成灌高速20分钟车程老成灌213国道40分钟车程沙西线延伸段（待建）成青旅游快速通道30分钟车程双流机场青城山都江堰到双流机场68公里，40分钟车程成灌高速：三环路-青城大道，全长40公里，都江堰距成都沿成灌高速至成都三环大约47公里，一小时左右车程。老成灌213国道，55公里左右距离。成青快速路：三环路-光华--青城山风景区，全长为42.1公里，双向6车道，设计时速为80公里；（在建）沙西线都江堰延伸段（规划）。规划或在建路本报告是严格保密的。5都江堰是著名的世界双遗产城市，风景旅游、度假胜地，国家历史文化名城，拥有较高的知名度和丰富的旅游资源遗产一：都江堰水利工程是全世界至今为止，年代最久、唯一留存、以无坝引水为特征的宏大水利工程。遗产二：青城山都江堰市西南15公里处，是中国著名的道教名山和国家重点风景名胜区，也是中国道教的重要发祥地、天师道的祖山祖庭，凝聚了中国道教文化的精华。其他：二王庙、鱼嘴、飞沙堰本报告是严格保密的。6项目虽然依托青城山-都江堰大旅游背景资源，但是却游离于两世界文化遗产景区之外项目区位•地块位于城市东北方向，行政区划上属于都江堰城区；二环路与蒲阳路交汇西南侧。与各地区距离•距都江堰景区2公里•青城山景区15公里•距离城市中心1.2公里•距离虹口自然保护区、龙池国家公园25公里•项目西北侧约5公里为玉垒山公园；•距离成都三环路47公里青城山景区本项目900亩都江堰景区龙池国家公园虹口自然保护区•从成都到青城山的三条干道成灌高速、沙西延长线、城青快速路皆绕过本项目。成都5K玉垒山公园本报告是严格保密的。7项目处于城市规划中的金凤-蒲阳工业区，不是都江堰城市发展的主要方向►用地发展方向：重点往成都中心城方向向南部的聚源新区发展，其次往东北部蒲阳方向发展。►布局结构形态：三山为依衬，岷江为轴心，其水为脉络，田园为基底，七射五环干路为骨架，一主（主城区）五团（紫坪铺镇、金凤-蒲阳工业区、玉堂区、聚源新区、青城山镇）成扇形组团式布局结构。金凤蒲阳主城区玉堂镇紫坪铺镇聚源新区青城山镇本项目主要发展方向次要发展方向本报告是严格保密的。8本地块距离城区较近，依托城市配套资源，市政配套资源优势较为明显玉垒中学高桥小学、光亚学校信用社水电十局学校妇幼保健站中国银行水电十局医院丽都商场交行、农行酒店本报告是严格保密的。9本项目西、北、南皆为城市规划路，东临城市主干道二环路，可通达性较好；但外部可利用资源较少河心岛►北面：水杉树林，临18米宽规划路。►南面：大片农田和拆迁房，并临15米宽规划路。►西面：水利发电站，且临20米宽城市规划路。►东面：为城市二环路，城市主干道之一。本项目农田拆迁房电站二环路水杉树本报告是严格保密的。10地块规划经济技术指标项目用地指标•地形：总占地约914亩，规划用地基本呈矩形，东西宽约730米，南北长约900米。•地貌：规划用地平整，整体为西北高，东南低，平均坡度0.3%。•规划容积率0.6-1.1，总建面大于35万平米•建筑密度17.2%，绿地率50%，•建筑限高21米•一期占地：171376平米•二期占地：45051平米•三期占地：67043平米•四期占地：112376平米•五期占地：74298平米•六期占地：85216平米本报告是严格保密的。11地块内部资源现状市政配套公园•占地160亩，包含在914亩之内，市政府要求先期开发地块内部资源►蒲阳河横穿项目地，河水宽30米，但是都江堰城区河流众多（5条），非稀缺资源►地块内有一个河心岛，占地74298平米左右，具有良好的独立性和标志性。三大资源：岛公园水本报告是严格保密的。12项目属性大规模900亩规模为目前都江堰市区第一大盘优势资源岛资源水资源市政公园区域属性非传统旅游核心区域项目游离于两世界文化遗产景区之外，双遗产气质较弱非主要发展方向市政府南迁，城市向南发展，项目不在城市住宅未来主要发展方向上，远离新城中心城区附近市政配套资源较好位于双遗产城市城区附近，非传统旅游核心区域，偏离城市主要发展方向的，具有一定优势资源的大规模房地产开发项目。项目属性界定属性界定解析本报告是严格保密的。13项目解析项目目标项目核心问题整体发展战略整体定位财务分析区域价值挖掘成功案例借鉴旅游价值挖掘市场机会挖掘本报告是严格保密的。14项目开发目标与约束条件开发目标约束条件•实现项目的利润最大化•160亩市政公园需要先建。•土地价格按45万/亩进行经济测算。•启动区6万平米已报建，但是具体位置可调整。•希望2008年销售率达到50%。•建筑限高21米。•项目运作三年内投资收益平衡企业背景•国瑞是双流县地产界主流开发商，各阶段开发的项目都通过创新等手段领导市场，因此该项目同样被寄予厚望，所以要求项目必须具有创新型思路本报告是严格保密的。15基于世联的经验，类似项目有如下特性类似项目风险大，考虑风险往往比直接考虑项目利润更有助于问题的解决价格和利润的实现需依靠区域、市场走势、项目运作能力等，类似项目价值确定难度较大目标理解一、规避风险、保证成功运作二、利润最大化要基于可实现的基础上三、追求卓越，提升企业的开发能力和品牌小市场大项目项目特征不鲜明目标理解在合理规避风险和可实现的基础上追求利润最大化项目特点限高对目标的影响•限高影响容积率弹性•限高对建筑设计影响大•限高与国家政策相违背本报告是严格保密的。16项目解析项目目标项目核心问题整体发展战略整体定位财务分析区域价值挖掘成功案例借鉴旅游价值挖掘市场机会挖掘本报告是严格保密的。17根据对市场楼盘调查结果反馈，可以看出都江堰和青城山楼盘的客户构成情况有很大差别都江堰市区客户青城山景区客户•在对都江堰各个楼盘购买客户的调查中我们得出：购买都江堰市内楼盘的客户主要有4类：都江堰本市，成都人，三洲人，部分省内客户和省外客户。•置业用途：都江堰本地人为第一居所，成都人和三洲人作为第二居所用作度假、养老，而省外客户主要是用来度假。•在对青城山各个楼盘购买客户的调查中我们得出：购买青城山附近楼盘的客户主要有3类：第一类为成都人，第二类成都以外的省内人，第三类为全国客户。•置业用途：•主要为度假、养老的第二居所。目标解析本报告是严格保密的。18初步方向判断面向都江堰市场面向成都市场普通花园小区高档别墅区成都市场最高端别墅成都郊区中高端别墅成都远郊度假别墅本报告是严格保密的。19利润最大化意味着什么？－从都江堰市场看，人口总量和购买需求较小，不能支撑本项目55万的总量目标解析都江堰总消化量都江堰个盘消化情况从个盘消化速度看，本项目消化完需要10年以上个盘年消化量3020029500300002800025000010000200003000040000走都江堰本地花园小区开发模式：本项目上限建筑面积：754＊667＊1.1＝55万平备注：人口与房产消化量经验值是指三线城市人口数量与房地产年消化量1：0.8－1.0按人口测算消化量=都江堰市区人口*人口与房产消化量经验值=17万＊(0.8-1.0)=13.6-17万都江堰历年房地产消化量从总量看，本项目相当于都江堰市场总量的1.5－3倍个盘案例都市美丽洲是都江堰消化较快楼盘，大约年300套约4万平米本报告是严格保密的。20利润最大化意味着什么？－都江堰产业基础薄弱，高端购买力消费人群较少，不足以支撑本项目高利润要求都江堰城市三产比例为14.1:35.6:50.3，其中第三产业中旅游业为主要创收产业，与机械、印刷包装、建材、能源、医药化工五大支柱产业相比优势明显，产业结构比较单一，基础产业薄弱。都江堰每百户城镇居民拥有汽车量少，且增长缓慢，说明具有高端购买力的高收入群体不足都江堰房价花园小区：最高2500元/平米酒店公寓：4000元/平米开发商目标利润最大化价格要高于现有市场价格都江堰产业基础人均可收入1万余元，平均工资1000多元目标解析本报告是严格保密的。21利润最大化意味着什么？－如果在都江堰市场建别墅，则总量、价格都不能支撑目标解析走都江堰别墅开发模式：本项目基本建筑面积：754＊667＊0.6＝30万平现状：•个盘消化量最高的1年半约100套（3万多平），其他仅20－30套•价格3500元/平米左右，个别在水上或山上项目价格在5000元/平米以上水都豪庭：•3500－4000元/平米•105套/1年半•客户：都江堰本地国企老总、养兰花老板本项目消化期长客户量及购买力（政府及楼盘访谈获取）•客户量太少，如果再有100套，则不敢做高端别墅•现有客户基本上是都江堰所有的顶级人群都拉过来，包括周边镇上个别大老板•价格不能太高，高了就卖不动了价格提升难度大客户量有限本报告是严格保密的。22利润最大化意味着什么？－如果面对成都市场，我们处于价格体系的最低端目标解析本区域3500-40005000-60006000-65003000-350015分钟30分钟C〉10000成都周边板块价格分布状况各板块根据与城市中心的通勤时间／距离价格呈梯度递减本项目处于价格体系的最低端，要想价值最大化，必须寻找突破？方式1：类比于城市中心的最高端别墅，价格10000元/平米以上方式2：类比于城郊的中高端别墅，价格5000－6000元/平米方式3：类比于青城山的度假别墅，价格4000－5000元/平米本报告是严格保密的。23利润最大化意味着什么？－面对成都市场，但竞争、资源、可实现性都不能支撑本项目价格预期突破方式竞争对象市场实现度可行性方式1：类比于城市中心的最高端别墅10000元/平米以上产品创新、档次提升产品附加值（高科技、高品质材料、特殊设计）设施再造城市中心别墅金林半岛等城市豪宅的价格评判体系不能超越客户敏感点首先是城市地段而非产品NO方式2：类比于城郊的中高端别墅5000－6000元/平米产品创新配套创新城郊温江、华阳、龙泉驿等五个竞争片区麓山国际等竞争激烈一般投入产品突破难度大评判体系不一致NO方式3：类比于青城山的度假别墅4000－5000元/平米产品升级户型创新青城山内天下青城等成都客户选择首选青城山，不选都江堰NO目标解析本报告是严格保密的。24城市资源非独享、不唯一区域价值弱、政府投资少、未来需自身创造青城山景区是成都人主流购房群体首选区域3大困境依靠本地市场，容量有限，价格空间有限依靠外地市场，区域资源对客户吸引力弱2大难点必须要求项目利润最大化，同时项目有创新核心目标本报告是严格保密的。25本项目的核心问题在现有困局和难点下，走什么样的开发模式，才能实现项目价值最大化？区域价值：在都江堰自然资源弱于青城山情况下，如何挖掘区域价值？项目价值：本项目不在都江堰主发展方向，发展价值何在？竞争策略：面对区域内外大量竞争，本项目如何突围，打赢竞争？根据世联对大规模项目的经验，大规模项目开发模式必须回答以下三个问题本报告是严格保密的。26项目解析项目目标项目核心问题整体发展战略整体定位财务分析区域价值挖掘成功案例借鉴旅游价值挖掘市场机会挖掘本报告是严格保密的。27我们必须从区域价值、旅游产业、市场机会和成功案例中寻找机会，并从项目优势中寻求突破区域价值旅游产业突破Breakthrough市场机会成