第六章房地产开发法律制度(精)

第五章房地产开发法律制度第一节房地产开发概述一、房地产开发的概念房地产开发：是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的活动。二、房地产开发的分类1．按开发对象的划分，房地产开发分为新区开发和旧城改造。2．以开发的方式来划分，可分为单项开发、成片开发和小区开发。3．按开发主体划分，可分为政府开发和房地产开发企业开发。三、房地产开发的特点1.房地产开发投资量大，回收期长，风险大。2.投资效益巨大。3.房地产开发涉及面广，是一项复杂的、综合性的生产活动。中国一半亿万富豪集中在房地产能源和IT领域中国校友会网最新发布了我国首个针对亿万富豪的调查报告——《2010中国亿万富豪调查报告》，报告对1999-2009年胡润中国百富榜、福布斯中国富豪榜等上榜的亿万富豪展开了调查统计分析。报告显示，涉足房地产、能源、IT三个行业的亿万富豪数量约占上榜亿万富豪总数的50%，其中涉足房地产行业的富豪几乎占全部富豪的1/3。据《法制晚报》报道，调查发现，涉足房地产、能源和IT三个行业的亿万富豪数量，占1999-2009年中国富豪榜上榜亿万富豪总数的50%。涉足房地产行业富豪人数最多，几乎占全部富豪的1/3，有567人，约占富豪总数的28.96%。这些富豪来自459家企业，占上榜企业总数的28.44%。涉足能源行业的亿万富豪有235人，位居第二，约占富豪总数的12%。涉足IT行业的亿万富豪有221人，位居第三，约占富豪总数的11.29%。四、房地产开发的基本原则（一）严格执行城市规划的原则（二）综合开发、配套建设的原则（三）经济效益、社会效益、环境效益三统一的原则（四）鼓励开发建设居民住宅的原则五、我国房地产开发的发展1.第一阶段，起步阶段，以统建为主要形式。2.转型阶段，由统建向综合开发过渡。3.房地产迅速发展和逐步规范阶段。第二节房地产开发企业一、房地产开发企业的概念和种类1．概念：房地产开发企业是指以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。2．分类：按照企业产权性质的不同，可分为全民所有制房地产开发企业（即国有开发企业）、集体所有制房地产开发企业和外商投资房地产开发企业（又包括合营、合作、外资企业三种）；按照企业的经营性质的不同，可以划分为房地产开发专营企业、房地产开发兼营企业和项目公司；按照开发对象的不同，可以划分为专门开发土地和基础设施的房地产开发企业、专门开发地上物的房地产开发企业以及同时对地产与房产进行统一开发的房地产开发企业，等等。二、房地产开发企业的设立（一）设立的条件1．有自己的名称和组织机构。2．有固定的经营场所。3．有符合国务院规定的注册资本。4．有足够的专业技术人员。5．法律、行政法规规定的其他条件。三、房地产开发企业的资质管理1．资质等级标准2．资质管理的有关规定房地产开发企业资质等级实行分级审批。一级房地产开发企业由省、自治区、直辖市建设行政主管部门初审，报建设部审批；二级以下企业由省、自治区、直辖市建设行政主管部门审批。经资质审查合格的企业，由资质审批部门发给《房地产开发企业资质等级证书》。各级企业必须按照《资质证书》确定的业务范围从事房地产开发业务，不得越级承担任务。各等级房地产开发企业可承担任务的范围，由省、自治区、直辖市建设行政主管部门确定。一级资质企业的标准是：自有流动资金5000万元以上，注册资金不低于5000万元；各类专业管理人员不少于40人，其中中级职称以上的管理人员不少于20人；有高级工程师职称的总工程师、高级会计师以上职称的总会计师、经济师以上的总经济师，其他工程技术管理人员具有相应中级以上职称；具有5年以上从事房地产开发的经历；近三年累计竣工30万平方米以上的房屋建筑面积或与此相当的房地产开发投资，并连续5年建筑工程质量合格率为100%，优良率在20%以上；具备完善的质量保障体系，商品住宅销售中实行了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；未发生过重点工程质量事故。其他各级企业也有相应的资质标准。案例：一块天价地的命运(2007-2-9)2002年12月26日，江苏阳光旗下的江苏阳光置业发展公司(下称“阳光置业”)以9.11亿元的价格，一举拿下南京东郊的聚宝山地块。因其代价不菲，堪称当时的南京“地王”，拿下“911天价地”之后，阳光置业携手集团公司与江阴金业投资有限公司共同组建了项目公司——南京建辉房地产开发公司。但这个巨无霸地块的开发却是一波三折。2005年11月，“阳光聚宝山庄”一期正式推向市场，在售项目主要由小高层、商业配套和地下车库组成，总建筑面积为45万平方米左右。不过由于诸多原因，开盘后该楼盘的开发和销售不是十分理想，到2007年2月，已售房源不到一半。该项目住宅类均价为5241元/平方米左右。按照一般房产商成本的计算公式，在1500元/平方米的楼面地价基础之上，算上2000元/平方米左右的建工成本，阳光聚宝山庄的成本最少为3500元/平方米。这其中，还并没有包括在拿地之后，3年后才入市销售带来的高额财务成本以及营销和其他未知方面的投入。按照这样的成本预计，阳光聚宝山庄的利润空间并不大。后阳光置业曾有意将整个项目打包，以20亿元的整体价格转让给苏宁集团。但苏宁集团出不起20亿元的高价，所以只能退出。汇金地产也曾对该地块伸出“橄榄枝”。但由于资金原因，合作未成功。“911天价地”成了一块昂贵的鸡肋，这是让江苏阳光始料未及的事。2007年4月9日，江苏亚东建发集团与阳光集团联合宣布：亚东集团出资8亿元，正式入股聚宝山庄二期工程，双方达成战略合作伙伴关系。双方合作成立新的房地产开发公司——东进房地产开发公司。问题：1.该案例反映了房地产开发的哪些特征？2.根据经营性质，阳光置业集团、南京建辉房地产开发公司、江苏亚东建发集团、东进房地产开发公司各属于何种房地产公司？第三节房地产开发建设管理一、房地产开发建设的规划管理（一）符合土地利用总体规划控制（二）符合城市规划控制二、房地产开发用地计划管理在土地使用权出让之前，县级以上地方人民政府城市规划行政主管部门和房地产开发主管部门应当对下列事项提出书面意见，作为土地使用权出让的依据：1．房地产开发项目的性质、规模和开发期限；2．城市规划设计条件；3．基础设施和公共设施的建设要求；4．基础设施建成后的产权界定；5．项目拆迁补偿、安置要求。根据我国环境保护法的规定，房地产开发活动还必须遵守环保法的规定，符合环境保护的要求。三、房地产开发建设用地使用权的取得（一）房地产开发用地应以出让的方式取得（二）房地产建设用地取得的程序四、房地产开发项目中的施工管理（一）施工企业的资质管理1．确定资质标准。2．认定企业资质等级是指由建设行政主管部门根据确定的资质标准和企业的实际情况，给建筑企业核定资质等级。3．划定企业的营业范围（二）房地产开发建设工程的招投标制度1．招投标的实行。2．施工分包制度（1）分包承包人应具有相应的资质，并在其资质等级范围内承揽业务。（2）已经建设单位认可。专业工程分包，除在施工总工程合同中有约定的外，必须经建设单位认可，专业分包工程承包人必须自行完成承包的工程。（3）分包工程发包人已设立项目管理机构，组织管理所承包工程的施工活动。（三）开发建设项目的施工管理1．开发建设项目开工管理。2．实施现场的管理和竣工验收制度。我国《城市房地产开发经营管理条理》第17条明确规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或验收不合格的，不得交付使用。”房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请，房地产开发主管部门应当自接到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量、规划、消防、人防、供排水、园林绿化等部门或单位进行验收。（四）建设工程质量管理制度1．建设单位的质量责任和义务。2．建设工程质量保修制度3．建设工程保证金制度。（五）工程监理制度1．工程监理:工程监理是指监理单位受建设单位的委托，依据国家批准的工程项目建设文件，有关工程建设的法律、法规和工程建设监理合同及其他工程建设合同，对工程建设实施的监督管理。2．房地产开发项目建设工程监理包括（1）工程进度监理；（2）工程造价监理；（3）工程质量监理。